新築住宅購入には6つの減税対策！申請条件を確認して賢く減税しよう

マイホームを持つということは、人生の中で最も大きな買い物をすることと言えます。大きなお金が動く新築住宅ですが、かかるお金は土地や建物だけではなく、数々の税金を納める必要があります。しかし、それらの税金には一定の条件を満たすことで、控除を受けることが出来る仕組みがあることをご存知でしょうか？

この記事では、新築住宅を持つ際に使える税金の控除や、それと併せて使える補助金や給付金について解説していきます。こちらの記事を参考に、賢く節約しながら夢のマイホームを手に入れましょう。

住まいの窓口 公式サイト

※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間：2019年4月～2020年3月)より

そもそも新築住宅にかかる税金とは

新築住宅を購入する際にはマイホームの購入代金とは別に、いくつかの種類の税金を納める必要があります。ここでは、実際に納める主な税金を、種類別で紹介していきます。

新築住宅購入の契約書で印紙税

新築住宅を購入する際に欠かせないのが、売買契約書です。売買契約書を結ぶ際に、新築住宅購入額が決定します。その決定した金額に応じた印紙を貼り付け、納税する必要があります。

契約金別に課税される印紙代を表にまとめましたので一覧ください。

“参考元：国税庁　参考箇所：「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」(2020年10月時点）”

上記の表で記載した軽減税率については、契約書に記載された金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成されたものに限られます。この条件に当てはまらない契約書に関しては軽減税率の金額は適用されませんので、条件を確認した上で印紙を貼りましょう。

所有権の登記で登録免許税

新築住宅を購入する際に行う登記に関しては、登録免許税が発生します。新築住宅を購入する際に登録免許税が発生するポイントは複数あります。

各自で課税項目や税率が異なりますので詳しくみていきましょう。そのポイントごとでかかる登記内容や税率について表にしましたので一覧ください。

土地や建物に対しても法的に登記をすることが義務付けられており、その登記によって所有者であることを証明できます。この際の登録免許税は固定資産税評価額に対して計算されます。

この固定資産税評価額とは、3年に1度評価替えが行われ、公示価格の70％の水準になるように公正に調整されている、税金を計算する基となる評価のことです。住宅ローン設定時に発生する、抵当権設定登記の登録免許税の場合は、土地や建物の所有権を示す登記とは異なり、金融機関から借りる債権金額に対して課税されます。

新築住宅の購入で不動産所得税

不動産所得税とは、新築住宅を取得した際に課せられる地方税になります。この地方税の正確な税率は自治体によって異なるため、各自治体の税率をあらかじめ確認しておくことをおすすめします。

この不動産所得税の計算式は、以下の通りになります。

固定資産税評価額に関しては前述でも解説した通り、公正な基準で評価された価格のことです。固定資産税評価額が決定していない新築の建物価格は、新築住宅の地域を担当する法務局が建物の構造別・用途別に便宜上作成している価格になります。

住居がある都道府県の管轄の税務署から納付書が送付されてきますので、その納付書にて期限内に納税する必要があります。

住宅の購入や建築で消費税

新築住宅を購入、または建築する際にも消費税が発生します。この際、土地に対しては課税されませんが、建物に関しては課税の対象になります。その際の計算式は以下の通りになります。

この際の税率は、2019年10月1日以降に取引されている建物に課税される税率になります。10％の内訳としては国税7.8％、地方税2.2％の定められています。

また、不動産会社への仲介手数料も住宅代金を課税標準として、消費税が課税されます。不動産会社を仲介とした購入の際にも仲介手数料に消費税が課税されるため、その分の費用があることを覚えておきましょう。

新築住宅を購入した翌年から固定資産税

賃貸住宅などとは異なり、新築住宅を購入した翌年から固定資産税という税種目が課税されるようになります。この固定資産税とは、土地や建物、償却資産などの固定資産を所有している所有者に対して、支払う義務が発生する地方税のことを指します。

