【FP解説】「変動か固定か」で迷う人へ。2組のケースで分かる、全期間固定金利住宅ローン【フラット３５】のお得な引き下げ制度

現在28歳の会社員です。今年1人目の子どもが生まれて、マイホームを考えるようになり、郊外に家を建てたいと思っています。妻は育児休業を取得していて、復職時期は未定です。

変動金利は金利が低いのが魅力的ですが、日銀が利上げを決定したため、今後さらに住宅ローン金利が上昇するのではないかと不安で……。固定金利住宅ローンだと、さまざまな金利引き下げ制度があると聞きました。私の場合、どういうものが当てはまるのか教えてほしいです！

全期間固定金利住宅ローンの【フラット３５】にはさまざまな金利引き下げ制度があります。家族構成と住宅の性能などに応じてポイントが付き、1ポイントあたり年0.25％、ポイントに応じて最大年1％の金利が当初5年間引き下げられます。

例えばAさんのように、お子さまが1人、建築する住宅が長期優良住宅に該当すると仮定した場合、「【フラット３５】子育てプラス」、「【フラット３５】S（金利Aプラン）」、「【フラット３５】維持保全型」という金利引き下げ制度が利用できるかと思います。

具体的にはどういう制度ですか？

「【フラット３５】子育てプラス」は、子ども1人につき1ポイントずつ加算されます。条件はありますが、子どもが多いご家庭ほどポイントを多く取得できます。Aさんは子どもが1人なので、1ポイントですね！

長期優良住宅など、省エネルギー性、耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する場合は「【フラット３５】S」が適用されます。これは技術基準に応じて1～4までポイントが付き、長期優良住宅の場合は「【フラット３５】S（金利Aプラン）」に該当するため、2ポイントになります。

「【フラット３５】維持保全型」は、長期優良住宅や予備認定マンションなどの維持保全や維持管理に配慮した住宅や、既存住宅の流通に寄与する住宅を取得すると1ポイントがつきます。

また、Aさんは28歳なので、最長50年の全期間固定金利住宅ローン【フラット５０】で借り入れるという手もあります。

【フラット５０】は必ずしも50年借りる必要はありません。返済終了年齢が80歳以下となる期間であれば、36年から50年まで、1年単位で借入期間を決めることができます。ただし、購入する住宅が長期優良住宅や予備認定マンション等でなければ利用できないため、確認が必要ですね。

【フラット５０】でも「【フラット３５】子育てプラス」などが使えるんですね！　実際にはどれくらい金利が下がりますか？

シミュレーションしてみましょう！

Aさんは合計4ポイントなので、当初5年間の金利が年1％引き下げになります。借入金額を6,000万円として【フラット５０】を利用する場合、2025年12月の金利だと……当初5年間は、金利が年1.07％になりますね！

【フラット３５】の場合だと……当初5年間、金利が年0.97％になります！　月々の返済額は増えますが、借入期間が短くなる分、総返済額を抑えられます。
【フラット３５】は金利引き下げ制度の活用により、一定期間、銀行の固定金利期間選択型住宅ローンより低い金利になるケースもありますので、いろいろと検討してみてもよいかもしれません。

金利引き下げ期間中は返済金額が月2万円強も安くなるのか。これは大きいですね！

お子さまが小さい時こそ、貯めどきです。金利引き下げ制度で支払いが浮いた分を貯蓄や資産形成に回して、将来に備えてくださいね！

現在35歳の会社員で、42歳の夫と2人暮らしです。子どもはいません。利便性を考えて東京23区内の物件を探していますが、住宅価格が高騰しているので、夫とペアローンを利用して中古マンションの購入を検討中です。

自営業の夫でも住宅ローンを利用できるのか、収入の不安定さを考えると金利は固定と変動どちらがいいのか……といった不安があります。

おっしゃる通り、現在東京23区内の物件は新築、中古のどちらもどんどんと価格が上がり、「1馬力」だと購入が難しいと考える方が増えています。

ペアローンは、夫婦や親子が収入を合算して1つのローンを組むのではなく、それぞれの年収に合わせてそれぞれのローンを組むというスタイル。ご主人が自営業とのことですが、【フラット３５】を利用している自営業の方もいますよ。さらに、ペアローンの場合だと、金利引き下げ制度をそれぞれ利用することができます！

金利引き下げ制度が2人とも使える！？　でも条件があるんですよね？　子どもはいないし、中古住宅を探している私たちには、あまりメリットはないように思いますが……。

そんなことありませんよ！

例えば、Bさんのように夫婦のいずれかが40歳未満（※）で、購入する中古マンションを耐震等級2以上の住宅と仮定する場合、「【フラット３５】子育てプラス」、「【フラット３５】S（金利Bプラン）」、「【フラット３５】中古プラス」という金利引き下げ制度が利用できるかと思います。

※夫婦のいずれかが借入申込年度の4月1日において40歳未満である場合に適用されます。

えっ、子どもがいなくても夫婦2人で｢子育てプラス｣を使えるんですか！？

そうなんです。「【フラット３５】子育てプラス」は、お子さまがいない場合でも、夫婦どちらかが40歳未満の場合には「若年夫婦世帯」として適用されるんですよ！

Bさんの場合は「【フラット３５】子育てプラス」、「【フラット３５】S（金利Bプラン）」、「【フラット３５】中古プラス」それぞれ1ポイント付くので、合計3ポイントですね。

子どもがいなくても適用されるなんて知らなかったなあ。
あの、「【フラット３５】中古プラス」って何ですか？

そうなんです。「【フラット３５】子育てプラス」は、お子さまがいない場合でも、夫婦どちらかが40歳未満の場合には「若年夫婦世帯」として適用されるんですよ！

「【フラット３５】中古プラス」は、住宅に劣化がないことを検査で確認できる中古住宅を購入する際に適用される制度です。

金利引き下げ制度には縁がないと思っていたんですが、こんなに適用されるなんて！　3ポイントだと、どれくらい金利が下がりますか？

シミュレーションしてみましょう！

Bさんは合計3ポイントなので、当初5年間の金利が年0.75％引き下げになります。借入金額をBさんとご主人それぞれ3,000万円として、【フラット３５】を利用する場合、2025年12月の金利だと……当初5年間は、金利が年1.22％になりますね！

金利引き下げ期間中は1人あたり月に約１万円安くなるんですね！　2人分にすると1年で24万円ということは、引き下げが適用される5年間で……100万円以上安くなるってこと！？

ぜひご主人と相談してみてくださいね！

高山さんありがとうございました！　やっぱり専門家の方に聞くのが一番分かりやすいですね。

さまざまな金融機関が住宅ローンを取り扱っていますが、きちんと相談にのってもらえる金融機関を選ぶと良いと思います。

例えば、住宅ローン専門の金融機関「SBIアルヒ」では、経験豊富な担当者が対面でじっくり話を聞いてくれますよ。事前に予約をしてから来店された方が安心です。

その場でいろいろ聞けるのはありがたい。さっそく家族と相談してみます！