4000万円の住宅ローンを借りたい!適正年収や返済シミュレーションを紹介

住宅ローン

4,000万円の住宅ローンは、年収500万円以上であれば利用できる可能性があります。しかし、借入できるからといって、確実に返済できるとはかぎりません。4,000万円の住宅ローンを確実に返済できるように組むためには、将来を見据えた返済計画を慎重に練る必要があります。

この記事では4,000万円の住宅ローンを組む際の適正年収や年収別の返済プラン、完済するためのポイント、さらに注意点まで解説していきます。この記事を読み、4,000万円のローンを組む判断材料を取り入れて、住宅ローンを適切に用いていきましょう。

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4,000万円の住宅ローンが組める年収

住宅ローンで4,000万円を借りたい場合、理想的な年収は手取り700万円以上です。次の部分では、その理由と無理のない借入金を割り出す計算方法を解説します。

理想は年収700万円

適性年収の基準はさまざまですが、年収の5~6倍が適切な借入額の目安とされています。このことから計算すると、4,000万円の住宅ローンを組むのに必要な年収は約667万円~800万円と分かります。年収667万円以上で4,000万円の住宅ローンを組む場合、年収に対する住宅ローンの割合は20%~25%以下に収まります。家計への負担をできるだけ小さくし、安定した返済を目指すには、年収700万円が理想的です。

しかし、金融機関の審査基準上では、年収に対し8倍まで借入可能としています。したがって年収500万円以上であれば、4,000万円の住宅ローンの借り入れそのものはできる可能性が高いと言えるのです。とはいえ、借りた後には返済が必要です。年収500万円で4,000万円の住宅ローンを組むと、年収に対する住宅ローンの割合は25%~30%におよびます。

POINT! 審査基準と無理のない借入額は違う

また、審査を受ける際に、他の金融機関で分割払いやリボ払いをしている場合、その分の額も返済額に加算されます。4,000万円の住宅ローンを組む審査に通るためには、年収だけでなく、分割払いの返済や、不要なクレジットカードの解約など、不利になりそうな要素を減らすことも重要です。

無理のない借入金を算出するには

無理のない借入額を計算する際に考えたいのは、次の2点です。

  • 収入に合った毎月の返済額
  • ライフプランに合う返済期間

毎月の返済額を理解する際、考慮できるのが返済比率です。これは、手取り収入に対する住宅ローンの返済額割合を示したもので、家計に負担を与え過ぎない割合は20~25%とされています。例えば年収700万円の人なら年に140万円~175万円となり、1ヶ月当たり約11万円~14万円が適正な毎月の返済額と分かります。

毎月の返済額の目安=年収×[0.2もしくは0.25]÷12

また、返済期間が短くなるほど、月々の支払金額が増える代わりに、総支払額は少なくなります。期間が短い分、利息が発生しないためです。しかし、期間を短くして総支払額を減らせたとしても、家計に負担がかかったり、返済が滞ってしまうという可能性も考えておく必要があるでしょう。一方で、返済期間が長くなると1ヶ月当たりの返済額が少なくなり、家計への負担は軽くなります。しかし期間が長い分、利息が多くかかるため、短期間の返済よりも総支払額が増えてしまいます。

どのような期間設定をするにしても、各金融機関によって借入できる期間は10年~50年と大幅に異なるため、毎月の返済額を計算したうえで、今後のライフプランと見合う返済期間を検討しましょう。

4,000万円ローン返済プランをシミュレーション

ここからは、4,000万円の返済プランを固定金利と変動金利それぞれの金利で、年収別にシミュレーションしていきます。

長期固定金利の場合、シュミレーションの基本条件は以下のとおりです。

  • 毎月の支払額は一定
  • 年1.3%の金利

それでは、返済期間が30年と35年の場合を表で比較してみましょう。

返済期間 総返済額 利息額 年間返済額 毎月返済額
30年 4,833万円 833万円 161万円 13万4,242円
35年 4,981万円 981万円 142万円 11万8,593円

