誰も住んでいない家の処分にお困りではありませんか？ 特に突然相続することになってしまった場合は、手続きが面倒で誰にも利用されないまま放置されてしまう空き家も少なくありません。
しかし、空き家を放置してしまうとさまざまなリスクが発生します。所有しているだけで維持費がかかるだけでなく、ご近所トラブルなどの諸問題に発展してしまうこともあるでしょう。空き家を所有していて、利用する予定がないなら早めに手放してしまうのが得策です。
空き家を手放すときに覚えておきたい空き家の無償譲渡という考え方があります。本記事では空き家の無償譲渡についてメリット・デメリットを詳しく解説します。自分の状況にあった方法で、かしこく空き家を処理しましょう。
空き家を無償譲渡するメリット
空き家の無償譲渡とは、所有者から利用者に無償で空き家を受け渡すことです。近年の深刻化している空き家問題を解決するため、空き家の積極的な再利用を促す目的で無償で不動産を引き渡すケースが増えています。
無償で不動産を手に入れることができるため、利用側は購入時の負担が大きく減るというメリットがあります。それに対して所有者にとっては家を無償で手放すことになるため、損することになるのではと思われるかもしれませんが、この無償譲渡は空き家の所有者から見てもありがたい制度です。空き家を無償で譲渡するメリットを見ていきましょう。
税金や固定費用の支払いがなくなる
空き家の所有には、たとえ家を利用していなくても、固定資産税等の税金や光熱費などの固定費用が必要です。毎年の費用は40万円以上にもなると言われ、何年も放置してしまうとその分費用が掛かり、仮に有償で売却できたとしても結果的にはプラスにならない場合があります。
空き家の管理に必要な費用を以下にまとめました。
| 必要な費用 | 相場 |
| 固定資産税 | 建物と土地にそれぞれかかる、課税標準額×1.4％で計算 |
| 都市計画税 | 建物と土地にそれぞれかかる、課税標準額×0.3％で計算 |
| 修繕費 | 平均556万円前後 |
| 保険料 | 火災・地震含め2万～6万円前後 |
| 水光熱費 | 年間3万円程度 |
【参考文献】
東京都主税局ホームページ「固定資産・都市計画税」
アットホーム調べ「年間修繕費」
損害保険ジャパン株式会社「保険料」
このような管理経費を支払う必要がなくなるため、無償でも譲渡することには意味があると言えます。固定費をなるべく少なくするためには、躊躇せずできるだけ早く処分に踏み切ったほうが良いです。
売却が難しい物件を処分できる
空き家の売却は普通の物件よりも時間を要することがあります。管理されていないことで家の状態が悪いことや築年数が経っていること、または立地の悪さなど、買い手が現れにくくなる条件が揃ってしまうため、買い手がなかなか見つからないのです。
そういった物件も無償譲渡であれば、引き取り手が現れやすい場合があります。購入費用がかからないため、取り壊して建て直したり、リフォームをすることを視野に入れた譲渡希望者が現れる確率が高くなります。
仲介手数料がかからない
通常、空き家を売却する際には不動産業者の仲介を利用します。不動産業者の仲介で売買が成立すると、業者にその報酬である仲介手数料を支払わなければなりません。しかし無償譲渡は所有者と利用希望者が直接取引をして譲渡するため、不動産業者を介さず完結します。つまり、無償譲渡では仲介手数料がかからないのです。
仲介手数料はその売買の成立した金額で異なり、その金額が高ければ比例して高くなります。例えば1,000万円の売買契約を結んだ場合、最大40万円程度の報酬を不動産業者に支払わなくてはなりません。このように、仲介手数料は不動産売却でかかる費用の中でも大きな費用なので、それがかからないことは無償譲渡の大きなメリットのひとつだと言えます。
空き家を無償譲渡するデメリット
続いて、空き家を無償で譲渡することで生じるデメリットについて解説します。高値で売却できる可能性があるにもかかわらず無償で譲渡してしまうことはもちろん損になってしまいますが、他にもいくつかのデメリットがあります。
譲渡相手に税金が課せられることがある
不動産を無償で譲渡しても、譲渡された側に税金が課せられる可能性があります。税金の有無は譲渡する側とされる側の関係性や、個人か法人かなどの条件によって異なります。
| 個人に譲渡する | 法人に譲渡する | |
| 個人が | 譲渡側：× 譲渡される側：贈与税 |
譲渡側：みなし譲渡所得税 譲渡される側：法人税 |
| 法人が | 譲渡側：法人税 譲渡される側：所得税 |
譲渡側、譲渡される側：法人税 |
参考文献：国税庁「譲渡所得の対象となる資産と課税方法」
このように法人がおこなう不動産譲渡は、収益とみなされて法人税が課せられることが多いです。個人が課せられるのは、法人に譲渡した場合のみなし譲渡所得税と、個人に譲渡された場合の贈与税の2つです。以下でそれぞれについて解説します。
個人が法人に譲渡する場合のみなし譲渡について
