中古マンションのリノベーションが気になっていませんか？新築に手が届かないときでも中古マンションなら、予算を抑えて理想の物件を手に入れることができます。
しかし中古マンションとはいえ、安い買い物ではありません。「マンション選びやリノベーションの方向性を間違えてしまったら……」と不安も多いでしょう。せっかく費用と手間をかけるなら後悔はしたくないはずです。
そこで本記事では中古マンションのリノベーションで後悔する原因を徹底調査。事例をもとによくある後悔を紹介し、後悔を防ぐための対策も解説します。
また、リノベーション向けの中古マンションの選び方、業界専門家へのインタビューコーナーも紹介するので、中古マンションのリノベーションを検討中の人はぜひ参考にしてください。
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亀田 融さん
東証一部上場企業グループの住宅会社に現場監督及び住宅リフォーム事業の責任者として約33年間勤務。その後2015年10月よりホームインスペクション(住宅診断)の専門会社を立ち上げて運営すると共に、現在は小規模リフォーム会社の顧問としても活動中。
本記事では、信頼性の高い声をお届けするために、業界に詳しい専門家に直接オンライン取材を実施しました。ぜひ参考にしてください。
中古マンションのリノベーションを後悔する9つの原因
リノベーションして利用しようと購入した中古マンションに後悔することは珍しいことではありません。まずは事例から調べた、よくある後悔の原因を9つ紹介します。どのような後悔の可能性が隠されているのか、確認していきましょう。
購入したマンションがリノベーションできない
じつは物件のすべてがリノベーションができるわけではありません。リノベーションができるかどうかは、マンションの構造やルールによって異なります。中古マンションを購入したものの、あとでリノベーションができないとわかって後悔するケースもあるようです。
特に築年数が40年以上のマンションや壁式構造のマンションは、リノベーションができなかったり、制限が多かったりする場合があるので気を付けましょう。
まず築年数が40年以上の中古マンションはリノベーションできないケースがほとんどです。理由としては、建物が施工に耐えられるかわからないことや、メンテナンス履歴などが不明確で施工後の仕上がりを保証できないことなどが挙げられます。築40年以上のマンションを購入しても、施工できる会社を見つけるのは困難でしょう。
また、壁式構造のマンションは構造上リノベーションに制限が多くなります。壁式構造の家は、壁で建物を支えており、リノベーションで間取りを変えると建物の強度の問題が生じる場合があるためです。リノベーションがまったくできないわけではありませんが、壁を取り払ってワンフロアにするなど、間取の変更を含めたフルリノベーションはおこなえません。
築浅で壁式構造でなければ安心かと思いきや、構造や築年数に問題がなくても、リノベーションが禁止されている分譲マンションもあります。構造上に問題がなくてもリノベーションできるとは言い切れないのが中古マンションの落とし穴です。
規約によってリノベーションできない箇所があった
購入したマンションのすべてを一新できるものと思っていたら、リノベーションできない場所があって落胆するケースもあります。中古マンションには規約によってリノベーションができない場所が設定されていることがあるので注意しましょう。
リノベーションができる場所・できない場所の条件は、マンションの管理規約によって変わります。一例ですが、以下のような箇所は管理規約によってリノベーションが禁じられている場合が多いです。
- 内装の素材・床材
- 設備
- 玄関ドア
- バルコニー
規約はマンション次第なので、購入前に希望するリノベーションの妨げにならないか確認をしておきましょう。
配管などの設備に不具合があった
築年数が古い中古マンションでは、配管などの設備に不具合があって購入を後悔するケースもあります。
例えば配管は、築年数30年以上のマンションでは傷みがかなり進んでいることが多いです。傷みが激しい配管は水漏れを起こしやすく、天井や壁のシミや水漏れ、最悪の場合は部屋のなかへの水漏れも考えられます。
しかもこれらの不具合は素人目にはわからないため、購入時には気がつかないことも珍しくありません。工事を始めてから発覚し、大規模な配管工事が必要になってリノベーション費用が高額になってしまうこともあります。
