住宅ローンを支払い中の家から引越し!2つの最適な対応法について解説

住宅ローン

住宅ローンが残っていても引越しはできるのか、気になっている方もいることでしょう。ローンの支払いが残っていても引越しは不可能ではありませんが、方法を把握していない場合、契約違反になってしまう可能性もあります。

そこで本記事では、住宅ローンを支払い中の家から引越しする方法について詳しく紹介します。住宅ローンが残っている家を売却してから引越しする方法や、ローンの切り替え方法、注意ポイントなども取り上げますので、ぜひ参考にしていただき具体的な手続きの方法を把握した上で、スムーズな引越しを目指しましょう。

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引越しは住宅ローンの契約内容がポイント

住宅ローンが残ったまま引越ししたい場合は、契約内容を確認しておく必要があります。ここでは、住宅ローンの契約内容についてまとめました。

契約者本人の居住が必須なのか

金融機関は、本人または親族が住むための居住用物件に利用することを条件にして、低めの金利設定になっている住宅ローンを商品として展開しています。そのため、住宅ローンが残っている家から引越ししたり売却したりする場合は、まず金融機関に相談しなくてはなりません

ただし、契約者の一時的な単身赴任などでほかの家族が住み続ける場合であれば、そのまま融資を利用できるケースもあります。いずれにしても、事前に金融機関に確認することが重要です。

引越しをする事情によって金融機関の対応は変わる

住宅ローンを残したまま引越しをする場合、金融機関はその動機によって対応を変えます。交渉に応じてもらいやすい引越し理由は、以下の通りです。

  • 転勤
  • 転職
  • 介護 など

こうしたやむを得ない家庭の事情があるならば、交渉に応じてもらいやすいです。反対に、交渉が難航しやすい引越し理由には、以下のようなものがあります。

  • 近所トラブル
  • 通勤通学の利便性向上 など

このような自己都合での引越しでは交渉が難航しやすく、金融機関の対応も厳しい傾向にあります。

住宅ローンが残った家を売却してからの引越し

住宅ローンの残債や引越す理由などそれぞれの状況により異なりますが、住宅ローンが残っている家を売却する場合、以下の方法が挙げられます。

  • 一括返済をして住宅ローンを完済
  • 新居を購入するなら住み替えローン
  • オーバーローンの住宅に任意売却

また、売却の前と後にやるべきことは以下の通りです。

  • 適正価格で売却するために一括査定
  • 売却の利益を残すため確定申告で節税

一括返済をして住宅ローンを完済

住宅ローンは、残りの住宅ローンを一括返済することにより完済予定時期まで支払うはずだった金利分が節約でき、総支払い額が少なくなります。ただし、一括返済には手数料がかかりますので、保証料の返戻金とあわせて、事前に金融機関に確認しておきましょう。

また、変動金利で住宅ローンを借り入れしている場合には、金利の見直しにより返済額より利息部分が多くなることで発生する「未払利息」の支払いが必要なこともあります。

しかし、自己資金や家の売却費用で残りの住宅ローンを一括返済して、新居の購入費用に充てるこの方法が一番理想的な売却方法です。

新居を購入するなら住み替えローン

基本的に、家を売却するためには住宅ローンを完済して抵当を抹消する必要があります。しかし、家の売却代金と自己資金を合わせてもローンの一括返済額に足りなかった場合は、抵当権の抹消ができません。

そのような場合に活用できるのが、住み替えローンです。住み替えローンを利用すれば、新居の購入費と精算しきれない残債分を合わせた額を借り入れることができるため、ローンを完済して抵当権の抹消ができます。

ただし、前の家の住宅ローンの残債分が新居の住み替えローンに上乗せされるため、高額なローンを抱えることになる、利息が高くなる、審査が厳しいといったリスクもあるため慎重に検討しましょう。

