【2022年最新版】不動産市況レポートと来年の不動産価格変動を予測！

2020年以降は、世界的に見ても、経済が大きく揺らいだ1年となりました。日本国内に注目して考えても、新しい生活様式の登場や、首相交代などさまざまな事象による激動を、身をもって感じた方も多いのではないでしょうか。

それらの事象は、不動産業界にも少なからず影響してきました。不動産投資をしている方や、これから始めようと検討していた方にとっても、その影響力や今後の動きが気になるところでしょう。

本記事では2020年以降の最新不動産市況レポートとして、現在の不動産市場の動向を徹底分析していきます。またそれを受けて、来たる2022年の価格変動の予想についても行います。不動産投資における今後の動きのヒントとして、参考にしていただければ幸いです。

全国の不動産市況の2020年最新の動向

では、さっそく2020年最新の全国の不動産市況を確認してみましょう。今回は中古マンション・新築マンション・中古戸建・新築戸建に分けて分析していきます。

中古マンション価格は下落の兆候なし

従来安定的に需要がある中古マンションに関して、2020年9月の時点では価格の下落は認められませんでした。以下の表は、2020年における主要都府県の中古マンション70m²あたりの価格をまとめたものです。

参考元：東京カンテイ　参考箇所：「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移」（2020年11月時点）

表によると、兵庫県がわずか0.2％価格を落としているものの、ほかの都府県ではすべてに緩やかな上昇傾向が見られました。中でも千葉県で2.1％、神奈川県では1.2％と8月から比較的大きな上昇がみられるなど、主要都府県では中古マンション価値が下落する兆しは見られない結果となりました。

新築マンション市場動向は首都圏と地方によって違いあり

新築マンションに関しても、前年同月と比べると全国的に価格の下落が認められませんでした。ただし、中古マンションと異なるのは、その供給戸数です。中古戸数がわずかな減少だったのに対して、新築マンション戸数は大きく数を減らしました。

これはコロナウイルスの流行によって、大手デベロッパーが新規分譲計画を見合わせたことによるもので、価格にも少なからず影響したものと見られています。この戸数減少は、地域差が色濃く表れていることが特に問題視されています。分譲計画の見合わせは全国で行われ、4～6月は全体的に減少が見られました。

地域別で見てみると、首都圏では7～9月にかけて徐々に回復し、現在は通常の8割程度までに回復しています。対して近畿圏では回復傾向が弱く、地域によっては減少を続けているところもあるなど、低迷が続いています。そのまま低迷を続ければ需要と供給のバランスが崩れ、値崩れを起こすことが懸念されている状況です。

このように新築マンションでは、地域による格差が目立つ結果となりました。

中古一戸建て価格はゆるやかな下降傾向

中古の戸建物件は次のような結果になりました。以下は主要都府県の供給動向を表したもので、面積100m²以上300m²以下の木造所有権物件を調査対象としています。

参考元：東京カンテイ　参考箇所：「主要都市圏・主要都市別／中古木造一戸建て住宅平均価格 月別推移」（2020年11月時点）

10月の平均価格は9月に比べると各所で増加しており、全体として中古戸建物件の価格が上昇していることが表からも明らかです。しかし前年2019年の同月と比べると、東京・神奈川・兵庫・京都・愛知の5つの都府県で下落していることがわかります。

ここ数カ月の動きとしては上昇傾向ですが、年間で見ると全体的に上昇下落を繰り返しながら、緩やかに価格を落としている形です。

新築一戸建ての価格は緩やかに上昇

新築マンションの戸数が大きく減少したことを受けて、反対に新築戸建ては4～6月にかけて増加。しかし、その反動で7～9月は戸数が減少傾向に転じました。

そんな新築一戸建て物件の価格は、非常に穏やかでありながら少しずつ上昇している様子が見られます。以下は、土地面積100m²以上300m²以下の新築木造戸建ての平均価格の推移を表しています。

参考元：東京カンテイ　参考箇所：「主要都市圏・主要都市別／新築木造一戸建て住宅平均価格 月別推移」（2020年11月時点）

前年と比べると減少傾向にある首都圏エリアですが、9月に落とした価格を全都県が追い上げる形で上昇しており、今後の価格回復が期待されています。一方で近畿エリアは前年比、前月比ともにマイナスが目立ち、その減少傾向が明確になる結果となりました。コロナ禍で懸念されていた分譲戸数の減少傾向は、回復を見せています。

