私道負担とは?その特徴やメリット、特に注意したいポイントを徹底解説!

不動産購入

土地探しをしているときに、条件として私道負担と記載されているのを見て、気になったことのある方はいませんか?このような表記があるのは、私道に絡んだ問題が起きる可能性がある土地だからです。

また、家を建てるためには、土地が公道に接していることが必要となります。私道負担付きの土地を買う際には公道に接していない場合に家を建てる際の条件についても、知っておくと良いでしょう。

この記事には、私道とはどういった性質の土地であるのか、私道負担付きの土地とはどのような土地か、私道負担付きの土地を所有する問題点や、メリット、注意したいポイントについて詳しくまとめました。記事を読み、私道負担付きの土地を買う参考にぜひしてください。

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そもそも私道とは何か

私道とは、団体・個人が所有する土地に接する形の土地を指し、建築基準法上の道路とならないのであれば家は建てられないことや、私道と判断するポイントについて一つ一つ解説します。

個人や団体が所有する土地にある道路

私道は団体・個人が所有する土地で、それに接する形で作られた土地を指しています。私道は私有地であるので他人がその土地を通ることはできません。ですが、道路位置指定といわれる手続きを済ませると、建築基準法上の道路となり、そうなることで私道の通行ができることになります。

建築基準法第43条には、建築物の敷地は建築基準上の道路に2m以上の長さで接しなければならないと定められています。建築基準法上の道路では、2種類の道路が存在し、建築基準法第24条第1項の道路の1~3と第2項の道路と定義されていて、道路の幅員はすべて4m以上必要です。

第1項

  • 道路法上の道路・都市計画法による道路・土地区画整理法等による道路
  • 建築基準法が適用された際に存在していた幅4m以上の道
  • 特定行政庁から指定を受けた私道

第2項建築基準法が適用された際に、建築物が立ち並んでいる幅4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものの上記の条件を満たすことで家を建てられます。

私道か公道かは地番の有無で判断

公道にはついていない地番といわれる番号が、私道にはついています。地番がついているということで、公道か私道かの判断ができるのです。他にも地番以外に判断できる方法が一つあります。知りたい道にある上下水道のマンホールのふたです。もし、公道なら市町村のシンボルマークかロゴがかかれています。かかれていなければ私道と判断ができます。

マンホール以外で判断する場合は、以下の場所で確認することができます。

担当課

調査方法

市町村役場の道路所管課 窓口でその道路について確認
法務局 土地の所有者を確認

公図の場合は所有者が市町村もしくは国土交通省と表記

法務局や法務局の支局・出張所 公図の取得で地番が記載されているか確認

 

私道負担付きの土地とは

私道負担付の土地とは大きく分けて2種類あり、その私道の所有権はどこまでなのかは土地によって変わるということについてここでは解説します。

購入する土地の一部が私道になっている

私道負担付きの土地にはパターンが大きく分けて2つあります。土地の一部に私道が含まれているのか、含まれていないので、そのために必要な工事を行うことが必要なパターンがあります。

  • 隣接する道路が全て私道のパターン
  • 接道義務を満たすため道路の一部が私道のパターン

ここではそれぞれのパターンについて詳しく説明します。

隣接する道路が全て私道のパターン

このパターンは、土地の一部に私道が含まれていることを指します。土地に隣接する道路が、全て私道になっているときは向かいや隣の家、周りの家などと私道を共有することになるのです。

接道義務を満たすため道路の一部が私道のパターン

土地の前に公道が通っていても幅員4mより狭く、2m以上公道に接していない土地の場合は、接道義務を果たしておらず、家を建てることができません。そのためにはセットバックが必要となります。幅員4mとなるように、敷地の一部を道路として提供することをセットバックと呼びます。

セットバックをした土地の部分には、何も建てることができず、車を停めておくことができないことに注意して下さい。

私道の所有権がどこまでかは当事者同士の意向によって変わる

私道の所有権の範囲は、当事者同士の意向によって変わることが多いです。所有する土地が接する面以外の私道を所有するケースもあります。また、公道までの私道の所有権を持つ方法には2通りあります。