この固定資産税は1月1日に所有している所有者に対して、4月から6月の間に届く納付書から納税する必要があります。したがって新築住宅を1月2日以降に登記した場合は、翌年に届く固定資産税の納付書の分から支払うことになります。

固定資産税の計算式については、以下の通りになります。

この1.4％の標準税率に関しては、新築住宅のある自治体によって数字が異なる場合がありますので、確認してから計算してください。

住宅がある地域によって支払う都市計画税

新築住宅を購入すると前述の固定資産税とは別に、都市計画税を支払う必要があります。この都市計画税とは、道路を建設したり、上下水道を整備する等のライフラインの整備を目的とした税金になります。

しかし、注意すべきはこの都市計画税はすべての住宅が納税の対象ではなく、市街化区域内にある土地、建物を所有している方が対象になります。住宅が市街化区域内にあるかどうかを確認する為には、下記のような方法があります。

• 自治体の窓口で確認
• インターネットで「該当する地域名と市街化区域」のキーワード検索をする
• 不動産会社、ハウスメーカーなどに問い合わせる

この中で最も正確性が高い方法は自治体窓口での確認ですが、区域内になかった場合の手間が省けるため、インターネットで検索してから自治体で確認することをおすすめします。また、固定資産税と同様に、1月1日に市街化区域内にある住宅を所有している方に納付書が送付されますので、期限内に納付するようにしましょう。

この都市計画税の計算方法は以下の通りです。

この計算式の税率で記されている制限税率とは、上限を定められている税率のことです。

新築住宅に適用できる6つの減税対策

高額な金額を支払い理想のマイホームを購入しても、新築住宅には支払わなければならない税金が多くあることを前述で解説してきました。しかし、それらの税金には特定の条件を満たすことで、軽減される控除や制度があります。

ここでは新築住宅を手に入れてから使える、6つの減税対策について解説していきます。

住宅ローン控除

マイホームを購入の際に、多くの人が利用する住宅ローンにも控除が利用できます。今回は新築住宅で利用できる住宅ローン控除について、適用条件や適用の方法、控除によってどれだけ住宅ローンが軽減されるかを解説いたします。

控除を利用する際には、新築住宅の所有者と住宅ローンの種類によって、以下の表にある条件を満たす必要があります。

次に、適用した際にどれだけ減税されるか、適用方法を各表にて解説します。

控除の最大適用期間は、居住開始時期によって異なりますが、最大10年から13年の長期間減税することが出来る仕組みとなっています。内容としては、毎年末の住宅ローン残高の1％が所得税から控除されます。毎年住宅ローン残高の金額が変わっていく事から、控除額も年々変化していきます。前もって控除額を確認しておきたい人は、住宅ローンを利用する銀行のWEBシュミレーションなどを見ておきましょう。

住宅ローン控除を利用するための確定申告については、入居した翌年の確定申告期間中に必要書類や申請書類を用意して申請しましょう。しかし確定申告が必要になるのは入居後翌年の確定申告のみで、給与所得がある人の場合、2年目以降の控除申請は年末調整で控除することが出来るので、毎年申請書を作成する手間が省けます。

住宅ローンについて詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

マイナビニュース「「住宅ローン控除」が3年延長ってどういうこと? – FPが解説」

不動産取得税の軽減措置

前述で解説した不動産所得税についても、一定の条件を満たすことで支払う税金を減額することが出来ます。条件と軽減措置の内容、適用方法について解説していきます。

一般的なマイホームの購入であれば、この不動産取得税の控除の適用対象になりますので、申請する際は新築住宅を担当している税務署に、入居後早めに申請しに行きましょう。

固定資産税の軽減措置

新築住宅の場合は、建物部分の控除内容と土地部分で控除内容が変わってきます。この時の各条件と控除内容について表で解説していきます。

【建物部分】

【土地部分】

上記の表から読み取れるように、一般的に新築住宅の場合は、自治体で固定資産税の控除が適用されるか確認、申請しておくことが出来ます。

登録免許税の軽減措置

登録免許税も同様に、一定の条件を満たすことで減税することが出来ます。まずは控除を利用する際の条件と、その方法についての解説を表にしましたので一覧ください。

次に、控除内容について表にしましたので見てみましょう。登記種別ごとで控除されるので細かいですが、税負担が軽減されるお得な制度なので、しっかり確認しておきましょう。

