家の査定の注意点|スムーズに高値で売却するためのポイントも徹底解説

不動産売却

不動産を売却する際には、まずはじめに家の査定を行うのが一般的です。どれぐらいの価格で売れるのかをチェックし、自分に合った不動産業者を選ぶことで、スムーズに高く売却できる可能性がアップするでしょう。

この記事では、そんな家の査定で注意するポイントについて詳しく解説します。査定の進め方や査定でチェックされる主なポイントなども取り上げるので、本ページをご覧いただければ、家の査定で注意すべき点だけではなく、高くスムーズに売却するためのポイントも把握できるでしょう。

家の査定前の注意点とは?

売却予定の家を査定する前は、以下のことに注意しておきましょう。

  • 相場を確認しておく
  • 家の長所を伝えられるように準備する
  • 関係書類を揃えておく
  • ローン残高を確認しておく

各ポイントを把握しておけば、スムーズに査定を受けられるだけではなく、高く家を売却できる可能性が上がります。リスト順に詳しく見ていきましょう。

相場を確認しておく

どれぐらいの価格で家が売れるのか、事前に金額の判断基準をもつためにも相場を調べておく必要があります。不動産の相場を自身でチェックする方法は、次の通りです。

  • レインズマーケットインフォメーションを利用する
  • 土地総合情報システムを活用する
  • 不動産ポータルサイトで類似した物件情報を確認する

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトです。土地総合情報システムは、国土交通省が不動産取引を行った人を対象にしたアンケート結果をもとに、データベース化したサイトで、実際に売買された取引価格情報を閲覧可能です。類似物件が今どれぐらいの価格なのか調べるためには、不動産ポータルサイトを活用しましょう。

家の長所を伝えられるように準備する

家の査定前に、家のアピールポイントを具体的に考えておくことも重要です。そうすることで、査定価格に好影響があるからです。家の中の好印象になりそうなポイントは、以下の通りです。

  • 駅チカなどの立地
  • 住みやすい周辺環境
  • 建物状況調査の結果
  • 耐震改修の実施 など

こうした査定が上がるポイントを事前に押さえてから業者に査定依頼をしましょう。

関係書類を揃えておく

査定前に関係書類も揃えておきましょう。揃えておく必要がある主な書類は次の通りです。

  • 登記権利書
  • 売買契約書
  • 物件購入時の重要事項説明書
  • 固定資産税納税通知書
  • 土地の実測図と境界が確認できる書類
  • 建物の確認申請図などの建物図面
  • 建築確認済証
  • 建築確認、中間検査、完了検査の検査済証

マンションの場合、管理規約や使用細則も必要です。スムーズな家の査定のために、こうした必要書類を準備しておき、すぐに売買活動できるようにしておいてください。

ローン残高を確認しておく

今住んでいる家のローンに残りがある場合は、どれぐらいの金額が残っているのかチェックすることも、査定前の注意ポイントです。

家を売る前にはローン残高を全額一括返済することになり、さらに査定金額から売却価格を決める判断材料になるため、必ずチェックしておきましょう。金融機関に依頼すれば、住宅ローン残高の残高証明書を発行してくれるので、それで確認することができます。

家の査定の進め方

家の査定自体は、簡単にまとめると不動産会社に査定依頼し、業者から報告を受けるだけです。この章では、家の査定の進め方と査定方法について解説していきます。

不動産会社に査定依頼する

最初に不動産会社に査定依頼することになりますが、複数の不動産会社に依頼すると、各社の査定額を比較して検討することが可能です。その際に便利なサービスが不動産一括査定サイトです。不動産一括査定サイトを利用するメリットは、次の通りです。

  • 手軽に査定依頼できる
  • 広く相場を確認できる
  • 不動産会社の対応もチェック可能

しかし、メリットだけではなく以下のようなデメリットがあることも認識しておいてください。

  • しつこい営業電話が来る可能性あり
  • 極端に高額な査定価格を提示する会社もある

まずは気軽に査定額を知るための机上査定

机上査定は簡易査定とも呼ばれている査定方法です。過去の取引事例を参考に、エリアや築年数、間取りなどから査定額を算出します。手間をかけることなく効率的に査定結果を得られるメリットはあるものの、査定額と実際の売買価格との間に大きな隔たりが生じる可能性があります。一般的に机上査定の査定額を元に幾つかの不動産会社に絞り、訪問査定を依頼します。

正確な査定額を出すなら訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が現地を確認して査定額を算出する方法です。机上査定に比べると査定額が出るまでに時間がかかりますが、現実的な価格が算出され、売却に関するアドバイスももらえるメリットがあります。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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査定結果の報告を受ける

机上査定の場合、数時間後にメールなどで査定額を教えてもらえます。早ければ、数分で結果が出るところもあるでしょう。

訪問査定の場合は、数日後に査定結果が届くことが一般的です。しっかりと調べるからこそ、どうしても時間はかかってしまいます。査定結果の報告を受けその金額をチェックし、自分に合った業者を選択しましょう。

