マンション査定の基礎知識!損をしない方法や注意ポイントも網羅

マンション売却

「現在住んでいるマンションを売りたい」「少しでも高額でマンションを売却したい」と考えていませんか。不動産を売却する前には、業者に査定を依頼する必要があります。マンション査定の基礎知識を知っておくことで、スムーズに売却を進められます。

この記事では、マンション査定の方法について詳しく紹介します。マンション査定の結果が出るまでの流れや評価されるポイント、注意点なども取り上げますので、本ページをご覧いただければ、不安なくマンション査定を受けられるようになるでしょう。

マンション査定を受けるメリットとは

マンション査定には、次のふたつのメリットがあります。

  • 相場にあった価格でマンションの売却に挑める
  • 買い換えなどの資金計画が立てられる

マンション査定をすれば、売り出し価格の決定の参考になる査定価格がわかります。売り出し価格が相場より高くても低くても、スムーズに売却できるとは限りません。

またマンション査定をすれば、売却価格が予想できるため、新しく購入する物件などの資金計画も立てやすくなるでしょう。売却価格がわからない場合、資金計画を立てられず、買い換えをスムーズに行えない可能性もあります。

マンション査定の方法は2通り

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マンションを査定する方法は、主に2つあります。

  • 簡単に結果がわかる机上査定
  • 担当がマンションを見に来る訪問査定

各査定方法の特長を知り、スムーズに査定を依頼しましょう。

簡単に結果がわかる机上査定

「机上査定」は、インターネット上などでデータを入力するだけで査定をしてもらえる手軽な査定方法です。一括査定で相見積もりをしやすいことも特長に挙げられます。また、無料のケースが非常に多く、査定時間が数時間~1日と短時間で終わることもメリットです。

しかし、「机上査定」による査定価格は、参考価格のため、市場価値と異なる可能性が大きいというデメリットもあります。こうした特徴を持つ「机上査定」の査定基準は、以下の通りです。

  • 市場動向
  • 不動産の相場
  • 周辺の取引情報

担当がマンションを見に来る訪問査定

「訪問査定」は、業者の担当がマンションを実際に見に来て、詳細な査定結果を出します。また、マンションに訪問するからこそ、不動産会社の対応もチェックできるでしょう。

しかし、「訪問査定」は、「机上査定」よりも時間がかかり、立ち会いのために、自身のスケジュールも確保しなければなりません。こうした特徴を持つ「訪問査定」の査定基準は、以下の通りです。

  • 建物・室内の汚れ・傷み具合
  • 日当たり
  • 風通し・眺望
  • 収納などの使い勝手
  • 水回りの状態
  • 騒音状況・治安の良さ
  • 駅からの距離や交通の利便性
  • 公園の有無
  • 道路・駐車スペースの状況
  • 上下水道の状況
  • リフォーム工事の必要性 など

マンション査定の結果が出るまでの流れ

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結果が出るまでのマンション査定の流れは、次の通りです。

  1. マンション査定のための準備
  2. マンション査定の申し込み
  3. 訪問査定なら打ち合わせをしてから現地調査
  4. マンション査定の結果が届いたら細部まで確認

こうした流れを把握し、スムーズに査定依頼できるようになりましょう。

マンション査定のための準備

「訪問査定」を依頼する場合は、いくつか書類を準備する必要があります。詳細は、次の通りです。

  • 登記簿謄本
  • 公図
  • 土地の測量図
  • 建物の図面
  • 登記済権利書
  • 登記識別情報
  • 印鑑証明書
  • 身分証明書

業者によって必要書類は異なりますので、「訪問査定」を依頼したい人は、事前に確認しておきましょう。「机上査定」の場合は、インターネット上で申し込む手軽な査定のため、基本的に特別な準備は必要ありません。

また、仲介でマンションを売却する際に必要な費用を知っておいても損はありません。「宅地建物取引業法」により、仲介手数料は上限額が決められており、その計算式は次の通りです。

取引額 報酬額(仲介手数料)
200万円以下の金額 取引額×5%
200万円オーバー~400万円以下の金額 取引額×4%+2万円
400万円オーバーの金額 取引額×3%+6万円