【軽減内容】

新築住宅で申請する場合は、一般的にハウスメーカーや不動産会社の担当を通して行うことが出来るため、不動産の権利証と住宅用家屋証明書が、担当へ引渡されているかどうかをしっかり確認しておくようにしましょう。

贈与税非課税措置

父母や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けたときに、一定金額まで贈与税に対して非課税にすることが出来ます。この非課税措置にも一定の条件や適用方法がありますので、控除内容と併せて以下の表からご確認ください。

”参考元：国税庁　参考箇所：「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」(2020年10月時点）”

（※）省エネ住宅の条件は、以下のどれか1つの性能を満たす必要があります。

• 断熱等性能等級4もしくは一次エネルギー消費量等級4以上
• 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上もしくは免震建築物
• 高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上

また、適用条件はこの他にも細かく設定されており、東日本大震災被災者の場合も別に定めがあります。贈与にて新築住宅を取得する予定がある方は、贈与を受ける前にあらかじめ参考文献を確認するか、建築地を管轄する税務署にて確認しておくことをおすすめします。

上記の表から読み取れるように、取得時期や住宅の性能で適用される非課税金額が変わってくることが分かります。父母や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合は、贈与を受けた翌年の3月15日までの申告に間に合うよう、管轄の税務署にてあらかじめ相談しておきましょう。

認定住宅新築等特別税額控除（投資型減税）

この認定住宅新築等特別控除については、住宅ローン控除を利用する場合はこの控除制度を併用することが出来ないため、注意しましょう。

また、この控除を利用できる住宅には数々の条件が含まれているため、同様に条件や適用方法、控除内容について表にしましたので見ていきましょう。

”参考元：国税庁　参考箇所：「No.1221 認定住宅の新築等をした場合（認定住宅新築等特別税額控除）」(2020年10月時点）”

この控除については細かく条件が設定されているため、詳細についての記載は参考文献の国税庁HPを参照するか、管轄の税務署へ問い合わせることをおすすめします。

家づくり・住まい選びのお金に関する相談なら「HOME’S 住まいの窓口」がおすすめ

住宅ローンや家づくりに関して専門家に相談をするなら、LIFULL HOME’S 住まいの窓口を利用するのがおすすめです。このサービスは日本最大級の不動産・住宅情報サイトのLIFULL HOME’Sが運営する、 住まい選び・家づくりの無料相談窓口です。

LIFULL HOME'S 住まいの窓口では、主に以下の6つのサービスが受けられます。お金まわりの相談（FPの紹介）はもちろん、住まい選びや家づくりに関する相談にも幅広く対応しています。

1. 自分に合う不動産会社のご紹介
2. お金のアドバイス（FPの無料紹介も可能）
3. 住まい選びのアドバイス
4. 家づくりの進めかたのアドバイス
5. 不動産会社とのスケジュール調整やお断りの代行
6. 無料講座でお悩み解消

不動産会社やハウスメーカー・建築会社の選び方など、素人では判断しづらいことも、忖度のない中立な立場でアドバイスをしてもらえるので、初めて不動産を購入する人は一度利用を検討してみるとよいでしょう。特定の会社を強引に進めたり、営業電話がかかってきたりすることもないので安心して利用できます。

相談は、以下リンク先のサイトから、近くの店舗もしくはオンラインのいずれかで予約して受けられます。

住まいの窓口 公式サイト

減税対策と一緒に検討したい補助金・給付金

ここまで税の控除について説明してきましたが、ここからは控除と併せて利用できる補助金や給付金について解説していきます。補助金や給付金をうまく活用して、新築住宅の購入資金に補填しましょう。

