【FP解説】これから住宅購入を考える<子育て世帯>必見! お得な金利引き下げ制度で【フラット35】がさらに使いやすくなった!

家を購入するにあたって、住宅ローンについて悩んでいます。ネットで情報収集してみたんですが、正直、何を基準に選べばよいのか分からなくなりました。まずは住宅ローンについて初心者の僕でも分かるように教えてください!

まず、押さえておきたいのが金利の種類です。住宅ローンの基本的な金利タイプは3つ。『変動金利型』、『固定金利期間選択型』、そして『全期間固定金利型』です。

変動金利型と固定金利期間選択型、全期間固定金利型では、メリット・デメリットは、どのようなものがありますか?

変動金利型の一番のメリットは、現段階では金利が低いという点です。しかし、今後政策金利が上がり、それに連動して変動金利も上がる可能性は少なくありません。そのため、昨今では固定金利型の関心が高まりつつあるのも事実です。

固定金利期間選択型は、借入当初の一定期間の金利を固定できることがメリットです。固定金利期間が終わった後に、金利が上がっているかもしれないということが懸念点でしょう。

全期間固定金利型は現時点では変動金利型に比べて金利水準が高くなりますが、借り入れ中は金利の変動がなく、政策金利が上昇したとしてもその影響を受けないため、安心です。

住宅金融支援機構の調査では、住宅ローン利用予定者の中には全期間固定金利型を希望する方が増えてきているようです。

なるほど。低い金利を取るか、金利が変わらない安心感を取るか……。う～ん、迷うなあ。

最近は住宅自体の値段が上がっていることもあり、返済期間が最長50年等の商品も増えています。働き方や家族状況などのライフプランや自分の性格に合わせて、金利タイプや返済期間を選ぶと良いでしょう。

まだ子どもも小さいし、僕たち夫婦の働き方も変わるかもしれないし、半年ごとに金利が変わる変動金利はちょっと落ち着かないかも……。ある程度、毎月の返済額が決まっていた方が安心感があるなあ。

やはり将来の金利変動に不安があるので、固定金利をもう少し詳しく知りたいです。固定金利期間選択型と全期間固定金利型って、どんな違いがあるのでしょうか?

まず、固定金利期間選択型が向いているのは、一定期間、住宅ローンの支出を確定させておきたいと考える状況にある世帯です。

例えば、『現在は子どもが小さく、妻がパート勤務。子どもの手が離れたら正社員として働く予定だが、妻がパートの間は安定して返済したい』とか、『子どもの受験や大学進学が重なり教育費がかかるから、その期間は安定して返済したい。卒業後は夫婦2人になるから、変動金利でも対応できるだろう』という場合などが考えられます。

注意点は、固定期間が終わった時点で金利が大幅に上がっていた場合、『最初に借りた時の金利で……』というわけにはいかないこと。つまり、固定金利期間終了後は金利上昇に耐えられるだけの収入や貯蓄が必要になる点です。

それじゃあ、今のうちの状況には向かないのかな。うちは現在共働きだけど、これから子ども二人の教育費などもかかるし金利が上がると困るなあ……。となると、全期間固定金利型がいいんですかね?

全期間固定金利型の住宅ローンの代表的なものでは【フラット35】があります。多くの都市銀行や地方銀行、ネット銀行、住宅ローン専門金融機関などで取り扱っている商品なんですよ。

全期間固定金利型のメリットには、安心感をもって返済を続けられるということのほかに、借りた時点で総返済額が確定し、返済期間終了時期も決まっているので、長期の家計管理がしやすいという面もありますね。

でも、全期間固定金利型は金利が高いんですよね……? 現在の固定金利の状況や金利の水準について教えてください。

これまでは超低金利の状態が長く続いていたため、変動金利で長期の住宅ローンを組むという方も多くいらっしゃいました。しかし、ここにきて数回にわたる政策金利の引き上げが行われており、変動金利も上がりつつあります。

低金利の状態がいつまで続くかは不明です。私のもとに相談にいらっしゃる方たちは、『低金利のうちに住宅を購入しよう』と全期間固定金利型を選ぶ方も増えています。

確かに、固定金利は変動金利に比べると金利は高いですが、歴史的に見れば現在の固定金利は低水準。現在の金利でこの先例えば35年間固定できるのはメリットだと思います。それに、【フラット35】にはお子さまのいる世帯などが利用できる金利引き下げ制度もあるんですよ。

