2023年現在、空き家の増加が社会問題となってきています。空き家を放置していることで倒壊や犯罪の温床となる恐れがあるため、空き家を所有している人はこの先どう管理すれば良いのか悩んでいることでしょう。
空き家問題の対策の一つとして本記事では、空き家のリノベーションについてわかりやすく解説します。また、リノベーションするメリット・デメリット、費用相場、専門家へのインタビューコーナーなど詳しく取り上げるので、ぜひ参考にしてください。
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亀田 融さん
東証一部上場企業グループの住宅会社に現場監督及び住宅リフォーム事業の責任者として約33年間勤務。その後2015年10月よりホームインスペクション(住宅診断)の専門会社を立ち上げて運営すると共に、現在は小規模リフォーム会社の顧問としても活動中。
本記事では、信頼性の高い声をお届けするために、業界に詳しい専門家に直接オンライン取材を実施しました。ぜひ参考にしてください。
空き家のリノベーションとは
空き家のリノベーションは、建物を骨組みだけの状態にしたり、水回りやトイレ、洗面所だけ改修したりするものまでさまざまです。ここでは、リノベーションの基礎知識から空き家のリノベーション方法について解説します。
リノベーションについて
リノベーションとは、既存物件に新しい価値を与えるためにおこなう改修工事のことをいい、新築時の状態に戻すのではなく、新たな設備や機能をつけて住みやすくすることを意味します。
リノベーションは柱や壁を取り除いてスケルトン状態にするフルリノベーションと、キッチンやリビングなどの一部を改修する部分リノベーションの2種類があります。
フルリノベーションは大がかりな工事であるため費用や時間が必要なのに対し、部分リノベーションはごく一部を改修するのみのため比較的安く、短期間で利用できます。
空き家問題対策でのリノベーション
空き家は放置しておくと所有者の金銭的負担があるだけでなく、犯罪の温床になったり、地域の景観が損なわれたりするため深刻な問題になっています。
リノベーションは国や自治体の補助金が使えるケースもあるので、利用すれば金銭的負担も減るので相談してみてください。また、効果的なリノベーションを実施するには、自分で住むのか売却するのか、賃貸物件として利用するのか、活用目的を明確にしておくことが大切です。
リノベーションとリフォームの違い
リノベーションとリフォームの違いは、新築時の状態に戻すのか設備や機能面を向上させてライフスタイルに合った建物にするのかです。リノベーションは、既存物件の構造から変更してより便利な生活空間へと作り変えていきます。
一方でリフォームは原状回復に重点が置かれるため、壁紙の張り替えやトイレを新しくするなど簡易的な工事が該当します。既存物件をどのように変化させたいのか目的を明確化し、リノベーションにするのか、リフォームにするのか決めていきましょう。
リノベーションした空き家の活用方法
空き家をリノベーションするにあたり、目的が明確になっていればたくさんの活用方法が検討できます。ここではリノベーションの活用方法を詳しく見ていきましょう。
自分で住む
当然ですが、空き家は自分でリノベーションして住むという選択肢があります。リノベーションは壁を壊して間取りを変更したり、最新設備を導入したりできるため、安心して住みやすい環境を手に入れられます。
ライフステージの変化も想定し、バリアフリー化もできるようにすると老後も安心して生活できます。
賃貸物件や店舗として運用する
デザインや性能をニーズに合わせれば、賃貸物件や店舗運用の目的としても活用できます。中古物件を購入してリノベーションし、インターネット接続環境の整ったコワーキングスペースに改修したり、狭い空間でもカウンターを設置してカフェにしたりするなど活用方法はたくさんあります。
物件エリアの需要や相場を考慮して的確に活用すれば自身の収益になり、将来の資産形成にもつながるでしょう。
売却する
古いまま売却するよりもリノベーションすると買い手が付きやすくなる可能性があります。
