「住宅を購入したいけれど、具体的な流れやプロセスがわからない」と悩んでいませんか？誰しも住宅の購入には慎重になるもので、可能な限り情報を集めつつ、全体の流れを理解してから購入したいと思うものです。
そこで本記事では、住宅購入の流れを新築と中古に分けて徹底的に解説します。多くの人にとっては住宅の購入は一生に一度のものなので、具体的な手続きやプロセスについて知らないケースがほとんどです。初めて住宅の購入を検討している人は、本記事を参考に具体的な流れを理解しておきましょう。
※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間：2019年4月～2020年3月)より
住宅購入の大まかな流れ【新築一戸建て編】
まずは新築一戸建ての購入の流れをみてみましょう。
- 土地を買って家を建てるか建売住宅を購入するか決める
- どのような住宅を建てるか・買うか決める
- 新築戸建て購入の資金計画を立てる
- 物件を探して住宅ローンの手続きなどを進める
それぞれのプロセスを順に解説していきます。
土地を買って家を建てるか建売住宅を購入するか決める
まずは土地を買って家を建てるのか、あるいは建売住宅を購入するか決めて、購入したい物件に関する情報を収集します。新築一戸建ての場合、土地を買って好きな家を建てる（注文住宅）方法と、建売住宅を購入する方法の2つがあります。まずは自分の理想や予算の状況、ライフスタイルなどを考慮して、どちらにするのかを決めましょう。
建売住宅と注文住宅のそれぞれの特徴は以下のとおりです。
住宅を買う派の『建売住宅』
建売住宅は住宅と土地がセットで販売されている新築一戸建て物件です。すでに建築済みの物件が土地とセットで売られているケースが多いですが、着工前や工事中に販売されることもあります。
いずれにしても、住宅の外観や間取り・設備などが決まっており、販売価格も決まっているので、購入希望者は実際の住宅や完成予想図を見て購入するかどうかを決められるのが特徴です。一般的に注文住宅と比較して価格が安い傾向があり、予算の範囲内で気に入った住宅を購入できるメリットがあります。購入手続きも比較的簡単なので、できるだけプロセスを簡略化して早く新居に住みたいという人におすすめです。
住宅を建てる派の『注文住宅』
注文住宅は建築される住宅プランが決まっている建売住宅とは違い、家の設計から建築会社や工務店に依頼して建てる住宅です。外観や間取り、使用する建材や設備まで理想をハウスメーカーや工務店、あるいは建築家に伝えて、一から建ててもらいます。
すでに土地をもっている場合は、そこに住宅を建ててもらう人が多いですが、新しく土地の購入から始める人も少なくありません。注文住宅は住宅に関する諸々の法律さえ守っていれば、デザインや外観・内装、間取り、水回りの仕様など、自分の希望を反映できるのが特徴です。
ただし、建売住宅と比べて多くの予算が必要になるケースがほとんどで、理想を完全に実現できるかどうかは予算次第となります。すでに建築プランが決まっている建売住宅とは違い、ハウスメーカーや建築家とデザインや内装などに関して摺り合わせをする必要があるため、完成までにかなりの時間が必要となります。
入居できるまで時間を要しても、自分の理想を実現したいと考えている人におすすめです。注文住宅のメリット・デメリットに関しては以下の記事で解説しています。こちらも参考にしてください。
住まいづくりに関する相談ならHOME’Sの「住まいの窓口」がおすすめ
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※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間：2019年4月～2020年3月)より
どのような住宅を建てるか・買うか決める
建売住宅にするか、注文住宅にするかを決めたら、実際にどういう住宅を購入するのか（建てるのか）を決めましょう。自分の理想の暮らしをイメージし、それを実現するための条件をピックアップして優先順位をつけます。