2018年1月1日から、物件価格が400万円以下の場合、仲介手数料は上限18万円という決まりもあります。また仲介手数料には、不動産会社のさまざまな業務が含まれており、詳細は次の通りです。

  • 不動産の査定
  • 価格の提案
  • 資料作成
  • 広告・宣伝
  • 購入希望者の問い合わせ対応
  • 不動産の現地案内
  • 売却条件の交渉
  • 契約書作成
  • 引き渡しサポート など

簡単にまとめると、売却の準備や売却に関するさまざまなサポート作業が仲介手数料に含まれる業務です。仲介手数料以外にかかる費用は、以下を参考にしましょう。

仲介でかかる費用 詳細
登記関連費用 住宅の抵当権の抹消費用、その申請をお願いする司法書士手数料
印紙税 不動産売買で契約を結ぶ「売買契約書」に必要な税金
インスペクション費 不動産を調査する費用。建物状況調査費とも呼ばれている
測量費 手持ちの不動産(土地)と隣地との境界を測量するための費用
固定資産税精算金 不動産などの固定資産に対して納める税金
その他 所得税や住民税、復興特別所得税が生じるケースもある

マンション査定の申し込み

必要書類を準備して、「机上査定」もしくは「訪問査定」どちらかを利用して、マンション査定の申し込みを行います。「机上査定」を選んだ場合、不動産一括査定サイトを使えば、一度の情報入力で複数社に査定依頼を出せるため、査定額を比較できるでしょう。

そんな不動産一括査定サイトの利用の流れは、次の通りです。

一括査定サイトの利用の流れ 詳細
査定を依頼したい物件情報をフォーマットに入力 住所や建物面積、築年数などを入力
連絡先を入力 電話・メールアドレスなどを入力
不動産会社を選び、査定申し込み 査定を依頼したい業者を、複数社選択する
会社からの連絡を待つ 電話で連絡が来るケースが多い

訪問査定なら打ち合わせをしてから現地調査

「訪問査定」を選んだ場合、マンション訪問のスケジュールを決定します。メールや電話で都合のよい日程を調整しましょう。

現地調査は2~3時間程度かかり、適性な査定価格を導くために、不動産会社から質問されることも少なくありません。回答が査定価格に影響する可能性もあるので、嘘をつくことなく、正直に質問に答えましょう。

マンション査定の結果が届いたら細部まで確認

「机上査定」ならば30分~1時間程度、「訪問査定」であれば、現地調査をしてから3~4日程度で査定結果が届きます。査定価格を細部までチェックして、「どうして○○円になったのか」と価格の根拠を納得できるまでしっかり聞いてください。曖昧な返答をする担当者だった場合、信用できない可能性が高いです。

査定結果に満足したら、以下の流れでマンション売却を進めます。

マンション売却の流れ 内容
媒介契約を締結 複数社と契約できる「一般媒介契約」、一社とのみ契約し販売状況の報告義務がある「専任媒介契約」、専任媒介契約よりも販売状況の報告頻度が高い「専属専任媒介契約」、いずれかの媒介契約を不動産会社と結ぶ
販売活動を始める チラシやネットなどを活用して広告・宣伝のスタート
購入希望者の受け入れ・価格交渉 内覧対応だけではなく、購入希望者と価格交渉を行う
買主と売買契約 契約の重要事項に関する説明が行われ、売買契約書に署名・捺印を行い、契約締結
引っ越し・物件の引き渡し準備 場合によっては、所有権移転登記手続きや抵当権の抹消登記手続き等を行う
物件の引き渡し 売主・買主立ち会いで最終チェック

マンション査定の結果は3つの方法で計算

マンションを査定する際の計算方法は、次の3つあります。

  • 近隣マンションを使った取引事例比較法
  • 賃貸用マンションで活用する収益還元法
  • 戸建て物件の査定がメインの原価法

各計算方法の詳細を紹介します。

近隣マンションを使った取引事例比較法

「取引事例比較法」は、近隣マンションの取引事例を活用した計算方法です。

取引事例地の単価×建物面積×補正率(事情補正・時点修正・地域要因・個別的要因)