戸建物件に関しても、中古物件よりも新築物件のほうがより地域差が如実に表れる結果でした。

全体的に上昇を推移

公示価格や路線価など、国が発表している公的な基準価格を見ると、全体的な価格の推移を測ることができます。国税庁が今年7月に発表した路線価によると、地域によりばらつきはあるものの都道府県別の全国平均は前年の1.6％プラスになり、5年連続で上昇していることがわかります。

ただし、この路線価の基準となっていたのは1月1日時点で、新型コロナウイルスの流行で緊急事態宣言が出されるよりも前の時価であるため、減額補正が必要であるという意見も出ている状況です。それに対し国税庁は地価の減少率を調査し、減額補正の必要はないと発表していますが、今後の動向に注目が集まっています。

公示価格や路線価とは

国が定めた土地の基準となる価格には公示価格と路線価があります。それぞれ発表する機関や目的が異なりますが、不動産売買を公正に行うことにおいても極めて重要な価格です。

それぞれの特徴や目的を下記にまとめました。

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2020.10.13

今は不動産を購入してもよい時期なのか？

近年はアベノミクス効果や超低金利政策などの影響で、不動産業界は売り先行であるといわれてきました。しかし昨今の日本情勢を考えると、不動産を購入してよいものかと思いとどまる方も多いのではないでしょうか。

最新の情勢をふまえて、現在不動産を購入することにメリットはあるのか、ほかに購入に適したタイミングはあるのかなど、不動産購入のタイミングを深堀りしていきましょう。

中古物件を購入するなら早めに

2013年のアベノミクスから始まり、新築の不動産価格は年々増加を続けてきました。売主や資産家にとってはうれしい反面、不動産の購入を考えている一般人にとっては、低金利とはいえ手が出しづらい価格になったことも事実です。そこで、新築を購入できない層が中古物件を求めるようになりました。

「家を買うなら新築」という風習が根強かった日本ですが、最近では新築にこだわる人も少なくなってきました。中古物件を購入したり、古い家を購入してリノベーションしたりするなどの需要も高まっています。

そのような影響を受けて現在中古物件のニーズが増加し、在庫数が減少している状況です。在庫数がなければ、人気エリアの気に入った物件がなくなってしまいます。さらに需要に反して供給が少ない状況になると、購入競争が激しくなり価格も上がりやすくなります。

中古物件の購入を考えているのであれば、早めの行動を心がけるとよいでしょう。

投資物件の選び方については、詳しく解説しているこちらの記事も参考にしてください。

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新築マンションの値下がりは期待できない

昨今の情勢の影響を受けて、地価も若干の減少傾向を見せるといわれていますが、金融緩和政策により不動産業も資金調達が比較的しやすいため、大きな値崩れは起きないと予想できます。そのため大幅な値下げを期待して、今後の投資計画を立てることは避けたほうがよいでしょう。

コロナショックによる不況の影響も考えて購入を

新型コロナウイルスの脅威がいつまで続くのかは、まだ明白でありません。今後もこの状況が続いていけば職を失う人が増え、不動産業全体にも影響が出ることは間違いないでしょう。

コロナ禍で節制を心がける人も多いなかで、不動産需要が減ったり地価が下がったりして、例年に比べると土地を安く購入できる可能性もあります。しかし、投資家である自身もその不況に立たされていることを忘れてはなりません。

価格が下がったからといって計画を練らずに購入すると、不況により思ったような賃貸需要が生まれなかったり、売却時により価格が落ち込んだりするなどの危険もあります。また、コロナ不況で自身の収入が減り、維持が難しくなることもあり得ない事態ではありません。

今後が読み切れない状況だからこそ、さまざまなケースを予想しながら無理のない資金計画を立てる必要があるでしょう。

コロナショックによる不動産市況への影響

新型コロナウイルス感染症の流行により、2020年は世界中が混乱の1年となりました。日本でも緊急事態宣言が発令され、外出自粛やテレワークの普及など、新しい生活様式がもはや主流になってきています。

そういった混乱や人々の新たな暮らしは、不動産市況にどのように影響するのでしょうか。

コロナショックによる物件価格下落の可能性は低い

緊急事態宣言が4月に全国に拡大され、その影響を受けてか不動産の成約件数も大幅に下落しました。それまで長く上昇傾向を続けていた日本の不動産市況も、これを機に下落するのではと懸念されていましたが、5月には徐々に成約数・価格ともに回復が見られています。

既出のデータを見てもわかるように、前年比で考えると価格が低下していることは読み取れます。ただしコロナ禍で大きな変化があった今年でも、劇的に物価が下がるような事態には至りませんでした。