旧耐震基準のマンションだった
「価格が安いから」「味があるから」と購入したマンションが、旧耐震基準のマンションだったというケースもあります。
旧耐震基準のマンションとは1981年の新耐震基準制定以前に建築されたマンションのことです。つまり築40年前後のマンションの多くが該当します。
新耐震基準は震度6強～7の巨大地震による揺れでも家屋が倒壊・崩壊しないことを基準とされており、制定されてからは大きな地震にも耐えられる丈夫な造りのマンションが増えました。
築40年を超えた中古マンションは古い耐震基準しか満たしていないことが多いので、耐震性に劣り、安心して住むことができない可能性があります。
耐震性に問題があることは、自身が住むうえでも、賃貸物件にするとしてもデメリットとなるでしょう。さらに、安心して過ごせる家にするために追加で耐震補強の費用がかかる・強度の問題でリノベーションが認められないといったリスクもあります。
耐震基準適合証明書がついてるケース
旧耐震基準のマンションは、耐震基準適合証明書があることがあります。耐震基準適合証明書は、現在の耐震基準を満たしていることの証明です。旧基準時代に建てられていても、堅牢な建物であると認められているので、耐震性については優秀であるといえます。
ただし前述したように築年数が古いと、いずれにせよリノベーションができない可能性は捨てきれません。
デザインや設備にこだわりすぎて予算オーバー
中古マンションを理想の形にすることに固執しすぎた結果、予算をオーバーして後悔する人も少なくありません。
リノベーションの費用はこだわればこだわるほど膨らんでいきます。例えば浴室も50万円のプランがあるところ、グレードが高いものは200万円以上かかるケースもあります。このように、よい設備やデザイン性の高いオプションなどを「あっちもこっちも！」とこだわっていたら、あっという間に費用は膨らんでいくでしょう。
たとえ理想がかなえられても、あとで支払いが生活を圧迫するようになれば本末転倒です。
水回りの変更で予想外のコストがかかった
「こっちにも洗面所を作りたい！」と水回りの変更をおこなうことでコストが予想以上にかかり、後悔するケースも珍しくありません。
リノベーション工事のなかでも、水回りの変更工事は配管を張り巡らす必要があるため、複雑な工事が必要で、費用も高額になりやすいです。また、水回りの位置は間取りにも影響するため、工事によって間取りの制約ができる懸念もあります。
このような理由から、水回りや配管に関わるリノベーションは慎重に考えたほうがよいでしょう。
修繕積立金が想定よりも高かった
築年数が古い中古マンションを買ってしまって、修繕積立金の高さに後悔する人もいます。
そもそも修繕積立金とは、マンションの劣化にともなう修繕に備えるための積立金のことです。基本的には、マンションに住む住民が毎月少額ずつ支払って積み立てていきます。どんなに適切な管理がおこなわれていてもマンションは劣化してしまうので、随時適切なタイミングで修繕するために必要なお金です。
しかし、マンションは年月を重ねるごとに修繕箇所が増え、修繕費用が高額になりやすいです。結果、築年数が古いマンションは住民が負担する修繕積立金が高い傾向があります。そのため、修繕積立金を正確に把握していないと、購入後の生活が苦しくなる可能性もあります。
隣人や周辺住民に悩まされる
中古マンションを買ってみたものの、隣人や周辺の生活音が大きくて悩まされるケースはよくあります。
具体的にはペットがよく吠える、騒音が多い住人が住んでいるといった事例が挙げられます。昼間は静かなのに夜になるとうるさいなど、入居前に騒音に気が付かないケースも珍しくありません。
また、住んでみたら周辺の治安が思ったより悪くて後悔する人もいます。町の様子が時間帯によって変わる地域もあるため、知らないで入居したら想像とのギャップで後悔するかもしれません。
生活音と治安の問題はいずれも外的要因なため、自分で解決するのは難しいです。実際に購入する前に対策を講じる必要があるでしょう。
住んでみて不便に感じた箇所がある
中古マンションのリノベーションをして、住んではじめて不便なところが見つける場合もあります。
例えばよくあるのはコンセントが足りない・欲しい場所にない問題。現代では、衣食住はもちろん仕事や趣味まで、電化製品を使わないことはほとんどありません。快適に暮らすために、コンセントの位置にも注目する必要があります。また、近年ではテレワークなどの普及により、家のなかでのコンセントの所在がより重要になっています。
