そのような失敗を起こさないためにも、立ち退きをお願いする流れやポイントを把握しておくことが重要です。
この記事では、立ち退き料の相場や立ち退き交渉のポイントなどの基礎知識を紹介します。また、「どのように円満な交渉をおこなえばよいのかわからない」と感じている人のために、上手な交渉のコツも解説します。ぜひこの記事を読んでスムーズな立ち退き交渉へと役立ててください。
立ち退き料とは
まず知っておきたいことは、立ち退き料に関しての基本的な知識です。その必要性と一般的に支払われている額、税金との関連性を解説してきます。
立ち退き料は入居者の権利を守るため必要
所有している不動産は、所有者ならどのように扱っても問題ないと考えていませんか。しかし法律的な観点からすると、扱いには制限がかけられています。借地借家法によれば借り手の権利を保護するために次のように定められています。
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければすることができない。
ここでカギとなるのは正当な理由があるのかという点です。
上記にも記載されているように、貸主がいきなり契約解除を求めるのは論外です。しかし借地借家法では、立ち退きを依頼する正当な理由がある場合、借り手が納得をするならば立ち退き料は支払われなくてもよいと認められています。よく説明した上で双方が納得し、初めて立ち退き料が必要かどうかが決まるのです。
立ち退き料の相場
明確な規定はないものの立ち退き料は居住用物件の場合、家賃の半年から1年分が相場です。しかしあくまで相場のため、それ以上の金額を要求されてしまう場合もあります。賃貸にしている物件が、飲食店などの営業用や事務所などの事業用などで、事情は変わってきます。
また、都市開発などに早期売却で利益が出る見込みがある場合、早く退去してもらうために立ち退き料を高く支払うケースもあります。いずれも話し合いの段階で、どの費用をどれほど支払うか折り合いをつける必要があるでしょう。
立ち退き料にかかる税金
不動産の所有者が支払う立ち退き料は、基本的に非課税です。サービスや物を売買する対価とも違うため、消費税もかかりません。賃貸経営としては、譲渡や売却のための立ち退き料は経費として計上できます。利益を小さく見積もることができ、節税になってくれます。
立ち退き料を受け取る立場の場合、以下の3つの所得と判断されると、税金を支払わなければなりません。
| 税種 | 課税理由 |
| 譲渡所得 | 区画整理などで国や自治体から立ち退き料をもらった時 |
| 事業所得 | 店舗や事務所の明け渡しで立ち退き料をもらう時 |
| 一時所得 | 上記に該当しないケースで立ち退き料をもらった時 |
課税されるかは個人か事業主かに関係なく、立ち退く物件の種類や立ち退き理由で判断されます。自分のケースで必要になるかを詳しく知りたい時には、国税庁に問い合わせるとよいでしょう。
立ち退き料の内訳
立ち退き料の相場については紹介しましたが、より詳しい内訳を知っておくと、それぞれの支払う費用の目安にすることができます。ここでは、立ち退き料として支払うことになる5つの費用について、詳しく解説をしていきます。
引っ越しにかかる費用
引っ越しにかかる費用には主に以下のような料金が含まれます。
- 荷物を運ぶ輸送費
- 荷物運搬業者の手間賃
- 引っ越し資材
一般的に単身世帯では3万円前後、4人家族では8万円前後が相場です。繁忙期になると単身世帯は4万円前後、4人家族では12万円前後となります。立ち退き料を節約したいのなら、繁忙期を避けた方がよいです。より正確に価格を知りたい場合は、見積もり依頼を出しましょう。
引っ越しにかかる費用を見積もりするならばオンライン見積もりがおすすめです。家にいながら簡単に見積もってもらえます。以下の記事では、オンライン見積もりサービスについて解説しているので、ぜひ参考にしてください。
マイナビニュース「引っ越しの訪問見積もりが不要に!?スマホで完結!オンライン見積もりサービス『ミライ』を試してみた」
新居に住むための費用
新居に住むための費用には何が含まれるのでしょうか？一例として以下の費用が挙げられます。
- 住み始める月の家賃
- 敷金や礼金
- 不動産業者への手数料
- 家にかかる保険
新しい家に住むようになると、これらの初期費用から免れることはできません。仮に都内近郊で新居がみつかった場合、項目それぞれの相場を用いて試算してみましょう。
敷金礼金：各家賃の1か月分
