前回のコラムでは、表面利回りの罠と出口戦略の重要性についてお伝えしました。今回は、具体的に「どこを買うべきか」といったエリア選定の本質に迫ります。
不動産投資と聞くと、「リニア中央新幹線が開通するエリア」や「大規模再開発が予定されている湾岸エリア」など、将来の値上がり(キャピタルゲイン)を期待したくなるものです。
しかし、こうした情報はすでに価格に織り込まれており、プロの投資家との競合も激しく、会社員が参入するには「高値掴み」のリスクが非常に高いのが現実です。
私が推奨するのは、派手な値上がりを追うのではなく、着実なインカムゲイン(家賃収入)を積み上げる「地方×安定需要」戦略です。
プロ視点ではなくユーザー目線を徹底する
エリア選定において最も大切なのは、統計データ以上に「自分が借りるならここに住みたいか」という徹底したユーザー目線です。
たとえば、有名な再開発がなくても、以下のような条件を備えた場所は常に一定の需要があります。
- 近隣に定員数が多い大学や専門学校がある
- 大手企業の工場やロードサイド店舗が集積している
- 徒歩圏内にスーパーやドラッグストアがあり、生活動線が完結している
これらは一見地味ですが、景気変動に強く、空室リスクを最小限に抑えてくれます。
ターゲットを絞り、定着率を高める
次に重要なのが、ターゲットを明確にすることです。 私は、単身者向けなら「25平米以上」、ファミリー向けなら「40平米以上」という基準を設けています。
なぜなら、あまりに狭い部屋は入居期間が短くなりがちですが、少し広めに余裕を持たせることで「長く住み続けたい」と思ってもらえるからです。
入居者の入れ替わりは、原状回復費用などのコストを発生させる最大の敵ともいえます。「定着率」こそが、安定収益の源泉となります。
会社員にこそ地方という選択肢を
都心部で物件を探そうとすれば、最低でも数千万円、数億円という資金が必要になります。しかし、地方であれば自己資金100万～200万円程度からスタートできる物件がゴロゴロしています。
まずは地方で3～4部屋を所有し、そこで得たキャッシュフローを次の物件の頭金に回す。この着実なステップアップこそが、会社員が資産5,000万円、1億円の壁を突破するための最短ルートです。
次回は、なぜ私が数ある投資の中で不動産を選んだのか、「株式投資とは異なる安定した収益性」について深掘りします。
