借地料相場の算出方法と土地貸し出しのメリットデメリットを解説!

不動産売却

保有している土地の借地料の相場が分からず、土地を借地にしようか判断がつかないことはないでしょうか。借地料の相場が分からなければ、自分の土地を借地にするべきなのか判別がつかなくなるケースもあるでしょう。

今回は借地料の相場や算出方法、地代を上げるコツ、さらに土地を借地にするメリットや注意点についてまとめました。この記事を参考にしていただき、今後土地を借地として活用する際に役立ててください。

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借地料とは?

自分が保有している土地を借地として他人に貸し出す場合には、借地料を設定する必要があります。

多くの方は借地料に関して漠然としたイメージを持っているようですが、借地として他人に土地を貸し出し借地料をいただくのであれば、借地料について正確に把握する必要があります

この借地料とは具体的にどのような費用になるのでしょうか。ここからは、借地料の具体的な中身について解説していきます。

土地の貸し出しで得られる土地の使用料

借地料とは、土地の賃貸借契約や借地契約を交わして土地を貸し出した場合に、土地を使用する対価として借主から貸主へ支払われる土地の使用料を指します。

一般的に借地料は一ヶ月ごとに借主から貸主へ支払われますが、契約内容によっては一定のまとまった額を前払いされるケースや、年に数回に分けて分割して支払われるケースもあります。

なお、借地料は地代とも言われています。

更新料や承諾料も含まれる

借地料は土地を使用する対価である使用料としての性質だけではありません。契約更新時に支払われる更新料や承諾料も借地料に含まれることになります。

なお承諾料の具体的な中身としては、土地に建てている建物の増改築の際の承諾料、木造の建物から鉄筋建築への条件変更の際の承諾料、土地の借主の名義変更を行う際の承諾料などがあげられます。

借地料の相場について

所有している土地の賃貸借契約を行う際に、一体いくらにしたら良いのか、借地料の設定に頭を悩ませている貸主の方は多いようです。

妥当な借地料を設定するためには、借地料の相場を把握することが大切です。借地料の相場はどんな使用形態でも共通している訳ではなく、土地の利用方法によって異なるため注意が必要です。

ここでは、土地の利用方法に応じた借地料の相場の具体的な中身について紹介します。

借地料の相場は土地の利用方法によって変わる

借地料の相場は、その土地の利用方法によって異なります。借地料を決定する際は、想定される収支を元にして具体的な金額が算定されます。

この収支のうちの支出の大部分を占める税金自体が土地の使用方法ごとに異なることから、必然的に土地の使用方法ごとに借地料の相場も異なってくるのです。

ここからは、土地の具体的な利用方法ごとの借地料の相場について解説します。

居住用か事業用かによっても相場は変わる

借地料の相場は、借地の上に建設している建物が居住用か事業用かによっても異なります

居住用の場合は、固定資産税と都市計画税を含めた公租公課の2~3倍が1年間にかかる借地料の相場となります。その一方で事業用の場合は、更地価格の4%が相場となっています。

居住用の場合には小規模宅地の特例が適用されることから、事業用よりも安い相場になる可能性が高いでしょう。

建物を建てない場合は相場は安くなる

土地の上に建物を建てずに、駐車場や資材置き場などとして活用する場合は相場は安くなる傾向があります

都市部や地方などのエリアによっても異なりますが、一般的な都市部における借地料の相場は1平方メートルにつき数百円ほどとなっています。

定額の賃料収入目的でも相場は安い

太陽光パネルの設置など定額の賃料収入目的の場合は、借地料の相場は比較的安い傾向があります。太陽光パネルを設置する場合の借地料の相場は、1平方メートルにつき年間150円ほどとされています。

しかし再生可能エネルギーの固定価格買取制度がスタートして以来、太陽光発電システムを設置する用地に対する需要が増加傾向にあることから、1平方メートルにつき年間500円程度まで上昇しているケースもあるようです。

土地を借地にするメリット

所有している土地を借地にすると、借地料の設定や貸主との交渉など様々な作業が必要になってきます。土地所有者の中には、このような作業が面倒であると感じて、土地を借地にするかどうか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

土地を借地として活用する際に生じる、メリットにはどのようなものがあるのでしょうか。ここからは、土地を借地にするメリットを3つ紹介します。

自分で土地の管理をしなくてよくなる

自ら土地を保有したままであれば土地の管理も自分でする必要があります。土地の管理にはゴミや不法投棄物の除去、清掃や草刈りなど手間がかかる作業があるため時間も手間もかかります。

他人に土地を借地として賃貸すると、土地を借りている人に管理を任せられるようになります。その結果毎月の賃料を得るだけでなく、自分で土地の管理をする手間がなくなるメリットがあるのです。

