住宅ローンは不動産投資に使える?問題点と投資資金を用意する方法

住宅ローン

不動産投資用の物件を住宅ローンで購入しようと考えていませんか?特に初めて不動産投資をする場合には、そのように考えるものです。しかし、すぐにその考えを行動に移すのは危険!不動産投資の物件を購入するために住宅ローンを使うと違法行為になってしまいます。

そこでこの記事では、不動産投資を行う時に住宅ローンを使うと違法になってしまう理由や、投資のためにどのように資金を用意できるかといった解決策まで解説していきます。また、ローンを組まずに不動産投資を行いたい人必見の方法もご紹介します。ぜひ記事全体の内容から正しい投資資金の調達方法を知り、余裕のある生活を実現させましょう。

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住宅ローンは投資に使うと違法

冒頭で述べた通り、投資用の物件を住宅ローンを組んで購入すると、違法行為に当たるとして責任を問われます。不動産を購入するために借り入れる事を考えると、何ら違法性があるようには感じられません。どうして罪になってしまうのでしょうか?

まずはじめに、投資用不動産に住宅ローンを使うと違法になってしまう理由や、どのように発覚してしまうのか、また発覚するとどうなるのかといった点を詳しく見ていきましょう。

投資に使うと違法となる理由

住宅ローンを使って不動産投資用の物件を購入すると、以下の契約内容に違反することになります。

  • 借り入れ目的
  • 返済金の出所

そもそも住宅ローンは、自分が住むための家を手に入れるために貸し出される融資方法です。一方、不動産投資用の物件は、その資産を用いて利益を生み出すためのものとなり、使用目的は大きく違います。また住宅ローンの利用者は通常、個人が働いて得たお金から支払われますが、不動産投資用の物件は賃料収益から支払われます。

このように、上記2点の契約内容に背いているという事から、住宅ローンを使って不動産投資用の物件を購入することは、違法行為に当たると言えるのです。

投資が金融機関の担当にバレる原因

「金融機関はその不動産の使用目的までわざわざ調査しないだろうし、上手くやればバレないのではないか。」と考える人もいます。しかし、不正利用が発覚するのは時間の問題です。以下に挙げる点から、問題が発覚する場合があります。

  • 郵便物が返送される
  • 金融機関担当者が突然訪問する
  • 管理依頼している不動産会社に調査が入る

金融機関は、ときおり契約者に郵便物を送ることがあります。契約者がその物件に住んでいるものとして送るため、住人名の相違で返送される事は必至です。そうなると金融機関から連絡が入り、不正利用がバレることになります。また金融機関の担当者が近くまで来たからという理由で突然来訪したり、管理を依頼している不動産会社に調査が入ることもあります。

これらはあくまで一例ですが、いずれにしても不正利用をしているならいつかは必ずバレてしまう時が来るでしょう。もしバレてしまったら、どのような罰則があるのでしょうか?次にその点を解説します。

投資に使ったのがバレると住宅ローンの一括返済

住宅ローンを不動産投資目的で使用したことがバレると、借り入れた金額を一括返済するよう求められるのが一般的です。投資用の物件は不動産の中でも高額なため、当然一括返済することは非常に困難です。しかし、もしこの請求に応じなければ、詐欺罪として訴えられる可能性もあります。

また、一括返済する能力がないとなった場合は、その不動産を抵当に入れられてしまう可能性も出てくるでしょう。努力して手に入れた投資用不動産も水の泡になってしまいます。そのような悲しい結果にならないためにも、投資目的での住宅ローン使用は決して行ってはなりません。

住宅ローンを一括返済する方法

万一、住宅ローンを一括返済することになってしまった場合は、どのように対処できるでしょうか?よく用いられるのはローンの借り換えです。別の金融機関から一括返済する金額を借りて返済し、新たに契約したローンで支払いを続けることができます。しかし、この方法を行うと安い金利の金融機関を選ぶことができずに返済計画が狂ってしまう事でしょう。結果的に元々試算していたより少ない収益となり、赤字になるリスクも発生します。

別の方法として挙げられるのは、知人や親族からお金を借りて工面するというものです。しかしこの方法も、自分の評判に傷がついたり、人間関係に影響が及ぶ危険性があります。

