家賃収入により安定した収益が見込めることで人気がある不動産投資は、今後の資産運用として始めたいと考えている人も多いのではないでしょうか。
しかし「不動産投資は初心者はやめとけと言われた」「不動産投資は、ハードルが高くて難しいイメージがある」「失敗した時のリスクが怖いので、成功率や失敗しない始め方が知りたい」といった悩みも抱えている人も少なくありません。
そこでこの記事では、不動産投資の初心者向けに投資の基礎知識をはじめ、メリット・デメリットや失敗しないポイント、少額から投資ができる始め方も詳しく紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
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不動産投資とは
まずは不動産投資とはどういうものか、費用や種類など、不動産投資を始めるなら知っておくべきことを解説します。
インカムゲインとキャピタルゲインを狙う投資
不動産投資では、家賃収入のことを「インカムゲイン」、売買益のことを「キャピタルゲイン」と呼びます。
大家として毎月得られる家賃は景気による影響が少なく、不動産投資以外の金融商品と比べると安定した収益を得やすいのがメリットです。バブル期はキャピタルゲインが主流でしたが、現在はインカムゲインがメインとされています。
売買益は物件の購入価格よりも高く売却したときに得られる利益のことで、不動産価値が上がりやすい物件であれば、インカムゲインだけでなくキャピタルゲインも狙えるのが不動産投資の魅力です。
不動産投資にかかる初期費用の目安
賃貸経営の初期費用の場合、一般的に物件価格の15～30%程度が必要とされています。
自己資金が少ない人は、不動産投資ローンが利用できます。もちろん金融機関の審査が通らなければ利用できませんが、もしフルローンで購入できる場合は初期費用を抑えることが可能です。
しかし、フルローンは利息によって返済額が上がることや、結果的に収益が少なくなるというデメリットを考慮すると、ある程度自己資金を用意しておくのも大切です。ローンを利用する際は、毎月の返済額などのシミュレーションをしておくとよいでしょう。
不動産投資の種類
不動産投資には、区分マンション、一棟マンション・一棟アパート、戸建ての3パターンに分類されます。それぞれの特徴について、次の表にまとめましたので参考にしてください。
| 不動産の種類 | 特徴 |
| 区分マンション | ・分譲マンションの1室を購入し家賃収入を得る ・一棟よりも初期費用を抑えられる |
| 一棟マンション・一棟アパート | ・一棟を購入して家賃収入を得る ・区分よりも得られる収益が大きい |
| 戸建て | ・一軒家を賃貸化して家賃収入を得る ・長く住んでもらえる可能性が高い |
区分マンション
区分マンションは、投資用として1室を所有し、入居者から家賃収入を得る方法です。
一棟を購入するよりも初期費用を抑えられることから初心者でも始めやすいですが、空室の間は収入がないため一棟よりも利回りが低いのがデメリットです。
一棟マンション・一棟アパート
一棟マンション・一棟アパートは、一棟を購入して家賃収入を得る方法です。
入居者が多ければ区分よりも収益を多く得られますが、多額の初期費用がかかります。初期費用は、土地購入するか否か、建物の構造・設備によっても異なります。
加えて、入居者への対応や建物の管理を管理会社に任せる費用もかかるため、どのくらいのランニングコストが必要か資金計画を立てることが大切です。
戸建て
戸建ては、所有する一軒家を賃貸化して家賃収入を得る方法です。なかには戸建ての各部屋を1室とし、シェアハウスとして貸し出すオーナーもいます。区分や一棟投資より需要は低いですが、駅へのアクセスがしやすいなどの好立地であれば長く居住する可能性は高いです。
中古物件を購入する場合、築年数や耐用年数によってはローンが通らない可能性があります。加えて、建物の修繕やリフォーム費用は自己負担なので、自己資金に余裕がある人向けです。
不動産投資の利回り
利回りとは、どのくらいの利益を得られるのかの指標となり、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
表面利回りは、投資額に対してどのくらいの利益になるかの指標です。計算式は次のようになります。
