公務員の場合、公務員専用の住居として官舎が利用できることが多く、賃貸でも住宅補助がでることから持ち家購入の選択肢を選ばず、引退後に住宅購入を検討される方も少なくないでしょう。
しかし公務員という職業は様々な職業があるなかで、住宅ローンを特に組みやすいことをご存知でしょうか。公務員ならではの住宅ローンを利用して、早々に持ち家を購入することも夢ではありません。
ここでは、公務員の住宅ローンが組みやすい理由や返済計画の立て方について触れつつ、審査通過後の注意点や公務員ならではの住宅ローンの詳細について紹介していきます。
この記事の内容を参考に、ゆとりのある返済計画で理想の生活を手に入れましょう。
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公務員が住宅ローンを組みやすい3つの理由
公務員がなぜ住宅ローンを組みやすいのか、理由は主に以下の3つです。
- 失業のリスクが低い
- 景気に左右されにくい収入
- 退職金でローンの一括返済が出来る
上記の内容から分かる通り、公務員という職業は属性が高く、長期間継続して返済が発生する住宅ローンでも、返済が滞るリスクが少ないことが伺えます。
ここでは公務員がローンを組みやすい理由について1つずつ解説していきます。
失業するリスクが低い
公務員という職業の強みと言えるポイントは、自己都合退職をしない限りは定年まで安泰だという点にあります。犯罪や業務上で大きなミスをしない限り失業する恐れはありません。
また、公務員は病気やけが、育児、介護などの理由で長期休暇する必要が出ても、最長3年はその身分の保証が続きます。民間企業の場合は、身分保証の多くが1年間などが一般的です。そこから分かる通り、公務員は各種制度が充実しており、身分の固さから、住宅ローンの審査が通りやすい傾向にあります。
景気に左右されにくい収入
公務員の給与というのは、民間企業の給与水準を参考に決められており、民間企業でも正社員の給与レベルに合わせているため給与水準は高い傾向にあります。しかし、民間企業の水準に合わせているからと言って、景気に左右はされません。
2020年はコロナウィルスの影響で10年ぶりにボーナスの引き下げがありましたが、民間企業ではボーナスそのものがカットされている企業も少なくありません。ボーナスの支給に関しても、民間企業より安定を保障されていることから、住宅ローンの組みやすさが伺えます。
退職金で住宅ローンの一括返済ができる
民間企業では退職金がない企業もあり、定年退職でも受け取ることが出来ない企業も中にはあります。しかし公務員の退職金に関しては、法律で定められているため退職金が貰えないなどの状況に陥ることはありません。
公務員の退職金の平均水位は、国の民間企業との格差是正の方針により年々減少傾向にあり、定年延長の背景もありますが、定年退職した場合2,000万円の退職金を受け取ることができます。
その退職金の高さから、住宅ローンの残債分を定年退職金で一括返済するよう設定することが出来ます。
いくらの住宅ローンを組むかは年収から計算
公務員で収入が安定していることを前述でも述べましたが、収入は安定していても、収入に合っていない住宅ローンを組んでしまうと、せっかくの新生活が苦しいものになってしまいます。生活が困窮するようになっては元も子もないため、その時の収入状況に合わせた無理のない返済計画を立てる必要があります。
ここでは、返済計画と借入額の目安になる返済比率と、その借入額のシミュレーションについて解説していきますので見ていきましょう。
返済比率を目安に借入額を決める
返済比率とは、年収に占める年間の返済額の割合を示します。この返済比率は、金融機関が審査に用いる場合もあり、無理のない返済を計画するにあたってこの返済比率が参考になるケースがあります。
この返済比率は以下のような式で求められます。
例えばこの式を用いて、額面年収が700万円の人が年間120万円の返済を行っている場合の返済比率は以下の通りになります。
返済比率と借入額の対応一覧
一般的に民間の住宅ローンの基準は、金融機関によって異なり、返済比率20％の目安が基準になるのではなく、年収に合わせて借りられる限度額の基準設定が細分化されています。
そこで前述で紹介した返済比率を用いて、実際に20％（返せる額）と35％（借りられる額）が年収によっていくらになるのかを表にしましたので、参考に一覧ください。
| 年収 | 返済比率20％（返せる額） | 返済比率35％（借りられる額） |
| 300万円 | 1,557万円 | 2,725万円 |
| 400万円 | 2,076万円 | 3,633万円 |
| 500万円 | 2,595万円 | 4,541万円 |
| 600万円 | 3,114万円 | 5,450万円 |
| 700万円 | 3,633万円 | 6,358万円 |
| 800万円 | 4,152万円 | 7,266万円 |
| 900万円 | 4,671万円 | 8,175万円 |
※借入期間35年、金利は1.8%で上記金額を算出
この表から読み取れるように、20％の金額と35％の金額に大きな差が出ます。300万円の年収でも20％と35％で1,000万円の違いがあることから、この返済比率のパーセンテージは慎重に設定する必要があります。
返済比率の上限は金融機関で変わる
返還比率は金融機関や住宅ローンの内容によって異なることを前述でも説明しましたが、金融機関のおおよそが、返済比率30％から35％の基準で設定されています。
どの金融機関でも一律な返済比率のフラット35の場合は、400万円未満の年収は30％の返済比率、400万円以上の年収の場合は35％の返済比率で設定されます。
※画像出典元：モゲチェック公式サイト最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用
最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。
しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となっていまいます。
そこでおすすめなのが、複数の住宅ローン商品をまとめて比較し、自分に合ったプランをスムーズに見つけられる住宅ローン一括比較サイトです。現在の住宅ローンを見直したい、住宅ローンのプロに相談したいという人はぜひ検討してみてください。
住宅ローン一括比較サイトのメリット・デメリット
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また、プロのアドバイザーからお得に借りるためのアドバイスを受けたり、融資を受けるまでの手続き方法を確認できたりと、サポートも充実しています。
利用はすべて無料です。希望にマッチする商品が見つかればそのまま申し込みへ進めるため、商品探しから審査までの手間を最小限に抑えることができるでしょう。
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公務員でも住宅ローン審査に落ちる原因とは
安定した収入や身分の保証などから公務員が住宅ローンを組みやすい点について紹介しましたが、実際にいざ住宅ローンを利用する際に審査が通らないケースもあります。
住宅ローンを利用して住居を購入する意欲があるのに、利用できないといった最悪な事態を防ぐためにも、審査に落ちてしまうケースを把握しておきましょう。
日々の支払いで延滞したことがある
公務員という職業だからと言って、どんな状況でも必ず審査通過するわけでは無いことに触れておきます。公務員の場合でもローンの審査で落ちるケースとして代表的なケースが、日常生活での支払いに対する延滞経験です。
クレジットカードの支払期日に銀行引き落としで支払いが出来ず、度重なる延滞の形跡がある場合は、信用情報に傷が付き住宅ローンの審査に落ちやすくなってしまいます。
個人信用情報でブラックリストに載ってしまうと、当面の間ローンの審査を通すことが出来ないので、延滞で信用情報に傷がつかないようにカードの銀行引き落としには十分に注意しましょう。
病気持ちで団体信用生命保険に加入できない
この団体信用生命保険（以下、団信）とは、金融機関が住宅ローンなどの融資の条件として入る必要がある生命保険のことです。借り主の身に万が一のことがある場合は、住宅ローンの残債分をその団信から充てる仕組みになっています。
職業が公務員で安定していても、この団信は健康状態によっては加入することが出来ない生命保険です。ではどのような確認を行うのでしょうか。確認内容を見てみましょう。
- 3ヶ月以内の治療や投薬の有無
- 3年以内に手術しているか
- 2週間以上に渡る治療と投薬の有無
- 手足や視力などの機能障害
通院歴が有ったり持病があるため、ローンの審査が通りやすいようにと虚偽の申告はしないようにしましょう。虚偽申告がばれてローンが通らないなどの事態になりかねません。
他にも細かな内容を問われる場合もありますが、あてはまる項目があっても必ず落とされるというわけではありません。適切な治療により働くことが出来て、返済できることをアピールしていきましょう。
購入予定の家に問題がある
もし購入を検討している物件が中古物件であった場合、その物件の登記内容に不備があったり、建築法違反が発覚した場合は金融機関が住宅ローンの融資をしてくれないケースが有ります。
ではどのようなケースが建築法違反、または未登記の不備に当たるのかご紹介します。
- 売主側（個人）が増築部分を登記登録していなかった（未登記）
- 家の一部を取り壊していた（未登記）
- 車庫や物置の建築（未登記）
- 改築して屋根や工場の種類が変更されたとき（未登記）
- 事務所から住居など建物の種類を変更した場合（未登記）
- 増築部分を含めると床面積が法律で定められた面積を超える（建築法違反）
- 接道義務を満たしていない場合（建築法違反）
これらのケースのように購入したい中古物件に未登記の部分が有る場合は、金融機関側から登記を条件に融資を提案します。そのため、売買契約前に必ず買主側で登記手続き、費用を負担してもらう旨を記載してもらい、登録手続きの期間を設定することが最善の策と言えます。
そもそも建築法違反の物件に関しては、その違反の原因を取り除かない限りは融資してもらえません。そのケースの場合は売主側が負担するのか、買主側が負担するのかをしっかり協議して売買契約書に記載しましょう。もしくはそういった物件の購入は避けられることをおすすめします。
中古物件選びで失敗しないためのコツを紹介した記事はこちらです。ぜひ一読して参考にしてください。
住宅ローンの審査通過後に気をつけたいこと
住宅ローンの審査が無事に通ったら資金繰りに関して一安心されるかと思いますが、マイホームを手に入れても出費はそれだけではないのです。
ここでは、住宅ローンが無事通った後も予想される収支や出費について解説していきます。
実際の収入は税金が引かれている
一般的に返済比率で計算される年収は、額面年収で計算されています。額面年収というのは税金を支払う前の総収入のことを指します。
額面年収から税金諸々を引かれると受け取れる収入が低くなることから、返済比率の計算には実際に受け取ることが出来る金額手取り年収を用いた返済比率を求めないと、想定していたより生活が困窮することになります。
前述でも解説した通り、この返済比率はあくまで目安ということですが、実際に借りられる上限金額と返していける金額がイコールではないことを十分に理解し、家庭の内情に合った返済比率の設定を行うことで、返済の為に苦労する生活を防ぐことが出来ます。
ライフイベントで支出は増える
各家庭でライフイベントのタイミングは異なるものです。このライフイベントには出費がつきもので、決して安くはない金額なのは周知の事実です。そしてこのライフイベントは家族にとって避けては通れない行事でもあります。
住宅を購入するということは、この行事にかかる支出金額を用意し、住宅ローンを返済しながら生活していく必要があります。実際にどれだけの支出が予想されるか、ライフイベントとその支出の目安を表にまとめましたので参考に一覧ください。
| ライフイベントの内容 | 支出の目安 |
| 結婚費用
※結納・結婚式・新婚旅行など |
総額約467万円 |
| 出産費用
※出産に関わる費用すべて |
総額約51万円 |
| 教育費用（子ども1人にかかる費用）
※幼稚園から高校まで公立、大学のみ私立の場合 |
総額約1,049万円 |
| 老後の生活費
※高齢夫婦無職世帯を想定 |
約26万円/月 |
| 介護費用
※介護保険受給者1人あたり使用額を想定 |
約17万円/月 |
| 万が一の緊急資金
※3ヶ月～1年分で1ヵ月生活費20万円を想定 |
約60万円 |
”参考：
ゼクシィ首都圏「ゼクシィ結婚トレンド調査2018」
国民健康保険中央会「正常分娩分の平均的な出産費用について（平成２８年度）」
文部科学省「平成28年度子供の学習費調査の公表について（報道発表資料）」