一括返済となってしまわないようできることは、投資のために住宅ローンを用いない事です。正しい方法で投資資金を得ていれば、このような罰則が科せられるのを防げます。

違法でも悪徳な不動産会社は投資を勧める

投資用不動産を購入するために住宅ローンを使ってしまった人の中には、不動産会社から勧められたからというケースもあります。

不動産仲介のプロからの勧めだった場合、安心して利用してしまうかもしれません。しかし、いくら不動産会社から勧められたとしても、この手の話に乗ってしまうことがないように注意しましょう。そのような勧めを受けた場合には、その会社を慎重に見極める必要があります。もし違法だという事を知らずにその勧めに応じてしまっても、不動産会社の責任を追及することはできません。責任は投資を行っているオーナーに求められるという点を念頭に置いておきましょう。

投資先が賃貸併用住宅なら条件次第で合法

もしその物件が自身の住居と併設している場合、住宅ローンを使う事ができるのでしょうか?その場合、ある一定の条件を満たしていれば住宅ローンを使うことができます。

例えば、自身の住居スペースが物件全体の1/2以上であるならば、その不動産は居住用と認められて住宅ローンの契約内容に沿っているとみなされます。もし住居併設の物件を投資用不動産として購入する計画なら、まずは自身の住むことになっているスペースはどれほどかを把握しておきましょう。違法になる事なく、住宅ローンを賢く使えるでしょう。

投資をするなら不動産投資ローンを使おう

不動産投資を行う時に住宅ローンが使えないとなると、どのように資金を調達したらよいのだろうと考えるかもしれません。

金融機関は投資を行う人のために、不動産投資ローンという金融商品を用意しています。賃貸経営を行いたい時に有効な不動産投資ローンですが、どのような特徴があるのでしょうか?住宅ローンの違いやローンの種類、また申し込みの手順を解説していきます。さらに、住宅ローンと併用できるのか、今住んでいる物件を賃貸として使用する時にはどう対処できるかも紹介しますので、ぜひあなたの投資計画に合わせてお役立てください。

住宅ローンとの違い

先に挙げたように、住宅ローンと大きく違っている点は借り入れ目的や返済金の出所です。またその他の点でも違いがあります。以下は不動産投資ローンと住宅ローンの比較表です。

不動産投資ローン 住宅ローン
  • 利益を出すための物件購入
  • 賃料収益から支払われる
  • 借入上限額は収入の10~20倍
  • 金利は最大で4.5%前後
  • 自身が住むための物件購入
  • 給料といった労働対価から支払われる
  • 借入上限額は収入の5~8倍
  • 金利は最大でも2%前後

このように、購入する物件の価格が高額なため、住宅ローンと違う点が多々ある事が分かります。また、不動産投資ローンはタイプ別で選べるという特徴も。次の部分ではどのような種類があるかという点を解説していきます。

不動産投資に使えるローンの種類

不動産投資に使えるローンタイプは2種類あり、アパートローンとプロパローンと呼ばれています。それぞれどのような特徴があり、どういった物件タイプに最適なのでしょうか?詳しく見ていきましょう。

パッケージングされたアパートローン

アパートローンは、その名の通り、アパートやマンションといった集合住宅を購入する際に用いられるローンタイプです。金融機関ごとに返済期間や融資額が定まっており、あらかじめ条件がパッケージングされているものの中から選ぶという特徴があります。

融資の際には、その物件の特徴や立地条件からどれほどの収益が見込めるかが考慮されます。見込み収益が多ければ審査に通る確率が上がるので、好条件のアパートやマンションほど借り入れやすいと言えるでしょう。また、保証会社が間に入るので、保証人を立てる必要もありません。初めて賃貸物件への投資を行うという人におすすめのローンタイプです。

融資の条件は人によってかわるプロパーローン

プロパーローンは融資を受ける人に合わせて条件が変わるという特徴があります。先に挙げたアパートローンのようにパッケージングされているものもありますが、金利や返済期間、融資額を個々の条件に合わせて自由に設定することも可能です。

ただ、自由度が高い反面、保証人に関しては厳しい制限を設けている金融機関もあります。基本的に保証会社が間に入らないため、融資相手との関係性が強い親族や配偶者でなければ保証人として認められないというケースもあります。不動産投資の経験がある程度あり、さらに戸数の多い投資用不動産を経営しようとしている人におすすめのローンタイプと言えるでしょう。