続いて、年0.7%の変動金利型を利用する場合、総返済額や利息額は以下のとおりです。

返済期間 総返済額 利息額 年間返済額 毎月返済額
30年 4,436万円 436万円 148万円 12万3,218円
35年 4,511万円 511万円 129万円 10万7,408円

年収500万円の場合

年収500万円の場合、負担率は表のように計算されます。

返済期間 固定金利型の返済負担率 変動金利型の返済負担率
30年 約32.2% 約29.6%
35年 約28.4% 約25%

年収500万円で返済プランを計画した場合、35年ローンで変動金利型を選択すると、年収に占める住宅ローンの割合がもっとも低くなります。また、適正な返済比率に近づくと言えるでしょう。しかし、返済期間が35年と長期にわたるため、利息が多くなる点に注意してください。

また、年収500万円の場合、4,000万円の住宅ローンを組んでしまうと、夫婦のみの世帯でも共働きをしないと家計が苦しくなったり、子どもの進学に影響が出たりします。住宅ローンの借入は3,000万円を下回った方が、返済比率が20~25%に収まるため、より安定した返済プランを立てられるでしょう。

年収600万円の場合

年収600万円の場合、返済比率は次の表の通りです。

返済期間 固定金利型の返済負担率 変動金利型の返済負担率
30年 約26.8% 約24.6%
35年 約23.6% 約21.5%

500万円の場合と比較すると、返済比率が30%を切るため、どの借り方でも余裕のある返済プランを立てやすいと言えます。しかし20%を下回ることはないため、住宅ローン以外の支払いを切り詰めることになる可能性は否定できません。

年収600万円のケースでとれる安全策は、夫婦のどちらか片方が働けなくなったとしても、貯金でカバーできるように用意しておく事です。子どもがいる場合は、住宅ローンの借入額は4,000万円を下回る方が生活に余裕が出るでしょう。

年収700万円の場合

それでは年収700万円の返済負担率を見てみましょう。

返済期間 固定金利型の返済負担率 変動金利型の返済負担率
30年 約23% 約24.6%
35年 約23.6% 約21.5%

安定して返済を行える負担率に収まっている事が分かります。これが「年収700万円が理想」と言われている理由です。ただし、あくまでも返済負担率は無理のない範囲の目安であり、年収700万円以上なら確実に返済できるわけではありません。可能であれば、頭金を増やして返済額を4,000万円以下にするのがおすすめです。

年収800万円の場合

年収800万円の場合、それぞれの返済負担率は次の表のようになります。

返済期間 固定金利型の返済負担率 変動金利型の返済負担率
30年 約20.1% 約18.5%
35年 約17.8% 約16.1%

年収800万円ともなると、もっとも返済負担率が高い固定金利型の30年でも、約20.1%と理想的な返済負担率に収まっています。無理のない返済計画が立てられるだけでなく、融資も受けやすい年収です。

ここまで、500万円~800万円まで100万円刻みの年収で住宅ローンの返済負担率を紹介しました。しかし家計の状況は人によって様々で、実際に返済負担率通りの支払いが行えるとは限りません。今の状況から適切なローン借入額を計算したい方は、こちらの記事もおすすめです。

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適正年収に届かない場合

先で挙げたように、4,000万円を住宅ローンで借り入れる場合、適正年収は約667万~800万円程度必要だと分かります。では、年収が約667万円に到達しない場合、4,000万円のローンを組むことは不可能なのでしょうか?

世帯収入が約667万円を下回っている場合、次の2つの方法で住宅ローンを借りることができます。

  • ペアローンを活用する
  • 連帯保証型の住宅ローンを組む

ペアローンとは、夫婦が個別にローンを組む形の商品です。4,000万円を夫婦で分け合って借りることで、適正年収を約334万円~400万にすることができます。ただし、個別に住宅ローンを組むため、住宅ローン費用も2倍になってしまうという事も考慮に入れましょう。初期費用を増やしたくない人、今後のライフスタイルでどちらかの収入減少が考えられる人は注意が必要です。

