古民家には、新築住宅ではなかなか味わえない風情があります。その古民家の良さを生かしつつ現代の技術を導入する古民家のリノベーションに、大きな魅力を感じる人もいるかもしれません。
しかし、古民家のリノベーションには建て替えよりも費用がかかる場合があるなど、注意したいポイントもあります。満足のいく古民家のリノベーションを実現させるには、予算や節約方法も知っておきたいところです。
本記事では、古民家をリノベーションする魅力や注意点を解説します。
リフォーム内容に合わせた費用の目安や、業界に詳しい専門家へのインタビューコーナーも紹介するので、古民家のリノベーションをより具体的に考えたい人は参考にしてください。
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亀田 融さん
東証一部上場企業グループの住宅会社に現場監督及び住宅リフォーム事業の責任者として約33年間勤務。その後2015年10月よりホームインスペクション(住宅診断)の専門会社を立ち上げて運営すると共に、現在は小規模リフォーム会社の顧問としても活動中。
本記事では、信頼性の高い声をお届けするために、業界に詳しい専門家に直接オンライン取材を実施しました。ぜひ参考にしてください。
古民家をリノベーションする魅力とは
レトロな雰囲気漂う古民家は厳密な定義はありませんが、築50年以上で日本の伝統的な木造軸組構造の物件を指すことが多いです。古民家のリノベーションにどのような魅力があるのか詳しく解説します。
伝統を残せる
古民家リノベーションは古民家がもつ良さを残しつつ、現代のライフスタイルに合わせて機能を高められることが大きな魅力です。
古民家は日本の伝統的な構法が使われており、その地域の風土に根差した機能を持っています。部屋数の多さや天井が高い造りも大きな特徴です。土間や縁側といった外とつながる空間も持ち合わせています。
また、現代では手に入りにくい建材が使われていることもしばしばあります。建物が持つ味わいを自らのリノベーションで輝かせ、価値あるものとして後世に伝えられるのも古民家リノベーションの魅力の1つです。
税金上の優遇措置がある
家や土地を所有するとかかる税金の1つが固定資産税です。家屋の評価額が低いほど税額が下がるのが原則で、木造家屋は築20～25年経過すると評価額が据え置かれます。そのため古民家は評価額が新築に比べると低く、結果として固定資産税が安いというメリットが受けられます。
つまり古い家屋を建て替えずにリノベーションすることは、税金上の優遇措置を受けつつ機能的な家で暮らせるようにする方法ともいえます。
ただし増築して部屋数を増やしたい場合は自治体への確認が必要です。自治体によっては特定の地域の築年数の古い住宅に対し、増築できないよう定めていることがあります。
資源の保護につながる
古民家リノベーションは、費用削減だけでなく資源保護にもつながるのが魅力です。例えば今ある建材を活かしてリノベーションすることで、新しい木材の使用を減らせます。
また、建物の解体で出る廃材も減らせるため、処分費用を節約できるのもメリットです。廃材は処理施設まで運搬が必要となることから、古民家リノベーションで既存の建材を活用することは、二酸化炭素の排出を抑えるという点でも資源保護につながると考えられるでしょう。
強度が高い木材が使用されている
築年数が経過した家はシロアリ被害や経年劣化により、耐久性が低い場合もあります。しかし、古民家のなかには大地震でも倒壊しなかった耐久性の高い物件もあり、今では手に入りにくい立派なケヤキやスギの木の太い柱や梁が使われていることもしばしばです。
ただし、現代の耐震基準や断熱材が使われていないため、そのまま住むには適さない状態になっていることも少なくありません。そこでリノベーションを通じて手入れをおこない、これからも安心して暮らせるマイホームにする工夫が必要です。
アレルギーのリスクが低い
古民家はアレルギーの原因が室内にたまりにくく、シックハウス症候群などのリスク低減につながるとされています。家を建てた時に使われる建材や建具から発せられる化学物質や、カビ、ダニ、ハウスダストが原因で起こるアレルギーに伴ない、さまざまな症状が起きる病気のことをシックハウス症候群といいます。
高気密・高断熱化が進んだ現代の家においては、風通しが悪く、室内にアレルギーの原因となる物質が充満してしまうことが要因の1つです。
古民家で使われる建材は木から切り出された無垢材で、化学物質はほとんど含まれません。夏に過ごしやすい間取りが重視され、風通しが良くなっているのも特徴です。
古民家リノベーションの注意点
魅力いっぱいの古民家リノベーションですが、注意点もあります。詳しく見ていきましょう。
想像以上に費用がかかることがある
古民家のリノベーションは、構造部以外を解体してからおこなうのが一般的です。ところが古民家に使われた伝統工法次第では、知識と技術力のある職人でなければ解体できないこともあります。建材を再利用したい場合は、建材1本1本の状態を見極められる職人の目も必要です。