以下の記事では、優遇金利で不動産投資ローンを組んだり、初期費用を安く抑えて運用する事をサポートしてくれる株式会社ベルテックスについて紹介しています。ぜひ記事を読んで、不動産投資のパートナー候補となる企業情報を取り入れてみましょう。

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不動産投資ローンを申し込む手順

不動産投資ローンを申し込みたい時には、一連の流れを把握して取り組むとよりスムーズに手続きを行えます。以下は物件探しから融資を受けて引き渡しに至るまでの手順です。

  1. 購入物件の条件を絞って調査し、資料を用意
  2. 物件の条件をもとに金融機関に仮審査を依頼
  3. 審査の結果を踏まえて、物件の売買契約を行う
  4. 金融機関へ本審査の申し込み
  5. 審査通過後借入契約を結ぶ
  6. 借入金で物件の支払いを終え、引き渡し

手順でも示されているように、審査は一度だけではなく仮審査と本審査があります。仮審査はどの金融機関に申し込むか選定する材料にもなるため、ぜひ事前に依頼しておきましょう。また、各審査の結果が出る期間は金融機関にもよりますが、数週間から1ヶ月程度かかります。あらかじめ審査結果が出る期間も予定に組み込んでおくと、余裕をもって物件探しを行えるでしょう。

住宅ローンとの併用は可能

不動産投資ローンと住宅ローンを併用して支払いを行いたいと考える人もいるでしょう。2つのローンを同時に組むことは可能ですが、どちらを先に組むかは工夫が必要です。

おすすめなのは不動産投資ローンを先に組み、住宅ローンをその後に組む事。先に投資用不動産を取得しておけば、定期的な収入が見込めるので住宅ローンの審査が通りやすくなります。

また。先に不動産投資ローンを組むことには、別のメリットもあります。一般的に先に負債があると、次に組むローンの借入限度額は下がる傾向にあります。不動産投資ローンを組んだ後に住宅ローンを組む場合もその点に違いはありませんが、家賃収入分で頭金を多めに支払うことができるため、借入限度額が下がったとしても購入希望物件を手に入れられる可能性があるのです。

不動産投資ローンと住宅ローンを併用したいと考えているなら、どちらを先に融資してもらうのがお得なのかをよく考えて利用するようにしましょう。

住宅ローン返済中の物件を賃貸にするなら借り換え

住宅ローンを支払いながら使用している自宅を賃貸として貸し出したい場合は、ローンの借り換えで解決することができます。長期で海外赴任となり、不在の間だけ賃貸として使用したいという人におすすめな方法と言えるでしょう。

借り換え時に利用できるのは不動産担保ローンです。この方法であれば契約違反とならずに一定期間のみ、賃貸として貸し出すことが可能になります。しかし注意したいのは、金利が上がってしまうという点です。金利上昇のリスクを避けたいなら、まずは住宅ローンの借入契約をしている金融機関の担当者へ相談しましょう。場合によっては、一時期間の賃貸はやむを得ない事と認められて住宅ローンのまま据え置けることもあります。

金融機関とよく相談してどのローンで対処できるのかアドバイスを求めることで、今も、また将来もトラブルのないローン計画を立てていくことができます。

ローンなしでも始められる4種類の不動産投資

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投資を行うために利用できる不動産投資ローンについてご紹介してきましたが、不動産投資ローンを組むことが負担になりそうだと感じる人もいることでしょう。ローンを組まずに始められる不動産投資方法は存在するのでしょうか?