古い物件のままよりも、リノベーション済みのほうが現代のニーズに合致しやすく、買い手側はすぐに住み始めることができるからです。またすでに完成された状態の物件を内見できるため、入居後の住み心地をシミュレーションしやすいという利点もあります。
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空き家をリノベーションするメリット
空き家をリノベーションは買い手の金銭的負担を減らせられたり、ライフスタイルの変化に応じた生活ができたりするなどさまざまなメリットがあります。ここではリノベーションのメリットを詳しく見ていきましょう。
新築物件より費用がかからない
空き家のリノベーションは新築物件を購入するより比較的費用を抑えられる可能性が高いです。リノベーションを実施できる空き家は、骨組みがしっかりしているため解体の必要がなく、間取りや設備などを改修するだけで済むからです。
しかし、新築物件を建てる場合はリノベーションよりも高額になります。もし、空き家を解体して新築を建てる場合は、解体費用と新築費用が発生するため、さらに金銭的負担も増していくでしょう。空き家はリノベーションしていけば新築や建て替えよりも安く建築できるのがメリットといえます。
住宅の性能が上がる
リノベーションは、住みやすい住居に自由にカスタマイズできたり、ライフスタイルの変化に対応できたりするため住宅性能を上げられます。
例えば、太陽光発電を設置したり、エコキュートを設置したりすれば省エネにつながるので、毎月の電気代を安くできます。また、キッチンをガスコンロからIHにすれば、火災の危険も大きく減るため安全性も高められるメリットもあります。リノベーションは住宅性能を上げられるため、より快適に生活できるようになるでしょう。
倒壊や犯罪などのトラブル回避
空き家は犯罪や倒壊などの大きなリスクを抱えています。例えば、不法侵入を狙う犯罪者にとっては、空き家に住みついて麻薬を製造するなど、犯罪を犯すために都合の良い場所になってしまいます。さらに、放火したりする可能性も考えられるため、放置しておくのは極めて危険です。
他にも古い建物であれば倒壊の危険性も考えられます。もし、空き家が倒壊して近隣の家や通行人に被害が及んだ場合は、数億円の損害賠償を請求される可能性もあります。空き家のリノベーションは、建物倒壊の危険を防いだり、犯罪を抑制できたりするだけでなく、治安の向上にもつながるので大きなトラブルを未然に防げます。
活用しやすくなる
リノベーションは築年数の古い建物の建材や、以前使っていた思い入れのある建材を再活用できるメリットもあります。例えば、以前使われていた梁をカウンターに作り替えたり、フローリングにしたりできるので内装の一部として再活用できます、古い空き家で貴重な建材を使っている場合は、解体せずに残しておき、建物の一部として再活用する方法もあります。
古い建材があれば捨てるのではなく、再活用できるのもリノベーションのメリットでしょう。
空き家をリノベーションするデメリット
空き家は状況によって追加工事が発生するなど、多額の費用が発生したりするケースや、築年数によって売却できない場合もあります。ここでは空き家をリノベーションするデメリットを詳しく見ていきましょう。
リノベーション費用がかかる
リノベーションにかかる費用は平均で500万円ほどです。建物全体をフルリノベーションする場合はもっと高くなる可能性もあるでしょう。もし、目的が賃貸や売却の場合、多額の費用をかけても短期間で収益化できるとは限りません。
リノベーションして、収益化するには顧客ニーズをしっかり満たす必要があります。先述したようにリノベーションは新築より安いですが、決して安い買い物ではないので予算をしっかり組んでおきましょう。
空き家の状態に応じて追加の工事が必要
リノベーションは空き家の状態によって追加工事が必要な場合もあります。例えば、1981年以前に建築された住宅は、旧耐震基準で建築されているため、耐震補強工事が必要になるでしょう。
他にも、シロアリなどの被害を受けていたり、腐食していたりする場合も追加工事が必要です。空き家の状態によっては、別途工事費用も発生するので、自身で確認するだけでなく業者も交えて一緒に確認してもらいましょう。
築年数は変わらない
