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アメリカ不動産投資のメリット・デメリットは?失敗しないためのコツを解説

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現在日本ではアメリカの不動産投資が注目されており、日本の不動産投資とは違った魅力が多数あります。

投資のリスクを回避するために分散投資をするのは基礎知識となりますが、不動産投資の場合も日本だけでなく外国の不動産も同時に所有することで分散投資できるメリットがあり大変おすすめです。

本記事ではアメリカで不動産投資を始めたい人に向けて、その大きな魅力や留意すべきリスクを解説いたします。また、失敗しないコツや、おすすめの不動産投資会社のご紹介しますので是非参考にしてください。

アメリカ不動産投資の魅力・メリット

アメリカでの不動産投資が注目されているのは、下記の4つのメリットが大きな理由です。どのようなメリットがあるのかみていきましょう。

経済が安定している

アメリカは安定した経済成長をし続けており、今後の人口増加も見込める点があります。人口増加は住宅需要も高まることになるため、不動産投資の価値や安定性も上がっていくと考えられます。

メリットの根拠は、住宅価格の変動を計算・分析しているS&Pコアロジック・ケース・シラー全米住宅価格NSA指数にあります。全米・代表都市ともに2012年7月~2022年7月にかけての10年間で2倍にまで上がっているのです。

”参考:S&P Dow Jones Indises「S&Pコアロジック・ケース・シラー全米住宅価格NSA指数」

中古不動産市場の規模が大きい

中古不動産市場の規模が大きい点もメリットの1つです。日本人は新築住宅に住むことへのこだわりが強い傾向にありますが、アメリカでは中古不動産の価値が高く年間500万戸もの取引がおこなわれています。中古物件の買い手が見つかりやすいため、流動性が高く不動産投資に向いているのです。

アメリカの中古物件が人気の理由は、アメリカでの不動産の扱いにあります。日本では築年数が古い物件は価値が低いとされていますが、アメリカでは築年数をそこまで重要視していません。大事なのは物件の場所です。同じ路面に建てられた2件の家が違う築年数だったとしても、同じ価格で取引されることもあるのです。

中古物件の流動性が高い点はアメリカで不動産投資をおこなう大きなメリットといえるでしょう。

外国人でも融資が受けられる

アメリカの不動産投資は、外国人でも融資が受けられます。経済的に安定しているアメリカは外国人の不動産投資への融資が可能な金融機関が複数存在します。金利も変動金利で2.5~3.5%程度と低く、日本人も融資を受けやすいのです。

海外で投資をする場合は、融資が受けられず全額自己投資でおこなわなければならないことが多いのが通常です。しかし、アメリカの場合は金融機関の力を借りて融資を受けられるのが大きなメリットです。

外国人投資家への規制がない

アメリカは、外国人投資家に対する不動産投資への規制がありません。東南アジアでは外国人投資家に規制をかけているケースが多いですが、アメリカにはないのが投資家にとって大きな魅力です。

東南アジアのある国では、不動産の購入には政府による許可が必要となり、最低物件価格も決められています。外国人の投資用物件の購入はハードルが高いのが通常です。

しかし、アメリカの場合は最低物件価格の規制はなく、土地を自由に所有することも可能です。アメリカは法整備も進んでいるため、突然外国人投資家の投資活動に厳しい制限がつくなどの心配も少ないといえるでしょう。

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アメリカ不動産投資のリスク・デメリット

アメリカの不動産投資には多くのメリットがありますが、留意すべきデメリットも存在します。投資はどのような場合でもデメリットも把握したうえでリスクヘッジしながら運用することが重要です。

商品を購入する前に気を付けるべきポイントとしてデメリットも確認しておきましょう。

まとまった現金が必要

アメリカの金融機関は融資比率が50%と小さいため、融資がされない分の一定額は自分で現金を用意する必要があります。融資を受けることは可能ですが、不動産投資を始めるにはまとまった現金が必要です。

例えば物件価格が2,000万円ならば、1,000万円は自分で用意しなければなりません。物件価格の高い不動産を購入する場合は、その半額分としてかなりの金額を現金で用意する必要がある点は覚えておきましょう。

減価償却費が計上できない

2020年の税制改正によって、減価償却費の計上が認められなくなった点は大きなデメリットでしょう。

改正前は日本の税制において築22年以上の木造建築物件は減価償却が4年間認められていて節税効果がありました。しかし、法改正によって2021年の確定申告分からアメリカに所有する不動産への減価償却費の適用は認められなくなっています。節税効果が薄いことは留意しておきましょう。

時差が大きいのですぐに対応できない

不動産投資はトラブルが発生した際に対応が求められますが、日本とアメリカの時差の問題がネックになってきます。アメリカで所有する物件になにかトラブルが起きても、対応が遅れてしまうのです。

13時間ほどの時差によって管理会社との連携が難しくなる点は留意しておきましょう。日本の賃貸経営でも管理会社にトラブル対処を委託するのと同様に、時差問題の対処法も、現地に会社や支店がある管理会社にすべてを委託することがおすすめです。