不動産業者への手数料：家賃の1か月分
家の保険：月5,000円
（家賃月8万円×6か月）＋（8万円×3※敷金・礼金・手数料）＋保険料5,000円＝72万5,000円
立ち退きが事務所やテナントや事務所であるなら、新しい物件の内装工事の費用も負担することになり、以下の式で求められます。
新設費は立ち退き前と同等の設備をそろえるための費用で、補償率は20～100％です。数百万円になることも珍しくありません。不動産の所有者にとって大きな負担ですが、立ち退きでトラブルを避けるためには必要な出費になります。
通信関係の費用
通信関係の費用にはネットや電話回線の移転工事費用が含まれます。移転先がアパートだった場合を想定して試算してみましょう。
立ち退くテナントの営業補償
テナントに立ち退いてもらう場合、営業を休止しなければならず、一時的に営業利益や従業員の収入はなくなります。また移転により商圏が変わって、得意先を喪失してしまう恐れもあります。これらの損失に納得してもらうため、営業補償が必要です。
営業補償は、年間の営業利益の1年分を支払うケースがあります。実際にいくら支払うかはテナントの売上によりますが、上記の内装の補償と合わせると、場合によっては1,000万円以上かかる可能性もあります。
慰謝料や迷惑料
引っ越しは人生における3大ストレスの1つといわれています。自分の都合で引っ越しをするならばまだしも、所有者の都合で引っ越しを余儀なくされるなら、荷造りや住環境の変化でストレスを抱えやすいです。それらの心労やストレスに対して支払う対価として、慰謝料や迷惑料を立ち退き料に含めることもできます。
慰謝料や迷惑料は先に挙げた費用とは違って、相場やよく支払われている目安額を明示することが難しいという特徴があります。精神的なダメージをどれほど受けたかということは、人によって感じ方が違うからです。慰謝料や迷惑料を支払うことになった場合には、弁護士へ相談してプロの目で感情的ダメージを数値化し、金額を割り出すともめることなく決められるでしょう。
立ち退き料が発生しない4つのケース
不動産の所有者にとって、出費が出なければ出ないほどありがたいのですが、実は立ち退き料が発生しないケースほどややこしい場合が多いというのが実情です。
まずは立ち退き料が発生せず、物件を去ってもらうだけでよい4つケースから解説します。これから行おうとしている立ち退きに該当するのか、確認していきましょう。
入居者の契約違反があった
入居者が契約規約に違反しているのなら、不動産の所有者は当然の権利として立ち退き料を支払わずに出て行ってもらうことができます。次のようなルール違反が見られるなら、立ち退き料の支払いは不要です。
- ペット不可物件で動物を飼っている
- 貸し付け目的と違う使い方をしている
- ゴミをため込むなど劣悪な住み方
- 騒音で近隣住民が被害を被っている
これらは全て不動産の所有者が権利を行使できるケースです。上記のうち貸し付け目的と違う使い方をしている代表例では、住むために借りたはずが事業用事務所として使用しているといったことが挙げられます。
ただルール違反をしているとはいっても、住人にそのことを指摘するのはエネルギーがいることでしょう。声を上げる前に、証拠集めや法に詳しい弁護士の力を借りるなどして対処すると、ストレスの軽減につながります。
賃貸契約の期間切れ
賃貸契約には契約期間があらかじめ決まっていて、自動更新をしないという合意のもと契約する方法があります。以下の3つはそのような契約方法の良い例です。
| 契約方法 | 契約条件 |
| 定期借家契約 | 事前に決めていた期間の満了で契約が失効する |
| 解体前提の限定期間契約 | 解体までという条件付きでの契約 |
| 短期使用目的の契約 | 一時的に借りるといった条件での契約 |
上記の契約は貸し付ける前から貸し出す期間を提示し、その条件をのむということで契約関係に入っています。不動産の所有者は、契約内容に従って契約期間が切れる場合に立ち退き料を支払わずとも退去してもらうことができます。
物件を大家が自身で利用
大家がその物件を必要性が認められる範囲内で使用するために立ち退きを求める時には、立ち退き料を支払わなくてもよいと判断されることがあります。次に挙げるのは考えられる事例です。
- 大家自身の居住用に必要になった
- 大家の家族が居住する
- 一部大家経営の店舗として使うことになった
これらは大家都合の状況ではあるものの、その必要性は物件所有者の権利としての範囲を超えるものではありません。そのため立ち退き料なしで退去してもらえる可能性があるといえます。