したがって劣化の進み具合や使用されている伝統工法によって、初期の想定よりも費用が高くなることがあります。
また、インフラ整備や断熱・耐震工事が必要になることも、費用が高くなる原因の一つです。費用が高くなる可能性を見越し、計画的に余裕を持った予算を組むようにすると想定外の費用増加にも対応しやすくなるでしょう。
断熱性には優れていない
古民家は夏に過ごしやすい環境を重視して作られているため、快適に過ごすことを優先するなら外気と接する外壁や屋根、窓などは断熱改修が必要となります。なぜなら、建てられた時代は冷蔵庫やエアコンのような空調設備がまだ発達していなかったためです。
また、現代の家と比べると気密性が低く、暖房・冷房も外気の影響を受けやすいといえます。断熱改修の出費だけでなく、実際の生活において冷暖房費がこれまでよりかかる可能性も考慮しなくてはなりません。
耐震補強が必要になることもある
古民家は長年空き家で放置され手入れがされていないばかりか、現代の耐震基準とは異なる基準で建てられていることもしばしばです。安全性を確保するためにも、耐震補強などをおこなう必要があるかもしれません。工事が増えれば、そのぶんリノベーション費用も高くなります。
工事の必要性や補強工事をおこなうには、まず耐震診断を受ける必要があります。壁などを壊して徹底的に診断、または非破壊で調査するなどの方法があり、費用は面積や家の図面の有無で変わることを念頭に置いておきましょう。
トラブルを抱えている可能性
古民家によっては見た目は問題なく見えても、内部に欠陥を抱えていることがあります。例えばシロアリ被害や雨漏りの腐食被害は目に見えにくく、工事が始まってから発覚するケースもゼロではありません。また古い物件ほど、過去にどのような手入れがおこなわれたのか情報が得にくくなってしまいます。
そこで家の劣化状況を第三者に調べてもらう方法として、ホームインスペクションを受けるという手があります。住宅に精通するプロが、劣化や欠陥を診断する方法です。構造の問題や設備、シロアリ被害、雨漏りの有無などをチェックしてもらえます。
リノベーション対応物件や業者が少ない
理想的な物件探しの段階で、古民家リノベーションにつまずいてしまうことがあります。なぜなら、日本の住宅事情において築30年から40年前後で建て替えるケースが多く、古民家のリノベーションに対応した物件数自体が少ないためです。
空き家バンクを通じて物件を見つけても、注意点で挙げてきたように空き家期間が長く欠陥を抱えている物件に遭遇してしまうケースも少なくありません。リノベーションのしやすさを重視して探すと、結果として建物費用が予算オーバーする可能性もあります。
古民家リノベーションでは、家の劣化状況を詳しく確認しながら進める必要があり、古民家リノベーションに慣れた業者を探さなければ、快適に暮らすための対策や工夫が抜け落ちてしまう恐れもあるため注意しましょう。
信頼できるリノベーション業者の選び方
古民家のリノベーションを依頼する業者を探す際には、次のようなポイントが挙げられます。
- 古民家のリフォーム・リノベーションに多く取り組んでいる
- シロアリ対策や耐震・断熱対策に詳しい
- リノベーションに関する補助金や制度に詳しい
- 質問に対し丁寧に対応してくれる
- 不具合や欠陥について詳しく説明してくれる
また、地元でリノベーションに対応している業者から探すのも手です。地元の風土に慣れ親しんでいるため、対応時に物件の特徴を理解したうえで対処してもらえる可能性もあるでしょう。
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古民家リノベーションでかかる費用
古民家をリノベーションするにはどのくらいの費用がかかるのでしょうか。ここではリフォームの内容ごとに、相場を解説します。
耐震リフォーム
1981年6月の耐震基準改正前に建てられている古民家も多いほか、地盤が緩くなっていたり、柱などがシロアリに侵食されていたりと、耐震性が下がってしまうリスクはさまざまです。そのため建物の状態次第で25万〜150万円程度と、耐震リフォームにかかる費用は大きく変動します。
例えば、建物の壁などに補強金具を取り付ける程度の工事なら25万〜50万円ほどが相場です。
しかし壁の耐久性が下がっており、地震の揺れに耐えられるように壁の強度を上げるための工事が必要な場合など、追加工事費用がかさむこともあります。この場合は100万〜150万円が目安です。屋根瓦が落下する危険性がある古民家なら、屋根全体を軽量化する工事が求められることもあります。
木造住宅の耐震リフォームや耐震診断には、自治体によって助成金を用意している場合もあります。申請手続きなど、事前に調べておくとよいでしょう。
断熱リフォーム
外気と接する箇所が多い古民家の断熱リフォームは、気密性を高める工事と、断熱性を向上させる工事の2つをおこなう必要があります。相場は60万～300万円までと幅が広いです。