個人から法人に譲渡した場合、それが無償でおこなわれたとしてもみなし譲渡所得税が課せられます。みなし譲渡所得は、価値ある不動産を納税を逃れるために無償譲渡するような事態を設けられた制度です。無償または時価の半額未満の低い価格で取引されたとしても、不動産の時価で譲渡したものとみなされ、そこから譲渡費用や取得費を差し引いて計算します。以下がみなし譲渡税の計算式です。
かけられる税率は通常の不動産売却で課せられる譲渡所得税と同じで、条件を満たしていれば特別控除も適用されます。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
| 5年以下の短期所有 | 30％ | 9％ |
| 5年を超える長期所有 | 15％ | 5％ |
参考文献：国税庁「長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分」
具体的な例を用いて実際に計算してみましょう。
| 譲渡する人 | 譲渡される人 | 譲渡額 | 所有期間 | 取得費 | 譲渡費用 | 不動産の時価 |
| 個人 | 法人 | 0円 | 7年 | 1,000万円 | 100万円 | 3,000万円 |
上記のような場合、譲渡額は0円ですが、不動産の時価である3,000万円で取引したものとして計算します。
住民税＝｛3,000万円-（1000万円+100万円）｝×5％＝95万円
このように、無償で譲渡しても個人から法人に譲渡した場合には税金がかかってしまうため注意が必要です。
受け取り側にかかる贈与税について
個人から個人に不動産が譲渡された場合、受け取り側にのみ贈与税が課せられます。贈与税は、財産の受け渡しがあった場合にかかる税金で、無償譲渡でも課せられる可能性があるため注意が必要です。
不動産の無償譲渡で贈与税の対象になるのは、贈与した不動産の資産価値が、基礎控除額の110万円を差し引いてもプラスになるような場合です。つまり110万円以上の資産価値を持った不動産を譲渡した場合は、受け取った側に贈与税がかかります。税率は以下の通りです。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10％ | なし |
| 300万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 400万円以下 | 20％ | 25万円 |
| 600万円以下 | 30％ | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40％ | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45％ | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50％ | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55％ | 400万円 |
参考文献：国税庁「贈与税の計算と税率（暦年課税）」
110万円の控除をして、税率をかけたのちそこから控除額を差し引いた額が実際に納めなくてはならない額となります。これは一般的な贈与に関する税で、兄弟間や夫婦間など、特別な関係の贈与に関しては特例贈与財産として特例税率が課せられます。
場合によっては瑕疵担保責任を負う必要がある
不動産を売却する際、買主の不利になるような不動産の不備や不調などはすべて報告しておかなくてはなりません。譲渡後に発覚した不備が売却前から確認されていたとわかると、売主は損害賠償請求や契約解除を受け入れなければならないという決まりがあります。このような不動産の不備のことを瑕疵といい、瑕疵に対する売主側の責任を瑕疵担保責任といいます。
瑕疵には、目に見えてわかる不備から、目には見えない心理的な問題も含まれます。例えば自死などの事件があった場合や、ご近所トラブルがあった場合なども報告する義務があります。
原則、無償譲渡の場合には瑕疵担保責任は発生しないものとされています。無償で引き渡しをおこなうため、瑕疵を修復するなどの義務は発生しません。ただし、事前に瑕疵を知っておきながら報告しなかった場合には責任を問われる可能性もあります。譲渡に不利になると思われるようなことでも、しっかりと伝えておかなくてはなりません。
空き家を無償で譲渡する方法
メリット・デメリットを確認したところで、実際に無償で空き家を譲渡するにはどうすればよいか、その方法について解説しましょう。
無償譲渡には、個人への譲渡・法人への譲渡・自治体への寄付の３つの方法があります。
周辺住民などの個人に無償譲渡する
空き家を利用したい人を募って譲渡する方法だと、譲渡側には税金がかかることもなく、比較的簡単に手放すことができます。しかし、空き家を欲しいという人がなかなか見つからない場合も多いです。見つかるまで時間をかけてしまうと、それだけ維持費がかかってしまうことになります。空き家を譲渡するなら、まずはその土地の近隣の人に声をかけてみましょう。
隣地の住民であれば、もしもその土地を受け継げば自分の土地がその分広くなることになり、資産的価値が大きくなることを見越して快く受け入れてくれる可能性が高いです。個人に譲渡したい場合には、まず隣家に声をかけることが鉄則と言えるでしょう。