しかしこのようなケースでも、話し合いの結果立ち退き料を支払わなければならなくなることもあります。所有者の権利を全てにおいて押し通せるわけはなく、この場合も入居者との話し合いによるという点を覚えておきましょう。
競売や公売で手に入れた物件の立ち退き
何かしらの理由で物件所有者が変わる場合、新しい所有者が立ち退きを要求することがあります。その場合には立ち退き料を支払わなくてもよい可能性が高くなります。
特に競売や公売に入れられたアパートやマンションでは、立ち退き料を支払わずに入居者を強制退去させることが多いです。これは所有者の権利という単純なものではなく、金融機関がすでに貸し付けているお金を少しでも多く回収する権利が発動されるためです。
競売や公売は、裁判所主導で行われ強制力があります。入居者が立ち退きを拒否しても、その主張が通ることはありません。このケースは特に、立ち退き料が発生しないと断定できる事例といえます。
立ち退き料が発生する2つのケース
立ち退き料が発生するのは、どのようなケースでしょうか。できるだけ支払いたくはないと思っていても、裁判になってしまえば負けてしまう2つのケースについて解説していきます。
所有者都合で物件を空室にして売却
不動産売却をする理由は人によって様々ですが、よくある事例として以下の売却理由が挙げられます。
- 維持が困難で売却する
- 負債の清算で売却が必要
- 遺産整理で売却したい
- 離婚により現金化が必要になった
- インフラ整備区画に該当している
上記の理由は全て所有者もしくは所有者に関連したもののため、借り手にとっては全く責任のないことです。そのため、このような貸し手都合の立ち退きの場合には立ち退き費用も高額になる傾向にあります。
売却だけなら入居者がいる状態でも可能ですが、空室にしてからの方が高額になる場合があります。空室であれば、新しい所有者は立ち退き交渉が不要であったり、自身で住むことも可能であったりするためです。
立ち退き料は、話し合いによって最終的な金額を決めます。出ていく側が常識の範囲内で次の生活に必要な金額を承諾してくれるのなら、それに越したことはありません。全ては交渉次第ともいえるため、日頃積み上げてきた信頼関係のもと相談するのなら、妥当な立ち退き料で収められることを十分期待できます。
不動産売却で立ち退きを求めるなら、手始めに複数の不動産業者に売却金額を見積もってもらうのがおすすめです。スムーズな売却につなげられるだけでなく、立ち退き料の交渉を得意とする弁護士を紹介してくれる不動産業者に出会える可能性も高まるでしょう。
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大家都合で物件をリフォーム
不動産の所有者がリフォームをして今後も使い続けるといったケースでは、立ち退き料を求められる場合とそうでない場合があります。支払い有無に差が生まれる理由には、先にも述べた立ち退きが正当な理由かどうかという点が絡んでいます。以下の表で、立ち退き料の支払う能性があるケースとそうでないケースを紹介します。
| 立ち退き料が必要なケース | 立ち退き料が不要なケース |
|
|
つまるところ、立ち退き理由が所有者のためか入居者のためかで、立ち退き料支払いの有無が決まります。何のためのリフォームなのかを明確にすると、より住民との交渉がしやすくなるでしょう。
立ち退きの流れ
立ち退きはよく以下の流れで行われます。
- 入居者に立ち退きを通知
- 立ち退きの条件を交渉
- 引っ越し先の紹介
それではそれぞれの項目を詳しくみていきましょう。
入居者に立ち退きを通知
手始めに行うことは、立ち退きの通知です。話し合いの期間を考えて契約更新日よりも半年前から1年前を目安に通知を行います。お知らせをする手段は2通りあり、書面で知らせるか口頭で知らせるかは家主の都合で決めることができます。
通知の入居者入居者がどのような反応をするか、またどのような理由で契約を終えるのかの違いによって内容が変わってきます。以下は通知内容の主な種類と用いられるケースです。
| 通知種類 | 主なケース |
| 合意解除 | 円満に合意の上、立ち退き料なく契約を終える |
| 契約解除 | 入居者に過失がある場合の解除 |
| 更新拒絶・解約申し所有者 | 所有者都合による解除。立ち退き料支払い可能性大。 |