経費を含めず計算するため、表面利回りだけを計算するのではなく経費も含めて計算する実質利回りも重要となります。実質利回りの計算式は次のようになります。
実質利回りは実際に得られる利器に近い数字を知ることが可能なので、不動産投資において実質利回りの計算は重要です。
先述した3種類の不動産投資の利回り相場も紹介します。
| 不動産の種類 | 表面利回り（新築の場合） | 表面利回り（中古の場合） |
| 区分マンション | 約3~4% | 約6% |
| 一棟マンション・一棟アパート | 約6% | ～約8% |
| 戸建て | 約8% | ～約16% |
一見、中古のほうが高利回りに思えますが、それは新築よりも取得費用が低いことで高利回りになる傾向があるからです。
実際は、物件の状況や地域によっても利回りは大きく異なります。あくまでも投資用物件を選ぶ際に比較する指標として知っておくと便利です。
不動産投資初心者でも得られるメリット
不動産投資にはさまざまなメリットがあります。ここでは、初心者が不動産投資を始めるきっかけにもつながるようメリットを解説します。
ローンでレバレッジをかけられる
不動産投資は元手となるお金が必要ですが、ローンを利用することで全額自己負担しなくてもよいのが大きなメリットです。
少ない自己資金で大きな自己資金と同じくらいの取引ができることをレバレッジといいますが、不動産投資はローンを組むことで高いレバレッジ効果を得られます。
たとえば、300万円の自己資金で3,000万円の不動産を購入し、家賃収入でローンを返済しつつ資産運用していく形がとれるため、多額の負担をしなくても始められます。
生命保険代わりになる
ローンを利用する際は、団体信用生命保険（※1）に加入します。これは住宅ローンとセットになっており、ローン完済後は自動的に解約となります。
団体信用生命保険の加入意図は、加入中にもし加入者が死亡したり高度障害を負った場合の遺族の負担をなくすためのものです。
ローン残高が0となるため、相続して家賃収入を得るなり、売却して遺産分けといった形ができるので、残される家族への生命保険や死亡保険代わりとなるのがメリットです。
注
※1）加入者が死亡または高度の障害になった際にローンの残債を全額負担してくれる保険のこと
家賃収入が年金の足しになる
入居者がいる限り、定期的に家賃収入が入ります。仕事を退職したあとでも家賃収入があれば、生活費の足しにできるので余裕が生まれやすくなります。
また、定年退職後の年金生活に不安がある人でも定期的な家賃収入は安心材料の1つです。もちろん永続的に入居者が住み続けるとは限りませんが、家賃収入がある間は老後資金として貯蓄できます。
節税対策ができる
不動産購入時は、不動産取得税や登記費用などの初期費用が発生します。これらの費用を経費扱いにすると、家賃収入より経費が多くなって赤字になりますが、赤字は給与所得と相殺できます。
これを「損益通算（※1）」といい、投資での損失分を給与所得から差し引くため、結果的に所得税や住民税が節税されるしくみです。
相続の場合、現金は残された金額のまま相続財産になりますが、不動産は時価よりも低く評価されます。つまり、現金で相続するよりも課税される金額が下がることで節税になるのです。
注
※1）黒字から赤字を差し引くこと
インフレでも目減りしない
預金や国債での資産運用は、インフレ（※1）により価値が目減りする可能性があります。しかし、不動産投資は実物資産なので目減りすることはなく、むしろ物価上昇により価値も上がるとされています。
不動産のような実物資産は実物に価値があり、その価値は景気に左右されることがほぼありません。長くインカムゲインで利益を得ていた場合でも、インフレによってキャピタルゲイン狙いもできるメリットがあります。
注
※1）物価が上昇し、お金の価値が下がること
「不動産投資はやめとけ」といわれる理由・デメリット
投資にはさまざまなリスクがあります。初心者は投資に慣れていない分、より慎重にならなくてはいけません。
ここでは、不動産投資をやめたほうがいいと言われる理由とデメリットを解説します。メリットとデメリット双方を把握することが大切です。
空室があるほどローンの返済負担が増える
不動産投資には、空室リスクがあります。常に満室にできる保証はないため、空室が多ければ多いほど家賃収入は減ります。収入が減ればローンの返済負担が増え、維持費も変わらず必要です。
