住宅価格が高騰する中、主に高齢者を対象としたリバースモーゲージ型住宅ローンのへの関心が高まっているといいます。リバースモーゲージ型住宅ローンとは? 人気の理由やメリット・デメリットは? 住宅金融支援機構「リ・バース60」の取扱い実績No.1を誇る日本住宅ローンの担当者に聞きました。
月々の返済は利息のみ、元本は亡くなった後に自宅の売却で返済
――そもそも、リバースモーゲージ型住宅ローンとは何ですか?
一般的に、リバースモーゲージ型住宅ローンとは、自宅を担保に住宅の建設・購入資金を借り入れ、ご契約者さまの存命中は毎月利息のみを支払う仕組みです。元本は、ご契約者さまが亡くなった後に、自宅売却等により返済します。
一般的な住宅ローンは元本と利息を毎月返済していきますが、リバースモーゲージ型住宅ローンは毎月の返済が利息のみで、月々の返済額を大きく抑えられることから、年金生活者をはじめとするシニア層に人気があります。
「リバースモーゲージ型住宅ローンの代名詞」とも言えるのが、住宅金融支援機構の「リ・バース60」です。住宅金融支援機構と提携するさまざまな金融機関が「リ・バース60」を取り扱っています。基本的な仕組みは同じですが、融資の条件や融資限度額等は金融機関によって異なります。
――日本住宅ローンでは、どのような商品を取り扱っていますか?
当社では住宅金融支援機構の「リ・バース60」を「MCJご自宅活用ローン"家の恩返し"」という商品名で提供しています。満50歳以上の方が対象で、住宅の建設・購入のみならず、リフォームや借換にもご利用いただけるローンです。
住宅の建設・購入の場合は新しいご自宅の担保評価額、リフォームや借換の場合は現在お住まいのご自宅の担保評価額をもとにお借入が可能。満60歳以上の方であれば、担保評価額に対して最大55%までお借入いただけます。月々の返済は利息のみで、ローンの元金部分はご契約者さまが亡くなられた後に、原則ご自宅の売却代金にてご返済いただきます。
リバースモーゲージ型住宅ローンが人気の理由
――リバースモーゲージ型住宅ローンは制度スタート以降、順調に利用者が伸びているそうですね。どのような点が人気の背景にありますか?
「月々の返済額が圧倒的に低い」「手元資金を確保できる」「相続時に迷惑がかからない」の3点が挙げられます。住宅金融支援機構が行ったアンケート(2023年2月実施)によれば、「リ・バース60」を利用した87%の方が「満足」と回答しています。
【1】月々の返済額が圧倒的に低い
通常の住宅ローンと比較して、リバースモーゲージ型住宅ローンの場合は月々の返済額が大きく抑えられます。例えば2,000万円を借入する場合、通常の住宅ローンの月々返済額が約12万円であるのに対し、リバースモーゲージ型住宅ローンは約3.9万円まで返済を抑えられるため、年金生活のシニア世代の方でも無理なく返済できます。
【2】手元資金を確保できる
長寿化により、老後の生活費や医療・介護関連の出費に備え、手元資金を残したいというニーズが高まっています。これにより、現金をできるだけ残しつつ、利息のみの返済でまとまった資金を借入できるリバースモーゲージ型住宅ローンへの需要も高まっています。
【3】相続時に迷惑がかからない
当社の「MCJご自宅活用ローン"家の恩返し"」は、ご契約者さまが亡くなられた場合、原則ご自宅を売却してローンを完済していただきます。ご自宅の売却時に、万が一売却金額が借入金額を下回った場合でも、不足分が相続人に請求されることはありません(ノンリコース型)。
反対に、ご自宅の売却金額が借入金額を上回った場合は、相続人が差額を受け取れます。こうした安心な商品性に加えて、お子さまが親の自宅の相続を望まない場合、生前に自宅処分の道筋をつけられることも人気の要因です。なお、もしお子さまが親の自宅の相続を希望する場合は、現金による完済や相続人による借換もできるようになっています。
シニアの余生を充実させるための住宅ローン
――実際のところ、どのような方がリバースモーゲージ型住宅ローンを利用しているのでしょうか?