  • 土地所有者同士が共有名義で私道を共有する方法
  • 土地所有者が私道の持ち分を細かく分けて持ち分とする方法

所有権をどこまで持つのかは当事者同士の意向によって変わることを覚えておくとよいでしょう。

私道負担がある土地を所有する問題点


私道負担がある土地を購入する不安を解消するために、問題点を知ることで解決方法も探れるのではないのでしょうか。

  • 自由に使える土地が少なくなる
  • 私道部分に税金がかかる場合がある
  • 私道の整備にも費用がかかる
  • 近所トラブルで私道が利用しにくくなる
  • 私道部分の売却忘れでいつまでも管理責任

ここでは、以上の問題点について一つ一つ詳しく説明していきます。

自由に使える土地が少なくなる

私道負担とは所有する土地の一部を、私道として提供することです。私道には、塀や柵などの外構物を作ったり、建物を建てたりすることは禁止されています。緊急車両が通行する際に妨げになるような障害物とみなされるものを置くことも禁止されています。

私道へ提供した部分を合わせたのが敷地面積となりますので、敷地面積が同じ土地と比べて、家の容積率や建ぺい率は制限されることになります。

私道部分に税金がかかる場合がある

私人が所有し、管理をしているとみなされる土地には税金が課されます。この場合の税金というのは固定資産税と都市計画税です。私道が公共用道路と認められれば、固定資産税・都市計画税は非課税になります。

ここでいう公共用道路とは公道以外の以下の道路のことを指します。

種類 条件
通り抜け私道 幅員1.8m以上

私道の起終点が公道に接している

不特定多数の人が通行していること

行き止まり私道とコの字型私道 2軒以上の家が私道を利用している

幅員1.8m以上

不特定多数の人が通行していること

私道のセットバック部分 公道と一体となって効用を果たすために使用されていること

上記のいずれかの条件を満たす道路は公共用道路としてみなされますが、土地の取得時に、非課税の手続きを不動産会社で取ることはしません。自分で市町村役場へ行き、所有者が非課税の手続きをすることで、固定資産税・都市計画税が課されなくなりますが、公共用道路の定義は市町村ごとで多少変わりますので、確認することをおすすめします。

私道の整備にも費用がかかる

アスファルトの舗装が傷んだ場合は、舗装を直します。水道管が破裂した場合は、水道管の修理のために舗装を剥がす、などの整備をして行く必要があります。整備費用については、私道の所有者たちと相談をし費用を分担する必要があります。通常は持分割合で費用の分担がなされますが、話し合いで費用の分担を決めていくケースもあるでしょう。

自治体で行われている場合とそうでない場合がありますが、私道を整備するときの工事の費用については、各自治体で全部もしくは一部助成金が出る場合があります。お住まいの自治体のホームページにて確認をしてみて整備が必要な場合は申請してみましょう。

近所トラブルで私道が利用しにくくなる

私道の所有者同士で、ご近所トラブルになることもあります。例としてあげると、私道部分への路上駐車や、路上で子供が遊んで騒音が発生することにより起こるトラブルなどです。その事により、私道の通行の制限がされて通られなくなったり、通られても通行料が請求される、私道の整備をする際に同意をしてくれない、費用の負担をしてくれない。そういった事態になるかもしれません。

必ずしもトラブルが起きるわけではないですが、こういったことが起こる可能性があることを念頭に入れておきましょう。

私道部分の売却忘れでいつまでも管理責任

私道付きの土地を売却するときに、忘れて困ることで責任を問われることがあります。土地を売却するときに、忘れがちなのが私道部分の売却です。建物の部分のみの敷地を売ることに注目が行きがちで、私道部分の所有権の分を売り忘れてしまうことがあります。そのように所有権が残ってしまった私道部分のみの売却は困難でしょう。

所有権が残る場合は、非課税とならない場合は都市計画税・固定資産税、それに加えて私道の整備が必要となり費用が発生した場合は、持ち分に応じての費用の分担が必要となります。それらは、私道部分を所有している期間は発生します。