新しい生活様式に適する物件のニーズが高まるなど、需要の変化は予想されるものの、コロナショックによって物価が急激に下落する危険性は低いと考えてよいでしょう。

リーマンショックに比べて地価の下がり幅は低い

過去に地価の急激な減少を引き起こしたものとして、リーマンショックがあります。コロナ騒ぎが起こったときにも、リーマンショック時や東日本大震災後などと比較して、物価が落ちるのではないかと懸念した投資家も少なくありません。しかし結果として、コロナショックでの物価減少は比較的軽く、リーマンショック時と比べても経済的なダメージは大きくありませんでした。

そもそもリーマンショックのときに、物価が急降下した理由はなんだったのでしょうか。当時のアメリカでサブプライムローンが普及したことによる好景気の影響で、バブル崩壊後に低迷を続けていた日本の市場も上昇の兆しを見せていました。しかし、2008年に米国のリーマン・ブラザーズ社が経営破綻すると、世界的な金融危機となりました。同年の日本も資金調達に困った不動産業が、所有していた不動産を投げ売る結果となったため、急激に物価を落としています。

このときと現在のコロナショックの違いは、各国で行われている金融政策にあるでしょう。日本ではアベノミクスにより日本銀行の超低金利政策が行われ、諸外国でも緩和的な金融政策がとられています。それらによって、不況であれ金融機関や不動産業にも資金が供給されることとなり、比較的安定した不動産市況に影響しているのでしょう。

海外からの投資マネーの期待もできる

海外投資家による投資がなければ、日本の不動産市況も危ぶまれてしまいます。コロナ禍が始まった直後は、世界各国でロックダウンや強制自粛の政策がとられるなかで、日本の国民の自意識にゆだねるような政策が批判され、投資家が離れる傾向にありました。また、東京オリンピック開催に向けて投資を進めていた投資家が、先の見えない開催延期に伴って手を引いたことも由来しています。

しかし、コロナショックの混乱が和らいでいき、2021年の東京オリンピックが無観客での開催となったことや、日本の重症患者数が少ないことなどを受けて、安心・安全のイメージへと回復が進みました。よって投資マネーの上昇も今後は期待できるのではないかという予想です。投資マネーが増えれば経済の活性化につながり、不動産市況も持ち直すのではないかと期待されています。

テレワーク普及によるオフィス事情の大幅変化

オフィス向けのビルを所有して企業に貸し出すことで利益を得ようと考えていた投資家にとって、テレワークの普及は大きな痛手となりました。企業によっては都心部の大型オフィスを手放し、郊外に規模を縮小したオフィスを構えたり、完全にオフィスフリーの形態に変容したりする動きも出ています。しかしテレワークが基本とはいえ、オフィスがなければ業務がままならないとの主張もあり、オフィスワーク対テレワークという構図が生まれている状況です。

長期的にコロナウイルスの流行が続いていくことを考えれば、企業も少しずつテレワークに移行していくことが必要とされています。とはいえ、テレワークを統括する現場が必要になることを考えると、まったくオフィスを持たないという選択肢は考えにくいでしょう。

そこで台頭してきたのが、オフィスのスマート化です。なかでも区分所有権オフィスや従量課金制のオフィスがいま注目を集めています。従来のオフィス向け不動産投資は、ビル1棟ごと購入して複数社に貸し出して利益を得ることが一般的でした。しかし現在は、フロアや部屋ごとに購入して法人向けに貸し出す「区分所有権オフィス」のほうが、デメリットが少ないといわれています。

またテレワークの普及に伴いIoTやAIなどのシステムを導入して、よりデジタル化した業務に変容していく中で、オフィスも慣用的な利用から変容的な需要へと変化しています。これからは、利用したスペース・時間の分だけ料金を支払う「従量課金制」を導入したオフィス運用が求められてくるのではないでしょうか。

広い家の需要が高まる可能性が高い

テレワークの普及はオフィスだけでなく、居住用物件の需要にも影響を及ぼしています。家の中に居住スペースとワーキングスペースを、分けて設けたいと考える層が増えることで、従来よりも4DKや4LDKなど部屋数の多い家のニーズが高まっているのです。

これまでは、小規模でも都心部や駅近の物件に人気が集まっていたのが、今後は郊外や駅から離れた土地で広い物件の人気が上がると見られています。間取りが良ければ多少立地に問題があったとしても、需要が少なくて売れ残っていたような物件が日の目を見ることも考えられます。またマンション需要だけでなく、比較的安価な中古戸建住宅も含めて需要が高くなるでしょう。

2022年の不動産市況の予想

では、ここまでの分析を含めて2022年の不動産市況を予想していきましょう。

不動産投資プロ市場は回復の可能性が高い

ここ数年、不動産業者はアマチュアの不動産投資家を増やそうとする動きを見せていました。自己資金が少なくても始められる投資形態を作って宣伝したり、比較的安価なアパート経営や駐車場経営などを副業として進めたりして、安定的な利益を得ようとしていたのです。