それは気になる情報ですね!! 詳しく教えてください。

【フラット35】には子育てプラスという制度があります。【フラット35】子育てプラスは、お子さまの人数に応じて当初5年間などの一定期間金利が引き下げとなる制度です。

ほかにも、購入する住宅の性能などにより金利が引き下げとなる【フラット35】Sなどがあります。これらの金利引き下げ制度は併用ができるので、子どもの人数やZEH(※2)、長期優良住宅(※3)などの条件に応じてポイントが加算され、そのポイント数によって金利の引き下げ幅が広がっていくんですよ。

ポイントによって引き下げ幅が広がるのがいいですね! ちなみに、うちが一戸建て住宅を購入した場合、どれくらい金利が下がるのでしょうか?

シミュレーションしてみましょうか! Sさんのご家庭はお子さま2人なので【フラット35】子育てプラスの2ポイント。それに、購入される住宅が、例えば省エネルギー性や耐震性など【フラット35】S金利Aプランの技術基準(※4)を満たしていれば2ポイントを足すことができます。

1ポイントにつき年0.25％金利が下がるので、合計4ポイントだと……当初5年間、金利が年1％引き下げられますね!

毎月の返済額はどれくらい変わるんでしょうか?

例えば、5,000万円の物件を金利年1.94％、【フラット35】で35年間借り入れた場合、月々の返済額は約16万4,000円になります。ここに先ほどの金利引き下げ制度を適用すると、最初の5年間は毎月の返済額を約24,000円削減、6～35年目は毎月の返済額を約4,000円削減できますね。

おお! 5年間、金利が年1％も引き下げられるのはかなり大きいですね!

あと、一般的な固定金利期間選択型の住宅ローンは、固定期間終了後に終了時点の金利が適用されます。一方、全期間固定金利の【フラット35】の場合は、金利引き下げ期間終了後に、融資実行月の金利引き下げ制度を適用していない金利(上記シミュレーションでは1.94％)になります。

金利は今後上がっていくかもと聞いたので、それは安心ですね!

もし、金利がさほど上がらず、やはり変動金利の方がぐっと低い場合は、引き下げ期間終了後の時点で、変動金利への借り換えを含め住宅ローンを改めて見直してみてください。もちろん、変動金利が上がっていれば、【フラット35】をそのまま借り続ければいいと思います。

金利引き下げ制度があることで、今後のライフプランもじっくり考えられそうです!!

この金利引き下げ制度が利用できるなら、都内でも家が買えちゃうかも……。でも、物件価格が高騰してるんだよなあ。夫婦がそれぞれ住宅ローンを組むことは可能ですか?

Sさんのケースでしたら可能ですよ。【フラット35】の融資額上限は8,000万円。ペアローンであれば、夫婦や親子、パートナーそれぞれが単独で8,000万円まで借り入れることができます。実際、20～30代の方は、ペアローンでの融資を受ける方も増えてきています。その場合、ライフプランによって、夫は【フラット35】、妻はより金利の低い【フラット20】というように、異なる借入期間を組み合わせるといったことも一考かと思います。

そんなこともできるんですね。やっぱり専門家に聞くと分かりやすいし、情報も整理されて選びやすくなりますね。となると、金融機関をどう選ぶかということも、重要なポイントになってきそうですが……。

そうですね。さまざまな金融機関が住宅ローンを扱っていますが、私がオススメしたいのは、『きちんと相談に乗ってもらえる金融機関を選ぶ』ということ。

住宅購入予定者のお話を聞いた上で、年収、勤務年数等の必要な情報をもとに、その人に合った住宅ローンのシミュレーションを提案するのが窓口の役割。そのためにも、しっかりと丁寧なコミュニケーションをとることのできる金融機関を推したいですね。

なるほど。どこかオススメがあれば、教えてほしいです。

Sさんが全期間固定金利型住宅ローンを希望されるのであれば、たとえば、住宅ローン専門の金融機関としては国内最大手のSBIアルヒはいかがでしょうか。全国に約100拠点あって、予約をすれば対面での相談もできます。対面で相談することで、変動金利型、固定金利期間選択型、全期間固定金利型のうちどのローンがご自身にあっているのかもアドバイスしてもらえます。

なるほど、対面で話が聞けるわけですね。相談の際は何か用意しておいた方が良いものはありますか?

基本的には予約の際に担当者から案内されると思いますが、源泉徴収票など、収入がわかるものがあると安心です。

さっそく予約して週末に妻と一緒に窓口に行ってみたいと思います!