素早い利益回収が可能である

土地を借地にする2つめのメリットとして、初期投資に費用をあまりかけずに素早く利益を回収できる点があげられます。

自ら土地を活用する場合には、初期の段階で多額の費用が必要となるケースが多々あります。アパートやマンションを建設するのであれば数千万〜数億単位の費用がかかることから、初期費用を回収するだけでも数年単位の時間がかかることになるでしょう。

借地として運用するのであれば、様々な土地活用法と比較してリスクも少なく、利益を素早く回収できる特徴があるのです。

土地にかかる税金への税金対策ができる

土地にかかる税金への税金対策ができる点も、土地を借地にすることで得られる大きなメリットと言えます。

通常土地を所有しているだけで、固定資産税や都市計画税が発生します。しかし土地を借地にすることによって、最低6,000万円の相続税の控除を受けることが可能となります。

さらに土地の借主が土地の上に建物を建てると、住宅用地の特例と軽減措置が適用されて固定資産税や都市計画税を減税することができます。小規模住宅用地と呼ばれる1戸当たり200平方メートルまでの部分であれば、固定資産税は評価額の1/6、都市計画税であれば評価額の1/3まで軽減されることになるのです。

土地を借地にするデメリット

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土地を借地にする場合には、上記で紹介したメリットだけでなくデメリットもあります。実際に土地を借地として利用するのであれば、メリットとともにデメリットも把握した上で取り組むことが重要です。

土地を借地にする際に生じるデメリットは3つあります。以下それぞれ具体的に紹介します。

クレームが地主に入ることがある

土地を借地として他人に貸し出しているにも関わらず、土地に対するクレームが貸主である地主に対して生じるケースがあります。

ゴミ問題や異臭問題、騒音問題など、土地に対するクレームの内容は様々です。本来であればその土地を利用している借主がクレーム対応する必要があり、借地にしている限り貸主は土地に関して手出しすることはできません。

しかし、土地の本来の所有者は貸主であることから、何らかのトラブルが発生した場合、最終的な責任を負うのは土地の貸主になるので注意する必要があるでしょう。

相続が複雑になる

土地を借地にしていることで、相続関係が複雑になるデメリットがあります

相続税の額が大きい場合、その土地を売却して得たお金を相続税の支払いに充当するケースがよく見受けられます。しかし借地の状態であれば安易に土地を売り出すことができないことから、予想以上に相続税の負担が大きくなってくるのです。

相続にあたり借地契約を解除する場合、正当な理由がなく一方的に解除してしまうと借主から高い立ち退き料の支払いを求められる可能性もあります。

土地を自由に使えなくなる

自分の土地を借地として他人に貸し出している間は、自分で土地を自由に使うことができない点も借地にするデメリットと言えるでしょう。

借地契約は、一般的に数年から数十年単位のまとまった期間で交わされます。何らかの正当な理由がない限り自己都合による一方的な契約の解除は契約違反となることから、一度借地契約を交わすと長期間その土地を利用できなくなるのです。

借地料の相場の算出方法

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土地を他人に貸す場合、借地料を決める必要があります。借地料を決める際は借地料の相場を把握した上で、適切な価格を設定しなければ貸主を見つけることが困難になるので慎重に設定することが大切です。

借地料はどのようにして算出されるのでしょうか。ここでは、6つの借地料の算出方法について具体的に紹介します。

積算法

不動産鑑定基準によって借地料を決定する積算法があります。この積算法では、

借地料=更地価格×期待利回り+必要経費(公租公課)

によって借地料を算出します。

なお「期待利回り」とは、土地運用を行う際に参考にする1つの目安です。1回あたりの賃料収益が、最初に投資した金額に対してどの程度の割合かを確認する指標となります。

期待利回りの算出は困難なため、2%と設定して借地料を計算するケースが多いようです。

賃貸事例比較法

類似する土地の賃貸事例を収集し、集めたデータを比較しながら相場を算出する賃貸事例比較法があります。

完全に同じ条件の土地はないことから、類似する不動産取引事例を収集したあとは、それぞれの事例における固有条件について補正をする必要があります。地域ごとの要因や個別事情など、様々な要素を考慮しながら補正を行い借地料を算出します。

公租公課の一定率を使って算出

都市計画税がある地域においては、固定資産税や都市計画税などの公租公課の一定率を使って借地料を算出することが可能です。

具体的には、以下の算出式を利用して借地料を計算します。

(固定資産税額+都市計画税額)×3〜5

上記の式によれば、公租公課が年10万円だった場合の借地料は、30〜50万円となります。

収益分析法を使って算出

土地に建物を建てることを想定し、予想される収益を算出する方法である収益分析法があります。収益分析法では、土地の広さや立地条件などを加味しながらその土地に建てられる建物を予測して、収益を算出します。

