空き家は購入しても大丈夫?空き家購入のメリット・デメリットを解説

不動産購入

空き家の購入を検討しているけれど、具体的にどうすればいいか悩んでいませんか?

近年、日本は「家余り時代」といわれており、地方を中心に空き家がどんどん増えている状況です。新築マンションの価格は全国で上昇傾向にありますが、新しい物件が市場に投入されると同時に、古い空き家物件も増加傾向にあり、社会問題のひとつとなっています。

その一方で、古民家を安く購入して、自分なりにリフォームやリノベーションをして使いたいというニーズも徐々に増えています。いま現在、安く空き家を購入したいと思っている人も多いでしょう。最近は国や地方自治体による減税策や補助金などの支援策も充実してきているため、空き家を上手く活用して理想のライフスタイルを実現できるチャンスでもあります。

そこで本記事では、空き家を購入したいと考えている人向けに、具体的な空き家の探し方や購入のメリット・デメリットについて解説します。物件の探し方や具体的な活用方法も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

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空き家を購入するメリット

空き家を購入する理由は人それぞれですが、購入対象として空き家を選択するメリットは主に次の2つが挙げられます。それぞれ簡単に説明します。

  • 購入費用を安く抑えられる
  • 立地がよい物件が多い

購入費用を安く抑えることができる

新築の物件と比較した場合、空き家は購入費用をとても安く抑えることができます。特に築40年を超えるような古い物件は破格の値段で買えるケースも多く、庭付きの広い家も少なくありません。

当然、価格が安いのは相応の理由があるわけですが、自分の好きにリフォームするために、あえて格安の物件を選択する人も増えています。また、詳しくは後述しますが、地域によってはリフォームやリノベーションに対して補助金が出ることもあるため、利用できる場合は積極的に活用しましょう。

立地が良い物件が多い

空き家といえば田舎のイメージが強いですが、実は古くからある建物であるため、意外に立地のよい場所に建てられているケースが多いです。不動産は立地の良いところから順番に建てられていくので、むしろ、古い空き家ほど立地条件がよい可能性が高いといえます。運がよければ駅前や人気エリア周辺にある優良物件を購入できるかもしれません。

空き家を購入するデメリット

逆に、空き家を購入するデメリットもいくつか挙げられます。それぞれ見ていきましょう。

  • 購入後にかかるコストが高い
  • 空き家情報を見つけるのが難しい
  • 住宅ローン控除を受けるのに手間がかかる

購入後にかかるコストが高い

古い空き家は購入価格こそ安いですが、その分、建物の状態に問題がある可能性が高いです。床や壁が傷んでいることが多く、至る所で雨漏りがしている物件もあります。

一般的に、人が住んでいる状態よりも空き家の方が建物が傷みやすく、設備も古いため給湯回りや配管などを交換しなければならないケースも多いです。安全に住むために、床の張替えや屋根の修理などが必要になる物件も少なくありません。物件の購入費用は安くても、その後の修理・修繕のコストが高くついてしまうことも多いので注意しましょう。

購入前に建物の状態をしっかりと確認しておき、修繕が必要な場合は、具体的にいくらかかるかを見積っておく必要があります。

空き家情報を見つけるのが難しい

古い空き家物件は建物の情報を得にくいというデメリットもあります。その理由は次のとおりです。

  • オーナーが売れることを期待していない
  • 不動産会社が積極的に販売する気がない
  • 不動産情報誌に情報が載っていない

家のオーナーが「古い物件なので売れるわけがない」と考えているケースがあり、体裁は販売中になってはいるものの、実際は何もせずに放置していることは少なくありません。売却の依頼を受けた不動産会社も、古い物件で見た目が悪いため、不動産情報誌に物件を載せないことも多いです。

つまり、空き家の大部分は市場に流れていないか、流通していても情報が出回っていない可能性があるのです。最近では国の働きかけによって空き家の流通が活発化してはいるものの、手つかずで放置されたままの空き家は日本中に数多くあります。

住宅ローン控除を受けるのに手間がかかる

古い空き家の場合、住宅ローン控除を受けるのに手間がかかるというデメリットもあります。戸建ての場合は築20年以内、マンションの場合は築25年以内でなければ住宅ローン控除を受けることができません。空き家の多くは築年数が経過しており、住宅ローン控除を受けるためには次のいずれかの条件を満たす必要があります。

  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入する
  • 耐震基準適合証明書を取得する

以下で詳しく解説します。

既存住宅売買瑕疵保険に加入する条件

既存住宅売買瑕疵保険とは、国土交通大臣が指定した保険会社である住宅あんしん保証が2016年から提供を開始している瑕疵保険です。加入することで住宅の重要な構造部分に瑕疵(問題)があった場合、住宅を供給する事業者が補修や損害賠償をしてもらえます