しかし、空室期間は必ず訪れるもの。空室リスクを考えて、ローンや維持費のシミュレーションを予めする必要があります。余裕がもてるような資金計画を立てましょう。
災害リスクはゼロにできない
日本は、地震、津波、台風などの災害大国として有名です。災害によって建物が壊れたりした場合は復旧費が必要となり、人が住めない状況になれば家賃収入もなくなります。
ただし、災害リスクの大きさは市町村によっても異なります。投資する予定の不動産がある地域のハザードマップなどを参考に、災害リスクを最小に抑える努力は必要です。
また、火災保険や地震保険の利用も検討してみるとよいでしょう。もちろん保険料がかかりますが、今後来るであろう災害に備えておくのに越したことはありません。
ローンを利用中だと金利変動の影響を受ける
変動金利でローンを組むと、金利上昇により毎月の返済額が増えてしまいます。収益にも影響するため、金利上昇に要注意です。
ただし、変動金利には「5年ルール」や「125%ルール」が適用されることがあります。5年ルールとは返済額の見直しを5年ごとに行うこと、125%ルールは返済額見直しの際に前回の返済額の最大125%までしか上昇しないことです。
金利上昇したからとすぐに返済額に影響がでるわけではありませんが、金利上昇に備えたローン返済計画を立てることが大切です。
気軽に不動産投資を辞められない
思い立ったときにすぐ売買できる株式投資と違い、不動産投資は実物投資なのですぐに売買ができません。買主が見つかるまでに数ヶ月かかるケースが多く、早くても数週間はかかるでしょう。
簡単に現金化できないため、流動性が低いことも考慮して計画的に行動しましょう。
初心者でも迷わない不動産投資の始め方
不動産投資のメリット・デメリットを知ったあとで、実際に始めるにはどのような流れなのでしょうか。ここでは、初心者でも迷わないように不動産投資の始め方を解説します。
目的を決めて情報収集
まず始めることは情報収集です。金銭が絡む取引はもちろんのことですが、どんなことも知識もなく始めることは失敗のもとです。不動産投資の基礎知識をはじめ、税金や費用などを把握しておくことが大切です。
情報収集は、インターネット、書籍、セミナーが初心者におすすめの方法です。とくにセミナーは無料で開催されていることが多く、直接講師に質問できるため、わからないことが多い初心者は参加してみましょう。
また、いつまでにいくら稼ぎたいのか具体的に数字を決めておくことも大切です。目標を定めることで、目的達成のために何をするべきか、どのくらいのコストがかかるかが明確になります。
不動産会社に相談して物件探し
目的を決めて情報収集したあとは、目標達成できる物件探しが始まります。物件探しは不動産のポータルサイトや情報誌で探せるので活用しましょう。
ただし、初心者は不動産会社に相談することが一番です。プロによるアドバイスがもらえるのと、投資初心者におすすめの物件を紹介してくれる可能性があるからです。
不動産投資は数ヶ月～数年は行うもの。投資している間はその不動産会社とパートナーを組むことになるので、営業担当者の対応もチェックし本当にその不動産会社で取引してもよいのか見極めましょう。もし相談の段階で「合わない」と感じれば、ほかの不動産会社に切り替えましょう。
物件を確認したら買付の手続き
パートナーとなる不動産会社と購入したい物件が決まったあとは、買付申込書の提出手続きを行いましょう。買付申込書は売主に物件を購入する意思を伝えるもので、物件の所在地、買付希望価格、支払い方法などを記載する書類です。
ただし、買付申込書を提出したからと必ず購入できるわけではありません。誰に売るかは売主が決めることなので、売主にとってよい条件の購入希望者が現れた場合は購入できない可能性も考えられます。
ローンを組む場合は、買付申込書を提出後に申し込みます。自分で金融機関にお願いする場合と不動産会社提携の金融機関にお願いする場合の2パターンありますが、自分でお願いするよりも不動産提携の金融機関のほうが有利に進められる可能性が高いです。不動産会社がどこの金融機関と提携しているかもチェックしましょう。
また、ローンの申し込みには次の必要書類を事前に準備しておくと吉。手続きがスムーズにいきます。
- 源泉徴収票
- 返済予定表
- 身分証明書
- 購入物件の収益がわかる資料
- 保有不動産の評価額がわかるもの（課税明細書など）
- 全融資産がわかるもの
なお、申し込み後にローン審査がありますが仮審査であり、まだ本審査ではありません。
