高級住宅街・田園調布に“空き地”が増加、憧れの街を縛る“建築ルールと相続”の現実

豊かな緑に包まれ、静けさと気品を兼ね備えた「田園調布」は、昔から日本を代表する高級住宅街として知られてきました。しかし近年、その田園調布で“空き地”が目立ち始めているといいます。かつて多くの人の憧れだったこの街に、一体何が起きているのでしょうか。

田園調布で空き地化が進んでいる

明治時代、田園調布はのどかな農村地帯でした。その地を一変させたのが、”日本資本主義の父”と呼ばれる渋沢栄一です。彼のある構想によって、田園調布は理想的な高級住宅街へと生まれ変わりました。それは、仕事と暮らしの場を切り離し、都市全体をひとつの公園のように明るく美しいものにする、という構想でした。

田園調布の街の入り口には赤い屋根の駅舎が配置され、そこを中心に放射状に道路が広がり、街路樹が整備されています。また、住民による建築ルールによって街の美観が保たれていることでも知られています。

そんな田園調布に最近、空き地が増えています。明治大学政治経済学部教授の野澤千絵氏によると、1都3県のうち、中古戸建の流通量が増えると見込まれる地域のひとつに、田園調布があるそうです。特に、東急目黒線・奥沢駅から東急東横線・田園調布駅の周辺では、その傾向がより顕著にみられるといいます。

また、田園調布の空き地化は、学術論文やメディアでもたびたび指摘されています。

住民自らが定める「田園調布憲章」がネックに

では、なぜ田園調布で空き地が増えているのでしょうか。主な要因はふたつあります。ひとつめは、土地利用の決まりがとても厳しいという点です。田園調布には、「田園調布憲章」という住民自らが定める建築基準があります。

・敷地は165平方メートル以上
・建物の高さは9メートル、地上2階建てまで
・敷地周辺は原則として塀ではなく、生け垣にする
・ワンルームタイプの集合住宅は不可

これらはこの憲章にあるルールの一部ですが、こうした建築物の形態や用途に関する決まりを定めることで、田園調布の良好な住環境を守っているのです。ただし、この厳しい決まりが田園調布の空き地化にも影響しています。

中でも、「敷地は165平方メートル以上」というルールが大きなネックになっています。土地の所有者が亡くなって相続人がこれを手放したいと思っても、土地を分割して売ることが難しい場合があるのです。分けて売却できなければ、価格は高額なままで買い手もつきにくくなるという問題が生じます。

不動産業者が土地を買い取り、商業ビルや高層マンションを建てようとしても、「建物の高さは9メートル、地上2階建てまで」という制限があるため、それもできません。さらに、「ワンルームタイプの集合住宅は不可」と定められているため、単身者向けの住宅も建てられず、まさに八方ふさがりの状況となっています。

高い相続税も空き地化の要因

土地を分割できず売却が難しい一方で、地価が高いということはそれだけ相続税も高額になります。これが、田園調布で空き地が増えているもうひとつの大きな要因といえます。つまり、土地が高くて売れず、相続税も高すぎて支払えないため、相続されないままの土地が空き地として残ってしまうのです。

では、その相続税はどのくらいの金額になるのでしょうか。相続税は、土地の評価額や相続人の人数などによって大きく変わるため、一概に「いくら」とはいえません。

そこで、2025年時点の田園調布における中古一戸建ての相場価格「1億3699万円(※)」の物件を、1人で相続する場合の相続税を試算しました(あくまで簡易計算で、詳細な事情は考慮しない)。

市場価格は土地、建物ともにそれぞれの方法で評価額に補正して考える必要がありますが、ここでは簡易的に、「市場価格1億3699万円×75%＝約1億274万円」が相続税評価額(相続税を計算するときの財産の価額)とします。

次に、基礎控除額を計算します。相続税の基礎控除額は、「3000万円＋600万円×法定相続人の数」という計算式で求めます。相続人が1人の場合は、「 3000万円＋600万円×1人＝3600万円」です。相続税評価額1億274万円から基礎控除額3600万円を差し引くと、「1億274万円 − 3600万円＝ 6674万円」。つまり、課税遺産総額は6674万円となります。

課税遺産総額が6674万円の場合、相続税の速算表では税率30％・控除額700万円が適用されます。したがって、相続税額は「6674万円 × 30％ − 700万円＝約1302万円」となります。

ただし、一定の条件を満たして「小規模宅地等の特例」が適用されると、土地の評価額は最大で80％減額されます。その結果、評価額が基礎控除額を下回れば、相続税は課税されません。

(※)不動産情報サイト「ウチノカチ」より