不動産投資に興味があるものの、株式投資やFXと比較して、どのようなメリットがあるのか気になっていませんか？不動産投資はこれらと比較すると、準備をしっかり行えばローリスクで行える投資方法です。
この記事では、不動産投資は他と比較してどのようなメリットがあるのか解説します。またデメリットやリスク回避のための対策についても取り上げます。本記事を読むことで、不動産投資のメリットを正しく理解できるようになるため、興味がある方はぜひ参考にしてください。
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不動産投資は株やFXとどう違うの？
不動産投資と株式投資、FXはそれぞれメリットが異なります。ここではお互いを比較した際に、どのようなメリットがあるのかを解説します。
不動産投資はローリスクな投資方法
不動産投資は借り手がいる限りは家賃収入が得られ、不動産そのものの価値も下がりにくいため、比較的ローリスクな投資法といえます。不動産は賃料が急激に変化することもないため、安定した収入につながりやすいのです。一方株式やFXの場合は株価やレートが変わったことで、最終的に投資した費用を回収できなくなる恐れがあります。
ただし不動産投資は、軌道に乗るまでの間はリスクを抱えるという面も持ち合わせています。他の投資方法と比べると、投資先となる不動産そのものが高額で初期費用が高くなりやすいためです。例えば不動産投資用のローンを組んだ場合は、毎月返済する必要があります。
よって最初から赤字を抱えた状態で運営を始めて、将来的に黒字を目指すことになるため、他の投資方法よりも時間をかけて利益を出す必要があることは覚えておきましょう。
株式投資は少額から始められる投資方法
株式投資は不動産投資やFXに比べると、比較的簡単な手続きで誰でも手軽に始められる投資方法です。そもそも株式投資は、企業が事業を行うための資金を集めるために株を発行し、投資家がそれを購入することで成り立ちます。資産価値も明確で、株主として配当金や株主優待を受けることが可能です。また、不動産投資の場合は夜間の取引が難しいこともありますが、株式投資は時間にかかわらず取り組むことができる点も魅力です。
一方で、株式投資は負債を抱えるリスクが大きい投資方法であるともいえます。前日は高額だった株価が翌日には急激に下落してしまい、損失が発生することが起こりうるからです。そのため、株式投資は株価の動きなどを定期的に勉強しながら進める必要があります。
FXは上級者向け
FXは開始の手続きが非常に簡単で、不動産投資や株式投資と比べると、時間帯を問わずに小額から始められる投資方法です。FXは外国為替証拠金取引ともいい、簡単にいえばドルやユーロといった海外貨幣を売り買いし、利益を上げることを目指します。レバレッジという仕組みが設けられており、元手を最大で25倍まで増やし、高額な取引が行えるのが特徴です。
しかしレバレッジの仕組みは、時に25倍の負債になるという大きなリスクを抱えています。さらに為替は24時間常に動き続けるため、投資した内容に対しリスクが大きい傾向があるのです。初心者はFXに取り組んでも資金を失う可能性が高く、投資に慣れた上級者向けの方法といえます。
不動産投資で利益を得るメリット
株式やFXと比べ、不動産投資には次の5つのメリットがあります。
- 安定した副収入を得られる
- 節税につながる
- 生命保険の代わりになる
- 私的年金として活用できる
- インフレ対策も可能
- レバレッジ効果も望める
メリットが得られる仕組みについて、それぞれ見ていきましょう。
安定した副収入を得られる
アパートやマンションといった賃貸は、年単位で借りられることが多いため、入居者がいる限りは家賃収入が継続することが大きなメリットです。不動産投資の場合は、不動産を得るまでにはさまざまな労力がかかります。しかし、家賃が入ってきたら経費の支払いやローンの返済を行いつつ、手元に副収入が残るという仕組みを作ることが可能です。
ただし、いきなり高額な副収入が入るわけではありません。例えば家賃収入が毎月30万円入ってくるとします。物件を購入するために、毎月15万円ずつ返済するローンを組み、さらに管理費用として月に20,000円、固定資産税や修繕費などが10万円必要になったとしましょう。すると結果として、30万円の家賃収入があっても手元に残るのは30,000円のみになってしまいます。
安定した副収入という最大のメリットを得るためには、計画をしっかり立てたうえで始めることが大切です。
節税につながる
不動産投資で得た所得は、全額所得税がかかるわけではありません。不動産の価値を毎年一定額ずつ経費として計上する減価償却という仕組みや、不動産投資によって出た赤字を他の所得と相殺する損益通算によって、収入のうち所得税がかかる範囲を小さくすることができます。
また減価償却は一定の期間、少しずつ経費として帳簿の上で計上されていき、不動産を購入した年にまとめて経費となるわけではないため、長期的な節税対策にもつながります。
生命保険の代わりになる