地域型住宅グリーン化事業

この地域型住宅グリーン化事業は、通年通して募集を受け付けているわけでは無く、一定の期間内の応募にて募集を受け付けています。

このグリーン化事業は、優良な木造住宅や木造建物を建てる際に、建築の実績が多数ある信頼できる業者を利用しているなど、応募の要件を満たしている方を対象に補助金を出します。補助金額はその年の予算内で割り出されますので、一律の料金が補助されるわけではないので注意しましょう。

ZEH支援事業

このZEH支援事業とは、ゼロ・エネルギー・ハウスの略でゼッチ支援事業と呼ばれています。この意味としては、太陽光で発電されたエネルギーとそれを消費するエネルギーが概ね０になる省エネ性の高い住宅のことを指します。国単位でこの取り組みを勧めており、ZEHを取得または回収する住宅の補助を目的としています。

では、そのZEH支援事業の補助金を利用する際の条件や補助内容、申請方法を表で紹介します。

登録しているZEHプランナーやビルダーを利用することでこの補助金を利用することが出来ます。オール電化にする必要はないため、省エネ性の高いマイホームを求める方には大変オススメな補助金制度です。ただし、着工後の申請は補助対象の不適合とみなされますので注意が必要です。申請方法は第三者でも可能なので、知識が豊富な登録ビルダーの担当や、プランナーに申請をお願いしましょう。

登録されているZEHビルダーやプランナーを調べる場合は、下記のサイトから探してみてください。

一般社団法人環境共創イニシアチブ「Hビルダー/プランナー一覧検索」

家庭用燃料電池システム導入支援事業

この補助金の目的は、新築住宅に家庭用燃料電池システム「エネファーム」を住宅等に導入することを予定している方、またはリース等により提供を行う方に対して、その購入費用の一部を支援する国からの補助金制度が利用できます。

以下の表にて、制度を利用する条件や申請方法、補助内容について解説していきます。

エネファーム自体は、都市ガスのエネルギーを利用して発電を行い、発電の熱で給湯も行うことが出来る、環境に優しいエコシステムです。そしてエコだけではなく、エネファームで作った電気が家の家電などのエネルギーに使用できるなど、電気代も抑えることが出来る経済的なシステムでもあります。

しかし、この補助制度は他の補助金制度を利用している場合は利用できないため、どの補助を優先するか十分に検討したうえで申請する必要があります。

すまい給付金

すまい給付金制度は、消費税率を10％へ引上げしたことによる住宅取得者の負担を緩和するために創設された制度です。住宅ローン控除は、支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、収入が低ければ低いほどその控除効果が小さい傾向にあります。

すまい給付金制度は、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものです。そのため、収入金額に応じて給付額が変化する仕組みになっています。

この給付金を受け取れる人の条件としては、平成26年4月以降に引渡された住宅から、税制面での特例が措置される令和3年12月までに、引き渡され入居が完了した住宅を対象に、床面積が50平米の住宅であること、収入が775万円以下であることなどが条件に挙げられます。

給付金額の算出方法は、以下の式に当てはめて計算してください。

市町村で発行される課税証明書から収入額の目安を算出します。申請方法については必要書類を用意して、申請窓口もしくは郵送にて申請可能です。

また、すまい給付金について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。

マイナビニュース「「すまい給付金」ってどれくらい増えるの? – FPが解説」

新築住宅をお得に購入する対策も忘れない

節税対策や補助金の活用を紹介しましたが、税の軽減だけではなく、新築住宅を購入する際にも費用を抑えることが出来るポイントがいくつかあります。新築住宅を購入する前にここで知識を身につけて、節約を心がけましょう。