売主が宅地建物取引事業者(不動産会社)のときに加入するものと、個人間売買で加入するものの2種類があり、後者の場合は売主に依頼された検査事業者が保険に加入します。当該住宅に瑕疵があった場合、買主は検査事業者に補修を求めることが可能になり、費用は保険金によってカバーされる仕組みです。

保証の対象は建物の基盤部分(構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分)で、保険期間は1年ないし5年、支払限度額は500万円~1,000万円となっています。通常の保険より割高ですが、この保険に加入している物件を購入した場合、買主はいろいろな税制優遇措置を受けられることになっており、住宅ローン控除もそのひとつです。

空き家を購入する場合、既存住宅売買瑕疵保険に加入している物件かどうかをチェックしてみましょう。

耐震基準適合証明書を取得する条件

耐震基準適合証明書とは、現在の建築基準が求める耐震性能を満たしていることを証明する書類のことで、建築事務所所属の建築士などが発行するものです。上述の既存住宅売買瑕疵保険に加入するのは売主から委託された検査事業者や不動産業者ですが、耐震基準適合証明書は空き家の買主が取得します。

古い物件でも耐震基準を満たしていることが証明できれば、住宅ローン控除や固定資産税の減税措置など、さまざまな減税措置を受けられます

空き家の購入でフラット35や減税制度を利用したい場合の手段でもあり、築20年以上の一戸建てや築25年以上のマンションでも不動産取得税の減免が可能です。特に1981年(5月31日)以前に建築確認をした物件で利用するには、耐震基準適合証明書を必ず取得しなければなりません。

証明書の発行は指定の検査機関や建築事務所に依頼する必要があり、住宅診断費用を含めて20万円程度かかります。もし耐震基準を満たしていな場合は補強工事や耐震工事を行わなければいけません。

空き家を購入する方法

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空き家を購入するメリット・デメリットについて説明したところで、実際に空き家を購入する方法を紹介します。主に次の5つの方法があります。次でそれぞれ解説していきます。

  • 空き家バンクを利用する
  • 不動産総合情報サイトを利用する
  • 不動産会社に直接問い合わせる
  • 地方に直接足を運んで交渉する
  • 競売や公売を利用する

空き家バンクを利用する

日本の空き家問題が注目されるようになり、地方自治体や民間団体は少しでも空き家を減らそうとさまざまな取り組みをしています。その一環として、空き家を購入したい人と売りたい人のマッチングをはかるサービスである空き家バンクといった仕組みが登場しました。

こういったマッチングサービスを利用することで、自宅から簡単に日本中の空き家情報を把握できます。気になった物件があれば、そのまま問い合わせからの購入も可能です。

”参考:LIFULL HOME’S「空き家バンク」”

不動産総合情報サイトを利用する

不動産に関する総合情報サイトから空き家を見つける方法もあります。たとえば、不動産流通推進センターが運営する「不動産ジャパン」などのサイトです。個人でのアクセスも可能で、空き家をはじめとした不動産の取引(売る・買う・貸す・借りる)に関する検索ができるようになっています。

特に不動産ジャパンは全国宅地建物取引業協会連合会が運営する「ハトマークサイト」や、全日本不動産協会の「ラビーネット不動産」などの不動産物件情報サイトがまとめられているので、情報量が豊富なのが特徴です。

不動産会社に直接問い合わせる

購入したい地域の不動産会社に直接問い合わせる方法もあります。不動産会社はレインズと呼ばれる不動産物件情報検索・登録システムにアクセスができ、詳細な物件情報を閲覧できるので、不動産情報誌などに掲載されていない物件の紹介もしてもらえます。

また、地元の地域密着型の不動産会社ならば、その地域の最新情報が手に入るという可能性もあります。空き家を購入したい地域が決まっている場合、情報サイトを利用するよりエリアに詳しい不動産会社に問い合わせる方が、珍しい物件を紹介してもらえる可能性が高いです。

地方に直接足を運んで交渉する

地方に直接足を運んで交渉する方法も有効です。地方は近隣住民同士のつながりが強いため、不動産会社などを通すよりも、住みたい地域に出向いて近隣住民から話を聞く方がよい物件が発見できる可能性があります。

運よく気に入った空き家のオーナーと知り合いになれれば、破格の条件で売ってもらえるかもしれません。事実、旅行先で気になる空き家を発見し、オーナーと直接交渉して購入に至ったという人もいます。空き家を探している人は、旅行や出張で地方に出向いた際に空き家を探してみるのもよいでしょう。

競売や公売を利用する

格安で空き家を購入するには競売や公売を利用する方法もあります。住宅ローンなどの借金や税金の滞納により、強制的に売り出された物件を落札して手に入れる方法です。オークション形式のため、市場価格より安く購入できます。