企業などの法人に無償譲渡する
個人に譲渡できなかった場合、企業に譲渡することも選択肢に含めましょう。その場合、その不動産の特性を生かせるような法人を探してみることが大切です。
例えば、アクセスがいい土地なら事務所として利用価値を見出せる可能性があります。また建設業者が近くにあるようなら、その資材置き場などで利用できるかもしれません。受け入れ先の企業の候補を一覧にしました。
- 一般企業（事務所、資材置き場など）
- 社団法人
- 財団法人
- 学校
- 寺社
- NPO法人
- 公益法人
国や地方自治体に寄付する
歴史的価値が高い物件や、公共施設に利用できるような空き家であれば、自治体に寄付することができる可能性があります。ただしこれは自治体の調査や検討を経て、受け入れ可能とみなされた場合にのみに限られるため、かなりまれなケースだと言えるでしょう。自治体が寄付を受け入れるような空き家は以下のようなものです。
- 歴史的価値が高い家屋
- 公共施設として利用可能
- 敷地が広大で活用可能
上記のような不動産で、もしも自治体への寄付が実現すると、さまざまな費用を自治体が担ってくれるため、負担が少なく譲渡することができます。
空き家を無償譲渡する方法や注意点について詳しく解説した記事はこちら
空き家の無償譲渡先を探す方法
近隣の住民に声をかけても譲渡先が見つからなかった場合、自分で譲渡先を探さなくてはなりません。空き家の無償譲渡先を探す方法を3つご紹介します。
地元の不動産業者に相談する
まずは不動産のプロに相談することをおすすめします。特に地元の不動産業者であれば、譲渡したい空き家のような物件を探している人を紹介してもらえる可能性があります。この場合仲介手数料が発生する可能性もあったり、仲介手数料を取れない場合は相談を断れることもあるため事前の確認が必要です。
また、空き家の価値を改めて査定してもらうことで、思っていたよりも高く評価され売却することができたり、不動産業者が空き家を買い取ってくれる可能性もあります。不動産業者の査定は基本的に無料ですから、一度査定を依頼してから相談すると後悔のない空き家の譲渡を実現できるでしょう。
不動産業者選びに迷ったらこちらの記事を読むのがおすすめ
空き家バンクを活用する
空き家バンクとは、空き家を売却・賃貸したい人と利用したい人をマッチングさせることを目的として、物件情報をインターネット上に発信する自治体が運営するサービスのことです。売却や賃貸が主ですが、無償譲渡先の紹介もおこなっています。
空き家バンクの役割はあくまで情報の公開と発信であるため、連絡や交渉は個人間でおこなわなければならず、契約なども自分でおこなう必要があり、手間がかかります。しかし、サービスの利用者は空き家を探している人に限られ、全国から閲覧することができるため、自分で探すよりもずっと効率的に譲渡先を探すことができます。
また、交渉や契約を司法書士や不動産従業者などに依頼できる有料サービスなどもあるため、自分だけでおこなうことに不安がある場合には利用することも可能です。もちろん、自治体の空き家バンクにそういったサービスがなくても、個人的に依頼することもできます。
空き家バンクを利用するメリットとデメリットを紹介した記事はこちら
空き家の情報サイトに掲載してもらう
最近では空き家をリフォームして住んだり、古民家カフェとして利用したりする需要が高まっているため、民間企業が運営する空き家の情報サイトも増えてきています。掲載料はかかりますが、空き家の情報を掲載し無償譲渡先を見つけるには有力なサービスです。
上記の空き家バンクの制度を、自治体が民間企業に委託して運営していることもあります。
空き家の無償譲渡に関するQ＆A
続いて、空き家を無償譲渡する前に知っておきたい事柄や疑問についてQ&Aにしてまとめました。ポイントをおさえて悔いのない譲渡を目指しましょう。
空き家の無償譲渡にかかる税金を安くするには？
せっかく無償で不動産を手早く譲渡しても、それに対してかかる税金が高額になってしまっては維持費を節約した意味がなくなってしまいます。少しでも税金を安くするために、相続時精算課税制度という仕組みを確認しておきましょう。
相続時精算課税制度とは、60歳以上の親・祖父母から20歳以上の個人が財産を受け継いだ場合に適用される減税制度です。これは、贈与した人が亡くなったときに、生前に贈与した分の財産分も加算して相続税を課税するという仕組みで、つまり生前に贈与した分を死後の相続分として計算することができます。
しかし、これは一度選択してしまうと取り消すことができず、その後すべてに適用され暦年課税に変更することができないため慎重な判断が必要です。本当に相続時精算課税制度を選択したほうが得になるのか、しっかり確認してから選択しましょう。
空き家を無償譲渡する前にやるべきことは？
まずは不動産業者に査定を依頼することからはじめましょう。自分たちの目から見ると古くて価値がないように思われる物件でも、不動産業者から見ると思ったよりも価値のあるものとして評価してもらえることがあります。せっかく価値ある資産を持っていても、それを知らずに無償で譲渡してしまってはもったいないものです。不動産業者に査定を依頼し、一度どのくらいの値段が付くか見てもらうことをおすすめします。