事情補正・時点修正・地域要因・個別的要因といった、補正率のそれぞれの詳細は、次の通りです。

事情補正 「ローン返済」「転勤」「離婚」など、やむを得ず売らなければならない事情がある場合、適正価格に補正される
時点修正 取引事例の成約時点と現在の相場を比較し価格修正
地域要因 事例不動産のエリアと査定物件の地域要因を比較し価格修正
個別的要因 築年数や日当たり、敷地の形状などを考慮し価格修正

また、「取引事例比較法」は、取引事例が多くなりやすい都市部の場合、査定結果の精度が高くなる傾向にあります。そのため、都市エリアのマンションを売却したい人は、正確な査定価格を把握できる可能性が高まるでしょう。

賃貸用マンションで活用する収益還元法

賃貸マンションなど収益目的の物件を査定する際に使われる「収益還元法」は、対象の不動産が将来生み出すであろう純利益から今の価値を決定する計算方法です。

計算方法は「1年間の純利益÷還元利回り」で計算する「直接還元法」と、不動産の保有期間中に得られる純利益と、期間満了後の売却によって得られる予測価格を、現在価格に割り戻して合計する「DCF法」があり、後者の方が精度が高いです。

戸建て物件の査定がメインの原価法

「原価法」は、建物を立て壊し、そこに新たな建物を建築時のコストから物件価格を割り戻す計算方法です。

再調整価格×建物面積×減価修正(1-経過年数/耐用年数)

再調整価格と耐用年数は、建物の構造によって決められています。

建物の構造 耐用年数 再調整価格
鉄筋コンクリート 70年 20万円/平方メートル
重量鉄骨 51年 18万円/平方メートル
軽量鉄骨 40年 15万円/平方メートル
木造 33年 15万円/平方メートル

しかし、「原価法」は、戸建て物件の査定がメインのため、マンションの査定ではほとんど使用されません。

マンション査定の結果で損をしない方法はあるのか

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マンション査定の結果を有利にする方法は、マンション査定で見られているポイントを把握し、マンション査定を複数社で受けることです。また、マンションの良さを積極的にアピールし、マンション査定前のリフォームを避けることも重要です。こうしたマンション査定の結果で損をしない方法について詳しく解説します。

マンション査定で見られているポイント

業者によるマンション査定における評価ポイントは、いくつかあります。詳細は、次の通りです。

見られているポイント 詳細
立地条件
  • 主要交通機関からの距離
  • 周囲にある公共施設
  • 買い物のしやすさ など
間取りと広さ
  • 専有面積が広いほど査定価格はアップする傾向にある
  • 家族向け・カップル向けなどで広さの需要は変わる
  • 間取りは、リビング・ダイニングルームの広さと収納量によって評価が変わる
専有・共有部分の設備
  • オートロックの有無
  • 監視カメラの有無
  • 休憩スペースの有無
  • 駐車スペースの有無 など
部屋の傷み具合
  • 経年劣化であれば査定結果に大きな影響はない
  • ペットやたばこなどでの傷みの場合、減額対象になりやすい
構造・築年数
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造、もしくは鉄筋コンクリート造が高評価
  • 築年数は浅いほど有利
管理体制
  • 不要なものが放置されていないか
  • 管理員の有無 など
部屋の階数・方角
  • 3階以上が有利で上層階ほど評価が上がる
  • 南向きの方角がもっとも評価される

マンション査定で見られているポイントは、自身では何も対応できない部分があることも認識しておきましょう。

上記以外にも、マンションのブランドも、業者から見られるポイントです。例えば、しっかりとした施工会社であれば、マンションに不具合がある確率が減少し、信頼性の高い販売会社ならば、手厚い補償も期待できるからです。

マンションを売却する際、景気の良し悪しも影響があります。景気が悪ければ、マンションの購入希望者は減り、査定価格にも影響があるでしょう。

また、4月や秋頃は就職・転勤などのライフスタイルの変化によって売却件数が増えると言われていますが、その時期に売り出したからといって必ず物件が高く売れるとは限りません。査定依頼や業者の販売活動など、様々なことに時間をとられ、どの季節に売却しても得することはないと言えるでしょう。