また通知をする時には相手が納得しやすいように、立ち退きを求める理由やそのためにどのようなサポートをするつもりでいるかを書いておきましょう。以下の内容をおくと、誠実さが伝わりやすくなります。
- 契約更新日
- 退去を求める正当な理由
- 新居探しの補助申し出
- 立ち退き料金額（必要な場合）
建て替えで立ち退きを依頼する時には、詳しい物件データを載せておくと説得力が高くなります。事前に不動産の情報を確認できる登記書類を用意しておいて、通知書面作成に用いるとより具体的な退去請求理由を記載できるでしょう。
立ち退きの条件を交渉
話し合いの時には、こちらの気遣いが伝わるような仕方で行うと効果的です。特に立ち退き理由が家主都合なら、相手は不満を抱えやすいものです。
もし自身がいきなり立ち退きの通知を受け取った場合、どのように感じて何に困るのかを考えてみましょう。相手の立場で考えておくと、話し合いが決裂することを防げるだけでなく、気持ちよく契約を終えることができます。より具体的に相手の立場を理解するように努めるなら次の点を考慮するとよいでしょう。
- 子どもはいるか
- 通勤通学は今後どのように変化するか
- 近隣住民との関わり合いはどうか
- 今よりよい新居とはどのようなところか
忘れていけないことは、通知で立ち退き料として提案した金額を妥当と感じているかという点です。もちろん金銭がらみの話し合いとなると誰しもシビアになりやすいものです。しかしお互いに相手の立場を尊重し合えれば、穏やかな話し合いをすることができます。
話し合いの基礎は思いやりだということを意識して交渉に挑みましょう。
引っ越し先の紹介
引っ越し先を紹介する方法には次の3つがあります。
- 自分が別に所有している賃貸物件
- 現在貸し出し物件の管理会社の紹介
- 入居者自身が探す
上記3つのうち初めの2つは、立ち退き料を割り出しやすいという家主側にとってのメリットがあります。また仲介手数料を無料にできる可能性があるため、節約といった観点からもよい方法です。
3つ目の点は、今後新居に住むのは立ち退いた側のため、ライフスタイルに合った物件を見つけるには本人がリサーチする方が理にかなっています。提示した引っ越し先を拒否されたのなら、手助けを申し出しつつも自分でリサーチすることを勧めてあげられるでしょう。
2021年現在ではリモートワークも増えて、住む場所の選択肢が広がっています。以下の記事でビジネスパーソンが選ぶ住みよい街ランキングを参考に移転先を見つけるのも一つの手です。ぜひ記事内容を活用してみましょう。
マイナビニュース「ビジネスパーソンが選ぶ『住みよい街』ランキング、1位は？- 2位千代田区」
引っ越しや住み替え情報を探すなら物件数No.1の不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」がおすすめです。
立ち退き交渉を有利に進める5つのポイント
立ち退き交渉は冷静かつ段取りよく行わなければ、決裂してしまったり最悪の場合は裁判になったりします。そのような結果を未然に防ぐための5つのポイントを紹介していきます。
立ち退き完了予定の1年前から交渉を開始
立ち退きまでの期間を長めにとるなら、借り手に与える印象がよくなります。結果交渉を有利に進めやすくなり、こちらの条件を相手に飲んでもらいやすくもなります。
立ち退き通知をした時の相手心理状況を、具体例と共に少し分析してみましょう。
| 通知タイミング | 相手の心理 |
| 6ヶ月前 | 年スケジュールが狂うのでストレスやパニックを感じる。 |
| 1年前 | まだ1年あるという心の余裕があり、話し合いに応じやすい。冷静な対応も期待できる。 |
このように半年前と1年では受け取りに差が出るのが普通です。普段から借り手とよい関係性が築けており頻繁に会っているのなら、1年前にこだわる必要はありません。できるだけ早い段階で、不動産の使用状況が変化する可能性があることを伝えておきましょう。
立ち退き交渉は短期決着
交渉はスピードが命といっても過言ではありません。特に戸数があるアパートの入居者全員を納得させる時間が必要になるだけでなく、期間が長引くことで交渉に不利な情報を仕入れられる猶予を与えてしまいます。
まずは通知をした段階で、異論がある場合の回答期限を設けておきましょう。その際、回答期限内に引っ越しの返事をするのなら、通常の立ち退き料にいくらか上乗せするという交渉術を使うこともできます。また交渉にすぐ応じてくれそうな入居者から話を進めると、反論意見を言い出しづらい状況を作り出すこともできます。
立ち退くメリットを入居者に説明