リノベーション目的が賃貸や売却の場合は、築年数が問題になります。中古物件はリノベーションして見栄え良く仕上げても、築年数まで変えられません。日本は新築需要が高く、中古物件の購入や入居をためらう方も一定数いるので注意しましょう。
リノベーションは見栄え良く仕上げられますが、費用をかけても築年数が原因で諦めてしまう人もいます。
空き家のリノベーションの費用相場
ここでは空き家をリノベーションする場合の費用を解説します。今後、リノベーションを検討する方はぜひ参考にしてください。
部分ごとの費用相場
まず、工事費用の相場を施工部分ごとにみていきましょう。
| 施工部分 | 費用 |
| フローリング張替え | 60万〜100万円 |
| トイレ交換 | 10万〜50万円 |
| 風呂交換 | 100万〜150万円 |
| 洗面台交換 | 10万〜40万円 |
| キッチン交換 | 50万〜150万円 |
| 外壁塗装 | 50万〜250万円 |
| 屋根塗装 | 50万〜350万円 |
| ベランダ | 20万〜50万円 |
| リビング | 30万〜200万円 |
| 断熱工事 | 100万〜300万円 |
| シロアリ対策 | 30万〜60万円 |
| 雨漏り修理 | 10万〜60万円 |
| 耐震補強工事 | 100万〜200万円 |
リノベーションは空き家の状況によって上記のような施工が必要になります。なお、価格はあくまで目安ですので詳しい費用は業者に見積もりを依頼して詳細を確認してください。
フルリノベーションの費用相場
フルリノベーションは、築10年以上の空き家の場合500〜2,000万円ほど発生するでしょう。しかし、劣化の度合いや設備によって費用が大きく変わってきます。例えば、水周りや電気設備配線の老朽化だったり、1981年以前の旧耐震基準の家だったりした場合は2,000万ほどかかるでしょう。
もし、築年数が古く劣化度合も激しければ、高額なだけでなく工事期間も長くなってしまいます。
空き家のリノベーションでよくある質問
リノベーションを実施するには、業者の選び方で悩んだり、補助金を受けられたりできないのか気になるでしょう。ここでは、よくある質問をまとめましたので、参考にしてみてください。
空き家のリノベーションで利用できる補助金は？
リノベーションを実施すると国や自治体から補助金を支給されます。例えば、2023年現在は国土交通省の住宅省エネ2023キャンペーンがありますので、対象であれば申請してみてはいかがでしょうか。
また、補助金は各自治体で実施しているキャンペーンなどもあるので役所などに確認してみてください。
| 参加事業名 | 内容 | 補助金額 |
| こどもエコすまい支援事業 | 子育て世帯・若者夫婦世帯による高い省エネ性能（ZEHレベル）を有する新築住宅の取得、住宅の省エネ改修を支援する事業 | 実施内容に応じて5〜60万円 |
| 先進的窓リノベ事業 | 既存住宅の熱損失が大きい窓の断熱性能を高め、エネルギー価格高騰に対応する事業 | 補助工事の内容に応じて5〜200万円/戸 |
| 給湯省エネ事業 | 省エネを期待できる高効率給湯器の導入支援を実施する事業 | 設置する給湯器によって5〜15万円/台 |
参考：国土交通省「住宅省エネ2023キャンペーン」
リノベーション工事にかかる期間は？
リノベーションの工事期間は規模によりますが、設計と施工を合わせて4〜5ヵ月ほどです。例えば、設計に1〜2ヵ月ほどでかかり、施工は2〜3ヵ月ほどが目安です。
もし、部分リノベーションだけであれば、より短期間で完成できるでしょう。なお、施工は開始後に追加工事があったり、悪天候が続いたりすれば工期が延びる場合もあるので業者に確認していきましょう。
リノベーション業者の選び方は？
リノベーション業者を選ぶときは、業者の規模や実績を比較して選びましょう。他にも1社だけに見積もりを依頼するのではなく、複数社に依頼するべきといえます。金額だけでなく、担当者の相性やサービス内容、企業のコンセプトもわかるからです。
手間はかかりますが業者選びは重要ですので、後悔につながらないようじっくり比較してみてください。
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専門家に聞いた！空き家のリノベーションについてインタビュー
亀田 融さん