条件をリスト化して保存しておくと、どういった戸建てを買うのか、あるいは住宅を建てるのかを決めやすくなります。絶対に叶えたい条件と、できれば実現したい条件の線引きを明確にするわけです。たとえば、次のようなチェックリストを作成するとよいでしょう。
- 物件価格（予算）
- 住みたい地域
- 駅までの距離
- 職場・学校までの距離
- 土地の広さ
- 物件の間取り
- 面積
- 外観
- 内装
- 駐車場の広さ
- 設備の充実度
- 物件からの景観
- 住宅ローンの支払額
- 入居可能な時期
これらの条件はあくまで一例です。自分なりに譲れない条件と妥協できる条件を明確にして、優先順位をつけましょう。
新築戸建て購入の資金計画を立てる
購入したい住宅の条件が決まったら、購入のための資金計画を立てます。どのぐらいの費用を用意できるのか、頭金は準備するのか、ローンは毎月どのぐらいなら支払えるかなど、具体的な金額を想定してください。
参考として、住宅購入にかかる費用の相場（全国平均）を紹介しておきます。
| 考慮すべき費用 | 全国平均（相場） |
| 頭金 | 物件価格の20%程度 |
| 用意する費用（住宅の平均購入価格） | 約4,800万円（全国平均） |
| 利用可能な住宅ローンの金額 | 年収の5～7倍程度 |
| 毎年のローン返済額 | 年収の20%以内 |
人によって予算や年収に違いはありますが、用意する頭金は住宅価格の20%程度です。住宅ローンを利用する場合は年収の5～7倍で、毎年の支払いも年収の20％程度が安全ラインといわれています。たとえば、年収が500万円ならば、ローンの年間支払額は100万円程度に抑えるとよいでしょう。
物件を探して住宅ローンの手続きなどを進める
資金計画を立てたら、実際に物件を探して住宅ローンを含めた支払いの準備を進めていきます。具体的には次のような流れになります。
- 物件を探す（建築依頼をする）
- 購入手続きをする
- 購入費用を支払う
- 引き渡しを受ける
建売住宅を購入する場合は不動産会社に出向いて相談したり、モデルルームを見学したりして購入物件を探しましょう。一方、注文住宅の場合はハウスメーカーや建築家に依頼します。
物件が決まったら購入手続きに入りますが、住宅ローンを利用する場合は事前審査が必要となるので、必要な書類を準備して金融機関に提出してください。審査に通ればローンでの購入が可能になり、売買契約を結んで引き渡しとなります。住宅ローンについて詳しくは以下の記事で解説しています。こちらを参考にしてください。
住宅購入の大まかな流れ【中古住宅編】
次に中古住宅を購入する場合の流れについて解説します。
- 欲しい物件の売主へ購入申し込みをする
- ローンの事前審査を行い売買契約の確認
- 契約内容に双方同意したら売買契約締結し決済
それぞれ順番に解説していきます。
欲しい物件の売主へ購入申し込みをする
中古住宅を購入する場合、売主に直接購入の申請をするか、売主が不動産会社などの仲介業者に売却を依頼している場合は、その業者を通して購入の申し込みをします。
ほとんどのケースでは中古住宅の売主は不動産会社に販売活動を委託しているので、不動産会社が用意している購入申込書に必要事項を記入して提出する流れになります。この時点では、まだ売買契約には至っていないので、キャンセルしても問題はありません。
購入申込書は不動産会社を通じて売主に届けられます。売主・買主の双方が希望購入価格や諸々の条件を確認したうえで、売買の商談に移行する流れです。
ローンの事前審査を行い売買契約の確認
中古住宅の購入でも、住宅ローンを利用する場合は金融機関に利用の申し込みを行って審査を受ける必要があります。売買の仲介を行う不動産会社が購入希望者の支払い能力のために、ローンの事前調査を行うことも多いです。
ローン審査が通ったら、重要事項説明を受けて売買契約の内容を確認します。重要事項説明は宅地建物取引業法に定められている法的な手続きであり、不動産の売買契約前に必ず行われるものです。宅地建物取引士が重要事項説明書を発行し、対面で買主に説明してくれます。