売買契約を結んで物件の引き渡し
続いては売買契約の締結です。宅地建物取引士から重要事項説明を受けることになりますが、売主と買主の間で認識の相違があるとトラブルに発展する可能性があるため、内容をしっかり確認しましょう。
問題がなければ契約書に署名と捺印をして手付金を支払い、本審査を行います。本審査は結果まで2週間～1ヶ月ほどかかります。契約後はローンの条件を変えることはできないため、ローンについてしっかり理解しておく必要があります。
また、本審査の前に「融資特約」をつけるのをおすすめします。融資特約とは、本審査が通らなかった場合に売買契約をキャンセルできる約束のことで、支払った手付金も戻ってきます。仮審査が通れば本審査も問題なく通る可能性は高いですが、念のためにつけておくと安心でしょう。
本審査後は登記手続きなどを行い、すべて無事終えたあとに売主と不動産会社立会いのもと物件が引き渡されます。引き渡し後は、いよいよ不動産投資のスタートです。
不動産投資で失敗しない初心者向けのポイント
不動産投資は失敗するリスクもあります。100％リスクをなくすことは難しいですが、ここでは、初心者向けに押さえておきたい3つのポイントを紹介します。
- 不動産投資に充てる資金に余裕
- 投資する物件は自身でも厳選
- 信頼できる不動産会社を利用
不動産投資に充てる資金に余裕
自己資金が少なくてもフルローンで不動産投資できますが、空室による収入減少を考慮すると、自己資金に余裕あったほうが断然よいです。先のことをシミュレーションしても、いつ何が起きるか誰にもわかりません。
実際に不動産投資は登記費用や登録免許税などの初期費用だけでなく、物件の管理をプロに任せる場合の委託費用も必要です。自分で管理する場合でも、維持のためのさまざまな費用が必要です。物件購入費用だけではないため、資金に余裕をもつことはとても重要なことといえます。
自己資金に関して、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてみてください。
投資する物件は自身でも厳選
不動産会社に相談すると、おすすめの物件として紹介してくる場合があります。初心者はプロがおすすめすからと言われるがままに購入してしまうかもしれませんが、安易に決めてしまうのはよくありません。
大きなお金が関係してくる取引なので、失敗しないために自身でも物件を厳選する力が必要です。物件選びのポイントとして、次の2つが挙げられます。
- 賃貸ニーズがあるエリアなのか
- 収益性と物件のスペック
1つめの賃貸ニーズとは、「住みたい」と思ってくれるようなエリアの物件なのかということです。主要駅の近いことや周辺施設が充実しているなど好立地条件のエリアであれば、空室リスクも少なく家賃収入も安定しやすい可能性があります。
2つめは、どのくらいの利回りかチェックしましょう。ただし、利回りが高いから優良物件とは限りません。ほかにデメリットがある可能性もあるため、周辺にある競合物件と比較しましょう。
物件に関しては、間取りや設備などのスペックを実際に目で見ておくこと。家賃に対して適正と思える物件なのか、「住みたい」と思えるような部屋なのか、隅々まで確認して自分の目標を達成できる物件かどうか見極めましょう。
信頼できる不動産会社を利用
不動産投資は、初心者だからこそ信頼できる不動産会社が必要です。
主に信頼できる不動産会社選びのポイントは次の5つが挙げられます。
- 顧客に合った物件選びをする
- 営業担当者の対応の質
- アフターフォローが充実
- 不動産投資の実績がある
- 不動産会社の口コミ・評価を見る
実績があることはもちろんですが、営業担当者の対応の質がとくに重要です。投資のリスクへの説明がなかったり、顧客の希望を考えずに物件を推し進めてくるような人は信用に値しません。
対応の質は実際に不動産会社に行ってみないとわからないですが、インターネットで口コミや評価を調べることをおすすめします。悪評が多ければ事前に避けることができるので、最終的に1社に絞るための手がかりにもなるでしょう。
初心者が不動産投資を始める際の気になる疑問
不動産投資について、初心者が気になる疑問を解説します。疑問は次の3つです。
- 不動産投資の成功率は？
- 不動産投資は若いうちからのほうがよいか
- 少額からでも不動産投資を始められないか
不動産投資の成功率は？
