「23区平均は1億3000万円超」──。 2025年、不動産価格は我々の常識を完全に置き去りにした。もはや一般の会社員は客ではないと言わんばかりの市場で、果たしてこの上昇は2026年も続くのか。
「今、さらなる値上がりを期待して買うのは危険だ」 そう警鐘を鳴らすのは、総資産30億円の不動産投資家・小原正徳氏だ。
数字の裏にあるデベロッパーの戦略と、水面下で始まりつつある調整の正体。小原氏が予測する2026年の残酷なシナリオとは...。
サラリーマンが買えない価格帯が標準になった
2025年を振り返ると、市場は「高騰」の一言に尽きる。ただし、日本全国が一様に上がったわけではない。数字を詳細に追っていくと、都心部、特に東京23区への極端な一極集中が目立った。
2025年度上半期(4月～9月)、首都圏の新築マンション平均価格は9489万円(前年同期比+ 19.3%)。さらに23区に限定すれば、平均価格は1億3309万円(同+ 20.4%)に達した。
新築マンション価格だけでなく、賃料までもが連動して上昇を続けたのが2025年の特徴だ。この異常事態をどう見るべきか。
「2026年の予測をする前に、まずは2025年がどれほど特殊な年だったかを整理する必要があります。一言で言えば『23区の独り勝ち』です。 かつて『億ション』といえば特別な響きがありましたが、いまは平均で1億3000万円を超えています」(小原氏)
一般的なサラリーマン家庭が購入を検討できるラインを、完全に超えてしまっているのが現状とのこと。「たった1年で約2割も価格が上がる。冷静に考えて、これは異常事態と言ってよいでしょう」と小原氏。
数百人の超富裕層で回る、市場の新ルール
わずか一年で資産価値が2割増すという事実は、保有者には恩恵だが、これから購入を検討する層には絶望的な壁となる。 なぜこれほど価格が吊り上がったのか。
背景にあるのはデベロッパーの戦略転換だ。土地代や建築費の高騰により、従来の価格帯では採算が取れなくなった彼らは、「一般層」を切り捨て、ターゲットを明確に「富裕層」へと絞った。
象徴的なのが、千葉県船橋市で計画されている51階建てタワーマンションだ。最上階(134平米)の価格は、なんと「7億円」規模とも報じられる。都心のみならず、郊外の主要駅でもこうした価格設定が現実のものとなっている。
「これは単純に相場全体が底上げされたというより、高価格帯の物件しか市場に出てこなくなったと捉えるほうが正確でしょう。いまのコスト構造では、一般の方向けの価格設定でマンションを供給するのは不可能です。
船橋で7億円という価格には驚かされますが、デベロッパーの論理は明快です。1000万人以上の人口がいる東京圏で、毎月300人から500人の超富裕層さえ捕まえればビジネスが成立する。市場は完全にそういう構造に変わってしまいました」(小原氏)
住宅が「住まうための箱」から、富裕層向けの「金融商品」へと変質してしまった現代。そこには、住居としての実用性とは異なる論理が働いているのだ。
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