高い利回りが期待できない

最も大きなデメリットとして挙げられるのが不動産価格が高い点です。アメリカは不動産価格の上昇が続いているため、すでに購入できないほど高い価格の物件が多いのです。加えて、固定資産税などの経費も高くなりやすいため、高い利回りは期待できません。

また、為替の影響もあって円安が続いている日本からアメリカへの不動産投資のハードルを上げているという現実もあります。

投資を始める前に実質利回りがどの程度になるか計算しておくとよいでしょう。

アメリカ不動産投資で失敗しないためのコツ

不動産投資は必ず成功するわけではなく、運用のコツを覚えて臨機応変に対応する対応力が求められます。ここではアメリカでの不動産投資を成功させるためのコツについて解説いたします。正しい知識を持って投資に臨みましょう。

慎重にエリアを選ぶ

まず気を付けたいのがエリア選びです。先述のとおりアメリカの不動産は築年数ではなく立地によってその価値が大きく上下します。

アメリカは地域によって犯罪発生率が大きく異なるため、治安のよい地域の不動産を購入することが重要です。犯罪発生率が低いエリアの物件を選びましょう。

また、学歴と年収が比例するほど、アメリカは日本以上の学歴主義国であるため、ランクの高い学区のエリアを選ぶ方法もおすすめです。

優秀なエージェントを見つける

アメリカで不動産投資をするには、不動産投資に強いエージェントの力を借りることが必須となります。

アメリカでの不動産投資は中古物件の取り扱いが主になるでしょう。中古物件の価値はエリアによって大きく変わり、売主は少しでも良い条件で売却しようとします。その売買交渉の際に専門的な知識と実績を持つエージェントの力が必要なのです。

アメリカの不動産専門のエージェントは日本国内で探すことも可能なので、国内でエージェントを探したい人はオープンハウスなどの企業に問い合わせてみましょう。

築年数は気にしない

アメリカと日本では文化や習慣が異なるため、中古物件の売買で築年数はあまり重要視されていません。築年数が古いという理由で良い物件を逃してしまうことがないように注意しましょう。

手入れの行き届いた中古住宅のほうが人気が高く優良物件であることが多いです。特にガレージ付きの物件や、マスタールームと言って寝室にバスルームがついた部屋がある物件にこだわりがある人が多いようです。アメリカに住む人が好む物件について勉強するとよいでしょう。

ETFも検討する

アメリカで不動産投資をする際には、ETFも検討するのがおすすめです。ETFとはアメリカ証券取引所に上場している投資信託のことで、個別に銘柄を選ぶ必要がなく知識の少ない初心者でも投資しやすいのが特徴です。

一口から購入可能なため、リスク分散に役立てることもできます。手堅く配当金を得られる投資なので、興味がある人は是非活用してみて下さい。

ただし、利回りの高い銘柄はリスクが高く、ETFに関する情報収集が難しいことは覚えておきましょう。

アメリカ不動産を扱うおすすめの不動産投資会社4選

ここからは、アメリカの不動産を扱うおすすめの投資会社を4社紹介します。各社の基本情報や特徴、どのような人におすすめかなどをまとめています。投資会社選びの参考にしてください。

オープンハウス

※画像引用元:オープンハウス公式サイト

基本情報
会社名 株式会社オープンハウス
創業 2021年4月
事業内容 不動産売買の代理・仲介事業、新築戸建分譲事業、マンション・ディベロップメント事業、
不動産投資事業、不動産金融事業、前各号に付帯関連する事業

オープンハウスはワンストップサービスを強みとしたアメリカ不動産投資専門の企業です。

賃貸運用や売却時のことを意識した物件選びを心掛けており、アメリカ人の目線で考えた土地選びをしてくれます。アメリカの不動産を担保とした融資商品も用意されており、自己資金だけで投資を開始できない人にもおすすめです。

万全の管理体制により、売却の頃合いについてもしっかりと見定めてアドバイスをしてくれます。

オープンハウスはこんな人におすすめ

  • 現地に詳しいエージェントを求めている人
  • 売り時のことも考えた上で物件を選んでほしい人
  • 融資商品の幅が広い不動産会社の力を借りたい人

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AAIキャピタルアドバイザー

※画像引用元:AAIキャピタルアドバイザー公式サイト

基本情報
会社名 アドバンスド エステート キャピタル アドバイザー インターナショナル インク
設立年 2012年12月
事業内容 不動産投資アドバイザリー事業

AAキャピタルアドバイザーは富裕層をターゲットとした外国の不動産投資中心のサービスを提供しています。主にアメリカの集合住宅の投資に特化しており、集合住宅で不動産投資をしたい人におすすめです。

独自ルートで非公開投資案件を先行入手しており、レアな案件を保有しています。弁護士や会計士も一流の人材が揃っているため、クロージング実行や契約書の作成も安心して任せられます。

AAIキャピタルアドバイザーはこんな人におすすめ

  • 有利な不動産投資がやりたい人
  • 集合住宅に投資したい人
  • 弁護士や会計士の実力にもこだわる人

公式サイトはこちら

SEKAI PROPERTY

※画像引用元:SEKAI PROPERTY公式サイト

基本情報
会社名 株式会社BEYOND BORDERS
設立年 2015年7月
事業内容 海外不動産情報ポータルサイト運営、不動産事業に特化した人材紹介事業

SEKAI PROPERTYは総会員数約2.9万人、物件掲載数約6万件を誇るサービスです。タッフが自ら海外不動産への投資経験があるなど、信頼の強さが特徴です。スタッフの対応力が高く、安心して相談ができるのも魅力でしょう。