基本はマンション査定を複数社で受ける

不動産会社に査定依頼するときは、ひとつの会社だけではなく、複数の不動産業者に依頼することをおすすめします。なぜなら、査定を受ける先によってマンションの価格がバラつく可能性もあるからです。場合によっては、100万円単位でバラつくこともあり、複数社で比較することで、損をするリスクを避けられるでしょう。

複数の不動産業者に査定依頼するときは、一括査定サイトの利用をおすすめします。不動産一括査定サイトであれば、不動産の情報を入力することで、複数社の査定結果をチェックできるからです。査定結果を比較して、自分に合った業者を選定しましょう。

不動産一括査定サイトの選び方は、次の通りです。

不動産一括査定サイトの選び方 詳細
対象エリアをチェック
  • 広いエリアをカバーできている場合、多くの不動産会社が加盟していると判断できる
  • 加盟している不動産会社が少ない場合、ひとつも不動産会社がマッチしないということもあり得る
提携社数を確認
  • 加盟している会社の数が多ければ多いほど、物件と相性の良い不動産会社に巡り合いやすくなる
  • 有名な不動産会社が加盟しているかより、中小企業含め、できるだけ多くの会社と提携しているかどうかで判断することが重要

複数社にマンション査定を依頼する際、会社からしつこく営業される可能性もあります。その際は、曖昧な返事をしているといつまでも電話がかかってくるケースもあるため、はっきりと断ることをおすすめします。それでも営業してくるときは、警察や国民生活センターや監督官庁へ相談すると、問題を解決できるでしょう。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

\ 厳選した優良会社に査定依頼 /
すまいステップで一括査定する

また、以下の記事でおすすめの一括査定サイトを参考にすることもできます。

不動産一括査定サイトランキングおすすめ22選!選び方や利用者の声も紹介!
不動産売却でどこに査定依頼すればよいかお悩みの方必見!不動産一括査定サイトのおすすめ22サービスを紹介します。条件に合うサービスを1分で絞り込める診断チャートやサイトの選び方、利用者の口コミなど取り上げた査定サイト選びのための保存版です!

マンションの良さを積極的にアピール

立地などのデータだけではわからない、マンションの良さを積極的にアピールすることも、マンション査定の結果で損をしない方法です。以下はアピールポイントの一例です。

  • ハイグレードな水回りの設備に取り換えている
  • 北向きの方角でも日当たりがいい
  • 商店街にアーケードがあり雨の日も濡れず駅まで行ける

こうした情報を積極的に開示し、入居している人しか知りえない情報も、できるだけ伝えるようにしましょう。

マンション査定前のリフォームは避ける

「老朽化が進んでいるので、リフォームすれば高額査定になるかも」と考えていても、リフォーム分が査定額に上乗せされるとは限りません。さらに、リフォームしてしまうと、「自分好みにカスタマイズしたい」という購入希望者に敬遠されてしまう可能性もあります。

そのため、マンションの査定前は、リフォームではなく、室内の整理整頓やクリーニング程度にとどめましょう。マンション内覧者の印象を良くするためには、以下の部分を入念にクリーニングすることをおすすめします。

  • キッチン
  • バスルーム
  • 洗面所
  • トイレ

こうした水回りは、市販の洗剤では落としにくい汚れもありますので、費用的に余裕のある人は、クリーニング業者に依頼することもおすすめです。水回り以外の部分であれば、自身でもクリーニングしやすいでしょう。

マンション査定の方法の注意点

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マンション査定を受ける前に、以下の注意点もおさえておきましょう。

  • マンション査定の結果通りに売却できる保証はない
  • 高額な査定結果だけの不動産会社選びは避ける
  • 無料と有料で査定方法は使い分ける

こうした注意ポイントを知り、正しく賢くマンション売却を進めてください。

マンション査定の結果通りに売却できる保証はない

マンションの査定結果の価格は、実際に売却できる価格とは言い切れません。なぜなら、査定結果は一般的に、プロが判断した売却できる予想価格だからです。競合の状況や買主との価格交渉、市況などに影響され、実際に売却できる価格は査定結果と変わってくるでしょう。