連帯保証型の住宅ローンは、夫婦どちらかが連帯保証人となることで、もう片方が希望額を借り入れる方法です。ペアローンと同様に世帯収入が判断の基準となるだけでなく、住宅ローン費用も1人分で済みます。ただし、離婚した場合は連帯保証人側に返済の義務が移る可能性があるため、リスクを必ず把握したうえで決定することが大切です。

時間給制の働き方をしている場合は住宅ローンを組めるのでしょうか?結論から言えば、ローンの組み方次第で利用できる可能性があります。どのように住宅ローンを組めばよいか知りたい方は、次の記事も参考にしてみましょう。

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4,000万円の住宅ローンを完済するポイント

4,000万円という高額な住宅ローンを返済できるかは、ライフステージも大きく関係します。例えば、子どもが1人いた場合には高校卒業までにかなりの養育費がかかります。こうしたライフプランの影響をふまえ、確実に返済するために次のポイント4つを解説します。

  • 金利の低い住宅ローンを組む
  • 繰り上げ返済をする
  • 頭金の額を増やす
  • 住宅ローンの控除を利用する

金利の低い住宅ローンを組む

総返済額には金融機関に支払う利息も含まれています。金利が低ければその分総返済額も少なくなり、支払い負担も軽くなります。負担軽減を図るためにも、できるだけ低金利の住宅ローン商品を選ぶようにしましょう。

2020年11月時点では、たとえば次のような金融機関で低金利住宅ローンを提案しています。

変動金利 固定金利 完全固定金利
  • 住友SBIネット銀行
  • auじぶん銀行
  • ジャパンネット銀行
  • auじぶん銀行
  • ソニー銀行
  • 三菱UFJ銀行
  • アルヒ
  • 住友SBIネット銀行

金利を選ぶ時、3つのタイプを詳しく知っておくと、より家計の事情に合う金利の住宅ローンを選びやすくなります。次の表は、完全固定金利と変動金利型、固定期間選択型について、メリット・デメリットをまとめたものです。比較する際の参考にしてください。

 

金利タイプ 特徴 メリット デメリット
完全固定金利型 返済完了まで金利が一定 契約期間中金利が変動しないため計画を立てやすいうえ、市場金利の影響を受けない 借入金利が高めに設定されるほか、市場金利が下がっても金利が変わらない
変動金利型 市場金利に応じて金利が変動 完全固定金利型より低金利で、市場金利が下がると返済額が減少する 景気の動向次第で金利が上昇する恐れがあり、将来の返済計画が不透明
固定期間選択型 途中で金利が変動する 始めは支払いが一定で、変動金利時には金利が減少する可能性もある 固定金利期間終了後に返済額が増額する恐れや期間後半の返済額が確定しない

住宅金融支援機構が2020年5月から6月にかけて行われた住宅ローン利用者の実態調査によると、変動金利型を選択する人は全体の約6割を占めています。

しかし、多くの人が選んでいるからといって、変動金利型がベストとは限りません。たとえば長期的な返済計画が分かる完全固定金利型なら、市場の金利が大きく上昇しても影響を受けないため、安定した返済計画を立てられます。それぞれの特徴をおさえつつ、合うものを選びましょう。

住宅ローンを選ぶ際の注意点や、住宅ローンをお得に利用するコツを詳しく知りたい方は、次の記事もおすすめです。

住宅ローンを使う6つの注意点とは?銀行や金利を選ぶポイントを解説
住宅ローンは、家を購入する際に利用すべき便利なものですが、組み方によっては失敗する可能性もあります。そこでこの記事では、住宅ローンの金利の種類や6つの注意点、住宅ローンを組む金融機関の選び方、住宅ローンをお得に使うポイントを取り上げます。

繰り上げ返済をする

住宅ローンは、最初に立てられた計画通りに、毎月決まった額を返済します。そうした通常の返済とは別に、最初に借り入れたお金の一部をまとめて返済することを、繰り上げ返済といいます。返済額が減ることで利息を減らせるため、将来的な負担をより軽くできる方法と言えるでしょう。繰り上げ返済には、次の2種類があります。