家の買い替えについて、より詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。

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オーバーローンの住宅に任意売却

「家を売却しても住宅ローンを完済できない」「支払いが滞っている」という場合でも、金融機関の同意を得ることで、家を売却できる方法があります。

通常、家を売却する場合は住宅ローンを完済し抵当権を抹消する必要がありますが、家を売却しても住宅ローンの完済が難しく、抵当権が抹消できない場合は、金融機関の同意を得て「任意売却」という方法で抵当権を外してもらい、売却することができます。

競売よりも通常の不動産売却に近い形で進められるといったメリットがありますが、任意売却後に残った住宅ローン分は、引き続き返済していかなければなりません。また、ケースによっては競売にかけられるリスクもあります。しかし、現在住宅ローンを滞納していて返済の目処が立っていない状況ならば、強制的に競売にかけられる前に、任意売却を進めた方が良いでしょう。

任意売却の主なメリット、デメリットは以下の通りです。

任意売却の特徴
メリット
  • 通常の不動産売却と近い形で進められる
  • 所有者の情報を非公開にできる
  • 売却資金の配分を債権者(金融機関)と相談して決めることができる
デメリット
  • 最低3ヶ月間ローンを滞納する必要がある
  • 債権者(金融機関)と連帯保証人による合意が必須
  • 競売になる可能性もある

任意売却についての詳細を知りたい方は、こちらの記事も合わせてご覧ください。

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適正価格で売却するために一括査定

家を売却しても住宅ローンを返済できなければ、別途自己資金を用意しなければなりません。少しでも家を適正価格で売却するためには、不動産一括査定サイトを使いましょう。

不動産一括査定サイトを利用するメリットは、以下の通りです。

  • 家の相場を把握できる
  • だれでも無料で利用できる
  • 査定にかかる手間を減らせる
  • 不動産会社の対応を比べられる

1社のみの査定では、査定価格が他の不動産会社よりも高いのか安いのか判断できません。複数の会社から査定を受けることで、高すぎる査定価格を出していないか、逆に安くしすぎていないかなどを判断する材料になります。

また、不動産一括査定サイトは登録している会社が利用料を支払っているため、サービスを無料で利用できることも特長です。さらに、査定依頼をネット上でまとめて行えるため、1社ずつ電話をかけたりメールを送ったりする必要はありません。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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売却の利益を残すために確定申告で節税

家を売って利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」という税金が課せられます。利益が多いほど納税額も高くなりますが、確定申告でいくつかの特別控除を利用すれば節税も可能です。

居住用の家を売却した際に利用されることが多い「3,000万円の特別控除」を適用するための要件には、次のようなものがあります。

  • 3年以内に住んでいた家屋であること
  • 不動産売却の過去2年以内にこの特例を受けていない
  • この控除を受けるために入居している家屋ではない
  • 仮住まいや一時的に入居した家屋ではない
  • 別荘や娯楽施設のために用いられた建物ではない
  • 売り手・買い手が特別の関係性ではない など

「3,000万円の特別控除」は、譲渡所得が3,000万円以下なら、特別控除だけで譲渡所得を0円にできるため積極的に利用したい控除です。またほかにも、不動産の所有期間が10年以上の場合は、譲渡所得に対する軽減税率の特例を受けることができ、こちらは3,000万円の特別控除との併用も可能です。

ほかにもさまざまな控除や特例がありますので、不動産売却の特別控除についてさらに知りたい方は、こちらの記事も合わせてご覧ください。

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不動産売却後は特別控除が受けられるのをご存知でしょうか。特別控除について詳しく知ると不動産売却時の税金を安く抑えることができ、手元に残る金額が多くなります。この記事ではどんな適用条件があり、申請に必要な書類は何かを徹底解説していきます。

引越しをして賃貸にするならローンの切り替えから

引越しをして空家になった家を貸し出す場合、その家に住宅ローンが残っていればローンを切り替えなければなりません。また、賃貸に出すノウハウも知っておく必要があります。