その内容は住宅の登記情報や水や電気、ガスの整備状況、耐震診断の内容などの物件に関する情報と、売買代金や契約解除に関する事項、違約金に関する事項など取引の条件に関するものです。マンションを購入する場合は敷地や共有部分に関する取り決めや管理費・修繕積立金の内容についても説明されます。
買主は契約前に重要事項の内容を理解し、納得したうえで売買契約を結ぶことが重要です。後から「聞いていなかった」というのは通用しないので、不明点はしっかりと確認しておきましょう。
契約内容に双方同意したら売買契約締結し決済
買主・売主が契約内容に同意すれば、双方が署名・押印をして売買契約が締結され、買主から頭金と手付金が支払われます。手付金は売主・買主のどちらかが契約解除する場合の保証金（解約手付）として扱われるケースがほとんどで、買主は契約時に手付金を入金し、残額を物件の引き渡し時に入金するのが一般的です。
売買契約が締結されると、おおよそ1ヶ月程度で物件が買主の手に引き渡されて完了となります。なお、手付金の支払いや決済のタイミングについては、以下の記事で詳しく解説しているので、こちらを参考にしてください。
住宅ローンを組む流れ
新築一戸建てを購入するにせよ、中古の住宅を購入する場合でも、ほとんどの人が住宅ローンを利用して物件を購入します。ここで住宅ローンを組む具体的な流れについて説明しておきます。
物件購入と並行して進めるのが基本
住宅ローンの利用申請は、物件選びや売買契約の締結、物件の引き渡しのタイミングに合わせて進めるのが基本です。住宅購入の流れと住宅ローンの流れをそれぞれ時系列でみると、おおよそ次のようになります。
| 住宅購入の流れ | 住宅ローンの流れ |
| 購入したい物件の情報収集 | 利用する住宅ローンについての情報収集 |
| 物件の問い合わせ・内見 | – |
| 購入する物件の絞り込み | 利用するローンの絞り込み |
| 購入の申し込み | 金融機関による事前審査 |
| 重要事項説明 | – |
| 売買契約締結 | ローンの申し込み |
| – | 金融機関による審査・決定 |
| 入居に関する説明会（新築マンションの場合） | ローン契約 |
| 内覧チェック | – |
| 残金の支払い | 融資の実行 |
| 物件の引き渡しと不動産登記 | – |
| – | 住宅ローン控除の申請（確定申告） |
売買契約によって若干の前後はありますが、大まかには上表のように進みます。よくわからない場合は仲介を担当している不動産会社に聞いてみましょう。
住宅の購入が決まったら事前審査
ローンの事前審査は住宅購入の手続きをするタイミングで受けられるようになります。
住宅ローンを利用するためには、金融機関による2つの審査（事前審査と本審査）を通過しなければいけません。事前審査ではローンを利用する基準が満たされているかどうかがチェックされ、本審査では年収や借入金や信用情報などが細かく調べられます。
事前審査を飛ばして本審査のみでも住宅の購入は可能ですが、万が一、審査に通らなかったときのことを考えると、事前審査をしておいた方が安心です。事前審査の申し込みには免許証や健康保険証などの身分証明書や、源泉徴収法などのコピーが必要になるので準備しておきましょう。
売買契約締結時に申し込み・本審査となる
購入する住宅の売買契約を結んだら、住宅ローンの正式な申し込みをして本審査となります。提出書類の不備で審査のやり直しにならないように注意してください。主に次の書類が必要となります。
- 住民票（家族全員が記載されたもの）
- 印鑑証明書
- 実印（印鑑証明に使っているもの）
- 本人確認書類（運転免許証、健康保険証など）
- 収入を証明するための資料（確定申告書、源泉徴収票、住民税課税決定通知書など）
- 購入する物件に関する資料
- 預金口座の通帳
物件に関する資料については仲介する不動産会社が用意してくれるので、住民票や印鑑証明書、確定申告書などを準備しましょう。必要書類について詳しくは、ローンを利用する金融機関に問い合わせてください。