家の査定でチェックされる主なポイント

家の査定でチェックされる主なポイントは以下の通りです。

  • 築年数
  • 間取り
  • 面積
  • 立地条件や周辺の様子
  • 日当たりと通気性

この章では、各ポイントについて詳しく解説していきます。

築年数

家の築年数は古いほど査定価格が低くなります。築年数と売却相場の目安は、次の通りです。

  • 築10年は、新築物件の50%程度の価値になる
  • 築15年は、新築物件の30%程度の価値になる
  • 築20年は、新築物件の10%程度の価値になる

築20年になってしまうと、急激に価値を落としてしまうことは一般的です。古い家を売ろうと考えている場合は、高い査定価格を望めない可能性があることを認識しておきましょう。

間取り

家の査定では、間取りも見られるポイントです。間取りのどの部分が査定材料になるか、以下のリストで紹介します。

  • 部屋数はどれぐらいあるのか
  • 収納は充実しているのか
  • 水回りの設備の位置は利用しやすいのか
  • 各部屋の広さはどれぐらいなのか
  • 可変性の間仕切りを利用しているのか
  • 家事のしやすい動線になっているのか
  • プライバシーを守りやすい間取りになっているのか

間取りの基本的な情報だけではなく、使いやすさも査定価格に影響されています。

面積

面積は、居住スペースの部分だけではなく、土地部分も査定でチェックされる主なポイントです。面積でチェックされるポイントは以下の内容になります。

  • 戸建ては延床面積
  • マンションは専有面積
  • 土地は使い勝手の良さ

上記のように呼び方は違いますが、広いほど査定価格を上げられます。土地のチェックポイントは、広さだけではなく、使いやすさから高い評価を得られるでしょう。

立地条件や周辺の様子

最寄り駅からの距離や、スーパーなどが近隣にあるのかなども確認ポイントです。また、病院などの医療施設や学校・保育園などの教育施設が近くにあるのかも、査定価格に影響するでしょう。

マンションであれば、景観が良い上層階などに位置していると高評価を得やすい傾向にあります。こうした立地条件・周辺の様子は変えられるものではありませんので、立地条件に自信がない場合、その他の部分で査定額アップを目指しましょう。

日当たりと通気性

訪問査定の場合、日当たりや通気性がよいと高評価になり、査定額が上がりやすくなります。建物の向きについては、一般的に南向き、東向き、西向き、北向きの順で査定額は高くなるでしょう。

南向きの場合、日当たりがよい傾向にあるからです。しかし、南向きであっても、「背の高い建物やビル群に囲まれていて日当たりが良くない」という場合は、査定価格を上げられない可能性があります。こうした変えることが出来ない条件が有る場合は、上記でも述べたように、違うポイントで査定額アップを目指しましょう。

家の査定時の注意点

家を査定する際の注意ポイントは、瑕疵を隠さずに伝えることと、希望価格・売却時期を正確に伝えることです。この章では、こうした家の査定時の注意点を詳しく見ていきます。

瑕疵は隠さずに伝える

住宅の欠陥を意味している「瑕疵」がある場合は、売却前に包み隠さずに伝える必要があります。そうしなければ、後々損害賠償請求などのリスクがあるだけではなく、正しく査定できるとは限りません。そんな瑕疵には、以下の4種類あります。

  • 物理的瑕疵
  • 法律的瑕疵
  • 心理的瑕疵
  • 環境的瑕疵

それぞれの詳細を知り、家を査定する際に伝えるようにしましょう。

物理的瑕疵

物理的瑕疵は、建物の品質や性能に関連する不具合のことです。主な物理的瑕疵の例は、以下の通りです。

  • 雨漏り
  • シロアリ被害
  • 家の傾き
  • 土壌汚染
  • 地盤沈下・軟弱化 など

これらの瑕疵がある場合、査定時に伝えないとトラブルになる可能性が高いでしょう。

法律的瑕疵

法律的瑕疵は、物件の使用が法律によって制限されるケースが多いです。主な法律的瑕疵は次の2つです。

  • 開発予定がある区域「都市計画区域」では、工事が制限される可能性あり
  • 「埋蔵文化財包蔵地」では、建築工事を行う際に法律による規制がある

こうした瑕疵は、自身で判断することが困難なケースも多いため、不動産業者に確認することをおすすめします。

心理的瑕疵

心理的瑕疵は、買主に嫌悪感を生じさせるようなものです。過去に次のようなことがあった家は、これから住む人に心理的影響を与えるものとして伝える必要があります。

  • 事故
  • 事件
  • 火災
  • 殺人事件
  • 自殺 など

心理的瑕疵を隠して売却した場合も、賠償請求の可能性があるので注意が必要です。

環境的瑕疵

環境的瑕疵は、以下のような劣悪な周辺環境であったり、粗悪な環境が後に発覚したりするものです。

  • 騒音
  • 悪臭
  • 日照障害
  • 振動 など

買主によっては許容範囲とみるケースも少なくありませんが、住居購入の場合は重要視されるポイントのため、価格に影響を与えやすいでしょう。

希望価格と売却時期を正確に伝える

家を査定する際、以下のような自分の希望をしっかりと業者に伝えることも重要です。

  • 売却時期のスケジュール
  • 希望している家の売却価格

家の売却は一般的に4ヶ月以上かかるため、すぐに売れるとは限りません。「早めに売却したい」「〇月までに売りたい」など売却時期の希望がある場合は、査定時に伝えるようにしましょう。

