退職後の住宅ローン残債はどうする?定年退職と転職の場合について解説!

住宅ローン

退職後の住宅ローン残債は、どうすればいいのか悩んでいませんか?退職時の住宅ローン残債がある場合の支払い方法はいくつかあり、それぞれメリットが異なります。また退職金によって、住宅ローン残債を返済できるものの、メリットばかりとは言い切れません。

そこでこのページでは、定年退職で住宅ローン残債がある場合だけではなく、融資実行前に転職のため退職した場合の対応方法について詳しく解説します。他にも、退職金で返済するメリット・デメリットや住宅ローンの返済シミュレーション、住宅ローンが残っている場合の注意点などについて取り上げます。本記事を読んでいただければ、退職後の住宅ローン残債の支払いについて理解でき、住宅ローンの悩みを解消できるでしょう。

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定年退職で住宅ローン残債がある場合

定年退職で住宅ローン残債があるケースでは、全額繰り上げ返済、もしくは一部繰り上げ返済という方法があります。それぞれの詳細を見ていきましょう。

全額繰り上げ返済をする

「全額繰り上げ返済」は、住宅ローン残債を一括返済する方法です。退職金や預貯金で全額を返済すれば、退職後のローン返済がなくなり、毎月の出費を抑えられます。退職金が多く、預貯金に余裕があるという場合などは、全額繰り上げ返済を検討してみましょう。

一部繰り上げ返済をする

一部だけ住宅ローン残債を返済する場合、「期間短縮型の繰り上げ返済」と「返済額軽減型の繰り上げ返済」という方法があります。目的に合わせて、どちらかを選択するとよいでしょう。それぞれの詳細を以下で詳しく解説します。

期間短縮型の繰り上げ返済

「期間短縮型の繰り上げ返済」は、もらった退職金を使って一部繰り上げ返済をする方法です。月々の返済額は今までと変わりませんが、返済期間が短縮されるメリットがあります。期間が減るため、年金生活に入る前にローンを終えたい人におすすめです。

返済額軽減型の繰り上げ返済

「返済額軽減型の繰り上げ返済」は、返済期間は変わらないものの、月々の返済額を減らせる方法です。この方法で返済したい場合、定年後も住宅ローンを返済し続けられる収入を確保する必要があります。しかし、利息の総支出額が軽減されるメリットも実感できるでしょう。

融資実行前に転職のため退職した場合

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定年退職後ではなく、融資実行前に転職のため退職した場合、どのような手続きを行うのか解説します。

融資実行までの流れ

まずは金融機関による融資実行までの流れを確認しておきましょう。

  1. 事前審査
  2. 本審査
  3. 金銭消費貸借契約
  4. 融資実行

事前審査は3~7日程度、本審査は1~2週間程度かかると予想されます。また、住宅ローンの契約の前に転職した場合、本審査の内容と違いが出てしまうため、契約できません。融資実行後だと滞納などがない限り、金融機関は何も言ってこないので、転職を上記手順の中で行う場合、融資実行後がベストです。

住宅ローンの審査内容

住宅ローンは、次の項目を審査しています。

項目 詳細
返済負担率
  • 借入に対する返済金額が占める年収の割合
  • 一般的には35%以内でないと厳しい
年齢
  • 20歳から住宅ローンを受けられる
  • 経済状況によるものの、定年退職後の収入が年金のみとなる場合、60歳を超えてからの借入は難しい
勤続年数
  • 就業先での勤続年数が1年以上を基準としている
  • 勤続年数2年以上にしている銀行もある

つまり、融資実行前の転職は勤続年数を満たさないため、審査に落ちる可能性が高いです。

転職した場合の手続き

転職した場合は、転職先に連絡にしないと、トラブルにつながってしまう可能性があります。なぜなら、金融機関が会社に連絡する可能性も考えられるからです。また、住宅ローンは長期に渡って返済を行うため、金融機関とは長い付き合いになることが一般的です。そのため、情報に変更があった際は必ず金融機関に伝えるようにしましょう。

