抵当権抹消登記には委任状を用意しなくてはいけませんが、その理由をご存知の方は意外に少ないのではないでしょうか。本記事では、委任状がなぜ必要なのか、またその書き方や入手方法などを分かりやすく解説します。
抵当権抹消登記を行うことで不動産に担保が付いていないことが登記簿上で確認できるため、物件の価値がより正確に分かり、不動産売却もしやすくなります。ぜひこの記事を参考に、正しくスムーズに抵当権抹消登記を行いましょう。
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抵当権抹消登記には委任状が必要
住宅ローンを完済した際には抵当権抹消登記を行うことになりますが、その際は本人が行う場合でも委任状が必要となります。まずはその概要についてご説明します。
自分で手続きする場合も委任状が必要
本来、委任状というと自分が誰かに手続きを任せる際に必要になるもののことをいいますが、抵当権抹消登記に必要な委任状はそれとは異なり、自分で手続きする場合も必要になります。
抵当権とは、住宅ローンを組む際に不動産を担保とすることができる権利を債権者（金融機関）が設けるもので、この権利は債権者側にあります。そのため、債権者が不動産の権利を手放すことを承認する、つまり債権者が債務者（所有者である自分）に手続きを委任する債権者の委任状が必要になるのです。
司法書士に依頼する際は委任状が2枚必要
抵当権の登記手続きはそこまで複雑なものではありませんが、専門用語も多く苦手意識がある方も多いと思います。また仕事で忙しくなかなか法務局へ手続きに行けない場合などに、司法書士へ依頼するケースも多々あります。ただその場合、債権者と債務者の両者が手続きを委任する構図になるため、債権者の委任状と債務者の委任状の2枚が必要になります。
委任状は金融機関から受け取る
住宅ローンを払い切ると、抵当権抹消登記に必要となる委任状を金融機関から受け取ることになります。金融機関により書式は若干異なりますが、重要事項に関してはどの金融機関も同様です。
委任状には債権者と債務者の記載が必要となりますが、自分で記入する前に委任日が記載されているかを確認しましょう。委任日は通常、委任者（債権者）が記載するものですが、場合によっては空欄になっていることがありますので、その際は住宅ローンの完済日を記載しましょう。また、万一その他の必要事項が空欄になっている場合は、予め債権者に確認を取り、不備のないよう埋めておきましょう。
抵当権抹消登記の委任状で知っておきたいこと
次に、委任状について知っておきたいポイントをご説明します。以下のような点を押さえておきましょう。
- 委任状に決まった形式はない
- 自分で手続きする場合
- 司法書士に依頼する場合
- 配偶者に依頼する場合
それぞれ詳しく見ていきましょう。
委任状に決まった形式はない
委任状は基本的に金融機関や司法書士が発行するもののため、自分で1から作成する必要はありません。フォーマットは各社により様々で決まった形式はありません。
ただし、作成時のルールや必須項目は共通しており、不備があれば委任状として効力を持ちません。自分で記入する項目がいくつかあるので、後述する内容をしっかりと理解し、間違いのないよう記入するように心がけましょう。
自分で手続きする場合
金融機関から委任状を受け取ったら、申請人兼義務者代理人（所有者である自分）の項目に以下の情報を記入しましょう。記入する内容は登記簿上の所有者情報になります。
- 氏名
- 住所
また、委任事項欄と記載されているどのようなことを委任するかを記入する部分が空欄になっている場合は、以下のように記載します。
・○年○月○日登記原因証明情報たる解除証書記載の通りの抵当権抹消登記についての一切
・登記原因証明情報たる解除証書記載通りの抵当権抹消についての一切
などと記入すること
自分で行う時は法務局の登記相談を活用
自分で手続きする場合、専門知識がないと手間もかかりなかなかスムーズに進まないことも多いでしょう。不安な場合は法務局の相談窓口を利用することもおすすめです。各局によって事前予約が必要なところもありますので、相談の際には事前に管轄の法務局のホームページなどで確認しておきましょう。
各地域の法務局のホームページへはこちらから進めます。
司法書士に依頼する場合
抵当権抹消登記は法務局で手続きしますが、法務局の窓口は基本的に平日昼間となるため、仕事でなかなか手続きに行けない場合や、自分で行った場合の不備発生リスクをなくしたい場合などで司法書士へ依頼するケースもあります。
上述した通り、司法書士へ依頼する場合は債権者・債務者両方の委任状が必要となります。そのうち債務者側の委任状は司法書士事務所のホームページなどからダウンロードして利用することが一般的です。
それぞれの委任状受任者は司法書士となりますので、委任者の欄に必要事項を記入のうえ、署名・捺印をして司法書士事務所へ提出しましょう。
配偶者に依頼する場合
必要書類や委任状を配偶者に提出に行ってもらう場合、委任ではなく代行となりますので、配偶者への委任状を新たに作成する必要はありません。そのため、金融機関が発行する債権者の委任状1枚のみで手続きでき、自分で手続きする場合と同じく申請人兼義務者代理人の欄は所有者である自分の名前を記入します。
