「不動産投資は、まとまった資金が必要」「富裕層や、お金のある中高年がやるもの」と思っていませんか?そんなことはありません。20代でも、まとまった資金がなくても、不動産投資は始められます。この記事では、「年収500万、頭金10万」で始める不動産投資のコツを解説した『東京〈中古〉マンション投資の教科書』(天田浩平/ビジネス社)から一部を抜粋して紹介します。
今回のテーマは『営業マンの"営業トーク"｢マンション投資で節税できる｣には要注意。』
営業マンの"営業トーク"｢マンション投資で節税できる｣には要注意。
不動産投資の話をすると、必ずと言っていいほど出てくるのが｢節税｣というキーワードです。特に、高年収のサラリーマンや医師、弁護士といった方々にとって、｢節税｣という言葉は非常に魅力的に響くようで、｢不動産投資節税対策｣というイメージが根強くあります。
いつの時代も、その心理を巧みに利用する不動産会社が後を絶ちません。
｢マンション投資で所得税が戻ってきますよ｣といった甘い言葉で、高額な物件を売りつけるのです。
しかし、私は断言します。理由はこの後に述べますが、中古マンション投資で、所得税の節税は基本的にできません。
もし、｢節税になりますよ｣とアピールしてくる営業マンがいたら、その会社は信用してはいけません。それは、お客様をカモにしようとしている危険なサインです。
なぜ、節税ができないと言い切れるのでしょうか。
そのからくりを理解することは、悪徳業者から大事な資産を守るための重要な知識となります。
まず大前提として、投資がうまくいっていれば不動産所得は｢黒字｣になるはずです。
黒字である以上、利益に対して所得税を納めるのは国民の義務であり、当然のことです。節税ができるということは、裏を返せば｢不動産所得が赤字である｣ということに他なりません。赤字経営を目指す投資など、本末転倒でしょう。
では、なぜ｢節税になる｣という営業トークがまかり通るのでしょうか。
そこには、いくつかの巧妙なトリックが隠されています。
詳しく解説していきましょう。
営業マンのキラーワード｢節税｣に潜む三つの罠
(1)購入初年度の扱いを｢毎年｣のように誤認させる
物件購入時には、登記費用や不動産取得税、ローン手数料といったさまざまな｢諸経費」がかかります。
これらは経費として計上できるため、初年度だけは不動産所得が赤字になりやすく、結果として給与所得と損益通算され、所得税の還付が受けられるケースが多いのです。
悪質な業者は、この初年度だけの特別な状況を、あたかも毎年続くかのように誤認させて、｢ほら、節税になるでしょう?｣と契約を迫ったりします。
(2)不正な経費計上をすすめる
不動産投資とはまったく関係のないプライベートな飲食代や交通費、自家用車の購入費用などを｢雑費｣や｢減価償却費｣として無理やり経費に計上させ、見せかけの赤字を作出す手口です。
もちろん、このような経費が税務署に認められるはずもありません。
数年間はバレずに還付を受けられたとしても、税務調査が入れば一発でアウトです。過去に遡って追徴課税され、さらに重い延滞税まで課されることになります。
(3)｢減価償却｣の悪用をすすめる
建物は年々価値が下がっていくという考え方から、その価値の減少分を｢減価償却費｣として経費計上できます。建物の中でも給湯器やエアコンといった｢設備｣部分は、建物本体よりも短い耐用年数が設定されています。
これを利用し、設備部分の価格を不当に高く設定することで、購入後数年間の減価償却費を意図的に大きくし、赤字を作り出す手法があります。
しかし、設備の償却期間が終われば節税効果は消え、さらに将来物件を売却する際には、それまで経費として計上してきた減価償却費の合計額が、売却益に上乗せされて課税されてしまうのです。
これらの手口は、いずれも短期的な目くらましに過ぎません。
長期的な資産形成を目指す健全なマンション投資において、｢節税｣という言葉は百害あって一利なしです。その甘い響きに惑わされることなく、物件そのものが生み出す確かな収益性(家賃収入)と資産価値にこそ、目を向けるべきなのです。
『東京〈中古〉マンション投資の教科書』(天田浩平/ビジネス社)
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不動産投資で成功するには、物件選びが重要です。まずお勧めなのは、東京23区内で駅から徒歩10分圏内の単身者向けの中古マンションです。日本の人口は減少していますが、東京は例外。他地域から流入してくる若者は増加しています。23区内の便利な立地のマンションは、借り手がいくらでもいるのです。 中古マンション投資のメリットは、自己資金ではなく、家賃収入や金融機関からの借り入れといった「他人資本」を活用して、レバレッジ効果を得られること。一戸めを購入したら、ローンは家賃で返済、物件を担保にして二戸め、三戸めと、資産を拡大させることができます。本書では、自ら90戸の賃貸物件を所有する著者が、中古マンションへの投資で成功するノウハウを余すところなく紹介します。また、著者は2020年に不動産会社「エイマックス」を立ち上げ、これまでに数多くの顧客からの信頼を得て、中古マンションの販売実績を積み上げてきました。自らの経験から編み出した、「価値が下がらない物件を見極めるポイント」「誠実な不動産会社の探し方」「管理会社との付き合い方」など、具体的なアドバイスが満載です。