シニア層を中心に、住み替え、建て替え、既存の住宅ローンの借換、リフォームという幅広い用途で活用されています。具体的には、次のようなお客さまがいらっしゃいます。
【1】住み替え・建て替え
子どもが独立後、老後に備えて住み替えを検討したものの、定年後に通常の住宅ローンでは返済を継続できるか不安を抱えているお客さま。
自宅の老朽化が進んでいるため、家の建て替えをしたいものの、年金収入しかないため、通常の住宅ローンの返済が不安なお客さま。
夫婦でゆったり過ごせる土地に別荘を建てたいものの、手元資金も残したいお客さま。
【2】既存の住宅ローンの借換
- 会社員時代に自宅を購入し、当時35年返済で住宅ローンを組んだものの、退職に伴う収入減少により、返済が厳しくなったお客さま。
【3】リフォーム
子どもの独立後、夫婦で暮らしやすいよう間取り・水回りを含めた高額な内装リフォームを希望するものの、手元資金は極力減らしたくないお客さま。
住宅の老朽化が進み、外装・屋根を中心にリフォームしたいものの、既存の住宅ローンの返済もある上に、リフォームローンの返済に不安なお客さま。
――リバースモーゲージ型住宅ローンはどんな方に向いていますか?
前提として、リバースモーゲージ型住宅ローンはご契約者さまの死後、ご自宅の売却によってローンを完済する仕組みですので、お子さまがいらっしゃらない方、あるいはすでに独立されていて、住宅を相続人さまへ残す予定がない方に向いています。
中でも、ライフチェンジのタイミングで、月々の支払いに余裕をもって住み替え・建て替え・リフォームをしたい方、あるいは退職等に伴い、現在お借入されている住宅ローンの支払いが難しい方などは、特にメリットが大きいと考えられます。
――契約者の年齢や病歴、物件の種類(戸建てかマンションか)やエリアなどによって利用できないケースもあるのでしょうか?
もちろん審査はありますが、当社の場合、年齢の上限は設けておりません。また、病歴も問いませんので、意思疎通ができ、借り入れのご意思がはっきりしていらっしゃるようであればお申し込みいただけます。
同じ「リ・バース60」でも金融機関によってはエリアを制限しているケースがありますが、当社の場合、物件の種類やエリアによる制限も設けていません(抵当権が設定できない物件など、一部融資が難しい物件もあるので、どのような物件でも融資ができるというわけではありません)。もちろん、物件の状態やエリアによって担保評価額は変わってくるので、ご融資できる金額は物件ごとに異なります。
金利変動リスクも。利用の際は家族でよく話し合って
――リバースモーゲージ型住宅ローンのデメリットを教えてください。
一般的な住宅ローンの変動金利の金利が年1%程度のところ、リバースモーゲージ型住宅ローンは安くても年2%台程度と、金利が割高になります。一般的な住宅ローンは元本と利息を毎月返済いただきますが、リバースモーゲージ型住宅ローンはご契約者さまが亡くなるまで元本を返済いただきませんので、その分、金利を上乗せしております。ただ、繰り返しになりますが、毎月の返済が利息のみですので、月々の返済額は一般的な住宅ローンよりも大きく抑えられます。
また、返済期間が終身のため、変動金利型であれば、お亡くなりになるまでの間に市場金利が上昇すると、それに連動して毎月の利息の支払い額も増える点には注意が必要です。仮に金利が2%で月々の返済額が2万円の場合、金利が3%に上がると月々の返済額は3万円に増えます。従来は変動金利型のみの取り扱いでしたが、当社では2025年1月より固定金利型の取扱いを始めました。金利変動が不安な方は、固定金利型を検討されるのもいいかもしれません。
――リバースモーゲージ型住宅ローンを借りるにあたって、注意する点はありますか?
繰り返しになりますが、リバースモーゲージ型住宅ローンはご契約者さまが亡くなられた後にご自宅を売却してローンを完済する仕組みです。計画が変わった場合などはご自宅を相続人に残すことも可能ですが、その場合は亡くなった後に相続人の方が元本を手元資金で一括返済いただく、もしくは、元本を「フラット35」「リバース60」に借換していただきます。
相続時に元本が減っておらず、通常の住宅ローンよりも相続人の負担が大きくなることから、事前の意思統一ができていないとトラブルになりかねません。
あらかじめ今後のライフプランについてご家族とよく話し合った上で、ご利用を検討していただきたいですね。
当社では、2026年3月末まで、「MCJご自宅活用ローン"家の恩返し"」ご利用時の事務手数料11万円(変動金利の場合)が無料になるキャンペーンを実施中です。ご興味のある方は気軽にお問い合わせください。
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メリット・デメリットを把握して、上手にローン活用を
日本住宅ローン
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日本住宅ローン株式会社は、日本を代表する大手住宅メーカー4社と三菱HCキャピタルが共同出資で設立した、住宅ローンに特化している新しいタイプの金融機関。これまで培ってきた金融・IT技術を活かし、35年ローンより低金利で提供する『MCJフラット“極”40』や満50歳以上の方が対象で、住宅の建設・購入・リフォーム・借換に利用できるローン『MCJご自宅活用ローン"家の恩返し"』などを開発・提供。累計融資金額は4.7兆円を突破している。
https://www.mc-j.co.jp/
