自宅はあるものの、老後資金が足りず生活が厳しいという人に、「リバースモーゲージ」という選択があることをご存じですか?自宅を担保にお金を借りられ、死後に自宅を売却することで返済するため、老後資金を手に入れつつ、生涯自分の家に住み続けられます。
本記事では、「リバースモーゲージ」の仕組みや利用するための条件、メリット・デメリットなどをわかりやすく解説します。
リバースモーゲージとは
リバースモーゲージとは、「リバーズ(逆)」と「モーゲージ(住宅ローン)」という言葉どおり、住宅ローンの逆という意味です。通常の住宅ローンは一括で借りたお金を定期的に返済していくので、借入残高は徐々に減っていきますが、リバースモーゲージは、年金形式で受け取る場合、借入残高が徐々に増えていき、最後に自宅を売却して一括で返済するので、その名のとおり、住宅ローンの逆の仕組みになっています。
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住宅ローンのイメージ(筆者作成)
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リバースモーゲージのイメージ(筆者作成)
リバースモーゲージは、借入人(契約者)が亡くなった時に、その相続人が担保である自宅を売却して借入残高(借入元本)を返済する仕組みのシニア世代向けの貸付制度です。自宅の評価額をもとに算出した金額の範囲内で融資が受けられます。
お金の受け取り方は、定期的に定額を受け取る「年金型」と、まとまった金額を一括で受け取る「一括融資型」があります。
契約期間中は、利息のみを支払い、借入人の死後に元金を返済するケースが一般的ですが、取扱機関によっては、借入人の死後に元金と利息を合わせて返済するケースもあります。
利息のみを支払う場合は、ほとんどの取扱機関では変動金利型となっているため、金利変動リスクがあります。
リバースモーゲージには3つの種類がある
リバースモーゲージには大きく分けて3つの種類があります。
- 社会福祉協議会が取扱うリバースモーゲージ
- リバースモーゲージ型住宅ローン【リ・バース60】
- 金融機関が独自に提供しているリバースモーゲージ
それぞれ詳しくみていきましょう。
社会福祉協議会が取扱うリバースモーゲージ
社会福祉協議会が取扱うリバースモーゲージは、「不動産担保型生活資金」と呼ばれます。持ち家と土地があっても、現金収入が少ない高齢者が、その居住用不動産を担保にして生活費を借り入れる貸付制度です。生活に困窮している高齢者に対するセーフティーネットとしての役割があるため、使用用途は生活資金に限られています。
原則65歳以上、住民税非課税世帯またはそれに準ずる低所得世帯(生活保護受給世帯は除く)が対象となっています。貸付限度額は居住用不動産(土地)の評価額の70%で、評価額は概ね1,500万円以上であることが条件です。マンションなどの集合住宅は対象となりません。
貸付額は1月あたり30万円以内、毎月利息を払う必要はなく、死亡時に相続人または連帯保証人が不動産を処分して、貸付金と利子をまとめて一括返済します。
リバースモーゲージ型住宅ローン【リ・バース60】
【リ・バース60】は、住宅金融支援機構と金融機関が提携して提供しているリバースモーゲージ型住宅ローンです。満60歳以上から利用できます。(金融機関によって異なります)
借入金の使用用途は自宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借り換え、老人ホームの入居一時金など、住宅関連に限定され、生活資金には充てられません。そのため、借入はまとまった金額を一括で受け取る形となります。
毎月の支払は利息のみで、契約者が亡くなった後は、相続人が現金一括で返済するか、自宅の売却代金で一括返済することになります。
借入限度額は住宅および土地の担保評価額の50%、または60%です。活用例としては、バリアフリー住宅へのリフォーム代に充てる、利便性のいい新築マンションに住み替えるなど、60歳を過ぎても借りられる住宅ローンという位置づけになります。
金融機関が独自に提供しているリバースモーゲージ
【リ・バース60】は使用用途が住宅関連に限定されていますが、金融機関が独自に提供しているリバースモーゲージは使用用途が自由なものが多くあります。ただし、事業資金や投資に充てることはできません。また、年齢も50代から利用できるものなど、条件が緩くなっているのが特徴です。
リバースモーゲージの気になる点
リバースモーゲージについての気になる点を解説します。
マンションでも利用できる?
