マンション経営はサラリーマンでもできる!失敗をしないコツとは

fudousan8363534 マンション・アパート経営

「サラリーマンでもマンション経営を始められるのか不安」「マンション経営を始めて絶対に失敗したくないけれど、いまいち自信がない」と悩んでいませんか。

サラリーマンであっても、将来の資産を増やすためにマンション経営を始められますが、成功させるためにはコツを知っておく必要があります。また、サラリーマンがマンション経営を始めるメリットもたくさんあり、投資の方法として自身に合っているのかを見極めるために、それらについても理解を深めておくことも重要です。

この記事では、主に一棟マンションを購入して運営するときのメリットや初期費用について、失敗しないためのコツ、よくある疑問などを取り上げます。最後までお読みいただければ、具体的にマンション経営で失敗しない方法をつかみ、不安なく投資を始められるようになるでしょう。

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サラリーマンでもマンション経営が可能な3つの理由

サラリーマンであってもマンション経営を始められる主な理由は次の3つです。

  • 初期費用は融資を受けられる
  • 管理の手間は委託できる
  • 副業として認められやすい

マンション経営以外の投資方法も検討している方は、ぜひ参考にしてください。

初期費用は融資を受けられる

マンション経営を始める際はさまざまな初期費用が必要ですが、自己資金なしでも経営を開始できます。マンション経営に必要な初期費用は次の通りです。

  • 建物の取得費用
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 登記費用
  • 各種保険
  • ローン手数料
  • 仲介手数料
  • その他

こうした初期費用が必要不可欠ですが、経営するマンションを担保として融資を受けられるため、自己資金なしでも問題ありません。また、マンション経営による家賃収入によって初期費用を取り戻せます。

マンション経営の初期費用について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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管理の手間は委託できる

マンション経営に必要な管理業務は不動産管理会社に委託できます。そのためサラリーマンを本業にして、マンション管理に時間が取れない場合も安心です。委託できる管理業務は以下のようにたくさんあります。

  • 家賃や契約に関する入居者管理
  • 清掃やメンテナンスなどの建物管理
  • 投資計画に役立つ資金管理

本業に支障を出さずにマンション経営を続けるためにも、不動産管理会社に委託することを検討しましょう。

副業として認められやすい

勤めている会社の就業規則の内容にもよりますが、管理委託などで本業に支障が出なければ、マンション経営は副業として認められやすいです。

副業は国の政策により近年解禁が進んでいますが、職種によっては本業に支障を与えるといった理由から、まだ禁止している企業も少なくありません。しかしマンション経営は、管理を委託すれば長時間副業することはなく、サラリーマンの本業にほとんど影響はないでしょう。

マンション経営をサラリーマンが始める3つのメリット

サラリーマンがマンション経営をした場合は、次のようなメリットが考えられます。

  • 安定した長期の資産運用
  • 自身に何かあっても家族に経営中のマンションが残る
  • 将来の相続で節税ができる

他の資産運用との違いについても紹介するので、ぜひ参考にしてください。

安定した長期の資産運用

マンション経営は、入居者がいる限り安定して家賃収入を得られる投資です。株への投資などとは異なり、経済悪化により大きなダメージを受けることはそれほどありません。

また戸建てやワンルームマンションの経営ではなく、一棟マンションであれば複数の部屋があるため、空室があってもいきなり収入がなくなることはないでしょう。さらに退職したあとも安定した収入を得られるメリットもあります。

自身に何かあっても家族に経営中のマンションが残る

マンション経営で住宅ローンを契約するときは、ローン契約者が死亡したり高度障害状態になったりした場合に、ローンを保険で支払ってくれる「団体信用生命保険」に加入します。

団体信用生命保険に入っていれば、自身に何かあっても家族にローンが残らないだけでなく、遺族には経営中のマンションを残せます。よって、経営せずに売却して資金を得ることもできるでしょう。こうした生命保険の観点からも、マンション経営はサラリーマンにとってメリットがあるといえるでしょう。

マンション経営のローンについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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将来の相続で節税ができる

マンション経営は相続税対策としても有効です。マンションを相続する場合は現金を相続するケースとは異なり、不動産の価値をもとに税額を算出します。このときに計算の基礎となるのは固定資産税評価額ですが、税額は不動産価値の70%程度です。