また、売却価格についても希望を伝えましょう。希望価格を踏まえ、買主の値下げ交渉を予想して査定額よりも高めに価格設定するなど不動産会社からアドバイスをもらえます。

査定時に自分の希望を伝えないと、「思ったよりも安値で売れてしまった」「想定よりも売却時期が大幅に遅れてしまった」など、売却を後悔する恐れがあります。

家の査定についてのQ&A

「家の査定はどこも無料なの?」「定額を高くしたいならリフォームした方がよい?」という、家の査定に関する疑問は多く見受けられます。最後に、家の査定についてよくあるQ&Aを紹介していきます。必要に合わせて内容を見ていきましょう。

Q.家の査定はどこも無料なの?

不動産会社による査定の場合、基本的に無料ですが、不動産鑑定士への依頼では調査費用が必要です。不動産会社が行う査定は営業的な側面が強く、不動産の売買が成立した場合の報酬のために、査定自体は無料で提供していることが一般的です。

不動産一括サイトにおいても、業者がサイト側に料金を支払っているからこそ、査定する人に費用はかかりません。参考程度に価格を知りたい場合であれば、無料査定でもまったく問題ないでしょう。

一方、不動産鑑定士の査定は、証拠資料の側面が強く、遺産相続や法人の不動産取引など難しい案件においても対応できるため、有料となっています。不動産鑑定士は国家資格であり、不動産の経済価値を正確に導き出してくれるため、無料というわけにはいきません。不動産の種類によって異なりますが、費用相場は15~30万円程度です。

不動産業者でも対応できないような売買の場合、不動産鑑定士に依頼することをおすすめします。

Q.査定額を高くしたいならリフォームした方がよい?

査定価格をアップするために、わざわざリフォームする必要はありません。リフォーム費用を含めた金額以上で売れるとは限らず、リフォーム費用を上乗せして価格を設定すると売却が難しくなる場合もあります。

さらに、中古住宅の場合、購入者が自身でリフォームしたいケースもあるため、購入の対象外になってしまうリスクも考えられます。どうしてもリフォームしたい場合は、予算を決めて損にならないように意識することが重要です。

また、自身のこだわりが出るようなデザインではなく、無難なデザインにして購入希望者を減らさないようにしましょう。リフォームするのではなく、以下の方法でも高く売れる可能性を上げられますので、ぜひ参考にしてください。

リフォームよりもおすすめの方法 詳細
部屋の中をクリーニングする
  • 室内が汚れていると印象が悪いため掃除する
  • マンションの場合は共有部分も掃除する
  • 床にある物を減らすと広々した印象になる
  • 部屋を明るくすることで部屋全体の印象が良くなる
  • 室内の消臭を行い、内覧対応前には換気する
ハウスクリーニング業者に依頼する
  • 台所や洗面所などの水回りは、汚れやすく、またよくチェックされるポイントのため綺麗にしておく
  • 頑固な汚れで落ちない場合は、ハウスクリーニング業者に依頼する
  • 水回りだけのハウスクリーニングならば、それほど費用がかからない
  • 業者を選ぶ際は、クオリティやスタッフの対応、料金を必ず確認する
小さな傷であれば簡易修繕で対応する
  • 壁に穴が空いていたり、床の傷みがひどかったりすると印象が良くない
  • 壁紙の張替え程度であれば、1,000円/平方メートルで済む

その他、売却予定の家をモデルルームのように演出する「ホームステージング」や、住宅診断士が劣化状況や補修箇所を調査して助言してくれる「ホームインスペクション」などの方法もあります。

まとめ

家の査定前は、相場やローン残高を確認しておき、関係書類を揃えておく必要があります。そうすることで、スムーズに査定を進めることが出来るからです。そんな家の査定では、築年数や間取り、面積がチェックされる主なポイントです。さらに、立地条件や周辺の様子、日当たり、通気性なども査定では確認されます。

また、家を査定する際に注意しておきたいポイントは、瑕疵を隠さずに伝えることと、希望価格・売却時期を正確に伝えることです。こうした注意ポイントを守らないと損害賠償請求などのリスクがあるだけではなく、希望価格で売れない可能性もあります。これら家の査定で注意すべき点を把握し、準備を整えて家の売却を成功させてみませんか。

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