私道負担が有る土地を所有するメリット

私道負担がある土地を所有するのは、問題点ばかりではありません。メリットも当然いくつかあります。

  • 土地の価格は立地の割に手ごろになりやすい
  • 所有者たちの合意があれば私道を利用しやすくできる
  • 無断駐車や通行の制限が可能

以上の点を一つ一つ詳しく説明します。

土地の価格は立地の割に手ごろになりやすい

土地の値段は、条件によって価格が変わります。私道負担付の土地は、気になる点が負担なしの場合に比べて多いことがあります。当然気になる点が多いほうが同じ立地や広さでも土地の価格はお手頃価格となるでしょう。私道負担があったほうが、道路を利用するときには、権利の主張ができるので、持ち分がない土地所有者よりは面倒事が少ないのも手ごろになりやすい理由と言えます。

所有者たちの合意があれば私道を利用しやすくできる

私道所有者全員分の合意があれば、私道は利用しやすくできます。

例を上げると、私道の坂の勾配が急なときは、スロープの設置や階段を作り、住民が歩きやすいようにすること。カラスなどにゴミを荒らされるのを防止するために、ゴミボックスと言われる鉄製の大きなゴミボックスも所有者の合意を得ることで設置が可能になります。

階段を作る際には住民全員の合意を得ることや、公道に接していることなどを条件に一部の自治体では補助制度を利用できるので検討してみましょう。

無断駐車や通行の制限が可能

私道で困ることの一つに無断駐車や無断通行に関するトラブルがあるでしょう。ですが、このトラブルは私道所有権があることで解決できるでしょう。

私道に他人が無断駐車してあるケースが多くあります。私道には駐停車禁止や停車禁止の標識は出ていません。そのため、気軽に駐車しても良いと考える人が居ます。短時間の駐車なら気にはなりませんが、複数回もしくは、長時間駐車されると良い気持ちがしないのではないですか。

公道なら駐車違反の取締がありますが、私道は駐車違反の取締が困難です。私道となっていても、一般交通の用に供するその他の場所として道路とみなすことにされた道路である場合は、「自転車の保管場所の確保等に関する法律」いわゆる車庫法と言われるものが適用され、同法第十一条で次のことが禁じられています。

  • 自動車が道路上の同一の場所に引き続き12時間以上駐車することとなる状態
  • 自動車が夜間(日没時から日出時までの時間をいう)に道路上の同一の場所に引き続き8時間以上駐車することとなるような行為

私道にそのような状態で駐車されていて困っている場合は、その状況をメモとして控え警察に相談してみてください。車庫法もしくは道路交通法違反として取締があるかもしれません。また、本来私道であれば、所有権を持たない人は自由に通行することは望ましくありません。今までの習慣で通り抜けしたほうが近道や時間短縮となり、通行していた人が多く、私道所有者が迷惑に感じる人も居たのではないですか。

私道の所有者が権利者ではない人が自由に通行することを好ましくないと考えた場合、通行の拒否はできません。しかし、門、フェンス、柵などに当てはまらない工作物で第三者の通行を制限することができます。例を上げると、私道所有者以外立ち入り禁止などの立て看板やICチップがなければ入れないように、ゲートを設置するなどができるのです。

私道負担がある土地を所有するポイント

つぎに、私道負担がある土地を所有するポイントを解説します。このポイントを抑えることで、購入後の不安、トラブルを抑えることができるかもしれません。

  • どんな形で私道負担があるのかを確認する
  • 生活しやすい広さの家を建てられるか
  • 近所付き合いが重要になる
  • トラブルが起きそうなら専門家に相談する

ポイントについて一つずつ詳しく説明していきます。

どんな形で私道負担があるのかを確認する

私道の区画は現場となる土地を見てもわかりません。道路の形が一つに見えても実際は、いくつかの筆に分かれている場合もあり、分かれていても一つの形となっている私道もあります。現在どのようになっているのかを知るには、法務局へ行き公図や登記簿を見ることで、判断できます。