実は、不動産投資には成功率の統計データがありません。人によって何を成功とするか定義が難しいためです。ただし、成功率を高めることはできます。デメリットをしっかり把握し、失敗しないためのポイントを参考に実践してみましょう。
とくに不動産投資に潜むさまざまなリスクを減らすことが重要です。たとえば災害リスクをゼロにすることは難しいですが、空室リスクや滞納リスクを減らすことはできるかもしれません。どんなことにもリスクはつきものですが、努力をすることで大損害の回避につながります。
不動産投資は若いうちからのほうがよいか
不動産投資は、若いうちから始めたほうがよい場合があり、たとえば次のようなメリットを挙げられます。
- 退職前にローン完済を狙える
- 不労所得を得られる期間が長い
- 投資実績を積める
- 他の道にも挑戦しやすい
仮に35年ローンを組んだ場合でも、退職前には完済できます。若いうちから返済していくのは容易ではありませんが、ある程度年を重ねてからよりも返済で苦しむリスクは低く、ローンの審査も通りやすいです。
また、長期運用し続ければ不労所得を得られる期間が長くなります。若いうちから思い描く人生設計の中で使えるお金が多くなり、自身の夢への道へ挑戦しやすくなることもメリットの1つです。
少額からでも不動産投資を始められないか
自己資金が少ない人や、ローンを組むことをためらっている人には、「不動産小口化商品」があります。不動産を小口化して複数の投資家に販売する商品で、1口1万円～100万円程度で始められます。
不動産小口化商品は、3つの種類があります。
| 種類 | 特徴 |
| 匿名組合型 | 事業者と匿名組合契約を結び、利益は投資家に分配される |
| 任意組合型 | 事業者と人気組合契約を結び、共に不動産事業を行う |
| 賃貸型 | 複数の投資家が不動産の持ち分を購入し、事業者に不動産を賃貸する |
匿名組合型は、不動産の所有権は事業者にあり、投資家が不動産に対して投資をします。分配金は「雑所得（※1）」扱いとなり、1口1万円～10万円程度、1ヶ月の短期間から始められるのがメリットです。
任意組合型は、投資家と事業者が共に不動産事業を行います。利益は不動産所得扱いです。加えて、相続税評価額が現金よりも3割以上低いため相続税対策にもなります。
出資方法は、不動産所有者として登記される「現物出資」、登記費用いらずだけど出資金が全額返還されない可能性がある「金銭出資」の2つです。現物出資は不動産所有権が投資家にあるため、事業者が倒産しても大きな損はありません。金銭出資は1口100万円かつ10年以上の運用期間である場合が多く、安定した収益が見込めます。
賃貸型は、複数の投資家が不動産の持ち分を購入して事業者に貸し出し、管理や運用をしてもらうことです。家賃収入や売却益を受け取るしくみで、不動産所有者は投資家にあります。1口100万円程度、10年以上の運用期間が多いです。運用するのが事業者であることから、万一倒産した場合には運営ができなくなってしまうのがデメリットです。
いずれにしても少額で始められるため、不動産会社や物件を探してローンを組むというのに抵抗があれば、不動産小口化商品を検討してみてはいかがでしょうか。
注
※1）配当所得や不動産所得などに該当しない所得のこと
まとめ
少ない自己資金でもローンを組めば始められる不動産投資。生命保険代わりや年金の足しにできるというメリットがある一方で、さまざまなリスクもあることをしっかり把握しておきましょう。
とくにローンは自己資金が少ない人でもフルローンで始めることが可能ですが、フルローンにより返済負担が増え、運営していくことが難しくなるケースもあります。自己資金は多くても困ることはありません。無理のない資金計画で始めることが、不動産投資の成功へのカギとなるでしょう。
◆記事で紹介した商品・サービスを購入・申込すると、売上の一部がマイナビニュース・マイナビウーマンに還元されることがあります。◆特定商品・サービスの広告を行う場合には、商品・サービス情報に「PR」表記を記載します。◆紹介している情報は、必ずしも個々の商品・サービスの安全性・有効性を示しているわけではありません。商品・サービスを選ぶときの参考情報としてご利用ください。◆商品・サービススペックは、メーカーやサービス事業者のホームページの情報を参考にしています。◆記事内容は記事作成時のもので、その後、商品・サービスのリニューアルによって仕様やサービス内容が変更されていたり、販売・提供が中止されている場合があります。