しかし現在はコロナショックによる不景気で、アマチュア投資家たちの本収入が減ることや、金融機関が不況への柔和な対応を求められ、支払いの延滞などに対処している状況です。その兼ね合いで、新たな融資が難しい状態になっていることもあり、アマチュア投資家には厳しい傾向にあります。

それに対して、不動産投資プロの市況は比較的明るい状況です。コロナ禍で需要が高まった物流系への投資や、新たな生活様式に対応するオフィスの台頭など、日本のみならず海外の投資家たちからも注目を集め、回復の兆しを見せています。

したがって不動産業者もいままでのアマチュア路線から、投資プロが好む市場にシフトしていく可能性が高まるでしょう。

個人アパートなどは低迷の可能性が高い

個人アパート経営は、不動産投資でも人気が高い事業でしたが、2017年ごろから低迷が続いています。かねてからの需要減少に加えて、現在は広くて部屋数の多い家に需要が高まっています。ファミリー層はもちろん単身世帯も、ウェブ会議などで生活感を見せないように、ワーキングスペースとして部屋数を求めるような事例が増えてくるでしょう。

また、おうち時間が増えるなかで、住まいの質を向上させるような動きも出ています。1日の多くの時間を家で過ごすため、より快適な暮らしを求めていることもアパート需要に影響するでしょう。

加えてコロナショックによる金融機関の混乱も、アパート経営に支障をきたします。これまでは、アパート経営に用いられてきたアパートローンなどのアマチュア不動産投資用の融資が、後回しにされていることは大きな痛手です。

ただしこれらは、このコロナ禍における短期的な需要減であるとも考えられます。もっと長い目で考えると、相続税対策によるアパート経営のニーズや、老朽化したアパートを建て替えて設備を整えるなどのニーズは、ある程度保たれることがわかります。したがって長期的に見れば融資も希望がないわけではありません。

住宅ローン金利は引き続き低水準の見通し

金融緩和政策によって住宅ローンの金利が低いと、購入者への負担が減るため売却もしやすくなる傾向があります。2016年から始まったマイナス金利政策も2022年には6年目を迎え、いつまで続くのかと懸念する声も上がっています。

そもそもマイナス金利政策は、日本の不況を打破し、経済の好循環を目指して執り行われました。つまりこのコロナショックで、再び低迷期に差し掛かるのではと臆されている今、マイナス金利政策がストップしてしまうことは考えにくいです。よって住宅ローン金利も低水準が続くでしょう。

住宅需要が落ち込まないための政策に期待

マイナス金利政策もそうですが、景気が低迷する事態が起きれば、国によって何かしらの経済対策が取られることが普通です。消費税増税に相まって、コロナショックで経済が停滞している今、国ではいくつかの住宅需要対策が検討されています。

ひとつは新しい生活様式ポイントです。2019年に消費税が増税された際の次世代住宅ポイントがコロナ禍に適応したもので、ポイントは商品や商品券と交換して利用できます。テレワークに適した住居や空気循環が整った家など、新しい生活様式に対応している住居を建てたりリフォームを行ったりした場合に、ポイントが支給されるように創設が要望されています。

もうひとつ要望されている政策として、住宅ローン控除期間延長があります。現在の規定では、住宅ローンの控除期間は取得から10年で、消費税増税の対策として13年に延長する特例を出しています。住宅生産団体連合会は、期間終了に伴って住宅需要が落ち込むことを懸念し、再度延長することを要請している状況です。また、両親などから住宅を受け継ぐ際の贈与税の軽減も求められています。

こういった政策が実施されれば需要の低迷を抑えることができ、不動産市況の大きな崩れも防げるのではないでしょうか。相場変動だけでなく、政府の動きなども含めた全体的な動きを見ていく必要があります。

まとめ

新型コロナウイルスの流行や東京オリンピックの開催延期などを受け、新しい生活様式が生まれ私たちの暮らしもこれまでと大きく変化した2020年。不動産投資家にとって人々の暮らしに対する意識の変化は、非常に大きなものだったでしょう。

リーマンショック時の物価の急落と比べると、金利緩和政策などによってコロナショックによる不動産業への影響は抑えられています。それだけでなく住まいへの関心が高まったことや、物流や新たなシステムのオフィスなど、新たな需要も生まれている状況です。

人々の暮らしの変容や国の政策、国際行事など、さまざまな要素によって今後も不動産市況は動いていくことでしょう。今後は広い視野を持って不動産投資に臨むことが大切です。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf