何らかの事情があり、住宅ローンが残っている家を売却したいと悩んでいる方は決して少なくありません。すでにローンが完済している家であれば特に問題はないのですが、ローン中の家を売ることは可能なのでしょうか。
結論から言えば本来であれば、住宅ローンが残っている家を売りに出すことはできません。しかし実際には、住宅ローンが残っていたとしても売却できる方法はいくつかあります。この記事では住宅ローンが残っている家を売却する6つの方法について詳しく解説し、さら自分のケースに当てはめて選べる売却タイミングについてもご紹介します。ぜひ最後まで記事に目を通し、不動産売却の障壁となるローン残債の壁を解消しましょう。
住宅ローンの残債があるときは売却できるのか
住宅ローンが残っていても売却ができれば、売却益で完済できると考える人も多いことでしょう。しかしそもそもローン残債があるときは、その状態で他人に売却をすることができるのでしょうか？
気になるその答えと、住宅ローンを組む際に取られる仕組みから先に見ていきましょう。
ローンを返せないと売却できない
住宅ローンが残っている自宅を売却する際は、基本的に完済しなければ売ることはできません。これは借りている物を別の人に譲り渡すことができないというシンプルな道理の上に成り立っています。
もちろん住宅自体の名義は住宅ローンを組んでいる借主のものです。しかし、対価である金額全てを払い終えていないことから、完全な意味で購入者の持ち物とはなっていません。そのため、住宅ローン残債がある場合には売却してしまうことができないのです。
抵当権とは
住宅ローン返済中の不動産には、抵当権が設定されています。抵当権とは貸主である金融機関がお金を貸してあげる代わりに、借主の土地や建物を担保に入れられる権利のことです。
仮に借主がローンを返済できなくなった場合には金融機関がこの抵当権を行使して、家を競売にかけます。競売により家が売却されると、その売却益をローンの返済として充当することが可能となるのです。
ローン中の家を売る方法
原則として住宅ローンが残っているままでは、抵当権が設定されていることから家を売却することはできません。
しかし実際には様々な手段を取ることによって、住宅ローンが残っている状態の家であっても売却することは可能です。
具体的には以下の方法があげられます
- 仲介で売却する
- 手持ちの資金で支払って売却
- 住み替えローンを利用
- つなぎ融資を利用
- 任意売却
- リースバック
それぞれの手段の中身について解説していきます。
仲介で売却する
住宅ローンが残っている家を売却する方法として、不動産会社に仲介してもらい家を売却する方法があります。不動産会社によっては住宅ローン残債がある場合での売却にたけているところもあります。無事に家を売却することができれば、その利益分でローンの残債の清算をすることができるでしょう。
しかしながら、一般的には購入時よりも売却時の方が家の価値が下がる傾向があります。売却代金では残りの住宅ローンを補えない場合もあるため、家の売却価格は高めに設定する必要があるでしょう。
販売を成功させるためには、仲介業者の手腕も大きく影響してきます。経験豊富でノウハウのある不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
不動産会社探しで役に立つポイントを紹介した以下の記事も参考にしてみましょう。
手持ちの資金で支払って売却
住宅ローンが残っている家を売却する場合、手持ちの資金があればそのお金で返済をする方法があります。
ある程度手持ちの資金があるなら、まずは住宅ローンの残額と貯金額を正確に把握することが大切です。以下のような資金をローンの返済に充てることができないか考慮してみましょう。
- 現金
- 定期を含む銀行預金
- 有価証券
まずは全ての資金を詳しく調べて合算すると、住宅ローンを支払うことができるかの指標とすることができます。
住み替えローンを利用
売却代金や預貯金などで残りの住宅ローンを返済できない場合には、住み替えローンを利用する方法があります。
住み替えローンとは、家の買い替えを行う際に、返済できなかったローンの残債を上乗せして新たに借りるローンです。買い替えローンとも呼ばれています。ただこれは2重ローンとなる方法です。それで返済能力をオーバーしない目途が立っている人におすすめできる方法といえます。
住み替えローンを利用する際は、現在の住宅の売却日と新たな住居の購入決済日を同日に設定する必要があります。そのため新たな住居を探しつつ、現住居の売却先も同時に探す必要があります。売却を急ぐあまり、販売価格を大幅に下げざるを得ない状況になる可能性もあるので注意が必要です。
つなぎ融資を利用
つなぎ融資とは、一時的な資金不足に陥った際につなぎのために利用する短期型の融資です。住宅の住み替えを行う際、新たに購入する物件代金の支払日が売却する物件代金の受領日より先に来てしまう場合に、このつなぎ融資が利用されます。
つなぎ融資の一般的な借入期間は、数ヶ月から1年ほどです。売却代金を受領するまでのつなぎ目的として提供されるものなので、返済期限がきたら融資全額を一括で返済する必要があります。