一方、不動産ではなく現金を受け取っている場合は課税率が100%なので、マンション経営をしていれば課税率は30%減になってお得です。つまり、将来の相続で節税ができることもメリットといえます。

マンション経営のメリットについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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サラリーマンがマンション経営で失敗しないコツ

初めてのマンション経営で不安なサラリーマンの方は、以下のポイントをおさえておきましょう。

  • 節税だけを目的にマンション経営を始めない
  • 管理に手を抜かず収益を維持
  • 経営を始めるマンションは将来性まで吟味
  • 本業の就業規則の確認
  • 収支を正確に記録して確定申告
  • マンションは出口戦略まで決めてから購入
  • マンションを売却する際は一括査定を利用

ここでは、サラリーマンがマンション経営で失敗しないコツを紹介します。

節税だけを目的にマンション経営を始めない

マンション経営によって節税効果を望めますが、節税目的で始めることは避けてください。例えば、将来的に経営しているマンションの価値が高くなった場合は、評価額が上がってしまい相続税の節税にはなりません。

マンション経営で赤字が出たとしても、給与所得など黒字の所得との損益通算を行えるので、本業で支払う税金を節税できます。ただし、赤字を相殺できる黒字の所得がなくなってしまうと収入はゼロになってしまいます。

そのためマンションを経営する際は、そもそも赤字を出さないようにしっかりと管理する必要があり、節税だけを目的に始めないようにすることが大切です。

マンション経営の節税について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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管理に手を抜かず収益を維持

サラリーマンがマンション経営をする際は、不動産管理会社に管理を委託することが一般的ですが、すべてを管理会社に任せることは危険です。なぜなら、優秀な管理会社であっても万能ではないからです。マンション所有者として、自身でも建物の状態や管理内容などを把握しておくことで、収益を維持できるでしょう。

マンションをしっかりと管理するためには、実績豊富な会社に委託するだけではなく、以下のような空き室対策を取り入れることをおすすめします。

  • 周辺の家賃相場を考えて、家賃や敷金・礼金を調整する
  • クリーニングをこまめに行い清潔感をアピール
  • マンションのアピールポイントがわかる広告作成

こうした空き室対策であれば、サラリーマンであってもすぐに実践できます。安定した収入をキープするために、自身でもマンション経営のノウハウを把握しておくことは非常に重要です。

経営を始めるマンションは将来性まで吟味

マンション経営は長期的な投資方法のため、将来性まで考えておくことも大切です。例えば現在の利回りの高さなどで、不動産業者に勧められるまま経営するマンションを購入することは避けましょう。

現在の利回りが高くても、いずれは家賃収入が落ちる可能性も否定できません。マンションを購入する際は、返済に無理のない範囲で融資を受けることを意識してください。

不動産投資の利回りとは

不動産投資における利回りとは、物件の購入費用に対する家賃収入の割合を数値化したものです。空室がない状態で計算する「想定利回り」や、年間家賃収入の割合を計算する「表面利回り」、経費を含めて計算する「実質利回り」という3つの種類があり、正確な収益力を判断する場合は実質利回りが用いられます。

また、利回りが高ければ収益性も高くなるというわけではありません。表面利回りの高いマンションは、修繕費などの経費がかかる場合もあるため注意しましょう。

マンション経営の利回りについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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本業の就業規則の確認

マンション経営を始める前に本業の就業規則をチェックし、マンション経営をしても問題ないか確認しましょう。それをせずに事業を始めてしまうと、発覚後にペナルティを受ける可能性もあります。

全面的に副業を禁止しているケースや、会社に申告して許可を取れば問題ないケースなど、業種や企業によってルールが異なります。相続したマンションで家賃収入を得ることは、資産運用として認められるケースもありますが、それ以外はNGとしていることも多いため、事前に必ず確認しておきましょう。

収支を正確に記録して確定申告

マンション経営によって利益が出た場合は、確定申告しなければなりません。その際に経費の計上漏れをなくして不要な税金の支払いをなくすことも、マンション経営で失敗しないコツです。計上できる主な経費は、以下のように複数あります。

