海外不動産投資はハイリスク？おすすめ投資会社や向いている人を紹介

海外不動産への投資を迷ってはいませんか？海外不動産投資は、近年注目されている投資方法です。国内不動産への投資と比べて高い利回りが期待できたり、空室リスクが低かったりといった魅力があります。

しかし一方で、損失リスクが高い、節税効果が薄いなどのデメリットもあります。海外不動産投資を始めるなら、リスクへの確かな理解と対策が必要です。

本記事では、海外不動産投資の事情やリスク・失敗事例を解説します。また、おすすめの海外不動産投資会社や海外不動産への投資のメリット・デメリットと向いている人についても解説するので、投資するかどうかの判断に役立ててください。

投資の専門家監修記事！信頼できるおすすめの不動産投資会社ランキング

「【2024年最新】おすすめ不動産投資会社ランキング17選！各会社の口コミ・悪質な投資会社の見極め方も徹底解説」

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海外不動産投資とは

はじめに、海外不動産投資の事情を解説します。

そもそも海外不動産投資とは、日本にいながら海外の不動産に投資して利益を得ることです。

不動産投資というと、国内でマンションやアパートを経営したり、投資会社を介して投資して配当を得たりすることが一般的でした。しかし最近では、海外不動産への投資を考える人も増えています。

海外不動産が投資家に人気の理由や、利回りの高い国など、海外不動産投資の現況を詳しくみてみましょう。

海外不動産投資が人気の理由

海外不動産が投資家たちに注目を集めているのは、国内不動産に比べて売却益や家賃収入が大きいためです。

まず、国内不動産よりも海外不動産のほうが、不動産を売却するときに得られる売却益（キャピタルゲイン）が大きくなる傾向があります。日本は将来の人口減少による不動産価値の低下が問題視されている現状です。一方海外不動産は、国によって経済成長・人口増加が見込まれ、物価や不動産価格の上昇が予想されています。

さらに、経済成長がみられる国は運用で得られる利益（インカムゲイン）も大きいです。人口が多い国や今後増加が見込まれる国は、住居の需要が高く空室リスクが低いため、安定して家賃収入を得ることができます。また、国内からも移住者が集まる可能性があります。

このような理由から、多くの国内投資家が海外不動産への投資を検討しているのでしょう。

海外不動産投資の利回りが高い国ランキング

海外不動産の利回りは、国によって大きく異なります。不動産投資における利回りとは、物件の購入金額に対する年間の家賃収入総額の割合のことです。利回りのパーセンテージが高いほど、高い利益が得られる不動産であると考えられます。

では、国別の不動産投資の利回りをランキング形式で紹介します。なお紹介する利回りは、運用コストなどを配慮しない表面利回りです。

“参考：Global Property Guide「Investment ratings in different countries compared」※2023年5月時点”

ジョージアでは10.73％と高い利回りが記録されています。このランキングでは日本の不動産の利回りは4.38％で、世界ではやや低い水準にあることがわかります。

主要各国の不動産投資事情

不動産投資をおこなうなら、投資する国の情勢を捉えておく必要があります。ここでは、投資会社で取り扱われやすい主要各国の不動産事情を表にまとめました。

このように、国によって不動産の価値や将来の成長見込みなどは大きく異なります。それぞれの国にメリット・デメリットがあるので、投資する国は自分の投資目的や予算などを考えて選びましょう。

投資目的に合った国の探し方

自分に適した国を選ぶには、投資目的に合う国を探すことが大切です。

例えば家賃収入で安定的に収入（インカムゲイン）を得たい場合は、通貨の信用度が高い国を選ぶことをおすすめします。

国際的に信用され広く使われている通貨はアメリカ・ドルやユーロなどです。堅実に手堅く投資をしたいなら、アメリカやイギリスといった不動産に関する法整備が進み、信用性の高い通貨を利用できる国にするとよいでしょう。

また、売却益（キャピタルゲイン）を得たい場合は、不動産市場の成長が見込まれる国がおすすめです。具体的には、その国に経済成長や人口増加が見込まれるかどうかで判断します。

