当たり前の話ですが、住宅ローンを同じ借入額、同じ返済期間で組むなら、金利が低いほど毎月の返済額は安くなります。安ければ安いほど「これなら買えそうかな」という気持ちになるものなので、マンションギャラリーなどを訪れると、営業担当者から変動金利型ローンを勧められるケースが圧倒的です。Ａさんの場合もご多分に洩れずですね。ですが、変動金利型にはＡさんも不安を感じているとおり返済期間中の金利変動リスクがあります。

その話に入る前に、まずは住宅ローンの種類を押さえておきましょう。住宅ローンは金利タイプにより次の３種類に大別されます。

①変動金利型ローン

返済期間中、金利動向に応じて半年ごとに適用金利が見直されるローン。借入当初の金利が約束されているのは最初の半年間だけ。

②固定金利選択型ローン

返済期間のうち５年、10年、20年、25年など一定期間の金利が固定されるローン。例えば20年固定を選べば、20年の間にどんなに市場の金利が変動しても適用金利は変わらない。固定金利期間終了後はその時点での金利が適用される。

③全期間固定金利型ローン

借入時に返済期間中の適用金利が確定するローン。住宅金融支援機構の「フラット35」はこのタイプ。

①〜③を比較すると、同じ時点で借り入れをする場合、金利の低い順に①＜②＜③となります。ただし①は半年ごとに適用金利が見直されるため、返済期間中に金利が上がると返済額がアップするリスクがあります。③は借入時の適用金利は①②に比べて高くなりますが、完済まで適用金利が変わらないため返済額も当初のままです。その点では見通しが立つ安心なローンです。②は固定金利期間が20年以上など長期であれば③に近い安心感が得られます。

変動金利型ローンの金利上昇リスクについてさらに見ていきましょう。確かにしばらく大きな金利上昇はなさそうです。ですが、住宅ローンは最長で35年という長期にわたって返済していくもの。現状は日銀のマイナス金利政策に象徴されるように歴史的な超低金利が続いていますが、先のことはわかりません。30代ぐらいの人には信じられないかもしれませんが、1991年、バブル経済末期の頃の民間金融機関の住宅ローン金利（当時、民間金融機関には変動金利型しかありませんでした）は何と８％を超えていました。今から27年前の出来事ですから、この先35年の間にそのようなことが起こらないとは限りません。

そこで、Ａさんがいま4500万円の住宅ローンを変動金利型（金利0.457％）で借り、10年後、20年後に金利が大きく上昇したケースをシミュレーションしてみました。当初10年間の毎月返済額は11万5960円。約12万円なので現状の家賃と変わらない負担です（家賃と住宅ローン返済額が同程度ならリスクがないというわけではありません。詳しくは第２回でお話しします）。

しかし10年後に金利が３％に上昇すると、11年目以降の毎月返済額は15万5865円と４万円近くアップします。現在、Ａさんの子供は４歳と２歳。10年後には中学２年生と小学校６年生になっており、教育費の負担がだんだん重くなっていくことが予測されます。そんな中での返済額アップは厳しいでしょう。

こうした変動金利型ローンのリスクを回避するには、金利上昇時に繰り上げ返済をして返済額の軽減を図るのが一つの方法です（繰り上げ返済については第５回で取り上げます）。それには、金利上昇時に備えて貯蓄をする必要があります。しかしＡさんのお宅のように子供がいて教育費がかかる場合には、その準備だけで精一杯というお宅も少なくないでしょう。そうした場合、変動金利型を借りるのはかなり危険だといえます（結果的に金利があまり上昇せず、変動金利型でも大丈夫だったということもあるかもしれませんが）。

変動金利型を借りてもあまりリスクがないのは、共働きで子供がいないお宅などです。教育費の負担がない分をきちんと貯蓄ができていれば、金利上昇時に繰上返済ができるはずだからです。子供がいる場合でも、親御さんから資金の贈与が受けられるというお宅であれば変動金利型も選択肢になります。

変動金利型ローンのリスクを回避するために、金利が上昇したら変動金利型から固定金利型に借り換えればいいという考え方もあります。しかしこれは現実的ではありません。変動金利型は短期金利をベースに、固定金利型は長期金利をベースに適用金利が定められています。金利市場の特性として、長期金利は短期金利に先行して動くため、変動金利型の金利が上昇したときには、既に固定金利型の金利も上昇しており、借り換えたいと思ったときには手遅れになっている可能性が大だからです。

一方、固定金利選択型ローンや全期間固定型ローンは変動金利型より金利が高いとはいえ、１％台前後なので充分低い水準です。返済額をある程度の期間（または全期間）確定できる安心感や先の見通しのしやすさを優先するなら、固定金利選択型か全期間固定型のいずれかを選択することをお勧めします。固定金利選択型を選ぶ際には、固定金利期間を長くしたほうが安心なので20年以上にするのがポイントです。

自分がどの金利タイプを選べばいいのか悩む場合には、「住宅ローン金利タイプ診断」という無料のシミュレーションツールが参考になります。借入金額や返済期間、年齢、年収などいくつかの項目を入力すれば、どの金利タイプが合っているか簡単に診断できるので、これから住宅ローンを組むつもりの人は試してみてください。