競売と公売には次のような違いがありますが、どちらも物件を安く購入できる可能性がある点は同じです。

種類 実施先 売却理由
競売 裁判所 住宅ローンなどの借金・返済の遅滞や不履行
公売 国、地方自治体 税金の滞納

市場価格の6~7割程度で購入できるケースもあるので、不動産競売物件情報サイトなどを定期的にチェックしておきましょう。

空き家を購入する時のポイント

次に空き家を購入する際に注意すべきポイントについて説明します。購入前に確認すべき項目は多いですが、次の2点はしっかりと抑えておきましょう。以下で簡単に説明します。

  • 気になることは事前に確認する
  • 空き家に合った活用方法を考える

気になることは事前に確認する

上述のように、空き家の価格が安いのは相応の事情がある可能性が高いです。建物の構造に問題があったり、設備の交換が必要になったりするケースがあるので、購入後に公開しないように気になることがあれば売主に確認しておきましょう。

Web上で外観・内観を確認できる物件も多いですが、建物内の匂いや床・壁の状態、設備周りなどは実際に内見してみないとわかりません。購入前に必ず自ら足を運んで確かめることが重要です。チェックすべき事柄をメモしておき、現場で一つひとつ確認する方法をお勧めします。

空き家に合う活用方法を考える

投資用の空き家の購入を検討している場合、購入前の状態に合った活用方法を考えることも重要です。老朽化が激しい家と、すぐに住める家とでは購入後の対応や用途を変える必要があるでしょう。

状態 対応・用途 メリット デメリット
老朽化が激しい空き家
  • 解体して新築に建て替える
  • 大規模リフォームする
  • 家賃や売却価格を高めに設定可能
  • 新築あるいはリフォーム済みで見た目がよいため不動産会社が扱いやすい
  • 古い物件を解体する必要があるため、投資額の回収に時間がかかる
  • 資金に余裕がなければ難しい
すぐに住める空き家
  • 必要部分をリフォームして投資用不動産として運用する
  • 工事に時間がかからない
  • 低予算で実現できる
  • 立地が悪い可能性がある
  • 買い手・借り手がつきづらい可能性がある

現状で人が住めないような古い物件は解体して新築に建て替える必要があるでしょう。あるいは大幅なリフォームを施して住めるようにすることで高く売却したり、貸し出したりするのが有効です。新しい物件なので不動産会社も扱いやすいですが、建物を解体して立て直すのに時間がかかることや、資金的に余裕がなければ難しい点がデメリットです。

一方、すぐに住めるような空き家の場合、リフォームに時間はかからず低予算で実現できるメリットがありますが、立地が悪いなどの悪条件をもっているケースがあります。現時点で空き家になっているということは、相応の理由があるわけです。

そういった条件を改善したり、それ以上のメリットをもたせることで、低予算でも魅力的な投資物件に変えることができます

空き家購入後の活用方法

続いて、空き家を購入した後の活用方法を紹介します。以下のように、自分で空き家を購入して居住するのはもちろん、居住用の住宅として貸し出したり民泊やシェアハウスなどの事業経営をする方法もあります。

  • 自分の思い通りにリフォームする
  • 居住用の賃貸物件として貸し出す
  • 空き家で事業経営を行う

具体的な活用方法をみていきましょう。

自分の思い通りにリフォームする

空き家を求める人の多くが、安く物件を購入して自分の思い通りにリフォームや、リノベーションをしたいと考えています。リフォームやリノベーションをすれば、家の資産価値が上がって安全かつ快適な暮らしができるだけでなく、田舎暮らしに憧れている人は理想のライフスタイルを実現するための拠点にできます。

最近では雑誌でリフォームやリノベーションの特集が組まれることも多く、動画サイトでも自分でリフォームした家に住む様子を発信する人が増えており、「空き家リフォーム」の人気の高さがうかがえます。

補助金が貰えることもある

リフォームやリノベーション工事をした場合、自治体によっては補助金を支給してくれるところもあります。さらに国全体でも空き家の活用を促進する施策が取り入れられており、税金の優遇を受けることも可能です。

代表的な補助金・優遇措置として次のような制度があります。

名称 概要 補助金額
長期優良住宅化リフォーム推進事業 住宅の購入とともにリフォーム工事を行う場合、一定の基準(劣化対策や耐震性の向上)を満たすことで補助金がもらえる制度