アジア圏でいうとフィリピンやマレーシアなどの国は高利回りも期待できます。経済水準の高い先進国よりも発展・向上が期待できる新興国を選びましょう。

海外不動産投資のリスク・失敗例

続いて海外不動産投資にともなうリスクや失敗事例について解説します。国内の不動産投資にはないリスクを理解して、運用や売却の失敗を防ぎましょう。

国内外に共通する不動産投資のリスクについてはこちらの記事を参考にしてください。

「不動産投資のリスクとは？リスクごとの対策や投資のメリットも解説」

カントリーリスク

まずカントリーリスクについて理解しましょう。カントリーリスクとは、投資する不動産の所在国や周辺地域になんらかの動きが起こることで、不動産の価値が下落するリスクのことです。

例えば新たな金利政策による通貨価値の下落・政権交代・インフレ・戦争などがカントリーリスクの要因として考えられます。一般的には新興国のほうがカントリーリスクが高いといわれていますが、地震など自然災害によるリスクは先進国でも備えが必要です。

しかし、海外不動産への投資はカントリーリスクと切り離せず、情勢や自然災害などすべてのリスクを予想して備えておくことはできません。少しでもリスクを軽減するには、投資する国の現況や今後の動向について情報を得ることが大切です。具体的には格付け会社の分析を参考にしたり、投資会社に相談したりして情報を得ましょう。

キャピタルゲインなら“損益リスク”に注意

海外不動産投資でキャピタルゲイン（売却益）を狙う場合は、カントリーリスクによる損益リスクに気を付けましょう。

キャピタルゲインを目指すには、購入した海外不動産の価値が高くなったタイミングを見計らうことが必要です。仮に購入時に経済成長や人口増加が予想されていたとしても、情勢の変化で価格が下落することも考えられます。このような損益リスクを理由に、海外不動産投資を敬遠する人も珍しくありません。

キャピタルゲインは利益が大きくなりやすいことがメリットですが、その分失敗したときのリスクも大きいです。より手堅く海外不動産投資をするなら、賃貸経営による収入（インカムゲイン）を目指すほうが管理次第でリスクをカバーできます。

インカムゲインでは“為替リスク”に注意

現地の人や会社に貸し出してインカムゲインによる収益を目指すなら、為替リスクへの備えが必要です。為替リスクとは、通貨の価値が変動（為替変動）することによる利益の減少リスクのことをいいます。不動産に限らず、海外への投資にはついて回るリスクです。

ただし、為替レートの変化は必ずしも損益につながるわけではありません。日本円が高いとき（円高）に海外不動産を購入して、日本円が安いとき（円安）に売却ができれば、売却益に加えて為替変動の分利益が出ることになります。

インカムゲインの場合、長期間にわたる運用が必要です。何年も不動産を貸していれば、その間に為替レートが変動して家賃収入が減少したり、手放すころには売却益が出にくいレートになっていたりする可能性もあります。しかし、円高時を選んで現地で新しい設備を導入するなど、為替の変動を見守りながら運用を工夫することで、リスクの軽減も可能です。

詐欺リスク

海外不動産投資を不安に思う人のなかには、詐欺リスクを恐れる人も多いのではないでしょうか？詐欺の被害は新興国の不動産投資で見られることが多いです。

例えば次のような詐欺の事例があります。

• 支払いをしたのに物件が完成しない
• 投資したはずの物件がない
• 物件がパンフレットなどの情報と異なり、住める状態のものではない
• 実際の価格よりもかなり高額な金額で販売されていた

特に新興国の不動産では一般的なプレビルドという購入方法は、詐欺につながりやすいといわれています。プレビルドとは、物件が完成する前に建物代金の一部を頭金として支払う購入方法です。プレビルドの不動産は、頭金を支払ったにも関わらず、物件が竣工せず運用や売却ができないというトラブルに発展するケースがあります。

新興国では不動産取引に関する法整備が進んでいないことも多く、詐欺にあっても泣き寝入りを余儀なくされる場合も多いです。海外の不動産を購入するなら、日本の投資会社を介したほうが安心です。

賃貸管理リスク

投資した不動産を貸し出して収入を得る場合、現地の業者に物件の管理を任せます。この委託業者が適切な管理をおこなわないことで物件の価値が下がるリスク（賃貸管理リスク）も、海外不動産投資のリスクのひとつです。