断熱リフォームの費用が変わるポイントは、天井や壁の構造、断熱材の費用、工事で取り付ける設備そのものの価格や変更箇所、その地域の気候も影響します。隙間ができてしまうと断熱効果が下がってしまうため、窓の隙間をなくす気密性を高める工事も重要です。
設備の入れ替えと間取り変更
古民家リノベーションで工事対象になりやすい設備として主に水回りが挙げられます。費用の目安を見ていきましょう。
- キッチン：40万～150万円
- トイレ：15万～60万円
- お風呂：80万～150万円
- 洗面所：20万～80万円
また、キッチンやトイレの位置を変えたい、お風呂を洗面所とセットにしたいなど、間取り変更を希望する場合も考えられます。元の古民家の状態や間取りの区切り方にもよりますが、間取りを変える場合は20万～350万円程度が目安です。
予算を合計していくと、リノベーションにかかる費用だけでも1,000万円を超えてしまうことがあります。予算を抑える方法は、次の章で詳しく解説するので参考にしてください。
古民家をリノベーションする際にかかる費用を抑えるコツ
古民家リノベーションをおこなう際には、内装以外にも耐震や断熱性能を高める工事が必要になることもあります。費用を抑えるには補助金の活用と今の設備を活かす工夫、そして物件選びが重要です。それぞれのポイントを解説します。
補助金を利用する
要件を満たしていれば、国や都道府県、市区町村の提供する補助金や優遇税制を利用できます。
以下はその一例です。
| 名称 | 内容 |
| 介護・バリアフリーリフォーム補助金 |
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| こどもエコすまい支援事業 |
|
| 長期優良住宅化リフォーム推進事業 |
|
| 住宅ローン減税 |
|
| 耐震改修に関する特例措置 |
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| 省エネ改修に関する特例措置 |
|
このほかにも、自治体ごとに空き家をリノベーションするための補助金など、さまざまな制度があります。ただし条件が優遇制度ごとに異なるほか、人気のある制度は募集期間中でも上限に達し、応募が締め切られてしまうため注意が必要です。業者選びの段階から早めに調べておきましょう。
あるものを活かしてDIYする
壁紙の張替えやフローリングの張替え、家具の塗り替えなど、部分的にあるものを活かしてDIYする方法です。業者にリノベーションを依頼する場合に比べると費用もお得です。
次のように経験と専門性が必要な工事もあるからです。
- 電気
- ガス
- 水道工事
- 耐震・断熱工事
- シロアリ駆除
しかしすべてをセルフリノベーションすることはできません。リノベーション後の安全性を確保するためにも、構造や家の安全性に関わる工事は専門資格を保有する業者へ依頼するほうが無難です。重要度の高いリフォームを優先したうえで、DIYで対応できる箇所を探すとよいでしょう。
リノベーションしやすい物件を探す
古民家を新しく購入する際には、リノベーションしやすい物件選びも重要です。物件の欠陥が多いと、修復に時間がかかりすぎてしまいます。痛みが激しい場合には、リノベーションが不可能で家自体を建て替えなくてはならないこともあるため、構造部分の欠陥の有無もよく確認しておきましょう。
また、外観や庭など気に入っている箇所が多い物件かどうかも重要です。気に入っている箇所の耐久性などに問題がなければ、そのぶんリフォーム費用がかからず工事期間も短く済みます。
専門家に聞いた！古民家のリノベーションについてインタビュー
亀田 融さん
東証一部上場企業グループの住宅会社に現場監督及び住宅リフォーム事業の責任者として約33年間勤務。その後2015年10月よりホームインスペクション(住宅診断)の専門会社を立ち上げて運営すると共に、現在は小規模リフォーム会社の顧問としても活動中。
編集部では、リフォーム業界のスペシャリストとして日々活躍する亀田融さんに直接オンラインインタビューをおこない、古民家のリノベーションについて詳しくうかがいました。
古民家リノベーションはどんな人におすすめ？
古民家には現在の住宅には使われていない無垢材や自然素材が多く使われており、近年の住宅では味わうことができない趣があります。
そういった古き良きものに価値を見出すことができる人にとってはおすすめできると思います。
古民家リノベーションはやめたほうが良いケースは？
一般的に木造住宅の耐用年数は築22年とされていますが、メンテナンス次第では50〜60年以上と長く住むことは十分可能です。
ただ、古民家など長年空き家となっている家は管理が行き届いておらず、老朽化が進んでいることが多いです。
極端に劣化した家は改修工事に高額な費用がかかってしまうことがあるので、別の物件を探すか持ち家ならば解体を検討したほうが良いかもしれません。
リノベーションは諦めたほうが良いと判断できる具体的な基準はありますか？
古民家に多いのは、やはりシロアリ被害、雨漏りによる梁や柱の腐食です。
修繕するとなるとそれだけで300万〜400万円かかるケースもあるので、そこは予算次第というところですね。