本審査に通ったら正式に住宅ローン契約
本審査を通過すれば正式に住宅ローンの契約ができます。住宅ローンの正式名称は金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約といい、購入する住宅を抵当として融資を受けるものです。
市場金利に合わせて住宅ローンの金利も変動するものや、常に一定の金利が課されるものなど様々な種類があり、金融機関によって商品の内容が違います。トータルでかかる費用が安く、信頼できる金融機関を利用するようにしましょう。融資が実行されるのは購入物件の残金が支払われる直前が多いです。
住宅ローンを利用する場合の注意点や、ローンを組む金融機関の選び方について以下の記事で詳しく解説しています。こちらを参考にしてください。
住宅を購入した場合の引き渡しまでの流れ
続いて、住宅を購入した際の引き渡しまでの流れを詳しく説明します。
鍵と各種必要書類を受け取る
購入した住宅の所有権は引き渡しのときに移転します。上述のように、売買代金の残額を引き渡しの際に支払うので、住宅ローンを利用する金融機関で行われるケースが多いです。
買主・売主のほかに、仲介を担当した不動産会社の担当者と金融機関の担当者、そして登記手続きのために司法書士が同席します。この場で住宅ローンの実行と各種登記手続きが行われ、買主は住宅の鍵と各種必要書類を受け取る流れとなります。
手続きが煩雑に見えますが、実際は残金の振込依頼書などの書類はあらかじめ用意されているので、売買当事者が記名して押印するだけで完了することが多いです。その後は金融機関の抵当権が設定された住宅の登記を司法書士が行い、住宅設備の保証書とともに鍵が買主に引き渡されて手続きが終了します。買主は鍵を貰った時点で新居に住むことが可能になります。
必要書類を必ず用意していこう
引き渡しの手続きには必要な持ち物があります。基本的には施工を依頼した建築会社が教えてくれるので、それに従って準備しておきましょう。通常、次のものが引き渡しの際に必要となります。
- 免許証などの本人確認書類
- 住民票
- 実印と印鑑証明書
- 登記にかかる費用
- 固定資産税の精算金
- 預金通帳
- 銀行取引印
- 司法書士への報酬（必要な場合）
上記、固定資産税の清算金とは未経過固定資産税と呼ばれ、不動産の売主が支払う購入した住宅物件の当該年度分の固定資産税について、買主が自らの負担分を支払います。
固定資産税は毎年1月1日時点での所有者に向こう1年度分が課されますが、年度の途中で当該物件が売買されて所有権が移転すると、売主はすでに所有していない物件の固定資産税まで納付していることになります。そのため、買主は物件の引き渡しから年度末までの固定資産税の負担分を売主に清算金という形式で支払うわけです。
不動産の売買では引き渡しの手続きの際に、売買代金の残額と固定資産税の清算金をまとめて支払うことが多いです。なお、未経過固定資産税については以下の記事で詳しく解説しています。こちらも参考にしてください。
住宅を購入した場合の決済の流れ
住宅を購入する際の決済の流れについても、詳しくみてみましょう。
引き渡し時に行う
住宅購入に関する決済手続きは引き渡しの際に買い手が指定した場所となります。すでに説明したように、住宅ローンを利用する場合は金融機関で司法書士や銀行の担当者の同席のもとで行われることが多いです。売買代金の残額が支払われ、売主から買主に当該不動産の所有権移転手続きが行われます。
本人確認と書類の確認を司法書士が行う
本人確認書類をもとに、売主と買主が本人であることと、所有権移転登記の確認を同席している司法書士が行います。通常、引き渡し手続きは平日の午前中に行われることが多いですが、それは司法書士が作成した所有権移転投資書類をその日のうちに法務局に持ち込む必要があるためです。また、午前中ならば売買代金の振り込みに不備や間違いがあった場合でも、金融機関が迅速に修正できます。