まず、海外不動産をオーナー自身で管理することは難しいです。現地の物件を見ずに運用だけおこなうケースも珍しくありません。不動産の管理は現地の業者に委託することが一般的ですが、オーナーが他国にいて監視の目がないことで、管理が不十分になる場合があります。

また、適切な管理ができていないことがわかっても、時差や言語の違いによってすぐに対処することが難しい点もデメリットです。日本と契約の慣例が異なるために、オーナーに不利な条件で契約を結んでいるケースもあります。契約は、専門家に相談などしながら内容や条件しっかり理解して結びましょう。

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海外不動産投資のメリット・デメリット

海外不動産投資にはさまざまなリスクが考えられることがわかりました。では、国内不動産ではなく海外不動産投資だからこそ得られるメリットにはどのようなことがあるでしょうか。この章では、海外不動産投資のメリット・デメリットを解説します。

海外不動産投資のメリット

海外不動産投資には次のようなメリットがあります。

• 国によっては高い利回りが期待できる
• 人口上昇する国なら空室リスクが低い
• 分散投資によるリスク管理が可能

まず、経済の発展による物価の上昇や為替変動によって高利回りが期待できる点はメリットとして大きいです。さらに、人口上昇が予想される国なら、日本の不動産よりも空室で家賃収入が減るリスクも軽減できます。

また、資産を分散する目的で海外不動産投資を選んでいる人も多いです。海外の資産を持っておくことで、将来日本円の価値が下がるリスクに備えることができます。

海外不動産投資のデメリット

メリットに対して、海外不動産投資には次のようなデメリットもあります。

• 国によって購入時に融資が受けにくい
• 情報収集に手間や時間を取られる
• 収益が見込まれる国や都市を選ぶ判断力が必要
• 税制改正で節税効果が減った

海外不動産の購入にローンを利用したくても、国によっては海外オーナーの不動産投資の実績が少なく、現地や国内の金融機関から融資が受けられないケースがあります。

また、海外不動産投資を成功させるには、為替や情勢の動きを常にチェックする必要があります。しかし海外の不動産市況や政治・経済などの情報は、国内の不動産市況のように情報が開けているわけではなく、英語など他言語で書かれることも多いです。情報収集には手間や時間がかかるでしょう。

また、従来海外不動産投資は節税対策として利用されることもありました。しかし2020年度に税制改正がおこなわれると、個人の海外不動産投資で得られる節税効果は薄れてしまいました。

税制改正で海外不動産投資の節税効果は低下

海外不動産投資はかつて節税効果の高い投資方法として注目されていました。しかし2020年度の税制改正によってその効果は減少しています。

かつての節税の仕組みは、不動産の減価償却費によるものでした。減価償却とは、取得した建物の経年劣化する部分の資産価値を経費として計上できるというものです。

特に、海外不動産投資による赤字を申告すると、マイナス分を他の所得から差し引ける損益通算の仕組みは節税対策として活用されました。アメリカなどの建物価格が高い不動産を購入し、減価償却費として大きなお金を計上することで、高い節税効果が得られたのです。

しかし2020年度の税制改正によって、海外不動産の減価償却費に相当する部分についての赤字申告ができなくなりました。執筆時点では、法人が保有する場合のみ申告が可能です。個人が節税を主な目的として投資をおこなうなら、別の投資方法を選んだほうがよいでしょう。

海外不動産投資が向いている人

メリット・デメリットを踏まえると、海外不動産投資には向き不向きがあることがわかります。この章では、海外不動産投資に向いている人・向いていない人の特徴を解説します。投資方法として海外不動産投資を選ぶかどうかの基準として参考にしてください。

海外不動産投資が向いている人

海外不動産投資に向いているのは、次のような特徴に当てはまる人です。

• 物件の一括購入ができる人
• 現地の言葉や文化を勉強できる人
• 頻繁に海外へ行き来できる人
• 海外に移住を考えている人

まず、海外不動産投資は融資を受けることが難しいので、一括で購入できる資金がある人のほうが有利です。

また、投資を成功させるためには情報収集が必要です。現地の言語や文化・法律などを学ぶ時間や気力のある人のほうが投資成功の可能性も高くなるでしょう。海外に行き来する機会が多い人も、現地の様子や所有する不動産の管理状況が見えやすいのでアドバンテージになります。