また、電化製品を多く使うなら、電気容量の少なさに不便を感じる場合もあるでしょう。「何個かの家電を同時に使っていたら、ブレーカーが落ちてしまった！」というようなことが頻繁に起きると、生活するにも不便です。デザイン性ばかりに目がくらんで、実際に生活するうえでの利便性も取り入れられていないと、このような後悔は多くなります。
中古マンションリノベーションで後悔しないための対策
中古マンションのリノベーションで後悔しないためには、どうすればよいのでしょうか？ここからは具体的な対策を見ていきましょう。
6つの有効な対策と、その対策で解消できる後悔を表にまとめました。
| 有効な解決策 | 回避できる後悔 |
| マンションの規約を詳細に確認 | ・購入したマンションがリノベーションできない ・規約によってリノベーションできない箇所があった ・修繕積立金が想定よりも高かった |
| 時間や曜日を変えて複数回内覧 | ・隣人や周辺住民に悩まされる ・住んでみて不便と感じた箇所がある |
| 構造や工法を確認する | ・購入したマンションがリノベーションできない ・配管などの設備に不具合があった ・旧耐震基準のマンションだった ・水回りの変更で予想外のコストがかかった |
| 予算内に収まるようにプランを練る | ・デザインや設備にこだわりすぎて予算オーバー ・水回りの変更で予想外のコストがかかった ・修繕積立金が想定よりも高かった |
| 理想の住まいのイメージを具体化する | ・デザインや設備にこだわりすぎて予算オーバー ・住んでみて不便に感じた箇所がある |
| 専門家に相談 | ・購入したマンションがリノベーションできない ・規約によってリノベーションできない箇所があった ・旧耐震基準のマンションだった ・デザインや設備にこだわりすぎて予算オーバー ・水回りの変更で予想外のコストがかかった ・住んでみて不便に感じた箇所がある |
以下で各対策を詳しく解説します。
マンションの規約を詳細に確認
リノベーションの制約を受けないようにするには、中古マンションの購入前にマンションの規約を確認することが有効です。マンションごとに管理規約は異なるので、希望のリノベーションが実現できるかよく確認する必要があります。
契約後に「リノベーションしたいから」といって規約を変えるのは難しいため、規約書は細部まで目を通しましょう。
規約にリノベーションに関する記述がなければ、問題なく希望のリノベーションを計画することができます。気になる中古マンションがあったら、まずは不動産会社の担当者にマンション管理規約とリノベーションが可能な範囲を確認しておきましょう。自由にリノベーションできるマンションを選べば安心です。
時間や曜日を変えて複数回内覧
購入してから周辺環境の影響を知って後悔しないためには、複数回にわたって内覧することがおすすめです。マンションの資料だけを見ても、実際の騒音レベルや治安、日当たりや風通しなどはわかりません。だからこそ、購入前の内覧で中古マンションの実際の住環境・周辺環境を調査することが大切です。
内覧は、できれば日中と夜間、平日と休日など異なる時間や曜日でおこないましょう。周辺環境が正確に把握しやすくなり、住んでから「想定と違う！」ということにもなりにくいです。
構造や工法を確認する
リノベーションの制約を受けないようにするには、制約が少ない構造・工法を選ぶことが重要です。そのためにもまずは中古マンションの構造・工法を確認しましょう。
基本的なマンションの構造は、壁式構造かラーメン構造の2つ。前者は間取りが変更できないケースが多いため、制限なくリノベーションをしたいなら、ラーメン構造のマンションを選んだほうが無難です。
また、工法も従来工法とアウトフレーム工法の2つがあります。従来工法は柱を動かせないため、間取りの変更には制約ができてしまいます。一方アウトフレーム工法は柱が外側にあるため間取り変更に制約がなく、リノベーションの自由度が高いです。
つまり、より自由なリノベーションを求めるなら、ラーメン構造でアウトフレーム工法のマンションを選びましょう。このように構造・工法はリノベーションの自由度に関わるので、購入前に不動産会社によく確認しておきしましょう。
予算内に収まるようにプランを練る
