「不動産投資は、まとまった資金が必要」「富裕層や、お金のある中高年がやるもの」と思っていませんか?そんなことはありません。20代でも、まとまった資金がなくても、不動産投資は始められます。この記事では、「年収500万、頭金10万」で始める不動産投資のコツを解説した『東京〈中古〉マンション投資の教科書』(天田浩平/ビジネス社)から一部を抜粋して紹介します。
今回のテーマは『ローンを借りるなら、｢固定金利｣より｢変動金利｣がおすすめ』
ローンを借りるなら、｢固定金利｣より｢変動金利｣がおすすめ
投資用マンションのローンを組む方は、｢変動金利｣と｢固定金利｣のどちらかを選択することになります。どちらを選ぶかによって、将来の返済計画が大きく変わるため、これは非常に重要な決断です。
私の結論から先に申し上げると、特別な事情がない限り、｢変動金利｣を選ぶことを強くおすすめします。
その理由はシンプルで、金利が圧倒的に低いからです。2025年現在、私たちが提携する金融機関の変動金利は、おおむね1.7%～2.3%台で推移しています。一方で、固定金利は4.0%を超えることもあり、その金利差は歴然です。
この金利差は、毎月の返済額、そして35年間という長期にわたる総返済額に、数百万円単位の違いとなって表れます。
金利上昇より家賃収入が増加する可能性が高い
例えば2500万円を35年ローンで借り入れた場合、金利1.8%なら月々の返済は約8万円ですが、金利4.0%なら約11万円にもなります。その差は月々3万円、年間では35万円以上です。どちらが有利かは、言うまでもありません。
｢でも、変動金利は将来、金利が上昇するリスクがあるのではないか?｣とおっしゃる方もいますし、当然の懸念だと思います。しかし、リスクを過度に恐れる必要はありません。 まず、歴史的な事実として、日本の変動金利の基準となる短期プライムレートは、この十数年間、極めて安定的に推移してきました。2024年には約15年ぶりに多少の上昇がありましたが、それでもなお、歴史的な低水準であることに変わりはありません。
さらに重要な点を挙げると、金利が上昇する局面では、一般的に｢景気が良い時期｣であるということです。景気が良くなれば、人々の所得が増え、それに伴って物価や家賃も上昇する傾向にあります。
つまり、仮にローン金利が上がったとしても、それ以上に家賃収入が増えることで、その影響は十分に相殺できる可能性が高いのです。
また、多くの金融機関の変動金利ローンには、｢5年ルール｣や｢125%ルール｣といった、急激な返済額の上昇を抑える仕組みが備わっています。
これは、金利が上昇しても5年間は返済額が変わらず、5年後の見直し時も、それまでの返済額の1.25倍までにしか上がらない、というものです。ただし、このルールが適用されない金融機関もあるため、契約前の確認は必須です。
固定金利は、将来にわたって返済額が変わらないという｢安心感｣はあります。しかし、その安心のために、変動金利よりもはるかに高い金利を支払い続けるのは、投資効率の観点から見て、決して賢明な選択とは言えません。不動産投資は、あくまでビジネスです。感情的な｢安心｣よりも、合理的な｢収益性｣を優先すべきなのです。
『東京〈中古〉マンション投資の教科書』(天田浩平/ビジネス社)
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不動産投資で成功するには、物件選びが重要です。まずお勧めなのは、東京23区内で駅から徒歩10分圏内の単身者向けの中古マンションです。日本の人口は減少していますが、東京は例外。他地域から流入してくる若者は増加しています。23区内の便利な立地のマンションは、借り手がいくらでもいるのです。 中古マンション投資のメリットは、自己資金ではなく、家賃収入や金融機関からの借り入れといった「他人資本」を活用して、レバレッジ効果を得られること。一戸めを購入したら、ローンは家賃で返済、物件を担保にして二戸め、三戸めと、資産を拡大させることができます。本書では、自ら90戸の賃貸物件を所有する著者が、中古マンションへの投資で成功するノウハウを余すところなく紹介します。また、著者は2020年に不動産会社「エイマックス」を立ち上げ、これまでに数多くの顧客からの信頼を得て、中古マンションの販売実績を積み上げてきました。自らの経験から編み出した、「価値が下がらない物件を見極めるポイント」「誠実な不動産会社の探し方」「管理会社との付き合い方」など、具体的なアドバイスが満載です。