また、査定してもらうことで、買い取ってくれる不動産業者が見つかったり、信用のおける不動産会社に出会うことができる可能性もあります。信頼できる不動産業者に出会うことができれば、今後困ったときに気軽に相談することも可能です。
信用のおける不動産会社を探す際は、優良な不動産会社を厳選して登録しているすまいステップがおすすめです。
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空き家を無償譲渡以外で活用するには
空き家は持っているだけでも費用がかかる資産ですが、費用をかけないようにと焦って無償で譲渡してしまう以外にも利用できる方法が残っている可能性があります。新たな方法で利用できれば、毎年の出費以上の収入が見込めることもあります。無償譲渡を選択する前に、空き家の利用方法について見ていきましょう。
空き家を売却する
空き家を売却することでまとまった資金を得ることができます。
不動産の売却方法は大きく分けて2つあり、ひとつは不動産業者の仲介による個人への売却、もうひとつは不動産業者に直接買い取ってもらう方法です。
個人への売却は、購入希望者が現れなければ成立しないため、長い売却期間とその間の維持費が必要になります。しかし、比較的高い金額で売却が成立することが多いです。一方不動産業者に直接買い取ってもらう場合には、買取を依頼した時点で買主が見つかっていることに加えて、内覧や交渉などの手間もかからないためスピーディな取引が期待できます。しかし、仲介での売却に比べると相場よりも低い価格での取引になってしまうことが多いです。
仲介での買取が成立するようであればそれが一番ですが、空き家の売却の場合は思ったよりも長期にわたって売却活動を行わなければならない可能性が高くなります。なるべく維持費をかけずにはやく手放したいと思っている場合には、、買い取ってくれる不動産業者が見つかったらすぐに手放してしまっても良いでしょう。その場合、瑕疵担保責任はその後の売主となる不動産業者に移るため、そういった面でも安心です。
状況や査定額などから考えて、不動産業者とも相談しながら慎重に売却方法を選択しましょう。
空き家を売却するときは、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定依頼し、比較・検討しましょう。
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不動産業者に買取をお願いする前に読んでおきたい記事はこちら
リフォームして貸し出す
費用はかかりますが、きれいにリフォームして再利用することも選択肢のひとつです。民泊として運用したり、古い家ということを生かしてペットとのシェアハウスとして貸し出したり、古民家カフェとしてテナント運用したりなど、立地やリフォームの完成度によってさまざまな利用方法が考えられます。リフォームには大きな費用がかかりますが、利用する人が現れれば毎月賃料として収入を得ることもできます。
イメージがつかなければ、オーナー経営に詳しい不動産業者に相談したり、リフォーム業者に見積もりを依頼し、料金を見てから検討するのも良いでしょう。
更地にして活用する
思い切って建物を取り壊し、更地にしてしまうことも考えてみましょう。老朽化している建物は、取り壊しの費用がかかることを懸念されて買い手が現れない場合があります。解体し土地として新たに活用するのも手です。
駐車場として利用して収入を得たり、マンションやアパートを新たに建てて賃貸経営をおこなうこともできます。また郊外であれば太陽光発電の敷地として利用したり、貸地として市場に出すなど、更地にすることで選択肢が広がる可能性もあります。
ただし、土地の場所や条件によっては、更地にしてしまうことで売りづらくなったり、借主が見つかりづらくなることもあるので注意も必要です。建物を取り壊すかどうかも、専門家の意見を聞きながら慎重に判断しましょう。
更地にする時の費用を知りたいならこちらの記事もおすすめ
まとめ
空き家を手放すことを考えるなら、まずは不動産業者に査定を依頼して正しい価値を知るところから始めましょう。もしも売却するほどの価値がない場合や、不動産業者と契約を結んでも買い手が現れない場合など、売れないとわかってから無償譲渡を検討しましょう。不動産の無償譲渡は、維持費をかけずになるべく早く手放したい場合の最終手段だと考えてください。
空き家を無償譲渡することは、空き家を次の人に受け渡し、新たに利用されることを促すことになります。近年社会問題化している空き家問題を解決するためにも、また、空き家を放置してご近所トラブルや維持費・管理費の問題に悩まされないためにも、無償譲渡の正しい知識を身に着けて、かしこく空き家を次の世代へと受け継いでいきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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