予算超過で後悔しないためには、予算内に収まるように入念にプランを練っておくことが大切です。一般的にフルリノベーションの㎡単価は約15万円が平均とされています。予算を決める際の指標としては、買いたいマンションの平米数と15万円をかけ合わせると、おおよその費用計算ができます。
しかし理想の住まいを実現するとなると、平均の金額を大幅に超える可能性も否定できません。予算内に収めたいなら、リノベーションでこだわりたい箇所に優先順位をつけて、おこなう工事や選択するオプションを取捨選択しましょう。
優先順位を決める際、まずは「リビングを広く取りたい」「掃除がしやすい洗面所」のように、リノベーションで実現したいポイントを書き出します。書き出しが終わったら、こだわりたい順で並び替えましょう。予算を考える際、順位が低いものから諦めることで、後悔を残しにくいです。
また、使えそうなものは清掃してそのまま利用することもコスト削減になります。例えばキッチンをすべて付け替えると、費用は50万～200万円程度。元々中古マンションに備わっていたキッチンをそのまま利用することで、その分のコストを別のこだわりポイントに回すことができます。
リノベーションの優先順位と再利用できる箇所を意識しながらプランを練ると予算に収めやすくなります。
理想の住まいのイメージを具体化する
予算オーバーや完成した家の不便性を引き起こすのは、理想のイメージが曖昧なことも原因として考えられます。事前に理想の住まいのイメージを具現化すると、後悔を防ぐことができます。
例えば「おしゃれな過ごしやすい家」というあいまいなニーズではなく、「○○風のおしゃれな家で、リビングが過ごしやすくて趣味も楽しみたい」など、ある程度の具体性を持つことが必要です。
どのようなおしゃれな家が欲しいのか、特に過ごしやすくしたい場所などを決めることで、求める方向性が定まり、コストをかけたい箇所を絞れます。住み始めてからの不満も起きにくくなるでしょう。
なお、イメージを固めるには実例や体験談を参考にするとわかりやすいです。リノベーション事例や注文住宅の事例をインターネットで検索し、イメージを明確にしましょう。SNSの他、リノベーション業者や不動産会社のサイトでも紹介されているので、参考にしてください。
専門家に相談
リノベーションについてわからないことや不安があるなら、リノベーションの専門家に相談をしてみましょう。よく理解しないままリノベーションの企画を進めると、後悔する要因を知らないうちに抱える可能性があります。また、購入したいマンションが希望のリノベーションを実現できる構造・工法かどうかなども、専門知識を持った人に見てもらったほうが安心です。
マンションリノベーションには、マンションリノベーションアドバイザーという資格を持った専門家が存在します。リノベーションに関わる知識を幅広く有しているため、専門家ならではの適切なアドバイスをうけることができます。
リノベーションに関して不安が多い人は、マンションリノベーションアドバイザーが所属する不動産会社やリノベーション会社へ相談をしてみてください。
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リノベーション向け中古マンションの選び方
リノベーションに使う中古マンションを選ぶ場合は、どのようにして選べばよいのでしょうか。ここからは前述の情報をもとに、リノベーション向けの中古マンションの選び方を解説します。後悔しない中古マンション探しのために、選び方の基準を覚えておきましょう。
築20年前後のマンションを選ぶ
まずは築20年前後の中古マンションを中心に選ぶことがおすすめです。築年数が古い中古マンションは、劣化や履歴不明でリノベーションができなかったり、修繕費がすぐに高額負担になる懸念があります。
しかし築20年前後のマンションならそれほど古くないため、管理規約以外のリノベーションの制約を受けることは少ないです。修繕計画による修繕費にも備えられる年数があります。
加えて、築年数20年は資産価値の観点からもおすすめのラインといえます。なぜなら築20年を超えると、マンションの資産価値の大きな下落が止まり、価格が安定してくるためです。つまり比較的築年数的は若めでありつつも、安く購入できるラインといえます。
また、20年以降の将来的な資産価値の下降も緩やかなため、物件売却の場合に購入価格との大きな差を感じにくい点もメリットです。
新耐震基準のマンション
中古マンションを選ぶ際は新耐震基準を満たしているかについても注視しましょう。