東証一部上場企業グループの住宅会社に現場監督及び住宅リフォーム事業の責任者として約33年間勤務。その後2015年10月よりホームインスペクション(住宅診断)の専門会社を立ち上げて運営すると共に、現在は小規模リフォーム会社の顧問としても活動中。
編集部では、リフォーム業界のスペシャリストとして日々活躍する亀田融さんに直接オンラインインタビューをおこない、空き家のリノベーションについて詳しくうかがいました。
リフォームとリノベーションの違いは？
明確な定義があるわけではありませんが、一般的には模様替えや住宅設備の交換、外壁の塗り替え、修繕工事などをリフォームといい、間取りの変更や住宅性能の改善（耐震改修工事や断熱改修工事など）といった住宅の価値を高めることをリノベーションといいます。
空き家のリノベーション需要は？
近年の空き家リノベーションの目的としては大きく分けて以下の3つあると思います。
・居住や別荘
・事業（店舗、宿泊施設など）
・地域活性化（ワークショップ、集会所など）
私が担当していたエリアは都心部だったので住居としての活用が多かったですが、地方などでは事業や地域活性化に向けた空き家活用も多いのかなと思います。
リノベーションせずに解体したほうが良いケースもあるのでしょうか？
長年空き家だった家はメンテナンスが行き届いておらず、老朽化が進んでいることが多いです。
そのような場合は改修しても高額な費用がかかってしまうことがあるので、解体したほうが良いこともあります。
まずは専門家に建物診断を依頼することをおすすめします。
空き家リノベーションを検討する人へアドバイス
空き家はシロアリ被害を受けていたり腐食などで強度が落ちていたりすることが多く、ライフラインも老朽化しています。
そのため、計画通りに工事が進まないケースや、追加工事が発生して数百万円規模でコストが跳ね上がることもあるので、予算には余裕を見ておきましょう。
また古民家については施工可能な業者も限られています。
したがって古民家リノベーションの施工実績が豊富な業者に依頼することが大切です。
リノベーションを依頼する業者は、どのような点に着目して選ぶと良いでしょうか？
通常、請負工事代金が500万円を超える工事については建設業許可の取得が必要ですが、小規模なリノベーション工事をメインにしている業者は建設業許可を取っていないことも多いです。
例えば、内装・設備業者などですね。
そのような業者は提携業者へ委託して工事を請け負うこともあるようですが、余計に費用がかかってしまったり、大規模な工事に慣れていなかったりと不安もつのります。
一般的に空き家のリノベーションは大掛かりな工事になりがちなので、建設業許可を持っていて大規模工事の実績が豊富な業者を選ぶほうが安心といえるでしょう。
近年は、住居だけでなく事業や地域再生目的での空き家リノベーションが人気となっています。
しかし、空き家となった時期が長い建物は老朽化が進み、シロアリや雨漏り被害を受けているケースも多く、改修には予想外のコストが発生することも多いです。
追加工事が発生すれば数百万円かかる可能性もあるので、物件購入や工事を依頼する前に必ず建物調査を依頼するようにしましょう。
また大規模な修繕になる場合は、建設業許可を持つ実績豊富な業者に依頼することをおすすめします。
空き家活用に向けた補助金制度がある自治体もあるので、ぜひ活用して理想の空き家リノベーションを実現しましょう。
まとめ
空き家をリノベーションすれば、自分で住むだけでなく賃貸物件に改修できたり、カフェなどの店舗にしたりとさまざまな価値を生めます。また、空き家のリノベーションは犯罪や倒壊防止にもつながるため、治安を良くできたり、近隣住民への被害も防げたりします。
空き家をリノベーションするには費用が発生しますが、国や自治体からの補助金も受けられるため、全額負担する必要もありません。空き家を長年放置してしまうと特定空き家に認定されてしまう可能性もあるので、空き家をリノベーションして活用方法を検討するのがおすすめです。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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