また、同じ私道でもどのように持ち分を設定されているのかを確認してみましょう。

持ち分の方法は、

  • 共有持分
  • 分筆

2つの方法があります。

共有持分は、道路を取り囲むようにして建物が建っていて、建物の所有者全員で道路全部を所有することです。この方法は、全員で所有することにより、道路を共有者としての使用収益権を行使し、全員が通行できるようになります。

この場合の税金ですが、私道を共同で所有という形となっているので、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税についてはそれぞれの持ち分に合った負担となります。税金の支払いは、共有者の代表一人に通知が来るので、代表となった人が立て替えてその分を、共有者に請求する形をとるのが一般的です。私道所有者が通行を妨げず自由な往来を許容している場合は、その私道の固定資産税や都市計画税は免除になるでしょう。

分筆とは道路をそれぞれの所有者で分けて、単有所有の形となっている状態です。公道へ出るために他所有者の私道を通らないと出られない土地を通るには、通行するための根拠が必要となってきます。その場合は、私道所有者より通行可の許可が得られているのか、重要事項説明で確認をしてもらうことが大事です。

この場合の税金ですが、共有のときと同様に、自由な往来を許容している場合は固定資産税・都市計画税は免除となります。不動産取得税、登録免許税は自分の持分については支払わなければいけません。

生活しやすい広さの家を建てられるか

私道負担付の土地は、負担なしに比べて土地に対する建てられる家の面積が狭くなります。私道部分には家を建てることができないからです。私道の分を除外してどのくらいの家が建てられるの計算をしてみましょう。

私道部分を除外した上で、土地に対してどのくらいの面積まで建てられるかは、容積率と建ぺい率の計算をしましょう。建ぺい率とは、土地の面積に対してどのくらいの面積の家が建てられるかを数字で表していて、50%と定められているなら、土地の50%までの面積までが家の面積となります。容積率とは、土地に対する家の建築面積の延床面積の割合のことをいいます。容積率が80%と定められている土地のなら、延床で土地の80%まで建てられるということです。

家の広さはそれだけでは決めることができません。その他の規制として、土地には道路斜線や隣地制限というものがあります。この制限は建物が接している道路への日当たりや風通しなどの妨げにならないようにするためのもので、容積率や建ぺい率よりも優先されることになっているのです。上記のことから建築するなら広さが制限されるということを念頭に置いておきましょう。

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近所付き合いが重要になる

私道負担付の家に住む上で重要なのは近所との付き合い方です。家の建替えをする際に、道路の舗装を剥がすような工事が必要になり、道路を共有している私道の場合は、全共有者の同意が必要です。このときに、共有者との仲がよければ、同意は簡単に得られますが、仲がよくない場合は、許可を得られない場合があるでしょう。

また売却時には、私道の持分が土地より離れている場所のときは、持ち分のときにも同様のことが起こるでしょう。家の前に私道の持ち分がない場合は、工事のための通行権や掘削承諾証がないので売却ができないと、不動産会社にいわれてしまうことがあります。

そういう事態にならないためには、ご近所さんとは日頃より特定の人とだけではなくお付き合いをし、にこやかに挨拶をし、地域のイベントに参加するなど適度に付き合い、良い関係を保つように生活してきましょう。

トラブルが起きそうなら専門家に相談をする

トラブルが起きたときは、自分で解決をしようとするよりも専門家に相談したほうが良いでしょう。私道に関するトラブルは珍しくはありません。トラブルが起こらないに越したことはないですが、早めに解決することが大事です。親から子へ受け継ぐ予定の土地ならば、親が存命中のうちに解決しておくことで、後に問題を残さなくなります。法律も絡んでくるような私道問題なら、弁護士等の専門家に相談をしておくことをおすすめします。

まとめ

この記事では、私道負担付の土地を買う前に知っておきたい、私道とはどのような道路であるか、私道負担付道路にはいくつかパターンがあることや、所有する問題点があることもあるがメリットもいくつかあることがわかりました。買う前に知っておきたい抑えておくべきポイントを知ることで、購入後のトラブルを減らせたり不安になることも少なくなるでしょう。

これらのことを踏まえて私道負担付きの土地購入について前向きに検討してみましょう。

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