旧耐震基準のマンションは全体的に価格が安いです。予算に制限があり、少しでも安い家を探している人にとって、新耐震基準の安いマンションは魅力的に映ります。しかし、地震に備えて安心して過ごせるようにするなら、耐震補強工事が必要です。リノベーション工事費用に加えて補強工事の費用もかかるので、結果新耐震基準のマンションを購入するよりも費用が高くなる場合もあるでしょう。
一方新耐震基準のマンションなら、耐震補強工事は必要ありません。購入費用は高くなりますが、補強工事費の分をどこかのリノベーションに充てることもできます。加えて、日本は地震が多いため新耐震基準のほうが安心度も高いです。特にリノベーションした家を貸し出すことを考えているなら、新耐震基準で安全性の高いマンションを購入したほうがよいでしょう。
ある程度の広さがあるマンション
もし自由にフルリノベーションをしたいと考えているなら、ある程度の広さがあるマンションを中心に選びましょう。単純に広いほうがリノベーションできる箇所や実現できる間取りが増えるためです。
なお、近年の築浅マンションは面積が小さいものが多い傾向があります。あまり新しすぎるマンションは、リノベーションには向いていないかもしれません。少し前の中古マンションのほうが専有面積が広いためリノベーションにはおすすめです。具体的には、築6～20年くらいの中古マンションを重点的に探してみてください。
リフォームやリノベーションをおこなっていないマンション
中古マンションは、すでにリフォームやリノベーションをしていないものから選びましょう。
中古マンションというと、すでにリフォームやリノベーションをしているものも珍しくありません。しかしリフォームやリノベーションをおこなっているものだと、付加価値が物件価格に反映されることで、通常よりも購入コストが高くついてしまいます。
リノベーション履歴のあるマンションを購入して再度リノベーションをおこなっても、物件価格に反映された付加価値の分のお金が無駄になります。いままでリノベーション履歴のない箇所に工事をする場合や、そのままの状態で住むなら工事費用やリノベーションにかかる時間が節約できておすすめです。
購入したマンションで大がかりなリノベーションをしたいなら、リノベーション・リフォーム履歴のない中古マンションを選ぶのが賢い選択といえるでしょう。
リノベーションの魅力
ここまで中古マンションの後悔する要因を見て、決断に迷いが生じた人もいるかもしれません。購入金額的にも一大決心となるため、「後悔したらどうしよう」と心が揺らぐこともあるでしょう。
そこで本記事の最後にリノベーションの魅力をあらためて見つめ直してみましょう。
手頃な価格で希望のマンションに住めるようになる
リノベーションの魅力は、なにより手頃な価格で希望のマンションへ住めるという点が大きいです。中古マンションと新築マンションの購入価格を比較すると、数千万円の価格差があります。もし中古マンションのリノベーションにお金をかけたとしても、新築の購入価格より安く住めることもあります。
また、価格を抑えながら理想の家を実現できることもメリットです。もし理想の家を建てるとすると、土地や建物の建築費で大きなお金がかかります。中古マンションのリノベーションなら、注文住宅のようなオリジナリティを出しながら、費用を抑えた住まいづくりが可能です。
このように手頃な価格で入手し、理想の家を作れるコスパのよさはリノベーションの大きな強みです。
ライフスタイルに合わせた住まいができる
リノベーションはライフスタイルにより密接な設計ができる点も魅力です。新築マンションの場合は固定された間取りであることがほとんどで、完全に理想どおりの間取りや設備のものを手に入れるのは難しいです。
しかしリノベーションなら、家族構成やライフステージ・生活環境などあらゆる要望にあわせ、住まいを自由にカスタマイズできます。すでにある部屋にあわせて生活するのではなく、自分たちにあわせた部屋で生活が可能です。
住まいの資産価値向上になる
中古マンションのリノベーションは、条件がよければ資産価値が向上し将来的にも活用しやすいことも強みです。築年数が古くとも周辺の利便性が高い立地なら、より暮らしやすさやデザインを追求したリノベーション物件は価値が向上します。
例えば将来的に相続する場合、相続人が住居に利用したり、賃貸物件としても貸し出したりもしやすくなるでしょう。加えて売却額も下がりにくいです。立地選びがよいと活用の選択肢が多くなるのもリノベーションの魅力といえます。