政府統計の総合窓口(e-Stat)「家計調査 / 家計収支編 二人以上の世帯 年報」
厚生労働省「平成29年度「介護給付費等実態調査」の結果」”
このイベント例はおおよその一例になります。この他にも日々の生活費や趣味、冠婚葬祭にかかる費用も加味する必要があります。
将来的に支払っていく費用と生活費、住宅ローンの返済を含めた支出を想定して、家庭の支出バランスを踏まえた生活を心がけましょう。
購入した家の維持費で生活費が足りなくなる
これまで賃貸や官舎にて生活していた場合、かかる費用は家賃であったり、生活費や光熱費などの費用だけを支出として考えれば生活できましたが、マイホームを購入するとそれ以外にも支出を考える必要が出てきます。
住居を購入すると、住宅ローンの返済、生活費、住居への税金やメンテナンス等の維持費、前述でも解説したライフイベントを踏まえて生活する必要があります。
住居の面積や住んでいる地域、住む家の状態などの条件によって維持費は変わってきますが、住居の維持費は税金、修繕費、保険料などで年間おおよそ約40万円の費用が掛かります。
家賃の支払い分を住宅ローンの返済に置き換えるだけの生活の変化を想定していると、住居の維持費の追加で生活レベルが下がってしまう可能性がありますので、新居の購入で生活レベルを下げないためにも余裕のある支出プランを検討しておきましょう。
公務員なら共済の住宅ローンも使おう
公務員の特権と言ってもいい住宅ローンがあるのはご存知でしょうか。公務員の場合、民間の金融機関の住宅ローンだけでなく、共済住宅ローンも利用できます。
では共済住宅ローンは民間の住宅ローンとどう違うのか、共済の住宅ローンを利用する際の良い点や気を付けておくべき点、申し込み方法についてをこれから解説していきます。
住宅ローンの選択肢の一つとして参考にしてみてください。
共済の住宅ローンのメリット
共済住宅ローンは、公務員の相互扶助や生活向上のために設けられた公務員ならではの制度です。具体的に民間企業とどう違うのかを、以下の表でご紹介します。
| 住宅ローンの相違点 | 共済住宅ローン | 民間の住宅ローン |
| 住宅の抵当権の設定 | 不要 | 必要 |
| 連帯保証人や保証料の支払い | 不要 | 必要 |
| 厳しい審査 | 無し | 有り |
| 被災時の追加融資 | 有り | 有りだが限定的 |
この表から分かる通り、担保による差し押さえの心配もなく、連帯保証人をつける負担や保証料への支出を抑えられる点が大きな違いと言えます。
民間の住宅ローンでは抵当権の設定や連帯保証人や保証金が必要になりますが、この共済住宅ローンはそれらが必要なく、審査の基準も民間と比べて厳しくないものとなっており、心理的負担も軽減されます。また、民間の住宅ローンの補助として共済住宅ローンの資金を当てることも可能です。
共済の住宅ローンのデメリット
共済住宅ローンは、民間企業と比較するとメリット部分が大変魅力的ではありますが、実は注意しておくべき点も存在します。注意すべきデメリット部分を踏まえ、共済住宅ローンを利用するか検討しましょう。デメリットは次のような内容になります。
- 申込から貸付まで1ヶ月かかる
- 申込提出期限が月単位で定められている
- 借りられる目的が限定的である
- 住宅貸付金は限度額が低く、金利が高い
- 定年退職時の退職金が担保になっている
共済住宅ローンの場合、独自の審査基準で決定するため貸付の限度額は低く、金利は銀行より高い傾向にあります。この時の限度額は勤続年数によって上下します。そのうえ担保として定年退職時の退職金が充てられますので、貸付を申し込む年齢によっては限度額が変動します。
また、貸付までの期間が申し込み締め切りから1ヶ月かかるため、締め切りに間に合わなかった場合は貸付が2か月後になる可能性もあります。あらかじめ締め切りを確認したうえで、計画的に審査の申し込みを行うように心がけましょう。
共済での住宅ローンの申し込み方法
共済住宅ローンを借りる際に必要になる書類について紹介します。
- 貸付申込書
- 借用証書
- 借入状況申告書
貸付申込書に記入する内容は以下の通りです。
- 借入希望金額とその種別
- 月給
- 申し込み理由
- 口座情報
- 組合証番号
貸付申込書と添付書類を提出では、次に実際に共済住宅ローンを借りる際の手順ついて紹介します。自治体によっては必要書類が異なります。この場合、所属する共済組合のHPなどから他の必要書類確認し、申請の準備をしましょう。
