住宅ローンは年収の何倍が目安？借入額を決めるポイントを徹底解説

マイホームを購入する際は、ほとんどの人が住宅ローンを利用すると思いますが、自分の年収でローンをいくら組めるのかを把握している人は少ないでしょう。よく「買える家の値段は年収の5倍」といいますが、それは20年以上も前の水準なので、現代では一概にそうとはいえません。

この記事では、年収を元にした住宅ローンの借入額の算出方法や、決める際のポイントと注意点について詳しく紹介していきます。ぜひ参考にしていただき、計画的に無理なくマイホームを購入してください。

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借りられる住宅ローンは年収の何倍？

住宅ローンの借入額を決める際には、年収を元に計算することが多いです。返済に無理のない借入額を決めるためには、年収以外にも考慮すべき点があります。目安として、年収の何倍くらいの住宅ローンが平均なのかを知っておくとよいでしょう。

年収の5倍は20年以上前の水準

住宅ローンを組んだことがない人でも、なんとなく「家を買える金額は年収の5倍まで」と思っている方も多いでしょう。しかしそれが一般的だったのは、今から20年以上も前のまだバブルの影響が残る時代のことです。

その当時は土地の価格や金利も高く、年収の5〜6倍でマイホームを購入する人が大勢いました。また、政府が住生活についての経済計画の目安として発表したことから「家の価格は年収の5倍」というフレーズが流行ったという背景があります。

現在は年収の6～7倍が平均

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」の結果（全国平均）を参考にすると、2019年に住宅を購入した世帯の年収倍率は、住宅の種類で多少の差があるものの約6〜7倍が平均となっています。

住宅の種類別の年収倍率を、以下の表にまとめましたので参考にしてください。

中古マンションや住宅の年収倍率は5倍台ですが、新築物件は6〜7倍となっており、住宅ローンの借入額は年収の5倍という水準は、現代では正しくない水準だということが分かるでしょう。しかも上の数字は全国平均の値なので、地域別で見るともっと高い倍率のところもあります。

住宅ローン借入額の目安と計画

住宅ローンの借入額を算出する際は年収倍率で計算すると簡単ですが、それだけで決めてしまうのはとても危険です。住宅ローンは、最大で35年間という長期に渡り返済していくものですし、万が一途中で返済できなくなると、家を手放さなければならなくなる可能性も出てきます。

そんな状況を避けるためにも、無理なく返済できる住宅ローン借入額の目安と計画について紹介していきます。

住宅ローンの借入額は年収以外の要素も重要

住宅ローンの借入額を決める際に年収だけを元に算出するのは、返済計画に無理が生まれることがある点には注意しましょう。年収以外の考慮するべき要素を以下にまとめたので、これらを参考に専門家に相談して決めると安心です。

• 家計の支出額
• 会社の給与状態・勤務形態
• 子供の教育費
• 老後資金
• 物件の修繕費
• 住宅の購入費以外の諸経費
• 頭金の額
• 適用される控除制度や給付金の額

マイホーム購入時には、住宅の購入費以外にもさまざまな諸経費がかかり、購入したあとも生活するためには住宅ローンだけ返せればいいというわけではありません。子供がいれば教育費の支払いや日々の支出額も、資金計画に折り込む必要があります。住宅ローンの借入額を決める際は、このような複雑な要素が絡んできます。

返済額は年収の25％以下が安心

年収の中で占める住宅ローン返済額の割合を「返済負担率（返済比率）」といい、この割合が25%以下だと無理なく返済できるといわれています。

返済負担率の上限は、30〜35%に設定している金融機関が多いですが、上限を超えてしまうと返済できない可能性があると判断され、住宅ローンの審査に通らない場合もあるので注意が必要です。ほかの出費も考慮して、なるべく返済負担率を25%以下に設定するようにしましょう。

返済負担率25％の年収別借入額の目安

返済負担率は25%以下が理想ですが、25%だと借入額がいくらになるのかを年収別にまとめたので、目安にしてください。

※上の表は次の条件で試算しています
返済負担率25％、住宅ローン金利1.5％、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なし

オンラインシミュレーターで算出できる

不動産のポータルサイトや銀行の公式サイトでは、年収、金利、返済期間などを入力すると、簡単に住宅ローンの借入額がシミュレーションできます。

しかし、ここで算出される金額は借入可能額が多いので、シミュレーションのみで借入額を決定するのは危険です。「借入できる金額＝返済できる金額」とは限らないので、不安な場合はファイナンシャルプランナーなどお金の専門家に相談することをおすすめします。

住宅ローン借入額を決める際のポイント

住宅ローンの借入額を決める際には、いくつかのポイントを押さえておくことで返済計画がスムーズに立てられます。借入額を計算する際は、年収以外にも生活費や教育費の支出、頭金をいくらにするのかなど、さまざまな要因を踏まえることも重要です。借入可能額が返済可能額という訳ではないので、重要なポイントを知っておきましょう。

