住宅ローンは土地のみの購入でも組める?後から戸建を建てる場合は?

住宅ローン

「後から家を建てるための土地が欲しい。まず土地の購入だけで住宅ローンは利用できないのか」と考えていませんか?一般的に、住宅ローンは戸建てやマンションなどの建物を購入する際に利用するものと考えられていますが、土地だけを買う場合にも利用したいと考える人も多いようです。

そこで本記事では、土地の購入で住宅ローンは利用できるのか詳しく解説します。家を建てるにあたって土地の購入を検討している人は、土地を買った時点で融資が受けられる場合もあるので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンは土地のみの購入で利用可能?

では早速、住宅ローンが土地のみの購入で利用できるかどうか、詳しくみていきましょう。

土地のみの購入では利用不可

結論をいえば、住宅ローンは土地のみの購入で利用することはできません。そもそも住宅ローンは居住用の住居を建築・購入する場合に限って利用できる借り入れです。そのため、土地だけの購入は条件外であり、基本的に利用できないことになっています。

土地を購入する目的が居住用の家を建てるためであれば住宅ローンの利用ができますが、実際の融資はその土地に建物が完成してから開始されるので、一時的に自己資金で賄う必要があります。

金融機関ごとに条件は変わるため相談してみよう

ただし、金融機関によって土地購入の際の融資基準や住宅ローンの適用に関する条件が違うため、諦めずにいろいろな金融機関に相談してもよいでしょう。特に将来的に住宅を建てる予定で土地を購入する場合、金融機関によっては一定の条件を満たすことで後述する「つなぎ融資」のような特殊なローンを利用できるケースもあるので、諦めずに情報収集することが重要です。

住宅ローンの他に土地のみの購入で受けられる融資

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上述のように、一定の条件を満たすことによって住宅ローンの他に土地の購入で受けられる融資があります。家を建てるための土地を購入したいけれど、自己資金が足りないという人は利用を検討してください。

  • 土地先行融資
  • つなぎ融資

それぞれ簡単に解説します。

土地先行融資

土地先行融資とは住宅ローンの分割融資の一種で、一定期間中に購入した土地に住宅を建てる条件で土地購入する際に融資が受けられるシステムです。土地のみを対象に受けられる融資制度ですが、住宅が完成した場合に追加の融資を受けることも可能です。

流れとしては、土地の購入代金の決済時に土地代のみを先に融資してもらい、建物完成時に住宅ローンを組むことになります。新築で注文住宅を建てる際、まず土地を購入しなければならない人は土地先行融資の利用が有効です。後述する住宅ローン控除の対象にもなるため、積極的に利用するとよいでしょう。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、その名の通り、住宅ローンを組むまでの「つなぎ」として使える融資のことで、住宅ローンによって月々返済していくものです。住宅ローンを利用する場合、通常は購入した住居の完成後に融資が行われますが、注文住宅を購入する際は土地の購入と建築費用も初期段階で支払う必要があります。

住宅の完成前にまとまった資金が必要になるため、この負担を軽減するために利用するのが有効です。自己資金がなくても建売住宅やマンションではなく、注文住宅を購入できるのは大きなメリットといえるでしょう。

つなぎ融資では、土地の購入時点では担保を取らずに利息分だけを月々支払い、建物が完成して住宅ローンを組む際に融資分を清算する流れが一般的です。土地の購入費用や建物の着工金、中間金などの支払いに利用して、住宅の完成後に住宅ローンの融資が実行された際に、その融資金でつなぎ融資の返済を行って清算することになります。

変動金利で無担保融資となるため、住宅ローンの利息と比べると少し金利が高めなので注意しましょう。つなぎ融資について詳しく知りたい人は、以下の記事でも解説しているので参考にしてください。

マイナビニュース:「つなぎ融資(ローン)の必要有無は、住宅ローン選びにも大きく影響する

土地の購入で適用になる住宅ローン控除

次に、土地の購入で適用できる住宅ローン控除について解説します。住宅ローン控除を受けるにはいくつか条件がありますが、例外もあります。詳しく解説するので、参考にしてください。

住宅ローン控除はいくつかの条件によって受けられる

住宅ローン控除は住宅借入金等特別控除のことを指し、住宅ローンの残高に応じた金額を所得税から還付してもらえる制度です。控除を受けるためには一定の条件をクリアする必要があり、申請には確定申告が必要となります。

住宅ローン控除が適用されるのは建物に入居してから10年間ですが、2019年10月から消費税が10%になったことを受け、住宅ローン控除の期間が延長されることになりました。具体的には、増税後に住宅を購入して2020年の12月31日までに入居する人に限り、控除期間を3年延長できるようになっています。

さらに最近の新型コロナウイルス(COVID-19)の影響によって、上記の入居期間に間に合わない人も、一定の要件を満たすことで控除期間の延長が認められることになりました。詳しくは国土交通省のホームページを確認してください。

なお、住宅ローン控除について詳しく知りたい人は、以下の記事でさらに詳しく解説しています。こちらを参考にしてください。

マイナビニュース:「住宅ローン控除、どうすれば「住民税」からも取り戻せる?