また、法務局での手続きの際に本人確認をされることはほとんどありませんが、もしされた場合も債権者・債務者が合意している委任状があるため心配する必要はありません。
抵当権抹消登記の委任状の記入例
委任状は金融機関によって仕様は異なりますが、おおよそ規定のフォーマットとなっています。申請人兼義務者代理人として、以下の記入が必要です。
【A】代理人の住所
【B】代理人氏名
【C】住宅ローン完済日
また、パソコンなどは使用せず、記入の際は黒字インク・黒字ボールペンで間違えないよう記載しましょう。
抵当権抹消登記に必要な書類と費用
委任状の他にも手続きに必要なものがあります。この章では、抵当権抹消登記に必要となる書類と発生する費用について詳しくご説明します。
必要書類
登記の手続きで必要な書類には以下のようなものがあります。
- 登記事項証明書
- 抵当権抹消登記申請書
- 登録免許用印紙貼用台紙
- 戸籍謄本、住民票
- 登記原因証明情報（※住所・氏名が変わった場合）
- 登記識別情報または登記済証
- 金融機関の資格証明情報
- 委任状
これらの書類は自分で用意するものと金融機関から発行されるものとあります。入手方法ごとに詳しく見ていきましょう。
自分で準備する書類
| 書類名 | 説明 | 入手方法 |
| 登記事項証明書 | 抵当権が設定された不動産の登録内容を確認する書類。 | 法務局に申請して入手する。 |
| 抵当権抹消登記申請書 | 抵当権の取り消しを申し込むための書類。 | 法務局のホームページからダウンロードして取得する。 |
| 登録免許用印紙貼用台紙 | 登記申請書と一緒に提出する収入印紙を貼る台紙。なるべくA4サイズで割印はしない。 | ネット上からダウンロードしたり、コピー用紙などに貼ってもOK。 |
| 戸籍謄本、住民票 | 抵当権を設定したときから住所・氏名が変わった場合に必要。 | 管轄の役所にて入手。 |
金融機関から受け取る書類
| 書類名 | 説明 | 入手方法 |
| 登記済証（または登記識別情報） | 抵当権を設定したときに発行される書類。 | ローン完済後、金融機関から送られてくる。 |
| 登記原因証明情報（抵当権介助証明書） | ローンを完済したことを通知する書類。 | 同上 |
| 金融機関の資格証明情報 | 債権者（金融機関）の登記簿。有効期限は3ヶ月。 | 同上 |
| 委任状 | 債権者が債務者に登記手続きを委任したことを示す書類。
※司法書士に依頼した場合は債務者の委任状も必要。 |
同上
※司法書士に依頼した場合、債務者の委任状は司法書士から受け取る。 |
不動産売却に必要な書類をすべて把握したい！という時に役立つ以下の記事を合わせて読むこともおすすめです。
必要費用
登記にかかる費用についてはそこまで高額にはなりませんが、自分で手続きする場合と司法書士に依頼する場合で異なります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
自分で手続きする場合
自分で手続きする場合、司法書士への報酬などが発生しませんので、通常の一戸建てであれば3,000〜4,000円程度で行えます。その中には以下のような費用が含まれます。
| 費用項目 | 内容 | 費用の目安 |
| 登録免許税 | 登記手続きに際し発生する税金。不動産1個につき1,000円。 | 1,000円 |
| 事前調査費用 | 登記内容を調査するための費用。不動産1個につき355円。 | 355円 |
| 完了後藤本費用 | 手続き完了時、登記簿謄本を取得するための費用。不動産1個につき約600円。 | 600円 |
| 雑費 | 郵送代、交通費など | 1,500円 |
尚、上記はあくまでも概算となり、別途消費税が発生することなども念頭に入れておきましょう。また、土地と建物のどちらも抵当権抹消を行う場合は2筆分の登記が必要になるため、登録免許税・事前調査費用・完了後謄本費用はそれぞれ2倍となりますので注意しましょう。
不動産売買時にその他必要になる登記費用についても詳しく知りたい方は、以下の記事も読んで参考にすることをおすすめします。
司法書士に依頼する場合
司法書士へ依頼した場合、依頼先にもよりますが概ね15,000〜20,000円の報酬が発生しますので、自分で行う場合の費用にその分が上乗せされると認識しておきましょう。
ただし、不動産の名義変更と同時に手続きを依頼したり、必要書類を紛失した場合や極端に古い不動産の抵当権抹消を行う場合など、イレギュラーな案件があれば報酬が高くなる可能性があります。司法書士への依頼を考える場合はまず、いくつかの司法書士事務所の無料相談を利用し、見積もりを依頼するのもおすすめです。
抵当権抹消登記の委任状に関する注意点
最後に、委任状に関して注意しておきたい点をいくつかご紹介します。以下のようなポイントに留意して手続きを進めていきましょう。
- 委任状を紛失すると再発行に時間がかかる可能性がある
-
委任状の代表者が変わった場合は記載事項も変わる
-
委任状に使用する印鑑はシャチハタではダメ
-
放置すると売却や融資の際に困る可能性がある
-
共有不動産の場合でも1人で申請可能