借りられる額ではなく返せる額で決める

勘違いしがちなことですが「借入できる金額＝返せる金額」ではないということは覚えておきましょう。借入可能額はあくまで借入できる最大額の目安であり、その額だけを参考に物件を探すと後々の返済が厳しくなる可能性があります。そのため、借入可能額ではなく返済可能額を参考にして物件を探したほうが賢明です。

準備できる頭金を算出する

住宅ローンの借入額は、住宅価格から頭金を差し引いた額なので、頭金が多いほど借入は少なく済み月々の返済が楽になります。頭金は、物件購入価格の約2割が平均の目安とされていますが、頭金0円でも住宅ローンは組めます。

しかし頭金0円で住宅ローンを組むと、後々の返済の負担が大きくなるので注意しましょう。また、頭金を支払うメリットとして借入額が減る分利息が安くなり、金融機関によっては金利が安くなる点も挙げられます。

現在の家賃も借入額の目安になる

住宅ローンの毎月の返済額が現在の家賃と同じ額ならば、無理なく支払い続けることができます。そのため、借入額を決める際は今支払っている家賃も参考にするといいでしょう。下記では家賃と同じ返済額で購入できる住宅価格を表にまとめました。

※住宅ローン金利1.5％、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なしの条件で試算していますが、年収等の条件により記載金額を借入できない場合もあります。

現在の年齢と完済時の年齢も大事

住宅ローンの審査には、年収以外にも年齢や健康状態も考慮されます。住宅ローンが利用できる年齢は一般的に20〜70歳と幅広いです。ただし最大で35年間という返済期間と、多くの金融機関が80歳までの完済としていることを考えると、45歳までに住宅ローンを組むのが安心といえるでしょう。

もし45歳以上で借り入れる場合は、退職金を住宅ローンの返済に充てられるかという点も考えなくてはなりません。退職金でローンを完済すると、その後の老後の生活に負担がかかる場合があるので慎重に検討してください。

住宅ローンの注意点

住宅ローンの借入額を決めるポイントや算出方法についてみてきました。次は、借入可能額限界まで借り入れた場合や、貯金を全額使って頭金を用意した場合に、起こり得るリスクと注意点について詳しく紹介していきます。

限度額ぎりぎりまで借りるのはリスクが高い

住宅ローンを借入可能額限界まで借りると、返済負担率が高くなって返済が厳しくなったり、ほかのローンが組めなくなったりするリスクが発生することは念頭に置いておきましょう。金融機関によると返済負担額の上限は30〜35%とされており、無理なく返済できる理想は25%以下といわれています。

返済負担率は住宅ローンだけではなく、自動車やクレジットカードローンなどすべての借入返済額を合わせて計算されます。したがって住宅ローンの借入金を決める際は、他の借入金も考慮して全体のバランスを見ながら計算しましょう。

貯金の全額を頭金にしない

頭金が多いほど住宅ローンの返済は楽になり、利息を支払う期間も短くなるので、トータルでの支払い金額は大きく変わってきます。しかし、貯金すべてを頭金に充ててしまうのは危険です。

病気やケガで休職を余儀なくされる場合など、急な出費に対応できなくなってしまうので、ある程度の予備費を確保したうえで貯金を使いましょう。残しておいたほうがいい貯金の目安としては、会社員なら手取り月収の3～4ヵ月分、自営業の人は6ヵ月分程度あると安心です。

住宅ローンの借入額はプロに相談するのもおすすめ

住宅ローンは、長期間に渡って返済していく人生で一番大きなローンなので「いくらまで借りられるのか」ではなく、「いくらなら返せるのか」を考えて決めることが大切です。しかし自分だけで決めるのは、よく検討したつもりでも不安に思う方も多いでしょう。

そのため、なるべく早い段階でファイナンシャルプランナーや専門家に相談して、借入額や返済計画に間違いはないか確認することをおすすめします。

ファイナンシャルプランナーに相談

ファイナンシャルプランナーは、年収やほかの借入金の状況、家族構成や資産などを考慮してライフプランを作成し、無理のない返済計画を立ててくれるお金のアドバイザーです。

独立系と所属系に分かれますが、独立系のプランナーに相談すると料金が発生することが多いです。対して、金融機関や住宅メーカーに所属しているプランナーは、無料で相談に乗ってもらえることが多く相談料が発生しても安いことがほとんどです。

ただし、相談するタイミングが契約の寸前などギリギリになってしまうと、返済計画に問題があっても対処のしようがないケースもあるので、相談はなるべく早めにしましょう。

銀行の住宅ローンプラザを利用

多くの銀行で住宅ローンの相談窓口を設けていて、営業時間内であれば気軽に利用できます。また、住宅ローン専門の担当者が相談に乗ってくれるので、細かい手続きや具体的な返済計画を聞きたい場合も丁寧に対応してもらえるでしょう。