土地購入のみでは住宅ローン控除を受けられないが、例外もあり

住宅ローンと同様に、土地のみの購入で住宅ローン控除を受けることはできませんが、住宅購入とセットの場合はいくつかの例外があるので、控除を受けられることもあります。主に以下のようなケースです。

  • 住宅ローンを組むタイミングが新築着工後の場合
  • 土地購入より2年以内に住宅を建てた場合
  • 建築条件付き土地ならば3ヶ月以内に建築請負工事契約を締結した場合
  • 入金を新築前から受領した場合

それぞれ説明していきます。

住宅ローンを組むタイミングが新築着工後の場合

土地と建物の購入のために住宅金融支援機構などの住宅ローンを組んだ場合、そのタイミングが新築の着工後であれば住宅ローン控除を受けることができます。住宅金融支援機構は国が管轄する政策金融機関で、いわゆる「フラット35」の提供を行っている組織です。詳細については公式ホームページを確認してください。

土地購入より2年以内に住宅を建てた場合

住宅を建てるための土地を購入してから2年以内に、そこに住宅ローンを組んで家を建てた場合、住宅ローン控除の適用を受けることが可能です。土地を購入する時点で住宅の建築が決まっている必要があり、金融機関に建物に関する資料を提出しなければなりません。

建築条件付き土地ならば3ヶ月以内に建築請負工事契約を締結した場合

建築条件付きの土地の場合、3ヶ月以内に建築請負工事契約を締結した場合も住宅ローン控除が受けられます

建築条件付き土地とは、土地の売主が指定した建築会社によって期間内に住宅を建てる条件で販売される土地のことです。3ヶ月以内に建物部分の建築契約を締結することにより、土地と住宅のどちらも控除を受けることが可能になります。

借入金を新築前から受領した場合

建築条件付きの土地を購入し、地方公共団体などの借入金を新築前に受領した場合も、住宅ローン控除の対象となります。本来、土地の売買と建物請負契約は別物なので、土地部分に関しては住宅ローン控除の対象とはなりません。しかし、建物が住宅ローン控除の対象となり、さらに上記条件を満たすことで土地も住宅ローン控除の対象にすることができます。

土地の評価基準について

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続いて、土地の購入で融資を受けるために必要な評価基準について解説します。融資を受ける際には土地の評価を基準にされるため、審査を受ける前にあらかじめ以下の評価基準を把握しておきましょう。

融資を受ける前に土地の評価を明確に使用

金融機関から融資を受けるためには、その土地にどのぐらいの価値があるかを評価する必要があります。具体的には、以下の4つの点から土地の価値が決められます。

固定資産税評価額

不動産を取得すると固定資産税が課税されますが、具体的な納税額を決めるために使われるのが固定資産税評価額です。国や地方公共団体によって決定されるもので、3年に1度更新が行われます。

土地の評価だけでなく都市計画税や登録免許税、あるいは不動産取得税などの各種税金を計算する基準にもなっており、土地や建物などの不動産を所有している人ならば、役所から納税通知書が届くので評価額を簡単に確認できます。

固定資産税評価額と不動産取得税については、以下の記事でも解説しています。詳細はこちらを確認してください。

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基準地価

国土利用計画法の施行令に則って算出される土地の評価数値です。調査主体は各都道府県で、それぞれの地点で不動産鑑定士による鑑定評価を基準に地価が決められます。後述の公示地価では決められない地域の地価の算出ができ、住宅ローンの審査でも利用されることが多いです。

公示地価

地価公示法によって評価された土地の基準値のことを公示地価といいます。国土交通省の土地鑑定委員会が調査主体で、1地点ごとに2名以上の不動産鑑定士による鑑定強化をもとに価値が決められます。都市計画区域のみ評価の対象となるため、利用できる地域は限定的です。毎年1月1日時点で評価が行われ、毎年更新されています。

路線価

道路に面した土地の価格のことで、相続税路線価固定資産税路線価の2種類があり、どちらも1㎡あたりの評価額が算出されます。

調査主体は国税庁で、上記の公示地価や売買実例価格、あるいは不動産鑑定士による鑑定評価などをもとに価格が決められ、毎年1回発表されています。路線価は公示価格よりも安く計算される場合が多く、一般的には公示地価の8割程度に収まることが普通です。

土地価格の調べ方については以下の記事でも解説しています。こちらも参考にしてください。

土地価格の相場を調べて賢く取引しよう!土地価格の調べ方を徹底解説
土地の取引をするならその土地の価格相場を知っておくべきです。それは不利益な価格での取引を避けることにつながります。土地の価格の調べ方は非常にさまざまで、多数の指標から調べることができます。本記事では土地価格の相場の調べ方を多数ご紹介します。