  • 固定資産税や不動産取得税などの各種税金
  • 火災保険・地震保険などの保険料
  • 管理会社への委託手数料
  • 司法書士・税理士への報酬
  • ローンの金利や手数料
  • 部屋の機能を回復させる修繕に関する費用
  • 減価償却費

利益がある状態で確定申告を忘れてしまった場合は、無申告加算税や延滞税によって、本来より納める税額がアップしてしまいます。本業が忙しい場合は、税理士に確定申告を代行してもらうこともおすすめです。

マンション経営の収入について、より詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。

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マンション経営を成功させたいなら、収入や支出について知っておくことが重要です。この記事では、マンション経営の収入の内訳や支出から収入を増やすポイントまで解説しています。マンション経営で得られる収入がどれくらいなのかを確認しましょう。

マンションは出口戦略まで決めてから購入

マンションを購入する前に、出口戦略を検討しておくことで大きな損失を回避できます。出口戦略とは、経営後にマンションをいかに高額で売るのかを検討しておくことです。

マンション経営で長期的に赤字が続いている場合は、そのマンションを売却しようとしても売れなくなってしまうリスクがあります。「人気のない物件」という印象がつき、買い手側からは魅力的なマンションに感じません。一方、持続的に収益があるマンションは買い手を見つけやすい傾向にあります。

マンションを売却する際は一括査定を利用

マンション経営をやめて売却することを決めた場合は、一括査定サイトを活用して不動産会社に査定依頼しましょう。不動産会社によって査定価格に差があるため、マンションを売却する前に複数社で比較する必要があります。

一括査定サイトを利用すれば、手間をかけずに査定依頼を出せるだけでなく各社の査定価格を比較できるので、もっとも高い価格を提示した会社を選べるメリットもあります。また、インターネットの接続環境であれば24時間いつでも申し込めるため、残業で遅くなった夜などでも査定依頼を出せるでしょう。

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また、他にもおすすめの査定サービスをランキング形式で紹介したこちらの記事もご覧ください。

不動産一括査定サイトランキングおすすめ21選!選び方や利用者の声も紹介!
不動産一括査定サイトのおすすめ21サービスをランキング形式で紹介します。不動産売却でどこに査定依頼すればよいかお悩みならばぜひご覧ください。査定サイトの選び方や注意点、利用者の口コミなど取り上げた査定サイト選びのための保存版です!

さらにこちらの記事では、マンション売却を得意とする査定サービスに注力して紹介していますので、併せてチェックしてみてください。

マンション査定におすすめのサイト9選!相場を知って売却依頼しよう
マンション売却ではマンション査定が得意な一括査定サイトがおすすめ!相場を把握して信頼できる業者を見つける為に大変便利です。本記事は、おすすめ査定サイト9社を紹介し、マンション査定の基礎知識やスムーズな売却の為のコツを分かりやすく解説します。

マンション経営をサラリーマンが始める手順

勤めている会社の就業規則で問題ないことを確認し、マンション経営を始める場合は以下の手順で進めます。

  1. マンション経営の資金計画をシミュレーション
  2. 収益が見込めるマンションを購入
  3. 入居者を募集して経営を開始

この手順は相続ではなく、新築や中古マンションを購入して経営を始めるケースを想定しています。各項目を詳しく見ていきましょう。

マンション経営の資金計画をシミュレーション

マンション経営を始める際は、物件を購入する前に資金計画をシミュレーションします。具体的には以下のような項目について計画を練りましょう。

  • マンション価格
  • 想定・実質家賃収入
  • 期待できる実質利回り
  • ローン返済の金額
  • 固定資産税
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 保険料

どれだけ資金が必要なのかや期待できる利回り、返済額がいくらになるのかなどをシミュレーションしておくことで、安心してマンション経営を始められます。

収益が見込めるマンションを購入

しっかりと資金計画を立てたらマンションを購入します。収益が見込める物件を選ぶためにも、以下のポイントを意識しておきましょう。

  • 最寄り駅から徒歩10分以内
  • 管理体制がしっかりと整っている
  • 災害リスクが少ない
  • スーパーや病院などが付近にあり、生活利便性が高い
  • セキュリティ設備などがあり、時代の流れに合っている