不動産投資を行う際にローンを借りた場合は、団体信用生命保険という保険へ加入することが求められます。これは不動産投資ローンを返済する間に、ローンを借りた人物が死亡するか高度な障害を抱えた際に、その時点で残っているローンが免除になる保険です。
団体信用生命保険を利用した場合は、対象となる不動産がそのまま残された家族や自身の手元に残ります。通常の生命保険の場合は、死亡時に振り込まれるのはお金のみですが、団体信用生命保険の場合は不動産という資産と家賃収入もあり、遺族や障害を負った自分自身の手助けとなるのが特徴です。
私的年金として活用できる
不動産投資によって得た副収入を、将来的な私的年金として活用できることもメリットです。公的年金制度は、支給される年齢も次第に引き上げられつつあり、将来的に年金の資金不足が起きる懸念もあります。
老後に必要な生活資金は家庭によってまちまちですが、働くことなく定期的に得られる家賃収入があることは、大きな手助けになるでしょう。
インフレ対策も可能
不動産は現物資産と呼ばれ、物価の上昇とともに基本的に価値が上がっていく資産です。通常インフレが起きると物価の上昇によって、同じ金額で購入できるものの量が少なくなってしまいます。そのため、いくらお金を貯めていたとしても、インフレ下では資産としての価値がどんどん下がってしまうことになります。
しかし不動産はお金ではなく物なので、不動産投資を行うことはインフレ対策にもつながるのです。
レバレッジ効果も望める
ローンを組んで自己資金よりも高価な物件を購入することで、高いレバレッジ効果が望めます。例えば500万円の自己資金で購入できる範囲の物件を買うよりも、ローンを組んで3,000万円で有利な立地にある物件を購入したほうが、同じ利回りでも家賃収入が高くなるかもしれません。
状況にもよりますが収入に見合う額であれば、自己資金の10倍近いマンションやアパートを購入することも可能です。現状、サラリーマンで一定の給与が常に入ってくる方であれば、比較的投資ローン審査も通過しやすく、レバレッジ効果を効かして高い利益を上げられる可能性があるでしょう。
不動産投資は新築と中古どちらでやるべき？それぞれのメリット
不動産投資を行う際は、新築物件と中古物件のどちらにするかで悩む方は多いでしょう。それぞれメリットとデメリットが異なるため、自分に合う運用を見極めることが大切です。
新築物件で不動産投資をするメリット
新築物件には次の2つのメリットがあります。
- 維持費が中古より安い
- 入居率が高い
維持費が中古より安い
設備が新しい新築物件は、すぐにリフォームや修繕をする必要がなく、維持費が中古物件ほど高くないことがメリットです。地震など災害面においても、災害リスクが少ない立地を選んだり、建物自体の耐震基準も最新のものに適合していたりと、入居者にアピールできる面が増えることも特徴といえます。
ただし設備が新しいということは、将来的に維持費が高くなるということでもあるため、家賃返済やそのほかの経費にも影響を及ぼさないか、長期的に計画を立てることが大切です。
入居率が高い
賃貸マンションやアパートを借りようとしたときに、最新設備がそろった新築物件に目が向いてしまった経験はないでしょうか。新築物件の場合は、今のニーズに合わせた設備を備え付けることができます。そのため入居者を獲得しやすく、中古物件に比べると入居率が高いことが大きなメリットです。
家賃収入を得る場合は、入居者が少ないとそれだけで損失が出てしまいます。よって入居率が高いという点で、新築物件で不動産投資を始めることは大きな意味を持つのです。また新築というプレミアム感に合わせ、周辺よりも高めの相場で家賃をつけることもできます。
ただし、新築物件は購入価格が高いというデメリットがあることも忘れてはいけません。将来的に築年数が経過した結果、当初の家賃では入居者が集まらなくなり、売却しようとしても購入当時そのままの価格では売れなくなります。結果として、家賃収入と売却価格では購入価格が相殺できず、プラスマイナスゼロになってしまうかもしれません。
以下の記事では新築の不動産物件の最新動向を解説しています。新築物件の運用をするなら、どのような物件が人気なのかが気になる方は、あわせてご覧ください。
中古物件で不動産投資をするメリット
中古物件は新築物件と比べ、次のようなメリットがあります。
- 物件価格が安く高い利回りが期待できる
- 資産価値が下がりにくい
物件価格が安く高い利回りが期待できる
初期投資を節約したい人にとって、中古物件は物件価格が安くメリットが大きいでしょう。新築物件と同じ規模や面積を持っていたとしても、比較的安価で手に入ることが多いです。また物件価格が安いことで、高い利回りが期待できます。
利回りとは、1年で初期費用を何％回収できるかを示した数値です。その通りになるわけではありませんが、利回りが高いということは、より早く初期投資費用を回収できるということでもあります。ただし中古物件である以上は、修繕が必要になる可能性が高いことは覚えておきましょう。
資産価値が下がりにくい
