南海トラフ地震や首都圏直下型地震などがいつ来てもおかしくないとされる現在、住宅の物件選びでは建物の耐震性が気になる方も多いでしょう。地震リスクに備えるには耐震だけでなく「制震」と「免震」を把握することも大切です。今回は3つの違いや、地震に強い物件を選ぶためのポイントを解説します。
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建物の「耐震」「制震」「免震」は何が違う？
これから物件の購入を検討する方は、「耐震」「制震」「免震」という3つの違いを理解しておきましょう。
「耐震」は建物を強くすること
もっともよく聞かれる耐震とは、地震の揺れに耐えるため、建物を強くすることを意味します。建物に耐震壁を設置して強化することで、地震に耐えるようにします。
耐震のメリットは工事が簡単で、比較的低価格であること。一方、揺れの強さや長さによって、建物にダメージが残る場合もあります。
「制震」は振動を吸収すること
制震とは、建物が地震の揺れを吸収し、振動の幅を小さくすることです。具体的には、ダンパーなどの制震装置を設置し、建物へのダメージを減らします。
建物構造が弱くても地震に強くできること、工事が簡単で低価格なのがメリットです。ただし、耐震と同様、振動によるダメージが発生します。
「免震」は建物と地盤を離すこと
免震とは、建物と地盤を離すことにより、地震の揺れが建物へ伝わりにくくすることです。建物が宙に浮かぶわけではなく、建物に特殊な免震装置を付けることで、地震の力を受け流す構造を作ります。
免震は大きな地震が発生しても揺れにくいことがメリット。建物が倒壊しにくくなり、家具をはじめとして内装などのダメージも減らせます。一方で設置や維持には大きなコストがかかる点がデメリットです。
旧耐震基準のリスクを考える
近年は中古物件の人気が高まってきていますが、古い物件は耐震性が低いこともあり、注意が必要です。
旧耐震基準とは
旧耐震基準とは、震度5強程度の地震でも倒壊しない構造の基準を意味します。しかし、1978年に発生した宮城県沖地震で多くの建物に被害が生じたため、耐震基準が大幅に見直されました。
その結果、1981年6月から制定されたのが新耐震基準です。震度6～7程度でも大きな被害が生まれない基準であり、1995年の阪神・淡路大震災においても、新耐震基準の建物は多くが重大な被害を免れました。
一方で、旧耐震基準の建物は築年数が古いため価格が安く、立地が良い場合もあります。割安な物件で不動産投資をするため、あえて旧耐震基準の建物を選ぶ方もいるようです。
旧耐震物件のリスク
旧耐震物件のおもなリスクは以下の5つです。
-1.震度6以上の地震で建物倒壊のリスクがある -2.コンクリート劣化の恐れがある -3.修繕積立金が高くなる -4.共用部分が劣化している恐れがある -5.建て替えのリスクがある
旧耐震基準の建物は、コンクリートや共用部の劣化の恐れがあり、分譲マンションの場合は修繕積立金が高額になる傾向があります。耐震性の問題から、建て替えが実施される可能性がある点にも注意が必要です。
地震に強い物件を選ぶためのポイント
不動産を購入するとき、地震のリスクが低い物件を選ぶためのポイントを3つ解説します。
新耐震基準に適合しているか
建物が新耐震基準かどうかをチェックしましょう。震度6～7程度でも倒壊・崩壊しないのが新耐震基準であり、大きな地震に対して有効です。
新耐震基準かを見極めるには「建築確認日」が重要。この日付が2000年6月1日以降であれば、耐震性が強化されていることになります。中古物件の場合はとくに気を付けましょう。
地盤が強固か
地盤が弱い土地に建てられた建物は、地盤沈下や倒壊の恐れがあります。過去に川・池・沼だった場所、河川沿い、埋立地などの土地は、水分が多いため注意が必要です。
物件選びの段階では、ハザードマップ・地盤マップ・古地図などを活用しましょう。なお、実際の地盤を細かく調べるには、地盤調査が必要です。その建物を手がけたデベロッパーが行った地盤調査の結果を公開している場合もあります。
建物の形状がシンプルか
正方形や長方形などシンプルな形状の建物は、地震の振動の力が分散されやすく、倒壊リスクが低くなります。これに対してコの字型・L字型などの建物は、一般論ですが、力が不均等にかかる部分があるためリスクが高まるとされています。いずれにしても専門家にしっかりと相談することが大切です。