土地を先に買って住宅ローンを組む際の注意点

土地の購入に係る住宅ローンの利用に関して説明してきましたが、実際に土地を先に購入して住宅ローンを組む場合の注意点についてまとめておきます。

  • 住宅の建設計画は必須
  • 土地情報を調べる際は住宅購入時のことも考える
  • 土地と住宅の名義は同じにするとよい
  • 住宅ローン控除を受けられるのは入居した年から

それぞれみていきましょう。

住宅の建設計画は必須

すでに説明したように、土地のみの購入する目的で住宅ローンを利用することはできません。土地のみを先に購入しても融資を受けることはできますが、将来的に必ず住宅の建築をする必要があります。上述の土地先行融資やつなぎ融資を受けるためには、その後の住宅の建設計画を金融機関に提出しなければなりません。

土地情報を調べる際は住宅購入時のことも考える

土地のみを先に購入する場合、その後に住宅を建設することを考慮したうえで、しっかりと土地の情報を調べておく必要があります。土地の形や地盤に問題がある場合、想定したプラン通りに住宅を建てられない可能性があるからです。

特に下水道やガスが通っていない地域では、インフラの整備で余計な建築コストが増えてしまうケースもあります。単純に立地だけで土地を購入するのではなく、住宅の建設にかかるコストも想定して選ぶようにしてください。

土地と住宅の名義は同じにするとよい

住宅ローンを利用して土地を購入する場合は、その土地と住宅の名義が同じであることが必須条件となります。土地と建物を違う名義にすることも不可能ではありませんが、別名義では住宅ローン控除が受けられない可能性があるので注意しましょう。

住宅ローン控除が受けられるのは入居した年から

住宅ローン控除を受けるための条件を満たしていても、実際に控除を受けられるのは住宅に入居した年からになるので注意が必要です。さらに入居した年に確定申告も必要となるため、これまで申告の経験がない会社員の方はやり方を知っておく必要があります。

なお、会社員で住宅ローン控除の確定申告が必要となるのは初めの1年目のみで、2年目からは会社の年末調整で対応が可能です。

土地購入の流れ

最後に、住宅を建てるための土地購入の流れについて、簡単に解説しておきます。

  1. 買い付け前に土地の情報をよく調べる
  2. 買い付けしたら契約へ
  3. 引き渡し手続き

それぞれ順番に説明します。

1.買い付け前に土地の情報をよく調べる

土地を買い付ける前に、その土地の情報をよく調べておく必要があります。土地の「買い付け」とは、特別な事情がない限り必ず土地を購入するという意思表示とみなされるため、買い付けを行う前に本当にその土地でよいのか、問題点はないかをしっかりと調べておくことが重要です。

先述のように、将来的に住宅を建てる場合、地盤やインフラに問題がないかを調べておかなければ、後から余分なコストを支払う必要が出てくるかもしれません。将来的なコストも見越して最適な土地を買い付けるようにしましょう。事前の情報収集が何より重要となります。

買い付けしたら契約へ

土地の売買契約時に重要事項説明があります。これは宅地や建物の取引において、宅地建物取引事業者が不動産の売手・買手の双方に対して契約上重要な事柄を説明するものです。当該不動産の権利関係や法令上の制限、不動産の状態と契約の内容について詳細に説明されるので、しっかりと確認するようにしてください。契約後に内容や条件を「聞いていなかった」というのは通用しません。

また、重要事項説明の際に今まで知らなかったことを知るケースも少なくないので、交渉が必要な場合にはしっかりと対応するようにしましょう。

引き渡し手続き

土地の購入残金をすべて清算し、所有権移転登記の手続きをすれば土地の引き渡しとなります。引き渡しには住民票や写真付きの身分証明書、認印、司法書士に支払う報酬や登録免許税などを買主側が用意する必要があります。事前にしっかりと準備しておきましょう。

なお、所有権移転登記手続きを依頼する司法書士報酬は約5~8万円程度、登記の登録免許税は土地評価額の2%程度かかります。土地売買の流れについて、詳しくは以下の記事を参考にしてください。

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まとめ

住宅ローンは土地のみの購入で利用することはできません。しかし、買う予定の土地に家を建てる場合は、一定の条件を満たすことで金融機関からの融資が可能になるケースがあります。土地先行融資やつなぎ融資などの特殊なローンが使える場合があるので、要件を調べて利用できないか検討してみましょう。

ただし、土地を先に購入して住宅ローンを組む場合、建売住宅や中古住宅のように土地と建物をまとめて購入するよりも手続きが複雑になります。金利も高くなってしまうので、住宅ローンを利用して土地を購入する際は、将来の返済を含めて資金計画を入念にしておきましょう。

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