ワンルームマンション投資は節税対策になる?効果や考えられるリスクとは

マンション・アパート経営

「ワンルームマンション投資を始めたいが税金の負担はどれくらい?」「ワンルームマンション投資は節税対策にもなると言われたけど本当?」など、疑問をお持ちではありませんか?

ワンルームマンション投資は、初期費用が比較的安く、投資セミナーなどでも取り上げられる人気の高い不動産投資です。さらに、条件により節税効果が得られる可能性があることも、その人気を後押ししています。しかし、全ての人が必ず節税効果を期待できるわけではないため、安易に投資をスタートするのは危険です。

本記事では、ワンルームマンション投資における節税効果を詳しく解説します。また、実際の節税効果例としての節税シミュレーションや、リスクや失敗例もご紹介しますので、投資を始める前の参考としてぜひ活用してください。

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ワンルームマンション投資の節税効果

ワンルームマンション投資にはどのような節税効果が見込まれるのでしょうか?ワンルームマンションの経営で節税が見込まれる税金は以下の4つです。

  • 所得税
  • 住民税
  • 相続税
  • 贈与税

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

所得税の減額

損益通算や減価償却の適用で、所得税の減額を期待することができます。

そもそも所得税とは、働いたり投資をおこなったりして得た収益に課せられる税金のことです。ワンルームマンション投資でいうと、賃貸経営で得た家賃から必要な経費を差し引いた額が課税対象となります。つまり、たとえ巨額の収入を得たとしても、そこから差し引く経費が大きければその分税金が下がることになります。

損益通算は、仮に経営が赤字になってしまった場合に、その他の収入の所得から差し引いて計算することができる仕組みです。例えば、副業のワンルームマンションの経営で赤字が出てしまった場合、本業で得た所得から赤字分を差し引き、納税負担を軽減することができます。

減価償却とは、経年や使用に伴って価値が失われていく資産について、失われる価値を毎年の経費として計上することができるというものです。マンション経営なら、マンションの建物部分や設備などを減価償却費として一定年数計上することができます。

アパート経営での経費を一覧で紹介したこちらの記事も参考にしてください。

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住民税の減額

住民税も、所得税と同様に損益通算ができるため、節税が期待されます。所得税も住民税も、所得額に応じて課せられるものです。損益通算や減価償却によって所得が減額されれば、それに伴って税額も少なくなります。

ワンルームマンションの経営に限らず、不動産投資をしている場合には確定申告が必要です。利益が出なければ申告は必要ないと思われるかもしれませんが、こうした節税効果を得るには確定申告が必須です。また、次のような場合には損益通算が利用できないため注意しましょう。

  • 別荘など趣味や娯楽のために所有する不動産の貸付にかかる損失
  • マンションを所有するためのローンの利子に相当する部分の金額

相続税の評価を下げられる

相続税対策を目的として、不動産投資をおこなう例も増えています。ワンルームマンション投資であっても、相続税対策の効果は期待できます。

そもそも、なぜ不動産投資をおこなうことが相続税対策になるのでしょうか?相続税は、相続する資産の価値に応じて課税されます。購入時の金額と比べ、土地は80%、建物は70%程度の価格で評価されることが一般的です。

さらに、賃貸経営をおこなう場合、収益物件として評価を減額する仕組みが適用されます。つまり、不動産として相続することで、課税評価額が現金のままよりも低くなり、節税につながるのです。

それに加え、相続する不動産が200平方メートル以下であれば、小規模宅地等の特例として50%が課税額から減額されます。ワンルームマンションならほとんどの場合基準を満たすため、相続税対策としてワンルームマンション投資を始める人も多いです。

不動産の相続と税金について詳しく解説したこちらの記事もご覧ください。

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贈与税の評価を下げられる

生前に資産を贈与する場合でも、現金のままよりも不動産として贈与したほうが節税になります。資産を贈与する際にかかる税金を贈与税といいます。

贈与税は、相続税と同様に資産を受け取った側が負担する税金です。算出方法も同様で、譲渡する資産の価値に応じて課せられます。相続税と同じように、贈与税にも収益物件であれば減額評価を受けることができ、節税効果が期待できます。

相続税と贈与税の主な違いは、基礎控除の違いです。生前に資産を贈与する場合、譲渡される人1人あたり年間110万円が控除され、非課税となります。一方で相続税は、法定相続人1人あたり3,600万円が基礎控除額となります。

ワンルームマンション投資の節税シミュレーション

では、ワンルームマンション経営で得られる節税効果をそれぞれシミュレーションしてみましょう。ややこしく思われがちな税金の計算方法を含め、税金知識のない方にもわかりやすいよう解説していきます。