退職金で返済するメリット

退職金でローンを返済するメリットは、以下の通りです。

  • 返済総額が減る
  • ローンの返済がなくなる
  • 金利上昇の不安が減る
  • 保証料が戻ってくる

この章では、各メリットの詳細を解説します。

返済総額が減る

退職金でローンを一括、もしくは繰り上げ返済することにより、返済総額が減ります。またそうすれば、利息分の利子が減ることにもつながります。返済総額が多い場合、家計にも影響が出ますので、退職金のようなまとまった資金があれば、ローンを一括、あるいは繰り上げ返済することを検討してみましょう。

ローンの返済がなくなる

退職金をもらうシチュエーションの場合、働いて収入を得にくいため、住宅ローンの負担をできるだけ早く抑える必要があります。住宅ローンを一括で返済してしまえば、残債がありません。つまり老後にローンを支払う必要がなくなるため、家計の負担を減らせるでしょう。

金利上昇の不安が減る

現状、低金利が続いているため、住宅ローンの金利に不安を感じていないかもしれませんが、「永続的に低金利」とは確定していません。当然のことながら、金利が上がってしまうと、毎月支払う金額はアップします。低金利である今だからこそ、退職金で返済してしまえば、金利上昇の影響を受けず、金利の心配をしなくてもよくなるでしょう。

保証料が戻ってくる

ローンを契約した際、保証料を一括で支払う契約をして、一括返済した場合、保証料が戻ってくるケースもあります。なぜなら、一括返済を行うと、保証料を支払い過ぎている状態になっているからです。しかし、この「戻し保証料」には手数料が発生しますので、注意が必要です。退職金で返済するメリットを実感したい場合は、事前に保証料について情報収集しておきましょう。

退職金で返済するデメリット

退職金でローンを返済するデメリットは、次の通りです。

  • 一度に多額のお金が減る
  • 住宅ローン控除が受けられなくなる
  • 死亡保障が減る

各デメリットの詳細を紹介しますので、「退職金でローンを返済する」ということに不安を覚えている場合は、参考にしてください。

一度に多額のお金が減る

退職金でローンを返済するデメリットは、多額の現金が減ることです。無理に返済してしまうと、病気などで急に出費が発生した場合、手持ちのお金がなく、支払えないかもしれません。そのため、退職金で無理やりローンを返済するのではなく、計画的に実行しましょう。

住宅ローン控除が受けられなくなる

「住宅ローン控除」(住宅借入金等特別控除)を受けている場合、返済することによって控除が減る、もしくはなくなることもデメリットです。住宅ローン控除とは、住宅ローンを設定し住居を購入した場合、年末の住宅ローンの残高に応じて、一定の金額をその年の所得税から差し引ける制度のことです。住宅ローン控除の適用は最長10年間で、2019年10月1日~2020年12月31日までに購入した住宅に入居した場合は13年間となり、控除額は年末のローン残高の1%です。つまり、得になる制度のため、利用しない手はありません。

しかし、この期間内に退職金で一括返済した場合、控除の恩恵が減ってしまいます。10年以内に退職金で一括返済をしたい場合は、控除を受けるほうが得なのか、一括返済をして損はないのか、しっかりと考えてから返済することをおすすめします。

死亡保障が減る

住宅ローンを契約するとき、団体信用生命保険に加入することが多いです。団体信用生命保険は、ローンを契約した人が死亡した際、ローン残高を保険金で弁済できる制度です。つまり、配偶者や子どもはローン残高の支払いを免除されるのです。

しかし、退職金で一括返済したとほぼ同時に契約者が死亡した場合、保険金による弁済がなく、退職金を無駄に支払っている状態となります。残された遺族は、退職金の分、財産が減るとも考えられるでしょう。