ここでは、引越しした家を賃貸に出す方法を見てみましょう。

住宅ローンから不動産投資ローン

住宅ローンが残っている家を賃貸で貸し出す際、住宅ローンから不動産投資ローンに切り替える必要があります。それぞれのローンの違いは、以下の通りです。

比較項目 住宅ローン 不動産投資ローン
金利 0.4%~ 1%~
審査基準 不動産投資ローンよりは緩め 厳しい
返済期間 ~50年 ~45年

不動産投資ローンは、事業用のローンになるため審査基準が厳しい傾向にあります。また、返済期間は住宅ローンよりも短めです。

住宅ローンから不動産投資ローンに切り替える場合は、ローンの条件が厳しくなることを認識しておきましょう。

維持費はかかり続ける

家を賃貸で貸し出す際、維持費はかかり続けます。主な費用は、以下の通りです。

  • 定期的なメンテナンス費用
  • 退去後のリフォーム費用
  • 固定資産税・都市計画税
  • 火災保険・地震保険
  • 管理会社に支払う手数料 など

賃貸経営は定期収入を得られるメリットがあるものの、こうした維持費がかかることを認識しておきましょう。

ローン返済のため空室対策

賃貸に出したものの入居者がおらず空室になってしまった場合、収入がゼロになります。そうすると、ローンも返済できません。そのため、しっかりと空室対策することが重要です。

戸建て賃貸の主な空室対策には、次のようなものがあります。

  • 「ペット可」などの入居する条件を緩和する
  • ニーズの高い設備を導入する
  • 庭をキレイにしておく
  • 家賃の設定を見直す など

築年数や広さなど、物件の条件によって異なった空室対策が求められます。ターゲットにする入居者に合わせた対策を立てるとよいでしょう。

将来戻ってくる予定なら定期借家

一度賃貸に出しても、将来的には戻ってくる可能性がある場合は、一定の期間中だけ貸し出せる「定期借家契約」がおすすめです。

定期借家契約とは、あらかじめ契約期間を定めておくことができる契約方法で、普通借家契約をは異なり契約の更新はありません。そのため、契約期間が満了すれば、確実に退去してもらうことができるのです。

定期借家契約で賃貸に出す際は、貸し出す期間が定められる代わりに賃料を安めに設定する必要があります。しかし、期間が来れば契約が終了するため、戻ってくる予定のある方におすすめの契約方法です。また、オーナーが自由に契約期間を設定できることもメリットです。

経費の計上と控除で利益を伸ばす

賃貸に出すことで、維持にかかる費用を経費として控除できます。控除可能な主な経費は、以下の通りです。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 賃貸管理会社へ支払う費用
  • ローンの利息
  • 減価償却費
  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 固定資産税・都市計画税
  • 室内の設備修理等に要した費用 など

経費計上をしっかりとすれば、課税所得を減らすことができるため節税につながります。結果として、利益を上げられるでしょう。

住宅ローンが残った家から引越す際の注意点

住宅ローンが残った家から引越しする際の注意点は、次の通りです。

  • 住宅ローン控除を受ける際の注意点
  • 金融機関には必ず相談をする
  • 計画的に実行しないと余計な出費
  • 早く手放すための買取は仲介より利益が少ない

引越しに失敗したくない場合や無駄な出費を避けたい場合などに、お役立てください。

住宅ローン控除を受ける際の注意点

住宅ローンを利用して住居を購入した場合、要件を満たせば、年末の住宅ローンの残高に応じて一定の金額をその年の所得税から差し引ける「住宅ローン控除」(住宅借入金等特別控除)が適用できます。

控除される額は最大で年間40万円(認定長期優良住宅や認定低炭素住宅は最大50万円)で、期間は最長で10年間(2019年10月1日~2020年12月31日までに購入した住宅に入居した場合は最長13年間)になります。

長期にわたって控除が受けられる制度ですが、住宅ローン控除適用の注意ポイントは、控除を受けるために住民票で細工をしないということです。

住宅ローン控除の要件のひとつに「取得をした日から6カ月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住み続けること」というものがあり、居住の確認のために確定申告で住宅ローン控除を申請するときには、住民票を添付することになっています。

そのため、実際に居住を開始していないのにも関わらず、住民票だけ先に移転させて、居住を開始をした事実をねつ造するケースや、もう居住していないにも関わらず住民票だけを残して住宅ローン控除を受けようとするケースが実際にあります。