リバースモーゲージの対象物件は、「評価額が2,000万円以上の首都圏エリアの戸建て」など、金融機関ごとに条件が設定されています。前述した社会福祉協議会が取扱うリバースモーゲージは、マンションは対象外となっています。リバースモーゲージ型住宅ローンの多くは、マンションでも利用可能となっていますが、地域や評価額、築年数、広さなど、条件が厳しい傾向があります。また、融資限度額が低く設定される場合もあります。
契約者の死後、その配偶者は家を出ないとダメ?
契約者が亡くなった後、同居していた配偶者は契約を引き継ぐことが可能です。そのため、配偶者はその家にそのまま住み続けることができます。契約を引き継いだ配偶者が死亡した後に借入金の一括返済が行われます。
担保物件の売却代金が借入額を下回ったらどうなる?
リバースモーゲージは、担保物件を売却することで一括返済する仕組みですが、物件の価値が下がって、売却代金が借入額を下回った場合は、債務が残ってしまいます。残った債務の取扱いについては2つの契約タイプがあります。
- リコース型：相続人は残った債務を返済する必要があります。
- ノンリコース型：相続人は残った債務を返済する必要はありません。
リコース型よりもノンリコース型の方が、金利が高めに設定されますが、【リ・バース60】の利用者の99%はノンリコース型を選んでいるそうです。(※)
※2023年度の申込み件数に占める割合
リバースモーゲージのメリット・デメリット
リバースモーゲージは高齢者の資金調達として注目されていますが、注意点も多くあります。メリット・デメリットをしっかり理解してから利用を検討しましょう。
リバースモーゲージのメリット
- 老後資金の確保ができる
年金だけでは不足する老後生活において、利息の支払いのみで生活費を調達できるため、生活にゆとりが生まれます。
- 自宅に住み続けられる
住み慣れた自宅で生活を続けながら融資を受けられます。
- 住宅ローンからの借り換えができる
老後も住宅ローンの返済が続いている場合、リバースモーゲージ型住宅ローンに借り換えることで、月の返済額を減らすことができ、老後資金の減少を防げます。
リバースモーゲージのデメリット
- 利用条件に制限がある
地価が一定以上のエリアに建つ戸建てなど、対象物件が限られており、地方やマンションなどでは利用が難しい場合があります。
- 本人と配偶者以外に同居人がいると利用できない
自宅で1人暮らしか、あるいは配偶者と2人暮らしであることが条件となっており、子どもや親族と同居している場合は利用できません。また、本人だけでなく配偶者も50歳以上であるなど、年齢制限が設けられています。
- 長生きした場合に融資が途切れるリスクがある
担保物件によって融資限度額が決まるため、長生きしたことで借入が限度額まで達すると、その後の融資が受けられなくなり、生活資金に困るリスクがあります。
- 金利上昇のリスクがある
多くのリバースモーゲージは変動金利型であるため、将来的に金利が上昇すると、毎月の支払額が家計を圧迫する可能性があります。リバースモーゲージ型住宅ローンは一般的な住宅ローンよりも金利が高めです。
- 評価額の低下により返済が発生する恐れがある
リバースモーゲージは、定期的に担保となる不動産の評価額を見直します。評価額が下がると、融資限度額も下がるので、それまでの借入額が限度額を上回っていた場合は、差額の一時返済が必要となります。
- 相続トラブルになることがある
リバースモーゲージの利用には、原則として契約時に相続人全員の承諾が必要です。契約者の死亡時に、担保物件を売却して借入金を返済する仕組みであるため、相続人が手元資金で一括返済しないかぎり、家を残すことはできません。
また、家を売却しても債務が残ってしまった場合には、相続人が返済義務を負うケースもあります。これを避けるにはノンリコース型で契約する必要があります。将来的な相続トラブルを防ぐためにも、契約前に相続人に対して十分な説明を行い、納得と承諾を得ておくことが大切です。
まとめ
リバースモーゲージのメリットに対して、デメリットが多くなりましたが、これらは「悪い点」というよりも「注意すべきポイント」と捉えてください。利用条件を満たし、リスクをしっかり理解したうえで活用すれば、リバースモーゲージは老後資金を確保する有効な選択肢となり得ます。他にも老後資金を得る手段はさまざまあるので、比較・検討しながら中長期的な資金計画を立て、老後の安心につなげましょう。