立ち退きの理由が正当と認められ強制力を持つのは、入居者側に過失がある場合に限られます。たとえ理由が建て替えやリフォームといった住環境の見直しであっても、無理に立ち退きを強制すると次のリスクを招きやすくなってしまいます。
- 慰謝料や迷惑料を多く請求される
- 立ち退く側に有利な条件で進められてしまう
- 場合によっては裁判沙汰になる
特に裁判沙汰になってしまうと訴訟費用がかかってくるので、立ち退き料以上の損失になってしまいます。無理やり立ち退かせるよりも、立ち退き理由を上手にプレゼンすることに重きを置くようにしましょう。
老朽化によるリフォームをする場合、入居者へ次のようなメリットが説明できるとよいです。
- 老朽化によるもしもの事故を避けられる
- 今なら同程度の家賃で暮らしやすい物件がある
説明をする時に、専門家によるデータなどで今の物件の耐久性を客観的に示すことができると、納得をしてもらいやすいでしょう。
立ち退き料の内訳を提示
立ち退き料は相手がどのような立場かによって変わってきます。相手に合わせた立ち退き料とその内訳を明確に提示する必要があります。以下は個人と事業者それぞれに明示できる立ち退き料の内訳です。
| 個人 | 事業者 |
|
|
事業用に貸し出している物件を立ち退いてもらう場合は、相手の仕事内容に直接影響を与えるため、その補償代金を支払う方が良心的です。
立ち退き交渉の内容を書面で残す
立ち退き交渉の内容を書面で残しておくと、のちのちトラブルになるリスクを回避できます。この書面は立ち退き合意書とも呼ばれていますが、主に以下の点を記載しておくと効果的です。
- 契約解除の合意
- 立ち退き期日
- 立ち退き料の金額
- 立ち退き残存物品の取り扱い方法
- 期日を過ぎても居座った場合の損害金
- 敷金の返還明示
合意書の作成では、立ち退き料の記載に思いがいきがちです。しかし、立ち退きを合意したにもかかわらず移転しなかった場合の対処方法についても、忘れずに明記するようにしましょう。
立ち退き料に関するよくある質問
ここからは立ち退きに関する気になる質問を2つ取り上げて詳しく解説していきます。特に知ってほしいポイントは次の点です。
- 立ち退き料支払いタイミング
- 立ち退き交渉が決裂した場合の相談先
それではこれらに関係する答えを見ていきましょう。
立ち退き料を支払うタイミングはいつか
通常であれば、立ち退き料は不動産の明け渡しの時に支払います。しかしこのタイミングは、規定となっているわけではありません。話し合いに応じてタイミングや支払いを分割するかを決めることができます。
引っ越し費用は、前もってもらいたいと主張してくることもあるでしょう。そのような場合は引っ越し費用のみ事前に支払っておき、残りは完全に明け渡すときに支払うとすることもできます。
しかし引っ越し費用だけ受け取り、実際には居座り続けるといった可能性があります。リスク回避のため先に立ち退き合意書を作成し、居座り行為に対する対処法や支払うタイミングと分割する費用を記載しておくとよいでしょう。
立ち退き交渉が決裂したらどこに相談するか
どんなに事前勉強をして慎重に交渉に挑んだとしても、100％円満に解決できる保証はありません。法的に自身が有利な交渉でも、理屈が通じない人はいます。
交渉が決裂すると、解決するには裁判が必要になってくるため、弁護士への相談をおすすめします。初回の相談であれば無料で対応してくれる事務所は多く、電話でも対応してくれるでしょう。自身では思い浮かばなかった立ち退き料を減額する案を、提案してくれるかもしれません。
自身での立ち退き交渉自体が不安な人は、交渉を代行に依頼するという選択肢もあります。費用はかかっても、問題を早期に解決できます。自力での裁判は専門知識が必要になってくるため、現実的ではありません。まずは交渉の専門家に相談をしましょう。
まとめ
立ち退き料は、これから新たな不動産活用を行いたい所有者にとって、少なからず痛い出費になりえるものです。まずは本当に立ち退き料の支払いが必要なのかを考えましょう。
交渉の仕方によっては、支払いなしで立ち退いてもらうことも可能です。また内訳を細かく詰めることで、立ち退き料を抑えることもできます。
立ち退き料を支払う場合でも支払わない場合でも、一番大切なことは相手の利益も考えてあげることです。理屈では正しくても自身の利益ばかり考えていると、交渉はスムーズに進まないでしょう。紹介してきた相場や交渉のポイントを参考に、円満な立ち退きを目指しましょう。