死亡保障について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめします。

マイナビニュース「生命保険の「死亡保障」はいつ必要に? 適正な死亡保障額について解説

住宅ローンの返済シミュレーション

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住宅ローンの返済シミュレーションも気になるのではないでしょうか。金利3%のとき、3,000万円を30年で返済するローン契約の返済シミュレーションは、次の通りです。

年数 一括返済した場合の減った利息額
10年目 7,549,379円
15年目 4,451,319円
20年目 2,079,040円

この表のように、5年ごとに半分程度利息が減っています。そのため、早めに一括返済すれば、無駄な出費を減らせるでしょう。

繰り上げ返済の手続方法

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一部繰り上げ返済であれば、インターネットのみで手続きできるケースもありますが、一括返済の場合、手続きはもう少々複雑です。一括返済の場合の流れは、以下の通りです。

  1. 返済用預金口座の印鑑・通帳、返済予定表を準備
  2. 一括返済のシミュレーションを作成
  3. 全額繰上返済依頼書に必要事項を記入して提出
  4. 返済用預金口座に入金
  5. 抵当権抹消手続き

細かい手順は銀行によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。抵当権抹消手続きに関しては、後の章で詳しく解説します。

繰り上げ返済一括返済の手数料

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一括返済には、手数料がかかります。その手数料は、窓口よりもインターネットで返済したほうが安い傾向にあります。例えば三井住友銀行であれば、窓口の専用パソコンでは11,000円、書面では22,000円となっており、インターネット手続きのケースでは、5,500円と窓口の専用パソコンの半額です。しかも、一部繰上返済であれば無料で対応可能です。いずれにしても、ネットから返済することで、手数料を抑えられると言えるでしょう。

退職時に住宅ローンが残っている場合の注意点

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退職時に住宅ローンが残っている場合の注意ポイントは、次の通りです。

  • 老後の生活資金が確保が大事
  • 妻との連帯債務の場合は贈与に注意
  • どうしても返せない場合売却することも考えよう
  • 住宅ローン完済後は抵当権抹消手続きをする

こうした注意点を知り、住宅ローンによるトラブルを未然に防ぎましょう。

老後の生活資金が確保が大事

退職後、住宅ローンを返済する際は、退職金以外の生活資金(預金)が十分ない限り、一括返済を避けるようにしましょう。一般的に退職後は収入が減り、預金が少ないと生活が苦しくなります。仮に住宅ローンをすべて返済できたとしても、生活費などが支払えず、借金してしまうかもしれません。

また老後の場合、生活費だけではなく、医療費も増加傾向にあります。入院や手術によって、多額の出費が必要になる可能性もあるでしょう。さらに、病気で思うように動けなくなってしまったときの介護関連費用も無視できません。老後の資金を確保するためには、預貯金だけではなく、次のような資産・収入源を作っておくことをおすすめします。

作っておくべき資産・収入源の種類 詳細
公的年金以外にも加入する
  • 個人年金保険に加入すると、公的年金プラス、私的年金がもらえる
  • 医療保険に加入することで、入院・医療費に備えられる など
国民年金以外も活用する
  • 付加年金・国民年金基金などを活用し年金額を上乗せ
  • iDeCo・企業型確定拠出年金を活用し年金作り など
退職前に培ってきたスキル・経験を活かす
  • 自営業・フリーランスとして起業を検討
  • アフィリエイト収入が得られる仕組みを作る など

老後に必要なお金について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめします。

マイナビニュース「老後資金っていくら必要? 準備しておくべきお金を知ろう!