残債が残っていて離婚する場合は任意売却の検討
住宅ローンが残っている状態で離婚する場合には任意売却を検討しても良いでしょう。
任意売却とは、住宅を売却してもローンが完済できないと見込まれる場合に、ローンを組んでいる金融機関の合意の上で物件を売却する債務整理手続きのことです。諸事情により現実的にローンの一括返済が難しい場合によく利用されます。
返済が極めて困難な状態になった時、金融機関としても少しでも多く返済額を回収したいと考えます。たとえ返済額に満たなくても任意売却で得た利益を回収することを優先にするのです。任意売却をする場合には、債権者である金融機関と相談し、合意した金額で物件を売却することができます。
それでは完済できなかった残りのローンはどうなるのでしょうか？もちろんその残債がチャラになることはありません。その後も引き続き返済していくことになりますが、任意売却によりある程度負担が軽減されることでしょう。
任意売却は競売よりも比較的高い価格で売却される特徴がある一方で、一度行うと金融機関の信用情報に傷がつき、今後の借入が難しくなる可能性があります。安易に選択せず慎重に行う必要があるでしょう。
任意売却の方法についてさらに詳しく知りたいなら次の記事もおすすめです。
リースバックをする
住宅を不動産会社へ売却し、買主である不動産会社にリース料を支払いながら引き続きその住宅に住み続けるリースバックという方法があります。
リースバックはその住居に住み続けたい人にとっては有益な方法です。しかし物件の売却価格が相場より低くなる傾向があるので注意が必要です。将来住宅を買い戻すことは可能ですが、売却価格よりも高い価格で買い戻さなければならないケースも多いのでその点には気をつけましょう。
リースバックの基本も知って検討したいという時に役立つ以下の記事もぜひ読んでみましょう。
ローン残ってる状態の家を売るときにすべきこと
住宅ローンが残っている家をスムーズに売却するために、家を売却する前に売主がすべきことがいくつかあります。
あらかじめ行えることを知っておくと、先にあげた売却方法のうちどの手段が自分の場合に合っているのかを見極める助けになります。それでは、売主が売却前におこなえる重要なポイント7つを一つずつ見ていきましょう。
住宅ローンの残債を確認
まずは住宅ローンがどの程度残っているのか、ローンの残債を確認して正確に把握する必要があります。残債を確認する際は、借入をしている金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書を見て正確な額を把握しましょう。
もし年末残高証明書が手元にない場合には、金融機関に依頼すれば発行してもらえます。
住宅の価値を調べる
できるだけ高く住宅を販売するためには、相場をもとにした資産価値を把握することが大切です。住宅の価値を調べる際は、不動産一括査定サイトを活用して複数の不動産会社に査定してもらいましょう。
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
売却額と残債でどうするか決める
住宅の売却額が決定した場合、残りの債務額との関係でその後の対処の仕方が変わってきます。具体的には、以下の2つのケースが考えられます。
- オーバーローンの場合
- アンダーローンの場合
ここからは、それぞれのケースにおける対処方法について解説していきます。
オーバーローンの場合
住宅の売却額が残債の額を下回っていることをオーバーローンといいます。オーバーローンだと売却して得た金額で残りのローンを完済できないことから、差額の用意が必要です。
手元にある資金でローンを完済したり、住み替えローンを利用したりして対処することになるでしょう。
アンダーローンの場合
売却して得た代金で残りのローンが完済できるアンダーローンの場合であれば、抵当権の抹消ができることから住宅を売却することが可能になります。
売却にかかる費用を調べる
住宅を売却する際は、一定の費用が発生します。具体的には以下の費用を支払うことになります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 譲渡所得税
- 引っ越し代金
これらの費用は依頼する不動産会社や引越し業者、住居の売買価格によって変わってきます。できる限り有利な条件で売却するためにも、事前にこれらの費用を調べて見積もっておく必要があるでしょう。
不動産売却時に発生する費用を全て詳しく知りたいなら以下の記事も参考にしましょう。
媒介契約を結び売却活動を始める
住宅を売却する際は不動産会社と媒介契約を結び、実際に売却活動をスタートします。媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類がありますが、それぞれの特徴を把握した上でもっとも自分に適した契約を行うよう心がけましょう。
以下の記事ではそれぞれの契約方法の情報を詳しく取り上げています。
売買契約の締結
無事に購入希望者が決まり細かな条件などの折り合いが付けば、売買契約を交わします。以下は売買契約当日の主な流れです。