不動産投資の経験が豊富な顧客からも評判が良く、物件選びのセンスの良さが評価されています。さまざまな分野の専門家チームとの連携がしっかりしている点も魅力です。

SEKAI PROPERTYはこんな人におすすめ

  • 物件選びが得意な企業に頼りたい人
  • 投資経験のあるスタッフを頼りたい人
  • スタッフの対応力にこだわりがある人

公式サイトはこちら

リダック

※画像引用元:リダック公式サイト

基本情報
会社名 株式会社リログループ
設立年 1967年3月
事業内容 商業不動産サービス、住宅不動産サービス、不動産投資サービス、不動産管理サービス、サービスアパートの運営、全米リロケーションサービス、ファイナンシャル・サービス(住宅ローン)、ホテル事業、電話通訳サービス

リダックはアメリカに13拠点を構えるリログループが運営するサービスで、管理実績1000件以上と実績の豊富さが魅力です。主にニューヨーク・ハワイ・トーランスの物件に力を入れています。

物件の購入・管理・売却までをワンストップでサポートしてくれるため、安心してアメリカの不動産投資を始められます。信頼できる入居者の選定を心掛けており、入居者に関する不安も払拭してくれます。税務申告に関するサポートも充実しています。

リダックはこんな人におすすめ

  • ニューヨークやハワイの物件投資に興味がある人
  • 投資物件の入居者の質にもこだわりがある人
  • 税務申告をサポートしてほしい人

公式サイトはこちら

アメリカ不動産投資に関するよくある質問

アメリカで不動産投資を始めるにあたってよくある質問への回答をまとめました。おすすめの地域や投資の流れなど、気になる疑問点を解消しておきましょう。

おすすめの地域は?

アメリカで不動産投資する際におすすめの地域は下記の通りです。

  • ハワイ州ホノルル
  • テキサス州ダラス
  • オハイオ州コロンバス
  • アリゾナ州フェニックス
  • ジョージア州アトランタ
  • ミネアポリス
  • メンフィス

アメリカは日本ほど津波や地震の災害リスクはありませんが、ハリケーンやサイクロン発生のリスクはあるため、その点も留意した上で物件の購入エリアを選ぶとよいでしょう。

不動産投資の流れは?

アメリカで不動産投資をおこなう際の流れは下記の通りです。投資を始める前に大まかな流れを把握しておきましょう。

  1. アメリカ不動産専門のエージェントを探す
  2. アメリカの銀行口座を作る
  3. ローンの承認を得る
  4. MLSなどを使ってアメリカの物件を探す
  5. 買い付け申し込みを入れる(オファー)
  6. 売買契約のためエスクロー口座をオープンする
  7. 住宅診断士(ホームインスペクター)に物件の調査を依頼する
  8. ローンの審査を受ける
  9. 不動産の所有権を譲渡する(クロージング)
  10. 不動産の管理を委託するPM会社を探す

PM会社と連絡を取るのは依頼したエージェントになります。投資家は管理委託契約をエージェントと締結し、エージェントがPM会社に再委任して運用していくのが通常です。

なお、賃貸収入を得る場合は税金の支払いが必要となるため、個人納税者番号 ITINを取得しておきましょう。ITINが発行されていない場合は源泉徴収として賃貸収入から30%を支払う必要があります。ITINの発行について分からないことがあればエージェントに相談するとよいでしょう。

今後はどうなっていく?

アメリカの不動産投資の今後は、現時点では見通しが明るいといえます。アメリカはさらなる人口増加が見込まれるため、不動産の需要も高まっていくでしょう。中古物件の流動性がもともと高いことからも、不動産投資にうってつけと言えます。

また、ドル資産は世界中どこでも通用する通貨力があるため信頼性が高い点も大きなメリットです。分散投資の際に基軸通貨であるドルの存在は極めて重要になってきます。アメリカの不動産で投資をすれば当然利益はドルで入ってくるため、ドル通貨への投資に繋がるのです。

経済的にも安定しているアメリカでの投資活動は多くの投資家が注目しています。

憧れのアメリカ不動産投資にチャレンジしてみよう

アメリカは中古物件の流動性の高さや経済が安定していることから、投資用物件を所有するのにおすすめの国です。

アメリカでの不動産投資は安定性や自由度など多方面でメリットが多く、プロの投資家にも投資初心者にもおすすめです。すぐに大きな利益を出せるわけではないので短期運用を望む人には向いていませんが、長い時間をかけて資産を作っていきたい人はチャレンジしてみる価値はあります。

外国での不動産投資を成功させるには、実績と専門知識が豊富なエージェントを選ぶことが重要になってきます。本記事で紹介した企業は実績豊富な不動産投資会社のため、気になる人は是非問い合わせてみてください。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
https://www.fsa.go.jp/


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