リノベーションをする中古マンションを選ぶなら、将来手放すことも考えて好立地で利便性の高いマンションのほうがおすすめです。
中古マンションリノベーションについて専門家へインタビュー
亀田 融さん
東証一部上場企業グループの住宅会社に現場監督及び住宅リフォーム事業の責任者として約33年間勤務。その後2015年10月よりホームインスペクション(住宅診断)の専門会社を立ち上げて運営すると共に、現在は小規模リフォーム会社の顧問としても活動中。
編集部では、リフォーム業界のスペシャリストとして日々活躍する亀田融さんに直接オンラインインタビューをおこない、中古マンションのリノベーションについて詳しくうかがいました。
中古マンションのリノベーションでよくある後悔・失敗例は？
中古マンションでは、物件の構造上の問題や管理規約により予定していた工事を断念することになったケースは珍しくありません。
例えば、
・遮音等級の都合で希望していた資材が使えない
・フローリングが貼れない
・エアコンの増設ができない
・コンクリートの構造躯体にビスを打てない
などはよくあるケースです。
マンションではガスや電気の供給量が決まっているので、エアコンや照明などの設備を増やすことができない可能性があります。
また安全上の問題でマンション躯体にビスを打つことを禁止しているマンションも少なくありません。壁を増やしたり間取り変更を考えている場合は注意が必要です。
そして共用スペースの多いマンションでは、上下左右部屋の住民からのクレームも起こりやすいです。
工事中の音、業者の出入りや資材の搬入などで近隣住民に迷惑がかかることが原因です。
特にマンションの場合、資材の置き場に困るといったケースがよく見られます。
どのような対策が効果的でしょうか。
事前に管理規約をよく確認しておく、共用部分と専用部分の取扱いを把握しておく、近隣住民への挨拶を徹底するなどが必要になると思います。
また工事を依頼するのは、マンションの施工実績が豊富で、管理規約や近隣住民への配慮に手慣れたリノベーション業者を選ぶことが求められます。
リノベーション目的でのマンション選びのポイントは？
物件探しでまず確認したいのが「自分が希望するリノベーションができる物件なのか」です。
マンションは比較的、戸建てよりも工事の難易度は低いですが、事前の確認事項が多いのが特徴です。
管理規約は本当に物件によりさまざまなので、物件購入後に後悔しないようできることとできないことをしっかりチェックしておきましょう。
また、後々トラブルがあった際の証拠にもなるので、配管や下地材など隠ぺい部分にどのような修繕をおこなったか工事中の写真などは保管しておくのがおすすめです。
中古マンションのリノベーションでは、管理規約や構造上の問題で希望の施工ができないケースや近隣住民とのトラブルが発生しやすいというリスクがあり、後悔したという人は少なくありません。
リノベーション目的で物件を購入する際は、何ができて何ができないのかを確認することと、共用部分の取扱いに注意することが重要です。
マンションの管理規約や共用部分の扱いに慣れているマンション専門のリノベーション業者ならば、トラブルなくリノベーションを進められるでしょう。ぜひ本記事を参考に、理想のリノベーションを成功させてください。
まとめ
中古マンションのリノベーションは費用を抑えて理想をかなえた家を手に入れられます。自分たちの生活にぴったりの間取りや設備を取り入れることができるため、より自由な第二の人生を楽しむのにもぴったりです。
とはいえ、家の構造や工法、周辺環境などによって、購入してから後悔するケースも少なくありません。
後悔しないためには、確認・計画・具体化の3つの柱を意識しましょう。管理規約や構造、部屋や周辺の環境の確認。予算内に収めるための計画と、イメージの具体化に取り組んでください。
また、不安が多い人は専門家が在籍している会社を選ぶのも選択肢です。ぜひ本記事の対策を参考に、後悔のない中古マンションのリノベーションを叶えてください。
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※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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