ワンルームマンション投資の利回りやランニングコストなどはこちらの記事で確認しましょう。

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所得税/住民税の場合

所得税と住民税は所得額に応じて課せられるため、次の共通のケースで計算してみましょう。

給与所得 家賃収入 経費
500万円 150万円 200万円

所得税のシミュレーション

家賃収入が150万円であるのに対し、経費がそれを上回る200万円になっていることに注目しましょう。つまり、このケースは、ワンルームマンション経営は50万円の赤字であることがわかります。こういった場合には損益通算を利用しましょう。

この場合、本業の給与所得500万円から赤字分の50万円を差し引くことができます。したがって、課税所得額は450万円となります。

500万円の所得があった場合、本来は次のように課税されます。

所得税=500万円×税率20%ー控除額42万7,500円=57万2,500円

対して、損益通算をして課税額が450万円になると、所得税額は以下のようになります。

所得税=450万円×税率20%ー控除額42万7,500円=47万2,500円

つまり、このケースの場合、損益通算によって10万円もの節税効果が得られるのです。減価償却費を計上することで、さらなる節税効果も予想できます。

住民税のシミュレーション

続いて、上記のケースで住民税を計算してみましょう。住民税に関しては、所得に関係なく都道府県分の4%と市区町村分の6%の併せて10%が課せられる一般的な例で計算します。

損益通算をしなかった場合、住民税は次のように計算されます。

住民税=500万円×税率10%+均等割額4,000円=50万4,000円

では、確定申告をして損益通算をすると、次のようになります。

住民税=450万円×税率10%+均等割額4,000円=45万4,000円

上記のように、このケースでは損益通算によって5万円もの節税に成功したことになるのです。この差額である5万円は、確定申告することによって還付されます。実際には、保険料控除や扶養控除、配偶者控除など、さらに控除を受けられる可能性もあるでしょう。

相続税/取得税の場合

続いては、次のような4,000万円の投資用ワンルームマンションを購入したとして、相続税と贈与税の節税効果を検証しましょう。

マンションの購入価格 土地価格 建物価格
4,000万円 2,500万円 1,500万円

不動産の相続税や贈与税は、土地と建物部分別々に課せられます。相続税と贈与税の基準となる相続税評価額は、土地は実際に取引される価格の80%、建物は70%程度になることが一般的です。したがって、このケースでは次のように概算できます。

相続税評価額(概算)=2,500万円×80%+1,500万円×70%=3,050万円

相続税のシミュレーション

前述のように、相続税は法定相続人1人あたり3,600万円が基礎控除額として非課税になるため、このケースでは相続税の負担はゼロになると考えられます。

例えばマンションを購入せず、4,000万円を現金のまま相続すると、基礎控除額を差し引いた400万円に税率10%をかけた40万円を相続税として納めなければなりません。このケースでは、相続税対策としてのワンルームマンション投資が成功したといってもよいでしょう。

たとえ、相続税評価額が3,600万円を上回った場合でも、投資用マンションは収益物件として計算されるため、税額の負担を軽くできる可能性があります。

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贈与税のシミュレーション

このケースで生前贈与した場合の節税効果はどうでしょうか。贈与税は、誰から誰に財産を贈与するかによってその税率が異なります。祖父母や父母から、20歳以上の子や孫に対しておこなわれる贈与を特例贈与といい、その他の贈与を一般贈与といいます。今回は特例贈与の場合で計算してみましょう。

贈与税=(3,050万円ー基本控除110万円)×税率45%ー控除額265万円=1,058万円

仮に現金で4,000万円を贈与すると、贈与税は1,530万円となるため、500万円近くの節税になることがわかります。

さらに、贈与であれば、相続時精算課税制度を利用することでさらなる節税も期待できます。相続時精算課税制度とは、贈与時の税負担を相続時に繰り越すことができる制度のことです。具体的には、2,500万円までの資産については贈与税がかからず、それを超えた部分も税率が20%と負担が軽くなります。

上記のケースで考えると、3,050万円のうち2,500万円は特別控除額になるため、残りの550万円に税率20%をかけた110万円を負担することになります。相続税は3,600万円の基礎控除があるため、相続時精算課税制度を利用したほうが全体的な負担が少なくなる可能性も高いです。制度を利用するためには贈与税の期限内申告が必要になります。

節税目的のワンルームマンション投資のリスク

ワンルームマンション投資は、小規模宅地等の特例が利用できるなど、不動産投資のなかでも節税対策としての役割に期待が高まります。しかし、メリットばかりに目を向けていると、次のようなリスクに遭遇する恐れもあります。