また、いつまでも売却ができない場合、値下げせざるをえなくなる可能性もあります。そのため、マンション査定の結果はあくまで目安としてとらえておいてください。

高額な査定結果だけの不動産会社選びは避ける

高額の査定結果だけで売却の依頼先を決めても、その価格で売却できるとは限りません。なぜなら、不動産業者が顧客を確保するために、あえて高額査定を出す可能性もあるからです。

だからこそ、実際に話してみて信頼できる担当者なのか、査定結果の根拠を納得できるように説明できるのか、しっかりと確認しておきましょう。もっと賢く売買したい人は、以下の不動産業者を選ぶコツもチェックしておいてください。

不動産業者を選ぶコツ 詳細
売主の要望も聞いてくれるのか 自社の売却プランを押し付けてくる会社の場合、いくらそのプランを魅力的に感じても、売却に成功するとは限らない
ネガティブな情報をチェックする 国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」から、過去に行政処分を受けたことがあるのかチェック可能
売却と買取どちらが得意なのか調べる 仲介で売却を検討するなら媒介業者、買取を希望するなら買取再販業者を選ぶ
売却戦略が納得できる内容なのかチェックする 正確なスケジュール提示をしてくれない場合、もしくは戦略性が乏しい場合、信頼度は低い
免許番号を確認する 免許番号を確認することで、不動産業者の信頼度をチェック可能

査定依頼した後、基本的には「不動産の仲介業者」に売却を任せることなりますが、業者が不動産を買う「買取」という方法もあります。マンション売却を検討している人は、「買取」という方法についても理解を深めておきましょう。そんな「買取」で売却するメリットは、以下の通りです。

買取のメリット 詳細
不動産仲介手数料不要
  • 「仲介」に依頼する場合、取引額によって手数料が発生する
  • 「買取」による売却を行えば仲介手数料の出費を抑えられる
スピーディな現金化
  • 「買取」は「仲介」での売却に比べて手続きが多くない
  • 比較的短期間で契約成立する可能性も低くない

「買取」は、相場よりも低い金額で売却される可能性がありますが、検討しても損はありません。

無料と有料で査定方法は使い分ける

マンション査定は、基本無料で行えます。しかし、査定結果を証拠資料などで使う必要がある場合、不動産鑑定に有料の査定をしてもらうことをおすすめします。以下のマンション査定の無料・有料の比較表も、チェックしてみてください。

マンション査定の費用 特徴
有料のケース
  • 不動産鑑定士による査定
  • 証拠資料として使用できる
  • 査定価格は低めの傾向
  • 売却価格は査定価格よりも高い可能性がある
無料のケース
  • 不動産会社が査定
  • 営業的なアプローチの可能性大
  • 査定価格は高めの傾向
  • 売却価格は査定価格よりも低めの傾向にある

しっかりと情報を収集してから、無料と有料で査定方法は使い分けて、査定を依頼しましょう。

まとめ

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 マンション査定を受けるメリットは、相場にあった価格でマンションの売却に挑めることと、買い換えなどの資金計画が立てられることです。そんなマンション査定の方法には、インターネット上などでデータを入力するだけで査定をしてもらえる「机上査定」と、業者の担当がマンションを実際に見に来て詳細な査定結果を出す「訪問査定」の2通りあります。

マンション査定の結果は、近隣マンションを使った「取引事例比較法」や賃貸用マンションで活用する「収益還元法」、戸建て物件の査定がメインの「原価法」といった3つの方法で計算されることも認識しておきましょう。

マンション査定の結果で損をしない方法は、査定で見られているポイントを把握し、複数社の査定を受けることです。また、マンションの良さを積極的にアピールすることや、マンション査定前のリフォームを避けることも重要です。マンション査定の方法に納得して、正しく賢く売却を進めましょう。

 

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