日銀の利上げが現実味を帯びる中、住宅ローンの変動金利利用者にとって「125%ルール」は一見安心な安全策に見えます。
しかし、このルールはメリットだけでなく、隠れたリスクもあります。この記事では125%ルールが将来の総返済額の増額をもたらす危険をはらんでいることを、具体的なシミュレーションを交えて解説します。
125%ルールについておさらい
変動金利の125%ルールとは、金利が上がった際に、急激な返済額の増加を抑えるためのルールです。毎月の返済額が増える場合でも、その上昇幅はそれまでの返済額の125%(1.25倍)を超えないようにします。たとえば毎月10万円であれば、金利が上昇しても12万5,000円を越えることはありません。
ちなみに変動金利にはもう1つ、返済額の増加を抑える「5年ルール」もあります。金利が上がっても5年間は返済額が変わらず、返済額に占める元金と利息の割合が変わるというものです。
125%ルールにひそむ落とし穴
125%ルールは一見良い仕組みに見えますが、実はメリットだけではなくデメリットもあります。
未払い利息の発生
返済額が125%を越えないため、金利が上がると、毎月の利息の支払額が増えます。元金の返済額が減るため、利息が減るスピードが遅くなってしまうのです。
極端に金利が上がると、利息の支払額だけで返済額の上限を上回ってしまう可能性も。こうなると、毎月利息を支払うだけの状態になり、しかも元金が減らないため、未払いの利息がどんどん積み重なっていきます。
総返済額の増加
未払い利息が増え続けることで、最終的な支払額が、当初の計画より大幅に増える可能性があります。油断をすると大きな負担が生じて、返済が苦しくなる可能性があるのです。
最悪の場合、実質的に返済が不可能になる恐れもあります。
金利が何%に上がると返済が苦しくなる? シミュレーション例を紹介
以下の条件で住宅ローンを組んだとして、金利が上がった場合のシミュレーションをしてみましょう。
- 借入額：5,000万円
- 返済期間：40年
- 金利：当初0.85%、変動金利型
金利が1%上昇して1.85%になると?
この場合、返済額は以下のように変化します。
- 当初の返済額：12万2,913円
- 金利上昇後の返済額：14万7,495円
この場合は125%ルールに収まるため、大きな問題はありません。返済可能性も現実味があります。
金利が2%上昇して2.85%になると?
この場合、本来必要な返済額は17万4,695円です。しかし125%ルールにより、返済額は15万3,641円となり、元本が思ったように減りません。
金利が3%上昇して3.85%になると?
ここまで金利が上昇すると、本来は20万円以上の返済が必要ですが、実際は15万3,641円にとどまります。本来必要な返済額よりも5万円近く少ないため、そのしわ寄せは将来に及びます。
最悪の場合、返済不能の状態に陥る恐れもあります。
変動金利を利用する前にシミュレーションを利用しよう
これまで長年、日本は低金利の状態が続いてきました。しかし、日銀の政策転換により、金利がいつ上がってもおかしくない状況になりつつあります。
変動金利を利用する場合、金利が上がっても返済が可能かを慎重に判断する必要があります。1%・2%と上がっても家計に問題ないかを、事前にシミュレーションしてみましょう。