種類 特徴 返済期間 月々の返済額
返済期間短縮型 毎月の出費を減らせる 変わらない 少なくなる
返済額軽減型 利息の高い住宅ローンほど効果が高い 短くなる 変わらない

ただし、繰り上げ返済は安易に繰り返すと、負担がより高くなる恐れがあります。以下は繰り上げ返済のデメリットとなり得ることです。

  • 繰り上げ返済には手数料がかかる
  • 繰り上げたことで家計に大きな負担が起きる可能性がある

繰り上げ返済には手数料が発生します。何度も繰り上げ返済を行ってしまうと、手数料が利息以上にかかってしまう可能性もあるのです。また、急に多額の出費が必要になった時、繰り上げ返済をしてしまったために、お金が足りなくなる可能性もあります。繰り上げ返済の効果を高めるために、資金の余裕具合や、繰り上げ回数をよく考慮して用いるようにしましょう。

頭金の額を増やす

頭金とは、住宅代金をあらかじめ現金で支払う分のことです。目安として、購入代金の2割以上あると住宅ローンの借入額そのものを減らせるだけでなく、1ヶ月当たりの返済額も減って家計への負担も小さくできます。また、頭金の額が多ければ、将来的に住宅を売却した際に、住宅ローンを完済しやすくなります。

ただし、繰り上げ返済をうまく活用した方が総返済額が少なくなる可能性もあります。例えば、賃貸に住みながら頭金を貯蓄していく場合、頭金が貯めずに購入するのに比べて家賃のランニングコストがかかります。ローンだけでなく、そういったその他出費を合わせて考えると逆に損をする可能性もあるのです。頭金を貯め始める前にまずは全ての出費を洗い出して、自分のケースでは貯めるとお得になるのか考えてみましょう。

住宅ローンの控除を利用する

住宅ローンを借りる際、忘れてはならない制度の1つが住宅ローン控除です。確定申告の際に所定の手続きを行うことで、10~13年間にわたり、住宅ローン残高もしくは住宅代金、どちらか少ない方の金額の1%が所得税から差し引かれ、還付されます。受けられる控除額は上限が決まっており、新築を購入した場合は10年で最大400万円、中古物件を個人から購入した場合は最大200万円の還付があります。

ただ、注意したいのは、住宅ローン控除は住宅の種類や年収、借入先、過去に利用した他の制度によっては、適応されないケースがあります。どのようなポイントに気を付けるべきか知りたい方は、次の記事を参考にしてください。

住宅ローン控除とは?控除される金額や条件についてわかりやすく解説
マイホームの購入を検討している方は、購入にかかる費用と共に控除や給付金など、住宅ローンの負担を軽減できる制度についても気になるところだと思います。 住宅ローン控除とは、一定の割合に相当する金額が所得税から控除される制度のことで、住宅ロ...

最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用

最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。 しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となっていまいます。 そこでおすすめなのが、複数の住宅ローン商品をまとめて比較し、自分に合ったプランをスムーズに見つけられる住宅ローン一括比較サイトです。現在の住宅ローンを見直したい、住宅ローンのプロに相談したいという人はぜひ検討してみてください。

住宅ローン一括比較サイトのメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 複数の条件から最適な住宅ローンを選べる
  • 時間を大きく節約できる
  • 専門家による無料相談などが受けれる場合もある
  • 知らなかった住宅ローンにも申し込める
  • 全ての金融機関に対応しているわけではない
  • 無理な条件で申し込み、審査落ちになる可能性も

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※画像出典元:モゲチェック公式サイト

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  • 今より返済額を減らせるおすすめの金融機関が見つかる
  • プロのアドバイザーに無料相談できる
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4,000万円の住宅ローンを組む時の注意点

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住宅ローンのよくある失敗には「収入の計算を誤り、家計が赤字になってしまった」「思った以上に10年後の支出が大きかった」などが挙げられます。こうした失敗を回避するには、どんな点に注意する必要があるでしょうか?4つの注意点を次で解説します。

手取り収入で計画を立てる

住宅取得後も、毎年所得税や住民税、社会保険料といった注意点を次で出費があります。それらをふまえて差し引いた手取り収入で計算することが、住宅ローン返済計画を立てる際に重要なポイントです。考えられる目安として、手取り収入は総支給額の8割程度とすることもできます。