- 共済事務担当課へ提出
- 審査
- 送金
- 返還（償還）
提出先に関しては、組合が所属する共済事務担当課への提出になります。窓口での提出に限らず、郵送でも受け付けてもらえる組合もありますので、提出に郵送を利用したい場合はあらかじめ所属の組合の担当課へ確認しておきましょう。
また、一般的に審査後の送金に関しては申込した翌月の月末に、申込書で指定した口座に振り込まれますが、自治体によっては月の前半と後半に分けて送金されるケースもあります。
返還に関しては送金された翌月から給与から控除という形で返還が始まります。ボーナスと併用して返還するかは申込時に選択することが出来ますので、共済の住宅ローンを利用する場合は返還方法も十分に確認したうえで申請しましょう。
公務員の住宅ローンでよくある疑問
ここまで公務員が住宅を購入する際にローンが組みやすい点や注意点、公務員ならではの住宅ローンに触れてきましたが、それ以外によくある疑問点を最後に紹介していきます。
公務員でもろうきんで住宅ローンは組める？
公務員もろうきんでの住宅ローンを利用することが出来ます。2020年5月時点のろうきんの最優遇金利が適用された場合、メガバンクの最優遇金利と同じ年0.625％の変動金利になります。
一般的な金融機関の住宅ローンの金融金利よりお得になる可能性があり、住宅ローンの選択肢の一つとして、おすすめすることが出来ます。
住宅ローンを組むと住宅手当はなくなる？
基本的に賃貸住宅から持ち家になることで、家賃補助はなくなります。しかし例外的に一部自治体の市町村では低額補助がある場合もあります。その場合は自身の組合へ問い合わせることで確認できるため、あらかじめ補助制度について把握しておきましょう。
また新居へと引越すことで通勤手当も変動します。利用する駅や自家用車の通勤距離によって変動しますが、これらには職場への住所変更届と通勤申請によって自動的に通勤手当の金額が変更されますので心配する必要はありません。
家賃補助などが支給されないことで収入が減りますが、その分住居を購入することで税の控除を受けられる場合もあります。条件によって利用できる控除は異なりますが、住宅ローンを利用した場合は住宅ローンの控除を使って節税をしましょう。
公務員だけの金利優遇はあるのか？
かつては民間の金融機関にも公務員専用の金利が優遇されたフリーローンなどがありましたが、国の金融政策により、民間の金融機関全体が低金利になりました。それによって公務員を限定的に金利を下げるメリットが失われ、以前と比べると公務員に対しての優遇措置は減少しました。
前述の公務員が住宅ローンを組みやすい項目でも解説した通り、公務員の属性の良さは変わらず高く、変動金利に関しては一般的な会社員と比較すると優遇されやすい傾向にあります。一概にすべての金融機関に当てはまるわけではありませんので、利用したい金融機関をしっかり下調べしたうえで住宅ローンを組まれることをおすすめします。
まとめ
ここまで、公務員が住宅ローンを組みやすい理由を踏まえ、ローンの返済計画やローンを組む上で注意すべき点を紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。
公務員という職業が、安定した収入と確かな身分で、金融機関からの信頼が厚いことは今も昔も変わりありません。住宅補助がなくなることや、ライフイベントの発生時、維持費の資金繰りを気を付けておくことで、夢のマイホーム生活が叶います。
返済比率を目安にゆとりのある借入金額を設定し、今後の人生プランを立て、公務員ならではの住宅ローンを補助として併用するなど余裕のある資金繰りで理想の生活を手に入れましょう。
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・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
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・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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