  • 節税できる期間が短い
  • 相続によるトラブルの発生
  • 銀行の融資が受けられない

1つずつ深掘りしていきましょう。

節税できる期間が短い

所得税や住民税の節税対策として、減価償却費の計上は大きな役割を持ちます。ただし、減価償却費を経費として計上できるのは一定期間に限られており、取得から時間がたつにつれて節税効果も薄れていくのです。

マンションの建物や設備について、減価償却費を計上できる期間は、その資産の耐用年数によって異なります。資産の取得価格を耐用年数ごとに定められた償却率とかけあわせ計算し、毎年の費用とするのです。

ワンルームマンションを取得した当初は減価償却費で節税できていても、減価償却費を計上できる期間が終われば、税金の負担が大きくなります。計上できなくなったあとの税金を計算しつつ、計画的に経営していかなければなりません。

マンションの減価償却について詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

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相続によるトラブルの発生

相続税の負担が軽くなるからといって安易に不動産投資を始めてしまうと、相続時のトラブルを招く恐れもあります。

不動産は複数人で分けることには向いていない資産です。不動産のままでは明確に分けることは難しく、遺産相続をめぐってトラブルが起こったり、裁判沙汰に発展したりすることも珍しくありません。特にワンルームマンションは、所有部分が小さく分けにくいため、生前に相続について明確に取り決めをおこなっておいたほうが安心です。

将来的に相続することを考えているなら、相続人の意見を聞きながら慎重に不動産投資を進めていきましょう。

また、相続を検討している方は不動産の査定方法を解説しているこちらの記事もおすすめです。

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銀行の融資が受けられない

損益通算を利用するため、減価償却を使って敢えて利益を出さないように計上することも珍しくありません。しかし、それによって、赤字経営が続いている投資家に銀行が融資をしてくれないという問題が発生する恐れがあります。

減価償却の計上期間が終了し、本格的な収益化を目指して新たな物件を購入することもあるでしょう。この場合、銀行が審査するのはそれ以前の経営実績です。赤字経営が続いている経営者には、安易に融資できないと判断されてしまいます。

また、新たな物件に手を出さなくても、大規模な修繕といったものに費用が必要になれば、銀行に融資を依頼することも考えなくてはなりません。目先の節税だけを見て行動していると、必要な費用を借りることができず、経営が立ち行かなくなる可能性もあります。

ワンルームマンション投資による節税の失敗例

ワンルームマンション投資を始める前に、節税を目的とした投資にどのような失敗例があったか把握しておきましょう。失敗事例を知っておくことは、トラブルや失敗を未然に防ぎ、経営のアドバンテージとなります。

節税効果があったのは1年目だけだった

ワンルームマンションを購入した最初の1年しか赤字にならず、結果税額の負担が増えてしまったというケースも多く見られます。

毎年の年収が安定していて、変化が少ない場合、高い節税効果は期待できません。ワンルームマンションを購入したその年は、取得費を含めて赤字になった経営状況も、翌年から不動産収入で黒字になってしまえば節税効果はなくなってしまいます。結果、本業の収入に不動産収入を加えた額に所得税や住民税が課せられるようになり、税金が高くなってしまうのです。

目先の利益だけを考えず、長期的なシミュレーションに基づいたワンルームマンション経営をおこないましょう。

節税以上の赤字が出てしまった

損益通算をすれば、赤字部分を他の所得から差し引くことができますが、差し引ける部分以上の赤字が出てしまえば、当然節税効果はなくなり、全体的に収入が下がる結果となります。

差し引けなかった部分については、最大3年間繰り越すことができる繰越控除が利用可能です。しかし、赤字を何年も続けていれば、ワンルームマンション経営を続けること自体が難しくなるでしょう。

経営開始当初は収入があっても、空室による収入減少や、管理費や修繕費用によって赤字が大きくなることも珍しくありません。特にワンルームマンションは、入居者が単身者に限られ、結婚や転勤といった理由で入居者の入れ替わりが起こりやすいです。収入をなくさないためにも、適切な空室リスクの対策が必要でしょう。

アパート・マンション経営の空室リスク対策はこちらの記事が参考になります。

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資産価値が下落してしまった

「新築のワンルームマンションを投資用に購入したものの、10~20年後には半分以下の価値になってしまった」という例も少なくありません。

前述したように、不動産投資は相続税対策に高い効果を発揮します。しかし、マンションの価値が下落すると、半分以下の価値になった資産を残すことになり、節税効果も薄くなってしまいます。