何度相談しても無料なので、返済計画がしっかり決まり不安がなくなるまで安心して相談できます。口座を持っていて普段利用している銀行だと話が進みやすいです。

最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用

最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。 しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となっていまいます。 そこでおすすめなのが、複数の住宅ローン商品をまとめて比較し、自分に合ったプランをスムーズに見つけられる住宅ローン一括比較サイトです。現在の住宅ローンを見直したい、住宅ローンのプロに相談したいという人はぜひ検討してみてください。

住宅ローン一括比較サイトのメリット・デメリット

メリット	デメリット
複数の条件から最適な住宅ローンを選べる 時間を大きく節約できる 専門家による無料相談などが受けれる場合もある 知らなかった住宅ローンにも申し込める	全ての金融機関に対応しているわけではない 無理な条件で申し込み、審査落ちになる可能性も

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住宅購入で必要になる費用も確認

マイホームを購入するのにかかる費用は、住宅購入費だけではありません。住宅ローンを組むのにも金融機関に支払う手数料が発生し、住居の保険やマンションの管理費・修繕費、固定資産税などの税金もかかってきます。住宅ローンの支払いにばかり気を取られて、ほかの費用が支払えないという事態にならないように、購入費以外にかかる諸経費についても知っておきましょう。

住宅ローン借入時の諸費用

住宅を購入する費用のみを考えがちですが、実は住宅購入費の約1割程度のお金が諸経費にかかります。住宅ローンを組む際に必要になる主な諸経費を以下にまとめました。

• 住宅ローンを借りる金融機関に支払う手数料（3〜5万円）
• 不動産業者に支払う仲介手数料
• 火災保険などの保険料
• 修繕積立金や管理費用
• 登記費用
• 上下水道等負担金
• 司法書士への報酬金
• 住宅ローン保証料
• 団体信用生命保険料
• 不動産所得税などの税金

諸経費を一括で支払うのが厳しい場合は、諸経費も含めて住宅ローンと一緒に貸してくれる金融機関もあります。ただし事前に諸経費について知っておかないと、全体の返済計画が崩れてしまう可能性もあるので注意してください。

購入後に継続して支払う費用

住宅ローンを借り入れる際に支払う諸経費以外にも、住宅購入後も継続して支払い続けなくてはならない費用があります。家計の負担を少なくする返済計画を立てるためにも、家を購入する前に知っておきましょう。

マンションの場合は管理費・修繕積立金

マンションを購入した場合は、新築や中古に限らず管理組合に管理費と修繕積立金を毎月支払う必要があります。それぞれの金額は物件によって異なりますが、これらの費用はエントランスなどの共有部分のメンテナンスやリフォーム、管理人の定期清掃費用などに使用されます。

また、管理費用は一律ではないので、例えば繁忙期に入居した人と閑散期に入居した人では、管理費用が違うといったケースもあるでしょう。毎月支払っていく費用なので、入居前にきちんと金額を確認しておくことが大切です。

固定資産税・都市計画税

マイホームを購入すると固定資産税が発生します。固定資産税とは、土地や家屋を所有する人に課される税金で、毎年1月1日に所有している人に支払い義務が生まれ、不動産を所有している限り払い続けなくてはなりません。

また仮に年の途中で売却したとしても、1月1日時点の所有者に支払い義務があるので、所有していない期間も請求されてしまいます。その場合は売主と買い手で固定資産税の清算を行い、売買契約を結ぶ際に明確にしておきましょう。

都市計画税とは、都市計画事業や土地区間整理事業に使用される税金で、例えば道路を補修したり水道を整備したりする際に使われます。これは固定資産税とは違い、不動産を所有するすべての人に支払い義務があるものではありません。該当する区域内に、土地や建物を所有している人が支払うものなので、家を購入する際はそこが該当区域内なのか確認しておくとよいでしょう。

まとめ

住宅ローンの借入額を決める際は、年収以外にも生活費や教育費の支出の割合、また頭金の額やいくら貯金として残すのかなど、さまざまな要因を踏まえて計算する必要があります。

最大で35年間という長い間返済し続けるので、なるべく早い段階でファイナンシャルプランナーや銀行の住宅ローン相談窓口などで相談して、無理のない返済計画を立ててください。

いくらまで借りられるかよりも、いくらなら返せるのかを考えて住宅ローンを組むことが大切です。マイホームの購入は人生で一番大きな買い物といえます。住宅ローンを組んだのはいいけれど、返済できなくなって家を売却することにならないように、将来的な要素も考慮して余裕のある借入額で住宅ローンを組みましょう。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

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