-
登記内容が現在の住所や姓と異なる場合変更登記が必要
一つひとつ詳しく見ていきましょう。
委任状を紛失すると再発行に時間がかかる可能性がある
委任状を失くしてしまった場合、金融機関にて再発行は可能ですが場合によっては時間がかかる可能性があります。また、手続きの期限や委任状の有効期限は特にありませんが、後回しにしてしまえば紛失の原因にもなりますので、金融機関から委任状が届いたら早めに登記の手続きを行いましょう。
委任状の代表者が変わった場合は記載事項も変わる
委任状が送付されてから登記手続きを行うまでの間に金融機関の代表者が退任したなどの理由で、委任状に記載されている金融機関の代表者名が現在の代表者と相違する場合は注意が必要です。そのような場合は以下のどちらかの方法で対応しましょう。
| 対処法 | 注意点 |
| 旧代表者名で手続き | ・備考に旧代表者権限消失の旨と権限保有期間を明記 ・義務者欄は新代表者名 ・場合により閉鎖登記簿も準備 |
| 新たな委任状を作成依頼 | 発行までに手間や時間がかかる |
委任状に使用する印鑑はシャチハタではダメ
委任状には押印が必要となります。場合によっては押印か署名のどちらかでも可となっていることもありますが、使用できる印鑑は認印が望ましいです。
ただ、金融機関から受け取った登記済証などを失くした場合や、長期間住所変更を行わなかったため法務局へ上申書が必要になった場合などの例外があった際は実印が必要となります。その際は発行から3ヶ月以内の印鑑証明書も入手しなければいけません。
実印を多用せずとも、このようなイレギュラーがなければ認印で十分です。シャチハタは使用不可となります。
放置すると売却や融資の際に困る可能性がある
抵当権抹消登記には期限はなく、必ず手続きをしなくてはならないという決まりはありません。ただ、そのまま放っておくと不動産の売却に手間取ったり、不動産を担保として次の融資を受けられなくなったりするなどのリスクが発生します。
また、上述したように書類によって有効期限の付いているものがありますので、金融機関からローン完済の書類が届いたら、できるだけ速やかに登記の手続きを進めるようにしましょう。
共有不動産の場合でも1人で申請可能
不動産を複数人で共有している場合、所有者全員が申請を行う必要はありません。これは、例えば共有者が遠方に住んでいてなかなか手続きに集まれない場合、手続きがスムーズに進まず債務者側にとって非常に不利益となります。このような状況を避けるため、所有者のうち1名が申請手続きを行うことができ、司法書士へ依頼する場合も申請者1名の委任状のみ用意すれば良いとされています。
尚、共有者の一部が死亡している場合でも抵当権抹消登記までの手続きは可能ですが、後に当該の不動産を売却する場合には相続登記など別の手続きが必要となりますのでご注意ください。
登記内容が現在の住所や姓と異なる場合は変更登記が必要
登記簿上の所有者の住所・氏名が現在の住所・氏名と異なる場合、抵当権抹消登記を前提に住所・氏名の変更登記が必要です。ケースに合わせて以下の書類を用意し、登記申請書と一緒に提出しましょう。
| 変更ケース | 必要書類と留意点 |
| 住所変更 | ・転居経過のわかる住民票 ・複数回転居の場合は戸籍附票 |
| 氏名変更 | ・本籍記載の住民票もしくは戸籍謄本 |
たびたび住所変更をしている時には、戸籍附票を提出しても変更証明とならないケースもあります。事前に自治体の住民票発行窓口へ問い合わせることをおすすめします。
また、そもそも登記簿上の住所・氏名がどうなっているか覚えていないという場合には、最新の登記簿謄本を取り寄せてみましょう。登記簿謄本は法務局窓口または法務局のオンライン申請システムから取得することができます。
共有不動産の場合、変更登記する者全員の委任状が必要
当該不動産が共有名義となっている場合、通常の抵当権抹消登記だけであれば申込者1名の委任状のみで手続き可能ですが、住所・氏名の変更登記が必要な場合は、住所・氏名の変更を行う方全員分の委任状が必要となりますので混同しないようにしましょう。
土地と建物で名義が違う場合の売却で困った時にはこちらの記事もチェックすると役立ちます。
まとめ
今回は抵当権抹消登記にて必要となる書類の1つ委任状についてご説明しました。抵当権抹消登記はそこまで難しい作業ではないため、費用を抑えたいなら自分で手続きをするのも良いでしょう。
ただし、金融機関から受け取った書類を紛失したり、住所・氏名が変わった旨の変更登記を行っていなかったなどのイレギュラーなケースがあれば、手間や時間がかかり、思うように進まない可能性もあります。
住宅ローンを完済した際には金融機関からの送付書類をよく確認し、できるだけ迅速に抵当権抹消登記を行うことが大切です。あらかじめ抹消手続きをおこなうなら、売却のチャンスを逃さないことにもつながります。この記事で取り上げた抵当権抹消手続きに必要な委任状の作成方法を活かして、不動産売却をテンポよく進めましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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