また、相続後に売却しようと思っても、価値が下がった物件に買い手が現れず、なかなか手放せない可能性も高いです。経営もできず、売却もできず、負の遺産として残る恐れがあります。

新築の投資物件は、こうした価値の下落が大きなデメリットとしてあげられます。ローンの支払いが滞らないよう頭金を入れておいたり、中古物件にも視野を広げたり、自分や相続人に適した投資方法や物件を選ぶことが大切です。

賃貸需要のない土地を選んでしまった

不動産経営を成功させるには、土地のニーズを把握することがカギです。賃貸需要のない土地を選んでしまったがために、空室期間が長くなり、経営に失敗するケースもよく見られます。

ワンルームマンションを経営するなら、単身者向け住宅の需要がある土地でなければ入居者を獲得することは難しいでしょう。次のような特徴のある土地は、単身者向け住宅に向いているといわれています。

  • 駅から近い
  • 利便性が高いエリア
  • コンビニやスーパーが近い
  • 大学が近い

投資用物件を購入する前に、現地に赴いて周辺環境を確認することをおすすめします。単身者の需要がある土地か、想定される利用者に見合う家賃を設定できるかなど、自分の目で見極めて購入しましょう。

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不動産投資を始めることをと検討しているなら、専門家による相談会・セミナーに参加することがおすすめです。中立的な立場から、物件を選ぶポイントから実際のおすすめ不動産を教えてくれます。

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節税目的のワンルームマンション投資が向いている人

以上を踏まえて、節税対策としてのワンルームマンション投資がおすすめできるケースをご紹介します。

  • 短期間で年収が増えた人
  • 定年退職が迫っている人
  • 所得税率が高い人

上記に当てはまらない場合、節税効果が得られないというわけではありませんが、安定して家賃収入が得られなければ、経営自体が難しくなってしまう可能性もあります。ワンルームマンションの経営は投資額が比較的少ないものの、難易度の低い不動産投資でないことを忘れないでおきましょう。

短期間で年収が増えた人

何らかの理由で、ある年だけ年収が増えたという方には、ワンルームマンション投資がおすすめです。

その年だけ増えた収入であっても、所得税と翌年の住民税はその増えた収入に基づいて課せられるため、高額になってしまいます。年収の急増が見込まれる年にワンルームマンションなど、不動産を購入し投資を始めることで、購入費用を経費として計上し、所得から差し引くことができます。

収入の増加した年の税金の急増を防ぐことができ、その後の経営も安定しておこなうことができ、メリットの大きいケースといえるでしょう。

定年退職が迫っている人

定年退職を間近としたワンルームマンションの投資は、節税効果が高いためおすすめです。

退職前にマンションを購入すると、購入した年にはその赤字を給与所得から差し引いて計算することができます。退職するまでは給与所得と不動産所得を併せた金額に税金がかかるため、多少負担が大きいです。しかし、退職後に購入しても損益通算が利用できないことや、年金以外の収入源として利用できることを考えると、費用対効果が高い時期といえます。

また、退職してしまってからでは銀行の融資が難しい場合が多いです。経営が軌道に乗るまでの間十分な所得があることをアピールできれば、退職後の生活も安定するでしょう。

年金以外の収入として、ワンルームマンション投資を始める50代が増えています。定年退職が迫る50代、60代の方は、老後の資産形成として不動産投資を視野に入れてみてはいかがでしょうか。

所得税率が高い人

短期的なものでなくても、普段から年収が多く、高い所得税率が適用されているなら、節税効果も高くなります。

年収が高く、課税所得が900万円を超えるような場合、価格が高いワンルームマンションを選んで購入しましょう。価格の高い物件を購入して経営することで、減価償却費を経費として計上でき、多少経営に波があったとしても高い節税効果が期待できます。

反対に、「年収が低く、副業として不動産収入を得たい」「税金の支払いには困っていないが、できるだけ節約したいので投資したい」といった場合には、ワンルームマンション経営のリスクに見合った効果が得られないことが多いです。

まとめ

ワンルームマンション投資は人気の高い不動産投資ですが、リスクも大きく、気軽に始めることができるものではありません。

「安定した収入が得られる」「高い節税効果が期待できる」といって、実際の価値よりも高い金額での購入を迫る悪徳業者も存在します。自分の所得や状況を見て、そのワンルームマンションを購入して本当に利益が得られるのか、リスクに見合った節税効果が得られるのか、きちんと判断することが大切です。

自分だけで判断せず、専門家や家族とも話し合うことをおすすめします。節税目的でワンルームマンションを購入すべきなのか、慎重に判断しましょう。

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