利便性や管理体制、設備はチェックすべきポイントです。初めてマンション経営をする場合は、設備・外装などのメンテナンスに費用や時間がかからない管理しやすいマンションもおすすめです。

良いマンション物件についてより詳しく知りたい方は、次の記事の「マンションの査定額に影響する要素」をご覧ください。

マンション査定の方法をわかりやすく解説!査定手順や注意点まで紹介
住んでいるマンションを売却したいなら、査定を受けることから始めましょう。マンション査定は準備をして手順通りおこなえばそう難しいことではありません。本記事では、マンション査定を受ける方法から基本的な知識、注意点まで詳しく解説します。

入居者を募集して経営を開始

マンションを購入したら、入居者を集めて経営をスタートさせます。入居者の募集は不動産会社に依頼することで、広告や契約手続きまでも代行してくれます。またサラリーマンの場合はマンション管理を委託して、現実的に起こりうるクレームの処理などをしてもらう必要があるため、管理会社を慎重に選ばなければなりません。

管理会社を選ぶ際は、以下のポイントを念頭に置いて選定しましょう。

  • マンションのあるエリアの情報に詳しいか
  • 募集力・集客力に信用がおけるか
  • 会社の雰囲気は悪くないか
  • これまでの実績は豊富にあるか

副業としてマンション経営を始める場合でも、しっかりと情報収集することが重要です。

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ただ、おすすめは複数の土地活用種類にチェックを入れることです。自分が思いもよらない収益化方法を知ることができるかもしれません!

サラリーマンのマンション経営に関するよくある疑問

最後にサラリーマンのマンション経営で、よくある疑問を見ていきましょう。

  • マンションのオーナーチェンジ物件とはなにか
  • 融資の審査を通りやすくする方法はあるのか
  • 経営するマンションの立地のおすすめはどこか

それぞれの回答を紹介するので、本格的にマンション経営を始めたい方は参考にしてください。

マンションのオーナーチェンジ物件とはなにか?

A. オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態でマンションを購入する手法のことです。

すでに入居者がいるためすぐに収入が望め、マンション経営初心者にとってはとても魅力的に感じられます。しかし物件の室内を確認できず、建物や設備の不備・不具合が隠れている可能性もあります。入居者の契約条件も変更できないため、オーナーチェンジのリスクについても把握しておきましょう。

融資の審査を通りやすくする方法はあるのか?

A. 融資の審査を通りやすい人と、そうではない人のおおよその目安はあります。それぞれの特徴は以下の通りです。

融資の有利性 特徴
融資の審査を通りやすい人
  • 年収が高め
  • 倒産リスクのない会社に勤務
  • 勤続年数が長い など
融資の審査を通りにくい人
  • 過去にローン支払いで滞納がある
  • 歩合・インセンティブ比率が高い給与体系 など

融資の審査では、個人の信用調査や投資物件の調査が中心です。これらに自信のない方は、審査が通りにくい可能性もあるため注意が必要です。

経営するマンションの立地のおすすめはどこか?

A. マンション経営でおすすめの立地は、次のようにいくつかのパターンに限定されています

  • 複数路線が利用できる
  • 競合マンションが少ない
  • 騒音がほとんどない
  • 治安が良い

これらすべてを満たしているマンションであれば、経営に成功する確率は高いです。仮に副業であっても、マンションを購入する際は、立地についてよく調べておくことをおすすめします。

マンション経営や不動産投資についてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。

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まとめ

サラリーマンであっても初期費用の融資を受けられ、管理会社に委託することもでき、さらに副業として認められやすいという理由から、マンション経営は不可能ではありません。マンション経営は安定した長期の資産運用になったり、将来の相続で節税ができたりするメリットもあります。

サラリーマンがマンション経営で失敗しないためには、節税だけを目的にマンション経営を始めないことです。また管理を怠らないことや収支を正確に記録しながら確定申告をすること、そして出口戦略まで決めてからマンションを購入することも重要です。

マンション経営を始める手順は、資金計画をシミュレーションして収益が見込めるマンションを購入し、入居者を募集して経営を開始するだけです。しっかりと対策を練ったマンション経営で、副業や節税を目指しませんか。

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