シロアリ被害などは床下や壁内部に広がっていることがほとんどなので、目で見て判断することは難しいでしょう。まずは専門家に建物診断を依頼することをおすすめします。
ホームインスペクションであれば5万〜10万円ほどで依頼できるので、後々数百万円の追加コストのリスクを考えれば受けておくべきだと思います。
古民家リノベーションを検討する人へアドバイス
古民家はシロアリや雨漏りなどで構造躯体にダメージを負っていることが多く、ライフラインも老朽化しています。
そのため、予定通りに工事が進まないケースや、追加工事が発生することもあるので、予算には余裕を見ておいたほうが安心です。
さらに地盤沈下により建物自体が傾いてきている可能性もあるので、建物を購入または工事を依頼する前には必ず建物調査を依頼するようにしてください。
また施工可能な業者も限られます。
小規模な工事をメインにしている内装や設備業者では、大規模な工事は得意としていない場合もあるので、建設業許可を持つ古民家リノベーションの施工実績が豊富な業者に依頼することが大切です。
古民家リノベーションは、古き良き素材を活かした暮らしを実現できる魅力があり、近年需要を増しています。
しかし、長い間管理や点検がおこなわれていない建物は劣化が進んでおり、修繕自体に想像以上の費用がかかることも多いので、余裕を持った予算計画が必要です。
また、物件購入や工事を依頼する前に必ず建物調査を依頼するようにしましょう。
古民家リノベーションでは大規模な工事になる可能性が高いため、古民家の取扱いを得意とする実績豊富な業者へ依頼し、理想の古民家ライフを手に入れましょう。
古民家リノベーションの事例
リノベーションの具体例をみることで、自分だったらどうしたいかという方向性を考えやすくなります。ここでは思わず住んでみたくなる古民家のリノベーション例を4つ見ていきましょう。
梁が印象的なダイナミック空間
※画像引用元：SUVACO公式サイト
古民家の渋い梁は、一見すると渋くて時代を感じさせる存在です。事例ではそんな梁だけを残して吹き抜けにすることで空間のアクセントを作り、味わいのある梁が印象深いダイナミックな空間が創りあげられています。
床材や家具には明るい色を取り入れることで、空間の印象が重苦しくならないようにしているのも工夫されたポイントです。
築100年の趣と現代風キッチンの融合
※画像引用元：SUVACO公式サイト
築100年を数える、明治・大正期に建てられた古民家のリノベーション事例です。長年増改築が続けられていた箇所を、元の歴史ある建築様式に近づけるよう復元してあります。
復元するだけでなく、現代の暮らしに適した工夫を施しているのも特徴です。外観はプライバシー保護に配慮したものへ変え、内部は快適性を高める断熱材などの導入がおこなわれています。
カラフルなキッチンは現代的な設備を備え利便性を高めるとともに、室内の雰囲気にアクセントを与える要素となっており、印象的です。
力強い小屋組が生きるリビング
※画像引用元：SUVACO公式サイト
小屋組とは、屋根を支えるための日本の伝統的な建築技術のことです。その地域の気候風土に合わせた木材の使い方が小屋組に現れ、古民家の見どころの1つともいえます。この事例では、天井を取り払って垂木と小屋組を見せることで、その魅力を存分に生かしたリビングが印象的です。
古民家のリノベーションでは、既存の建材を活かすことで得られる雰囲気も魅力の1つになります。見た目がそのままでも住みたくなるような古民家を探すのも手です。
心地良い縁側とモダンインテリア
※画像引用元：SUVACO公式サイト
庭を望む穏やかな縁側と、現代の生活に適したインテリアを融合させたリノベーション事例です。もとは6畳と8畳の2部屋の和室だった場所をつなげて、リビング・ダイニングにリノベーションしています。
家具はモダンな印象の木製のものが多く取り入れられ、照明やクッションとともに部屋と庭の調和した心地良い空間となっているのも印象的です。
まとめ
古民家のリノベーションが持つ魅力は、伝統を活かしながら資源の節約もできる点にあります。今では手に入りにくい建材を活かした、耐久性と雰囲気のある家づくりも魅力です。建材が無垢材なことから、アレルギーのリスク低減にもつながります。
しかし、現代とは異なる基準で家が作られている以上、耐震性能や気密性、断熱性能など、安全性や設備の面で手入れをおこなう必要がある点は否めません。古民家のリノベーションが持つ魅力を最大限に生かすためにも、計画的な予算と信頼できる古民家のリノベーションに詳しい業者を選ぶことが大切です。
補助金や優遇税制も有効に活用し、理想の住まいづくりを目指してみませんか。
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※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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