さくら事務所は1月15日、2026年度税制改正大綱の公表を受け、さくら事務所・らくだ不動産取締役副社長COOの山本直彌氏が、不動産市場への影響を考察したコラムを公開した。
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中古住宅の借入限度額・控除期間が拡充
近年、新築住宅の価格高騰は著しく、供給数も減少していることから、中古住宅(既存住宅)の流通量は年々増加傾向にある。そのような中、今回の改正では、中古住宅の住宅ローン控除期間が最大13年へと延長され、借入限度額も新築並みに引き上げられることが決定した。さらに、これまで新築に限られていた「床面積40㎡以上」の要件が、中古住宅にも適用される見通しになっている。
山本氏は、利上げによる金利上昇は想定されるものの、この中古住宅向け減税の拡充は金利上昇以上に市場へのインパクトが大きいと指摘する。流通量が増加している中古住宅にとって、今回の改正は新築から中古へのシフトをさらに加速させる要因となる。
一方、改正により制度の適用条件が厳格化されることも決定した。2028年以降に建築確認を受けた住宅は、省エネ基準に適合しているだけでは対象外となる。さらに、土砂災害などのリスクが高い「災害レッドゾーン」の新築住宅も、控除の対象外となる。
山本氏は、今後は、価格や立地だけでなく、建物の性能や災害リスクといった「住宅の質」が資産価値を左右する時代となると予想する。同社が提唱するホームインスペクションの重要性も高まり、建物の状態を適切にアピールすることが流通を促進する鍵となるとも指摘している。