こういった行為は、節税ではなく脱税になってしまうため注意が必要です。また、合わせて住宅ローン控除と3,000万円の特別控除との重複利用できない期間があることも認識しておきましょう。

ただし、住宅ローン控除と、認可された自治体に寄付しその金額に応じて控除される「ふるさと納税」を併用することは可能です。ふるさと納税の「ワンストップ特例制度」を使った場合、控除が全額住民税から控除され、住宅ローン控除は、原則所得税から還付されるため、併用による影響はありません。

金融機関には必ず相談をする

住宅ローンが残った家から引越しをする際は、必ず金融機関に相談しましょう。金融機関に知らせることなく引越しをしてしまうと、住宅ローン返済や家の売却の交渉をするときに不利になるだけではなく、どのような事情があっても残っている住宅ローンの一括返済を求められるケースもあり得ます。

住宅ローンで借りるお金は大金になるため、金融機関にはきちんと報告、相談することが大切です。

計画的に実行しないと余計な出費

引越し先が決定していない場合、仮住まいを用意しなければなりません。仮住まいするにも当然、次のような費用が必要です。

  • 引越し費用
  • 敷金・礼金
  • 仲介手数料

不動産の仲介手数料の額は宅地建物取引業法で定められており、賃貸契約に関する仲介手数料は「家賃の1カ月分+消費税が上限」となっています。

つまり、家賃が8万円の賃貸物件を仮住まいとして借りる場合の仲介手数料の上限は、8万円+8,000円(消費税10%)で、8万8,000円となります。また、3〜4月などは新生活を送るために引越しする方が多く、引越し費用が高くなる繁忙期のため、出来るならこの時期を避けて引越しを計画すると費用が抑えられます。

早く手放すための買取は仲介より利益が少ない

住んでいる家を不動産業者に仲介してもらい買主を探して売却するのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法もあります。

買取のメリットは、次の通りです。

  • すぐに現金化できる
  • 内覧対応の手間がかからない
  • 仲介で売却できそうにない不動産を売却しやすい
  • 周囲に知られずに売却できる
  • 仲介手数料がかからない など

こうしたメリットがあるため早く手放す際には便利ですが、次のようなデメリットもあります。

  • 仲介の相場より売却価格は安くなる
  • 不動産価格を自由に設定できない

不動産会社は、買取後のリフォーム費用などを差し引いた金額で買い取るため、仲介による売却よりも売却金額は2割から3割程度安くなってしまいます。売却活動をしている時間的な余裕がない場合には便利ですが、より高く売りたい場合は、仲介業者に依頼して売却する方法を選択しましょう。

また、いったん不動産会社に仲介を依頼して買手を探してもらい、買手がつかない場合は買取をしてもらう「買取保証」という方法もあります。

不動産買取について詳しく解説した以下の記事もおすすめです。

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  • 仲介手数料無料&その分買取金額に上乗せしてもらえる
  • 売却後に不具合や故障があっても責任は問われないので安心
  • 内覧のたびに部屋を片付ける手間がかからない
  • 汚れていてもリフォームや不用品処分は不要

まとめ

住宅ローンが残った家を売却して引越しをするためには、ローンの一括返済が必要です。一括査定を活用して少しでも高く売却し、売却代金でローン完済を目指しましょう。新居購入が決定している場合は住み替えローンを利用して借り換えを行う選択肢もあります。

また、売却だけでなく、状況に応じてローンを切り替えて賃貸に出し、投資用物件にすることも可能です。その際は、前述で解説したようなリスクや費用について頭に入れておきましょう。

いずれにしても、住宅ローンが残ったマイホームから引越しをする際は、住宅ローンを組んだ金融機関にまず知らせることが大切です。引越し後の告知は交渉が不利になるだけでなく、一括返済を求められる可能性もあります。

この記事で得た情報を参考に、自分に合った最適な方法で、住宅ローンが残ったマイホームからの引越しを成功させましょう。

[監修者]

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