続く部分では、ローンなしで不動産投資を行いたい人にぜひ活用して欲しい4つの方法を取り上げます。

現物の所有者になることもできる不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、投資用不動産物件を事業者が購入し、投資したい人を複数人募って現物不動産の所有権割合を分配するというものです。

一人で物件を購入するのではなく、幾人かで分け合うことができるので、投資家一人当たりの負担が少なくなるという点にメリットを感じて利用する人が多くいます。投資家で構成される運営組合は、匿名組合型と任意組合型の2種類で、それぞれ出資する期間や金額に違いがあります。

匿名組合型であれば数か月から始めることができ、1口数万円程度で始めることが可能。一方、任意組合型は数十年単位の期間設定で、1口100万円程からと大きな事業になる傾向にあります。どちらの方法が良いかはそれぞれが出資できる金額や期間によって変わるでしょう。ローンを組まずに少しの出資で不動産投資を行いたいなら、匿名組合型がおすすめです。

安定した収入があるREIT

REIT(リート)とは、いわゆる不動産投資信託のことです。投資者から集めた出資金で不動産を購入し、賃貸として貸し出して得られた利益分を配分するという仕組みです。先ほど取り上げた不動産小口化商品と少し似ていますが、その不動産の所有分を分けるのではなく、賃料利益分のみを分けるという点で違いがあります。

REITを用いた投資では不動産を所有する必要がないので、投資する資金面だけでなく、どの不動産に投資するかを自由に変更できるという利点もあります。不動産自体の運営もプロが行ってくれるので、経営方法に頭を悩ませる必要もありません。また、1口10万円程度から投資できるので、一つの不動産だけでなく複数の物件に投資する事も可能。投資する物件選びに悩んでいたり、複数の物件に投資してみたいと考えている人におすすめです。

以下の記事では、REITを取り入れる前に知っておきたい情報をさらに詳しく解説しています。あらかじめ読んでおくと上手な資金運用に役立つでしょう。

マイナビニュース「REITで不動産投資を始める前に知っておきたいこと

ハイリターンを狙える不動産私募ファンド

一般的に私募ファンドは1口当たりの投資額が高額なため、サラリーマンや一般的な収入額の人には向いていない投資方法として見られていました。しかし、最近ではクラウドファンディングで募集を行っているケースもあり、その場合は1口当たりの投資額が数万円程度から始められるものも増えてきています。

配当金を得るためにクラウドファンディングを利用するなら、レンディング型とエクイティ型の2つどちらかを選びましょう。以下は2つの種類それぞれの特徴を比較した表です。

レンディング型 エクイティ型
  • 不動産売却での損失は原則なし
  • 利回りは固定されている
  • 保障制度あり
  • 不動産売却での損失の可能性あり
  • 利回りは変動の可能性あり
  • 保障制度なし

上記2つのうち、暴落のリスクをクリアしているレンディング型が多く利用される傾向にあります。特に不動産投資をこれから始めるという人が私募ファンドのクラウドファンティングを利用するなら、レンディング型を選んでおく方が無難と言えるでしょう。

「それでもやはり不動産私募ファンドは敷居が高く感じる」という方には以下の記事を読むことをおすすめします。100万円から始められる投資方法について詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみましょう。

100万円で不動産投資はできる?その方法と注意点を徹底解説!
「100万円ぐらいで不動産投資を始めたい」と考えていませんか?本記事では、100万円で不動産投資をする方法や、そのメリット・デメリットなどを紹介していきます。また、不動産資産ローンやREITについても詳しく解説します。少額で投資を始めたい方

0円の空き家を活用する

最近では、少子高齢化に伴って増えている空き家を活用し、不動産投資を行おうという取り組みが行われています。それらの空き家は、引き継ぎ手がいないことに加え、維持費だけがかさんでいく負の資産ともなっており、タダで譲ってしまいたいと考える所有者も多くいます。

このような0円空き家を譲り受け、以下の方法で不動産投資を始めるというのも一つの手です。

  • トランクルームとして貸し出す
  • 軽い手直しでシェアハウスとして貸し出す
  • そのまま居住用物件として運営する
  • 什器を設置してカフェを経営する

0円の空き家を初期費用を抑えて活用すると、ローンなしでの不動産投資が可能になります。以下の記事では、0円空き家の上手な活用方法についてさらに詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみましょう。

空き家の上手な活用大全!経営の初期費用や補助金制度なども紹介!
本記事では、空き家の有効活用について取り上げてみました。空き家の活用方法には選択肢が沢山あることや、経営を始める際に気になる初期費用についての情報なども詳しく解説していきますので、ぜひ今後の資産運用にお役立てください!!