「評価基準型」「認定長期優良住宅型」「高度省エネルギー型」の3つのメニューがあり、それぞれ補助限度額が違う

  • 評価基準型:100万円
  • 認定長期優良住宅型:200万円
  • 高度省エネルギー型:250万円
バリアフリーリフォーム補助金制度 要支援・要介護と自治体から認められた人が居住する住宅にバリアフリーリフォームを行う際に工事費用の一部が補助される制度 上限が20万円程度で、工事費用の8割程度が補助される
高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業(断熱リノベ) 戸建て住宅や集合住宅で高性能な建材を使って断熱リフォームをする際に受けられる 1戸あたり最大120万円(※集合住宅の場合は最大で15万円)
次世代省エネ建材支援事業(次世代建材) 断熱リフォームに加えて潜熱蓄熱建材の設置など次世代建材を用いてリフォームする場合に受けられる 最大200万円(※集合住宅の場合は最大125万円)
ネット・ゼロ・エネルギーハウス支援事業(経産省ZEH) 太陽光パネルなどを用いてエネルギーを作るネット・ゼロ・エネルギーハウスにリフォームする際に受けられる補助金制度。2020年6月19日の段階で一時公募の申請は終わっているが、今後、新しく申請が受けられる可能性がある
  • ZEH支援事業:70万円
  • ZEH+実証事業:115万円
  • ZEH+R強化事業:125万円

その他、地域によっては地方公共団体が独自の補助金制度を設けている場合もあるので、空き家を購入してリフォームやリノベーションを行う場合、補助金が受けられないか確認してみましょう。

居住用の賃貸物件として貸し出す

建物の状態がよければ、他者に貸し出して賃貸住宅として家賃収入を得ることもできます。不動産のオーナーとして物件の運用をする必要があるため、ある程度の知識は求められますが、投資用マンションの運用に比べて初期費用が少ないので、初心者にも難易度が低い活用法です。

また、空き家の賃貸経営では、想定家賃に対する物件の購入価格が安くなるため、マンションの賃貸経営よりも高い利回りが期待できます。

空き家で事業経営を行う

空き家を民泊やシェアハウス、あるいはコインランドリーなどの事業用にリフォームしてビジネス利用する方法もあります。

はじめから事業収益を見込んで投資をする必要があるため、初心者には難易度が高い方法といえますが、空き家をレストランやカフェ仕様にリノベーションして個人経営の飲食店を営む人も増えているようです。

すでに宿泊業や飲食業を営んでいる企業が空き家を安く買い取って、事業用不動産として運用するケースもあります。

空き家を購入する際の注意点

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最後に、空き家を購入する際に留意すべき点について解説しておきます。細かな点はいくつもありますが、次の2つは必ず押さえておきましょう。次でそれぞれ簡単に説明します。

  • 構造部分に問題がないか確認する
  • 空き家になった理由を把握しておく

構造部分に問題がないか確認する

購入前に建物の構造部分に問題がないか必ずチェックしておきましょう。柱や床・屋根などの主要構造部分はもちろん、シロアリ被害や雨漏りがないか、壁に亀裂が入っていないかなど、自分の目でしっかりと確認することが重要です。

構造部分に問題がある場合、内装だけのリフォームでは対応できないケースが多く、場合によっては建て替えるのと同じぐらいの修繕工事が必要になる可能性もあります。

内見の際にはチェックすべき項目をメモしておき、実際に中を歩いて床に不安定な部分はないか、柱などが傾いていないか確認してください。軽微な雨漏り程度ならば購入後に簡単な修繕で直すことができますが、場所によっては大規模工事が必要になる可能性もあります。

購入後に不具合が発見された場合の責任範囲についても、売主との売買契約の際に明確にしておきましょう。

空き家になった理由を把握しておく

戸建てが空き家となった理由も把握しておくことが大事です。実家を相続した人が放置していたり、転勤や結婚・離婚などの理由で引っ越したままの状態になっていることも多いので、相手方のプライバシーに踏み込まない範囲で理由を聞いておきましょう。

日本では実家を相続したものの、管理ができないため売りに出すという人が多いですが、過去に建物内で事故があったり、近隣住民と問題になった経緯があるなど特別な事情を抱えているケースもあります。

購入後にトラブルに巻き込まれないためにも、しっかりと確認しておきましょう。

まとめ

空き家を購入するメリットとデメリット、物件の探し方と購入前に確認しておくべき事柄について解説しました。

日本では空き家が急増しており、過去10年間で約90万戸以上の物件が登録されています。将来にわたって空き家が増え続けることは間違いありません。一方で、空き家を安く購入し、自分なりにリフォームして住んだり、事業用の不動産として活用したいと考える人も増えています。

国や地方自治体も、減税制度や補助金など、さまざまな空き家活用のための支援策を掲げているので、上手く活用すれば新築を購入する場合に比べて、数十分の一のコストで理想のライフスタイルを実現できるかもしれません。

本記事で説明したポイントに留意すれば、低価格で物件を購入できる時代になっています。いま現在、新居への引っ越しを考えている人は本格的に空き家の購入を検討してみてはいかがでしょうか。

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