築20～30年経った中古物件は、物件価格の下落が緩やかになるため、購入当初の資産価値が下がりにくい点も大きなメリットです。基本的に家賃は、物件の価値が下がるとともに減ってしまいます。価値の下落が緩やかな中古物件なら、長期的に安定した家賃収入が得られるでしょう。
また、すでに入居者がいる状態で売りに出される、オーナーチェンジ物件があることも中古物件の特徴です。入居者を探す手間がかからず、資産価値がある物件として判断されるため、投資ローンの審査に通過しやすくなります。
中古物件の見つけ方や注意点について知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
メリットばかりではない！不動産投資のデメリット
不動産投資は、安定した家賃収入が魅力的な投資方法ですが、次の3つのデメリットもあります。
- 空室リスクがつきまとう
- 価格変動リスクもある
- 金利変動リスクもある
どのようなデメリットなのか、それぞれについて解説します。
空室リスクがつきまとう
空室が増えると、そのまま収入減少に直結してしまうことが、不動産投資の大きなデメリットです。空室が増えると予定通りの収入が得られず、融資を受けている場合はローン返済や経費・修繕費用などに、自己資金をあてる必要が出てきます。
対策としては入居率が高い立地にある物件を選ぶほかに、サブリースを利用することも手です。サブリースとは、管理会社に物件を一括して借り上げてもらい管理費を支払う一方で、空室保証を受けられるという契約を指します。
ただしサブリースごとに、空室保証が受けられる条件や賃料の見直し時期などが決められているため、契約を締結した場合の将来的な賃料収入についても確認することが重要です。
価格変動リスクもある
不動産投資は物件をずっと保有するのではなく、将来的により良い投資物件へ買い替えたり、投資をやめるために売却したりする必要があります。その際に売却物件が大幅に下落していると、家賃収入を差し引いても最終的に損をして終わってしまうかもしれません。
不動産は経年劣化により、どうしても価値が少しずつ下がっていきます。そのため、物件のメンテナンスは定期的に行い、不動産としての価値を保つようにしましょう。新築で購入する場合は、将来的な都市開発計画や近年の移住の動向なども含めて見極め、価格変動リスクに対応する用意をすることも大切です。
金利変動リスクもある
不動産投資ローンを組んで融資を受ける場合に注意したいのが、金利の上昇による返済計画の変更リスクです。金利が上昇すると月々の返済額が大きくなってしまい、当初の計画通りに返済できなくなるかもしれません。
対策として返済を行っても手元に資金が残るように、余裕を持った返済計画にしておくことをおすすめします。返済が滞ってしまうと、次に別の不動産投資を始めようとしても、金融機関から融資が受けられなくなるリスクが高まるためです。
不動産投資を始める際にやるべきこと
不動産投資を始めるのであれば、必ず次の3つに着手しましょう。
- 不動産投資に関する勉強をする
- 信頼できる不動産業者を見つける
- 目標を決める
不動産投資には金利や税法、収支の計算、ローン審査など、さまざまな要素が絡んできます。日常生活で耳にしない専門用語が登場することも多いため、まずは不動産投資に関する勉強を行い理解していくことをおすすめします。
土地や物件を探す際も用語を理解しているか、不動産に関する知識が身についているかなども重要です。なぜなら、一緒に物件を探してくれる不動産会社の担当者が何を話しているのか分からないと、良い物件を買い逃してしまう可能性があります。
また時間をかけて利益を回収していく投資のため、しっかりと計画を立てることも大切です。「不動産投資でいくら稼ぎたいのか」「何のために投資をしたいのか」といった目標を立てていきましょう。目標を決めることで、初期費用をいくら用意すべきかも明確になります。
勉強を行う上では、書籍のほかに不動産投資セミナーを活用することもおすすめです。実際に投資用物件を運用中の講師から話を聞くことで、具体的な計画を立てやすくなるでしょう。
不動産投資セミナーが気になる方は、選び方やポイントについてまとめた以下の記事もおすすめです。
まとめ
不動産投資は、目標を持ちしっかり計画を立てて進めていくことができれば、比較的ローリスクで安定した利益を得られるメリットの大きい投資方法です。利益の面だけでなく、団体信用生命保険を生命保険代わりにしたり私的年金として活用したりするなど、さまざまなメリットが得られます。
ただし、知識不足がそのまま損につながってしまうことがあり得ることも事実です。そのため不動産投資未経験の方は、まずは不動産投資に関する勉強から取り組んで目標を定めましょう。目標に合わせた不動産を選び自分に合う投資をすることで、不動産投資のリスクをより回避できるようになります。
そのためには書籍以外にも、不動産投資セミナーへ参加するのも手です。今回紹介した内容を参考に、不動産投資の勉強を始めてみてはいかがでしょうか。
※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/
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