- 不動産についての説明をおこなう
- 契約書内容の確認
- 設備についての説明
- 契約書へサインと捺印
- 手付金の受け渡し
- 売買契約書の控えを作成
- 売主・買主・不動産業者に契約書控えを配布
上記のうち特に注意したいのは契約書内容です。後々トラブルが発生しないように、事前に売買契約書に目を通してから契約を締結しましょう。
決済と抵当権抹消
決済日当日は、買い主と売り主、不動産会社、ローンの担当者、司法書士が同席して決済を行います
まずは司法書士が登記申請書類の確認を行います。その後金融機関により融資が実行されて売主の口座に売買代金が振り込まれると、そこからローンの残債が支払われます。
さらに司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を行い、全ての手続きが完了します。
住宅ローン返済中に売却するときのタイミング
住宅ローンが残っている家を売却するタイミングは特に決まっておらず、自らのライフスタイルに合わせて選択することが大切になります。
自分にピッタリのタイミングで住宅を上手に売却するためには、次にあげる2つの売却時期を知ってイメージを固めることが大切です。
売り先行と買い先行の２つの選択肢がある
住宅ローン返済中に売却する方法として、売り先行と買い先行の2つの方法があります。
それではそれぞれの方法について具体的に解説します。
売り先行とは
売り先行とは、現在所有している住宅を販売してから新しい住居の購入をする手続きの流れを指します。
売り先行のメリットとしては、急いで売却する必要がないことから資金計画が立てやすく、買主との販売交渉を比較的有利に進めやすい点です。
一方で売り先行のデメリットは、なかなか新しい住居が見つからなかった際は仮住まいを用意する可能性がある点です。仮住まいとしてホテルやウィークリーマンションに一定期間居住すると、それなりの金額が掛かることになるのであらかじめ費用や売却スパンを考えておきましょう。
買い先行とは
買い先行とは、先に新たな住居を購入した後に現在の住居を販売するケースです。
買い先行のメリットは新居探しに時間をかけることができるので、納得のいく新居を見つけやすい点があげられます。さらに先に新居があることから、売り先行のような仮住まいを必要とするケースが少ないという点もメリットと言えるでしょう。
一方で買い先行のデメリットは、もし現在の住居の売却に時間がかかってしまうと、二重に住宅ローンを支払わなければならない事態に陥る危険性があることです。売却を急ぐあまり買い手側有利で交渉が進められると、大幅な値引きに応じることになりかねません。
住宅売却で節税できる特例を知ろう
住宅ローンが残っている家を無事に売却して利益が出た場合、確定申告をして納税しなければいけません。しかし住宅を売却して得た利益に関しては、節税できる特例がいくつか用意されています。
特例をうまく適用することができれば、納税額を安くすることが可能となります。ここでは、住宅売却で節税できる2つの特例について紹介します。
3,000万円の特別控除
住宅を売却して譲渡益が出た場合は、最高3,000万円までなら所得税より控除される居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例という制度があります。
この特例を受けるためには、取引の翌年に確定申告を行う必要があるので忘れずに行いましょう。
損益通算及び繰越
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、譲渡損がでた場合に住民税や所得税を減らすことができる特例です。
住宅を売却して新居を購入した場合、売却した住宅の譲渡損失を、給与所得等の他の所得と通算し、翌年以降3年間に渡って繰り越すことができます。3,000万円の特別控除のケースと同じように、この特例を適用する場合も確定申告が必要です。
不動産売却にかかる税金種類と節税のためにできる対策についてさらに詳しく扱った以下の記事を読むと、売却損になるリスクを軽減できます。
まとめ
住宅ローンが残っている家の売却ができるのか、また具体的な売却方法について解説してきました。ローンが残っている場合でも、仲介での売却や手持ちの資金で支払いを終えて売却する方法、住み替えローンを利用するなど様々な手段で売却することが可能です。
しかしこれらの手段の多くに共通して言えることは、できるだけ高値で売却することがポイントになるということです。あらかじめ資産価値を見極めて仲介業者や買い手としっかり交渉を行い、可能な限り高く販売することを心がけましょう。そうすれば住宅ローンを完済できるだけでなく、利益を多く手元に残せる売却へとつながります。
この記事で取り上げた内容を活用し、ローンという壁を打ち払って不動産売却を成功させましょう！
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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