将来海外に移住を考えている人にも海外不動産投資はおすすめです。国によっては不動産に一定額以上投資すると永住権を取得できる制度があります。条件や金額は国によって異なるので、移住したい国にそうした制度がないか確認してみましょう。

海外不動産投資が向いていない人

対して、次のような特徴を持つ人は海外不動産投資には向いていないと考えられます。

• 自己資金を準備できない人
• レバレッジ効果を出したい人
• 現地の情勢や言語などを学ぶ時間や興味がない人
• 節税を目的として投資を考えている人

海外不動産投資は大きな初期費用をキャッシュで払える人に向いた投資方法です。リターンは大きいものの、自己資金がないと海外不動産への投資を始めることは難しいでしょう。つまり自己資金が少なく、少額で大きなリターンを期待するレバレッジ効果を出したい人は、海外不動産投資には向いていません。

また、現地の情勢や言語といった情報収集に興味がない・費やす時間がない人は、海外不動産投資で結果を出すことは難しいです。

このような特徴に当てはまる海外投資に向いていない人は、不動産クラウドファンディングなどの小額から始められる不動産投資のほうがメリットが大きいでしょう。

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さらに、投資専門家に聞いた信頼できるサービスの選び方や、利回りが高いサービスも紹介しているので、ぜひご覧ください。

海外不動産投資でおすすめの投資会社5選

海外不動産投資を自力でおこなうのはリスクが大きく難しいです。そこで、国内のおすすめの海外不動産投資に強い会社を5つ紹介します。

※2023年5月調べ

次に各サービスの特徴やおすすめの人を紹介するので参考にしてください。

SEKAI PROPERTY

※画像引用元：SEKAI PROPERTY公式サイト

SEKAI PROPERTYは、株式会社ビヨンドボーダーズが運営する海外不動産投資・検索ポータルサイトです。およそ29,000名（2023年4月時点）の会員に利用されている業界最大級の海外不動産に関する情報サイトです。

サポートは海外不動産に関する情報収集から、現地物件のオンライン視察、売買契約、物件引渡し、管理・賃貸・売却まですべてのステップで充実しています。一貫したサポートが受けられるので初めての投資でも安心です。また、通訳サポートや日本の金融機関を介した送金サポートで、外国語や取引の不安がある人にも安心でしょう。

このような手厚いサポートで、累計販売総額は約66億9,260万円（2022年12月時点）を達成しています。主にカンボジアやマレーシアの取引が多く、アジア圏の不動産投資に興味がある人におすすめです。

公式サイトはこちら

エイブル

※画像引用元：エイブル公式サイト

大手不動産会社のエイブルでは、国内約800店舗・海外18拠点が連携した安心の海外不動産投資を提供しています。エイブルは賃貸仲介業務や管理に強いため、運用中の管理や支援も期待できるでしょう。

エイブルなら、欧米とアジア圏のすべての拠点とオンライン相談が可能です。日本語でのサポートに対応しているので、言語の壁で海外不動産投資を迷っている人でも安心して利用できます。

また、オンラインシステムを活用した収支管理や修繕依頼・チャット機能によるコミュニケーションなど、新しいサービス開発が進められています。今後発展が見込まれるサービスといえるでしょう。

公式サイトはこちら

オープンハウス

※画像引用元：オープンハウス公式サイト

オープンハウスではアメリカの不動産に特化して投資支援をおこなっています。一国に特化したサービスなので、現地の法人との確かなネットワークがあることがメリットです。アメリカ市況に関する情報も現地の目で集められるので信頼できます。

また、連携するアイビーネットの米国不動産担保ローンを利用すれば、購入金額の融資も可能です。国内の担保ではなく、購入するアメリカの不動産を担保にして、手元資金の2倍の借り入れができます。

さらにアメリカ不動産に関するセミナーも充実しています。オンラインで参加できるので、仕事をしながら不動産投資を考えている人にも利用しやすいです。

無料資料請求する

フォーランドリアルティネットワークジャパン

※画像引用元：フォーランドリアルティネットワークジャパン公式サイト

FORELAND REALTY NETWORK（フォーランドリアルティネットワーク）では、アジア圏からアメリカ・イギリスまで幅広い海外不動産投資に対応しています。特にフィリピンにはアフターサポートが充実した提携企業があるため、フィリピンの不動産への投資を考えている人にもおすすめです。