妻との連帯債務の場合は贈与に注意

妻が住宅ローンに対して、住宅ローン控除を夫婦ともに受けられる「連帯債務」となっている場合、贈与に気を付けましょう。なぜなら、妻が退職して妻から返済できないとき、夫からの支払いが年110万円を超えると、贈与とみなされることもあるからです。また「連帯債務」は、主債務者にしか団体信用生命保険がつけられないことも認識しておきましょう。

どうしても返せない場合売却することも考えよう

住宅ローンを返済できない場合は、「任意売却」という特殊な方法を用いて、家の売却を検討してみましょう。「任意売却」とは、ローンが残っていても通常の不動産売買と同じように売却できる制度です。借入先である金融機関(債権者)の同意を得ることで、売却を進められます。そんな「任意売却」の具体的なメリットは、次の通りです。

任意売却のメリット 詳細
ローンの残債を分割払いできる
  • 債権者と交渉することで残りの債務を分割払い可能
  • 裁判所などによる「競売(※)」の場合、一括払い以外不可
まとまった資金の準備は必要なし
  • 不動産売却にかかった費用は、必要経費として売却代金から引かれる
  • 債権者の合意がある場合、引っ越し費用も売却代金の中から確保できる
通常の不動産のように売買できる
  • 自宅の差し押さえや立退き命令などはない
  • 売却時期や価格なども自分で決められる
競売物件よりも高い価格になる可能性あり
  • 競売物件は、市場価格よりも30〜50%程度低くなる傾向にある
  • 任意売却は、売る方法などによって相場に近い価格で売却できる

(※)債務者がローンを支払えなくなった場合、保証会社が弁済を行い、後に保証会社から債務者に一括弁済の請求がなされ、支払いがなければ債権者が裁判所に申立を行い、申請が受理された場合、競売の手続きが始まる

最低3ヶ月間のローン滞納記録が必要だったり、後に競売になったりする可能性もありますが、収入の減少によりローン返済が難しい場合は、任意売却を検討してみましょう。

少しでも高額で売却するため、一括査定サイトの利用は忘れないでください。複数社に査定依頼を簡単に出せ、最新の相場を把握できます。

任意売却について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめします。

任意売却とは?任意売却のメリット・デメリットと手続きの流れをご紹介!
せっかく購入した不動産物件も、月々の住宅ローンの支払いができなければ手放すことになってしまい、その際は競売や任意売却の手続きを行うこととなります。実は任意売却には多くのメリットがありおすすめです。今回は任意売却について分かりやすく解説していきます。

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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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住宅ローン完済後は抵当権抹消手続きをする

住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的に抹消されません。抵当権は、借金の担保として不動産を確保しておく権利のことです。不動産を売買するときに欠かせない住宅ローン完済の証明をするためにも、自主的に抹消手続きをする必要があるでしょう。そんな抵当権抹消の手続きの流れは、以下の通りです。

  1. 法務局へ申請したい旨を連絡
  2. 金融機関からの書類受取
  3. 提出する必要書類の準備
  4. 抵当権抹消の必要書類を作成
  5. 書類を法務局に提出

このように、準備すべき必要書類を知っておけば、それほど手続きは難しくありません。ただし、専門的でわからない手続きを求められるケースもあるため、専門家である司法書士に依頼して、抵当権抹消を対応してもらうこともおすすめです。依頼費用は7,000円~15,000円程度と高額の設定ではありません。

抵当権抹消手続きについて詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめします。

抵当権抹消の必要書類まとめ!基礎知識から紛失したときの対策まで徹底解説
抵当権抹消のために必要な書類や手続きが分からず面倒に感じている人は少なくありません。そこでこの記事では事前に用意すべき必要書類や踏むべき手順、万が一紛失してしまった時の対策まで徹底解説します。事前に必要書類を集めスムーズな手続きを目指しましょう。

まとめ

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退職後の住宅ローン残債は、全額繰り上げ返済、あるいは一部繰り上げ返済という方法によって、返済可能です。退職金でローンを返済するメリット・デメリットについても理解を深め、損を避けるようにしましょう。なぜなら、老後の生活に大きく影響するからです。

退職後の住宅ローンについてさまざまな角度から知って、余裕のある老後を過ごしましょう。

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