金銭と領収書の授与
本人確認と書類のチェックが司法書士によって行われると、次に買主から売主に売買代金の残額が支払われます。住宅ローンを利用する場合には融資が実行され、金融機関から売主に残額が支払われることになります。上述の固定資産税の清算やマンション売買における管理費・修繕積立金の清算もこのタイミングです。
買主が貰う領収書は通常、不動産仲介業者が発行しますが、例外もあるので事前に売主に確認しておくとよいでしょう。決定手続きが完了すれば、不動産会社や司法書士に報酬を支払います。仲介手数料に関しては以下の記事で詳しく解説しているので、こちらを参考にしてください。
住宅購入時の注意点
最後に、住宅を購入する際の注意点についてです。
- 購入する家の状態をよくチェックする
- 重要事項説明はしっかりと聞く
- 住宅ローンの借入額は無理のない範囲で
それぞれで見ていきましょう。
購入する家の状態をよくチェックする
新築の場合も中古物件を購入する際にも、家の状態をよくチェックすることが重要です。特に中古住宅は破損している部位がないか、修理が必要ではないかなど、さまざまな点を確認する必要があります。新築物件も窓からの光の入り方、天井の高さなど確認する点はあるので、必ず事前に内覧をするようにしましょう。
最低限、チェックするポイントとしては次の点が挙げられます。
- 間取りと各部屋の位置
- 内装
- 床下・天井裏
- 給排水設備
- 建具
内装はもちろん、間取りや部屋の位置、物置の場所などを確認する人は多いですが、床下や天井裏など普段は目にすることのない場所もしっかりとチェックしておきましょう。雨漏りがあったり、断熱材が剥がれ落ちている可能性もあります。また、すべての建具を開閉して問題がないか確認してください。給排水設備に不具合がないかチェックすることも重要です。
重要事項説明はしっかりと聞く
契約の前に必ず重要事項説明をすることが宅建法で決められています。物件の状態や契約内容の詳細が説明されるので、不明な点はその場で必ず確認するようにしてください。
万が一、内容に納得がいかない場合は契約の破棄も可能です。契約前なので違約金などは発生しません。契約するうえでの最終確認の意味があるので、不明点がないかチェックしたうえで契約を結ぶようにしましょう。
住宅ローンの借入額は無理のない範囲で
当然のことですが、住宅ローンは確実に返済できる無理のない金額を借りるようにしましょう。引っ越し後の生活費についてもよく考慮して、年収倍率などを参考にしながら適切な金額を決めるようにしてください。
金融機関によっては住宅購入費用以外の仲介手数料や各種保険料、引っ越し費用なども含めてローンに含めることが可能なオーバーローンと呼ばれる利用が可能なケースもありますが、それ以外の用途に住宅ローンを利用するのは契約違反となるので注意してください。
住宅ローンにおけるオーバーローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。参考にしてください。
まとめ
住宅購入の一般的な流れを新築・中古のそれぞれの場合に分けて解説しました。建売住宅はすでに建築済みの物件や、建築プランが決まっている物件を購入するので、注文住宅に比べると手続きに時間はかかりません。一方、注文住宅は自分の理想の家を建てることが可能ですが、建売に比べて予算も時間もかかるケースが多いです。
また、中古物件を購入する場合は売主と直接売買契約を結ぶことも可能ですが、多くの場合、不動産会社を仲介にして契約を締結することになります。それぞれ手続きに若干の違いが出てきますが、決済のタイミングや引き渡しまでのプロセスは基本的に同じです。
住宅購入の際にはしっかりと資金計画を立てて、無理のない範囲で住宅ローンを利用することをおすすめします。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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