取り扱う物件は、最高品質の高級コンドミニアムからローカル向け戸建て住宅まで幅広いです。資金に余裕がある人から、投資で収入を増やしたい人まで広くおすすめできます。

購入する物件を選ぶ際に、現地で物件視察ツアーができる点もメリットです。現地法人スタッフと直接やり取りができ、日本語で質問もできるのでその後の運用の安心感にもつながります。

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STARTS

※画像引用元：STARTS公式サイト

STARTS（スターツ）では、法人の海外進出や海外赴任時の賃貸契約など、投資に限らずさまざまな目的での海外不動産の仲介業務をおこなっています。

世界34都市にネットワークがあり、すべての拠点で日本語によるサポートが受けられるので安心です。投資で利用できるのはハワイ・グアム・ニューヨークなどのリゾート地や都市の物件が多く、コンドミニアムやマンションといった高級な不動産を主に取り扱っています。

また、海外都市別のマーケットデータや、動画視聴やオンラインで参加できる不動産投資セミナーなど、不動産投資に関する情報収集や勉強もしやすいです。

公式サイトはこちら

海外不動産投資に強い投資会社の選び方

最後に、海外不動産投資に強い投資会社の選び方を紹介します。

海外不動産投資をサポートする会社は多くあります。投資の成功には、投資目的や予算、購入する不動産の希望条件など、さまざまな要素で比較して自分に合った投資会社を選ぶことも必要です。

国内の投資会社を選ぶ

海外不動産に投資する場合、国内の投資会社と現地の投資会社のどちらかを利用することが一般的です。よりリスクを減らして確実なサポートを得るなら、国内の投資会社を選ぶことをおすすめします。

現地の投資会社のほうが仲介手数料などを挟まないため、予想される利回りが高くなることもあります。しかし、現地の投資会社には急な倒産・経営難などのリスクが高いです。国によっては法整備が進んでおらず、投資したお金が返ってこない・詐欺に遭うなどのリスクもあります。トラブルになった際にも、日本語が通じず困るケースも珍しくありません。

リスクを避けるなら、国内の投資会社を選んだほうが安心です。万一のトラブルが起きても会社独自の保証制度があったり、日本の専門家にも相談しやすかったりといったメリットもあります。

現地情報に精通した会社を選ぶ

投資の成功には情報収集が欠かせません。現地の情報に詳しい投資会社なら、おすすめしている物件を安心して購入することができます。

例えば、次のような投資会社は現地情報に精通していると考えられます。

• 不動産投資や現地情報に関するセミナーを定期的に開催している
• 現地視察・物件見学などのツアーを開催している
• 条件の良い物件を多く保有している
• 各国の拠点や現地の法人との連携体制が整っている
• 現地エージェントと強いパイプを持っている

また、国によってはその国でも税金を支払うことになるので、国際税務に詳しい投資会社ならなお安心です。

リスクヘッジの徹底している会社を選ぶ

海外不動産投資を成功させるには、リスクを理解して適切な対応をおこなうことが大切です。リスクヘッジの徹底した投資会社なら、不動産投資や海外不動産のデメリットを軽減して、安心して投資ができるでしょう。

リスク管理がきちんとしている会社は、事前にリスクに関する説明をしてくれます。「自社ならリスクなく投資ができる」とメリットばかりを謳っている会社は避け、物件購入や売却・運用時に考えられるリスクを明確に説明してくれる会社を選ぶとよいでしょう。

セミナーが開催されている場合は、海外不動産投資の良い点ばかりでなく、マイナス面について解説しているかどうかもチェックすると安心です。

まとめ

海外不動産投資は、国内不動産の投資と比べてキャピタルゲイン・インカムゲインがともに大きい傾向にあることで、国内投資家たちの注目を集めています。他にも空室リスクが低いことや分散投資に利用できることなど、さまざまなメリットがあります。

ただし、海外不動産投資はメリットばかりではありません。融資が受けにくいことや情報収集がしにくいことなどのデメリットや、カントリーリスク・詐欺リスクなど失敗のリスクも高いです。

海外不動産投資を始めるなら、現地情報に精通していて、リスク対策の徹底した投資会社に依頼しましょう。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/

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