収益分析法は算出方法が難しいことから、ほとんどのケースでは不動産鑑定士などの専門家に依頼することになります。

変動率を乗じて既存借地料を見直す方法(スライド法)

周辺環境の変化や社会経済情勢の変化に応じて、現在の地代に変動率を乗じ、その都度借地料を見直して修正するスライド法があります。

十数年単位の借地契約の期間中に、都市開発が進みその土地の周辺環境が大きく変化することが考えられます。その結果固定資産税や更地としての価格も変動するため、その都度既存借地料を見直して適切な借地料を算出する方法となります。

路線価から算出する方法

土地の借地料を路線価から算出する方法があります。路線価とは、国税庁が毎年発表している土地の価格です。路線価には、相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税の基となる固定資産税路線価の2つがあります。

これらの路線価は国の役所によって算出された信頼できる値であり、借地料の相場を算出する材料として有効的に利用されています。

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借地料を値上げするタイミングとコツ

有効に土地を賃貸するためには、適切なタイミングで借地料を上げることが大切です。しかし借地料の値上げを借主に伝えることは難しく、値上げを嫌がる借主も多いことからどのような理由やタイミングで値上げを伝えれば良いのか分からない貸主もいることでしょう。

借地料を上手に値上げするためには、相手が納得するそれなりの理由が必要になります。ここでは、借地料を値上げする適切なタイミングや具体的なコツを紹介します。

土地の価値が上がったための適正な値上げと伝えよう

借地料を値上げする適切なタイミングの1つとして、土地自体の値が高くなった時があげられます。再開発地域に指定されて新たな公共施設などが建設されると、自ずと人の流入が増えることから土地の価値も上がります。

借地料の値上げを伝える際は、土地の価格が上がったことによる適正な値上げであることをきちんと借主に伝えることが重要なポイントになります。

他の似た土地より安い借地料であることを伝えよう

条件や面積、周辺環境などが類似した他の土地の借地料よりも安い借地料で貸し出していることが発覚した際は、値上げする適切なタイミングだと言えます。

類似している他の土地は借地料を高く設定していることや、これまでの借地料が低かったことをきちんと伝えて、値上げ交渉を行いましょう。

税金が上がったためのやむを得ない値上げと伝えよう

土地所有者が負担する固定資産税や都市計画税などの税金が上がった際も、借地料を値上げする有効なタイミングです。

値上げを貸主に伝える際は、一方的な値上げではなく税金が上がったことによるやむを得ない値上げである点を伝える必要があるでしょう。

借地利用の際の注意点

所有している土地を借地として利用すれば、安定的に賃料を得ることができるメリットがあります。その一方で、借地利用を行う際は様々な手続きや契約が必要になることから、注意しなければならない点もいくつか発生します。

ここからは、借地として利用する際の具体的な注意点を3つ紹介します。

賃料相場は土地の活用方法によって変わる

借地料の相場は、土地の活用方法により左右されます。建物を建設して他人に貸し出す場合や、土地のみを更地として貸し出す場合など、土地の活用方法に応じて借地料の相場は変化するのです。

したがって安定した収益を得るためには、どのような活用をすれば良いのかを考慮する必要があるでしょう。

借地料の相場は何十年単位で考える

一般的には、土地の貸し出しは十年〜数十年単位で契約を交わします。契約期間は長期間になることから、その間に生じる環境変化を想定して賃料を決めることが重要です。

例えば東京オリンピックや万博の開催の際には、土地の需要が高くなり借地料の相場が上がることが予想されます。数年〜数十年先を見越して借地料を決定することも大切なポイントです。

借地によって権利金などをもらったら確定申告なども必要

借地によっては、土地を利用できる権利に対して権利金が支払われる場合もあります。権利金の額によっては譲渡所得となり、所得税の対象になるので注意が必要です。その際は確定申告などの手続きが必要になることから、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

今回は、借地料の相場の算出方法や土地貸し出しのメリットとデメリット、借地料を値上げするタイミングやコツについて紹介しました。

借地料の相場の割り出しは決して簡単ではなく、経験が少ない人が行うと正しい相場を得ることができない可能性があるので注意が必要です。

正しい借地料の相場を把握するためには、専門家に頼むことをおすすめします。不動産鑑定士や土地の賃貸を専門に行なっている不動産会社など、経験豊富な専門家に依頼することで安心して相場を知ることができるでしょう。

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