額面で返済計画を立てた場合、返済負担率が大きく変わる可能性があるので注意が必要です。試算ケースによっては、総支給額で計算をした時に比べて8%近く差が出ることも。あらかじめ生活費を含めた出費を差し引いて、自由に使えるお金がいくらあるかを算出しておくと計画失敗のリスクを避けられるでしょう。

住宅ローン以外の支出も計算に入れる

住宅にかかるお金は、住宅ローンだけではありません。土地と違い、時間が経過するごとに設備や建物そのものが老朽化するため、維持費も大きな出費となるからです。一戸建てやマンションでは、次のような支出も計算に含める必要があります。

  • 火災保険
  • 地震保険
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 手付金
  • リフォーム費用(戸建て)
  • 修繕費(戸建て)
  • 管理費・修繕積立金(マンション)

このように、家の維持にどれほどかかってくるのかをあらかじめ返済計画にいれておくことが大切です。また、マイホーム購入後は引っ越し費用や家具の購入費も発生します。損をしないためにも、出費の種類を幅広く情報収集したうえで、住宅ローンの返済計画を決めましょう。

家族の人生プランを考慮し返済計画を立てる

人生プランは人それぞれで、将来的には子供を2人を持ちたい、数年後には両親と暮らしたいなどさまざまです。教育費をいくら用意するかによっても、返済計画が変わってきます文部科学省が行った平成30年度子供の学習費調査の結果によれば、公立幼稚園から高校卒業まで1人当たり150万円近くかかります。課外活動費用や大学の費用を合わせるとなおさら金額がかさむことが予想されます

そういった点から考えると、住宅ローンの返済計画は、教育費をいくら貯めるかも踏まえて考えるのが賢明です。それからその人生プランに合わせて以下のように金利タイプを選ぶことができます。

  • 教育費を考慮して固定金利選択型を選ぶ
  • 家計の安定を優先して全期間固定金利型を選ぶ
  • 共働きを活かして変動金利型を選ぶ

固定金利選択型なら、教育費が多くかかる高校や大学在学中、金利上昇が起きた場合に発生する返済額の増加を防げます。また、子どもが幼く、さまざまな人生プランが考えられる場合は、全期間固定金利型を選び、金利は高くとも返済額の変動を抑えることができます。住宅ローンの返済計画は、人生プランをいくつか考えたうえで、それぞれに合わせたものをシミュレーションし、賢く選びましょう。

万が一に備えて団体信用生命保険に加入する

住宅ローンを契約する際、一般的に団体信用生命保険への加入が求められます。団体信用生命保険とは、万が一、契約者が死亡したり、病気やケガで返済が不可能になったりした際に遺族が申請することで返済を生命保険会社に肩代わりしてもらうことができる保険です。

中には加入の義務がない住宅ローンもあり、その分だけ金銭的な負担は軽減できるでしょう。しかし入らなかった場合には、万が一契約者が死亡したり、病気やケガを負って返済できなくなったりした時に家族へ負担を強いることになるでしょう。目先の得ではなく、将来まで安心して利用できるか考慮するならそういったリスクも軽減できます。

まとめ

ゆとりある4,000万円住宅ローンを組むためには年収700万円以上である必要があります。もちろん、年収が多いに越したことはありませんが、700万円以下の年収であっても低金利の住宅ローン商品を選択したり、控除制度を利用したり、賢く繰り上げ返済したりするなら4,000万円の借り入れでも上手に返済していけるでしょう。また、頭金を多くすることで4,000万円以下の借り入れ額を目指すこともできます。

住宅ローンをいくら借り入れるかに関わりなく、最も重要な点はライフプランや出費をよく考えることです。「これも起こるかもしれない」と予想しておくなら、後々ローンの返済地獄に陥るリスクを避けられます。この記事で取り上げた情報を自身のケースに合わせて活用し、ぜひ無理のない返済計画で夢のマイホームを手に入れましょう。

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