住宅ローンと投資でよくある疑問

住宅ローンと投資について様々な点を解説してきましたが、知っておきたい事はまだまだあります。ここからは不動産投資と住宅ローンを併用しようと考えている人、また将来を見据えて住宅ローンを使いたいと考えている人が抱える疑問を深堀りし、ためになる情報を探してみましょう。

住宅ローンと投資はどちらを優先?

まとまったお金が入った時、繰り上げ返済を使ってローン残債を少しでも多く減らす事と、投資に充てる事で迷っている人も多くいます。どちらがいいかは、投資した場合の利回りや損失リスクがどれほどかという点を考える必要があります。

もし利回りが2%以上見込める不動産投資信託の資金に回すなら、将来的に手元に残る利益が多くなる可能性もあるでしょう。また繰り上げ返済を行うと、ローン残高によっては住宅ローン減税の対象から外れてしまったり、繰り上げ返済手数料を支払う必要もあります。先に挙げた4つの投資方法のように、不動産投資の初期費用が少ない上に利回りが良く、なおかつ損失が出る可能性が低い方法を上手に選んでいけば、投資優先の方が賢い資金運用を行えるでしょう。

また以下の記事では、ファイナンシャルプランナーがプロの目線で返済を減らす方が良いか、投資に回すほうが良いかについて解説しています。ぜひ参考にしてみましょう。

マイナビニュース「ボーナス前に考えたい、”ローン一括払い”のメリット・デメリット

不動産投資中で住宅ローンが組めないならどうする?

不動産投資を始めたばかりでまだ十分に利益が挙がっていないケースでは、住宅ローンの審査が通りづらい傾向にあります。そのような場合には、以下の方法で問題解決を図ってみましょう。

  • コスパの良い物件を選ぶ
  • 結婚しているなら配偶者名義でローン申し込み

まずは、よりコスパの良い住宅探しから始めてみましょう。人気エリアから少し外れた場所で探したり、あまり付属設備がない物件を探すこともできます。そのようにして借入金額を抑えると、配偶者の収入でも融資をしてくれる金融機関が見つかる可能性が高くなります。

もし住宅ローンの審査に通らなければ、ぜひ上記のポイントを試してみましょう。また、住宅の購入時に貰える補助金制度について知っておくと、困った時の備えにもなります。以下の記事で詳しくチェックしてみましょう。

これから家を買う人必見!住宅の購入時に貰える補助金について解説
家を買うときに利用できる補助金について詳しく紹介します。国や地方自治体が様々な補助金や助成金を提供しているので、条件や申請期限を事前に調べておき、利用できるものを探しましょう。上手く使えば数十万円~数百万円も購入費用を抑えることができます。

将来自身が住む賃貸物件でも住宅ローンは使えない?

すでに入居者がいる物件をオーナーチェンジする形で購入する事例を挙げて考えてみましょう。その物件の1室が空き室になる事が決まっていて、購入後にその空き室を自分の住まいにしようと計画している場合は住宅ローンを使うことができるのでしょうか?

結論から言うと、使うことはできません。なぜなら、購入する時点では、まだ入居者からの家賃収入があるためです。将来的に住むという事になっていたとしても、それは金融機関からすると仮定の話であり、今現在の状態からすると不動産投資用の物件と言えるでしょう。

しかし、購入後に空き室に自分の住まいを移した段階であれば、借り換えを行って住宅ローンを使った支払いができる可能性もあります。まずは不動産投資ローンで契約し、その後金融機関の担当者とよく相談して借り換えを行うと良いでしょう。

まとめ

間違っても不動産投資目的で住宅ローンを使ってはいけません!たとえ不動産会社から勧められたとしても、その甘い言葉に乗らないようにしましょう。バレてしまった時に課せられる罰則は、不正利用で得すると思える点をはるかに上回る痛手です。ぜひ不動産投資ローンの種類を把握し、上手に活用して正しく投資を行うようにしましょう。

また不動産投資ローンを使わずに行える、投資信託や空き家活用方法を取り入れることもおすすめです。初期費用をできるだけ抑えて、投資分を上回る利益を生み出せる可能性を広げられるでしょう。同時に、住宅ローンと投資にまつわる疑問点も払拭しておけば、安心して投資生活をスタートできます。ぜひこの記事で取り上げた内容を役立てて、ムダなトラブルを避け、自身の大事な資産を倍増させる賢い方法で投資を行っていきましょう。

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