購入するときに値引き交渉をする

注文住宅の場合は、希望の予算内で建築することが出来ます。その一方で、建売住宅は金額がすでに決まっているケースが多いです。金額が決まっているからといって、建売の新築住宅で値引き交渉が出来ないわけではありません。高額な交渉は難しいですが、購入を決める前など交渉できるタイミングがいくつかあるため、そのタイミングと相談先について紹介します。

タイミング

• 真剣に購入を検討している時に値引き
• 購入申し込みと同時に値引き

値引きの相談先

• 不動産仲介会社
• 売主の分譲会社

売りたい側の不動産会社または売主にとっては、購入を真剣に考えている買主には少額であれば値引きの交渉に応じてもらえる可能性があります。また、新築住宅として建設後1年が経過しそうな家も交渉してみる価値がありますので、条件が合う場合は交渉してみましょう。

仲介手数料の交渉をしてみる

建売住宅の場合、不動産会社を仲介して購入するケースがありますが、売買契約が成立すると報酬として仲介手数料を支払う必要があります。この仲介手数料は、法律によって上限金額が定められていますが、相場や下限金額が決められているわけでは無いので仲介手数料の金額交渉が可能です。

不動産会社を利用する場合は複数の不動産会社で一括見積もりをしてもらい、結果を見て交渉してみましょう。ただ、あまりに低く設定すると担当の意欲が下ってしまう危険性があるので、注意しましょう。

住宅ローンは返済の総額で選ぶ

金融機関によって得意としている金融商材、住宅ローンの内容は異なります。一般的に住宅ローンを知りたい場合、興味のある金融機関のHPなどから検索するかと思います。その際に選ぶ基準として最も気に掛けると言っていいポイントが、そのHPで掲載している表面金利でしょう。

しかし、この金利が低いほうが良いとは一概には言えません。金利が低ければ、支払う金額が低いとは限らず、住宅ローンの返済には保証料や手数料、団体信用生命保険（団信）の保険料といった諸費用が加わることになります。その諸費用に掛かる金額は金融機関によって様々です。そのため、住宅ローンを検討している金融機関へ返済総額をシミュレーションしてもらい、その中から選ぶ事でトータルで支払う費用を抑えることが出来ます。

建築費用の節約のためシンプルな家にする

住宅を建設する際は、建築プランに目を向けることで費用を抑えることが出来ます。その内容としては、こだわるポイントを最小限に抑え、正方形などシンプルな外観や間取りにすることでコストを抑えることが出来ます。

また、水回り設備をまとめるなど近くに設計することで配管などのコストカットをする事が出来ます。建築費を抑えるにはプランナーや営業担当との連携が必須になりますので、妥協できるポイントと、譲れないポイントを相談して理想のマイホーム造りを目指しましょう。

まとめ

ここまで新築住宅を購入する際に使える減税対策と、それと併せて使える国の補助金制度や費用を抑えた購入方法について解説してきましたが、内容を十分に把握しておくことでマイホームに利用できる節税制度を理解することが出来ます。税の申告方法や補助金の利用制度について不明な点は、公共機関で確認できるケースもありますので、不安に感じる方は相談してみましょう。

新築住宅の購入は、資金繰りなどのシミュレーションをしていても大金を動かすことに不安に感じる方は少なくありません。そのため抑えられる費用はしっかり抑え、利用できる節税制度と、補助金や給付金を賢く活用して、理想のマイホームを手に入れてください。

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4. 家づくりの進めかたのアドバイス
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不動産会社やハウスメーカー・建築会社の選び方など、素人では判断しづらいことも、忖度のない中立な立場でアドバイスをしてもらえるので、初めて不動産を購入する人は一度利用を検討してみるとよいでしょう。特定の会社を強引に進めたり、営業電話がかかってきたりすることもないので安心して利用できます。

相談は、以下リンク先のサイトから、近くの店舗もしくはオンラインのいずれかで予約して受けられます。

住まいの窓口 公式サイト

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

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