前回の記事では、初めて中古マンション購入を検討される方に向けて、おすすめの手順をご紹介しました。今回は、自宅を売却して新居を購入する方、つまり買い替えを行う方に向けて、買い替えならではの手順や満足のいく結果を得るために必要なことをお伝えします。
買い替えの方法は3パターン
買い替えの場合、「現在の住まい売却」と「新居の購入」どちらを先にするかで3つのパターンが存在します。それぞれメリット・デメリットがあり、ローンの返済状況や手元資金の状況、希望のスケジュール、志向性によって向き不向きがあるため、ご自身やご家族の状況を踏まえて判断いただく必要があります。
売り先行(堅実計画型)
現在の住まいを売却してから、新居を購入する方法です。
メリットは売却代金を購入資金に充てられること、売り急ぐ必要がなく高値での売却を目指しやすいこと。一方デメリットは、仮住まいの期間が発生し初期費用や賃料が発生すること、引越しが2回になり費用と手間がかかる可能性があること。さらに居住しながら内覧に応じることになるため、都度の片付けや立ち会いも必要になります。
資金計画やスケジュールで無理をしたくない、堅実に住み替えたい方に向いている方法です。
買い先行(資金潤沢型)
新居を購入してから、現在の住まいを売却する方法です。 購入資金を先に準備する必要があり、自己資金に余裕があることが前提となります。
メリットは買い急ぐ必要がなく新居探しに時間をかけられること、仮住まいの費用や手間が発生しづらいこと。一方デメリットは住宅ローンが二重になる可能性や、売り急いで安値で売却する可能性があることが挙げられます。
すでに住宅ローンを返済し終えている方や、資金面で余裕がある方に向いている方法です。
※現在の住まいの売却完了までは金利負担のみの支払いでOKとする先行融資を行う金融機関もあります。買い先行で動きたいが二重ローンの負担は避けたい、という方は、一度仲介事業者や金融機関へ相談してみることをおすすめします。
買取(安心安全型)
上記2つの選択肢は、仲介会社を通じて一般の買い手を探すことを想定して記載しました。3つ目の選択肢は、買取業者に自宅を買い取ってもらい、新居を購入する方法です。
メリットは短期間で確実に売却ができ、内見対応等の手間もないこと、売主の契約不適合責任（引き渡した物件について、契約内容と異なる点が見つかった場合に売主が買主に対して負う法的責任）が免除されるため事後トラブルのリスクが低いこと。
デメリットは売却額が相場から1~2割下がってしまうことが挙げられます。
ただし、事業者への直接売却であれば仲介手数料は不要であり、売り出し後の値下げや仮住まい費用、二重ローン期間の支払額などを踏まえると最終的な手残り金額に大きな差がないケースもあります。価格に関しては「最終的な手残り金額」で他の選択肢と比較することをおすすめします。
時間の制約があり確実に買い替えを進めたい方や、決まったタイミングで売却したい方、とにかく時間や手間をかけたくない方に向いている方法です。
※事業者によっては、仲介で売り出した後、期限までに売却できない場合は買取を行う「買取保証」が可能なケースもあります。当社・すむたすでも提供しており、「高値売却を目指したいが期日までには確実に売りたい」というお客様の多くにご利用いただいています。
優先順位を整理して進めよう
この3つの方法の他に、売却と購入を同時に行うチャレンジ型も存在しますが、タイミングを合わせる難易度が高く、実際には珍しいケースとなるため、こちらの記事では詳細の説明は割愛します。 これらの方法を選択する上で、最も論点になりやすいのは住宅ローンの残債です。金融機関によっては一定期間返済を待ってくれる場合もありますので、相談してみると良いでしょう。
最後に3つの方法をまとめました。
初めての購入と比較して手順が複雑になり、難易度も上がる「買い替え」ですが、スケジュールかコストか、今の住まいの高値売却か新居を吟味する時間かなど優先順位を整理して、どの方法で進めるのか考えておくことで満足のいく結果につながるはずです。
また、前回記事でご紹介したような「不動産会社の頼れる担当者」の存在も結果を大きく左右します。買い替えを考え始めたら、ぜひ早いタイミングで様々な不動産会社に相談してみて、信頼できる相手を見つけておくことをおすすめします。
