マンションリノベーションの事例を紹介！費用相場や工事期間も解説

中古マンションを購入してのリノベーションは、費用を抑えつつオリジナリティのある間取りを実現できるのが最大の魅力です。実際、リノベーションは間取りを変えてしまうような大がかりなものから、壁紙の交換・補修といったDIYでできるものまでさまざまな種類があります。

しかし「予算はどのくらいかかるの？」「どのようなリノベーションができるの？」と疑問に感じている人もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、間取り別のマンションリノベーション事例や費用相場を解説します。また、マンションリノベーションの注意点も紹介するので、理想のリノベーションを叶えるためにぜひ参考にしてください。

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マンションのリノベーションとは

マンションのリノベーションとは、購入したマンションに大規模な工事をおこない、新築時より価値や性能を高めることです。リノベーション（renovation）には「改革する・刷新する」という意味があり、マンションのリノベーションも新しい機能や価値を追加する工事のことを指します。

例えば間取りを変更してよりデザイン性を高める工事や、災害対策で耐震性や耐久性を高める工事、リビングを広くとるために仕切りをなくす工事なども人気です。

既存の間取りや設備にとらわれず、ライフスタイルや将来的な家族設計にあわせて自由にアレンジできるため、近年マンションのリノベーションは注目されています。

マンションのリノベーションをする2つの方法

リノベーションしたマンションを購入するには、中古マンションを購入してからリノベーションする方法と、リノベーション済みマンションを購入する方法の2つがあります。それぞれの主なメリットとデメリットは以下です。

中古マンションを購入してからリノベーションする場合、間取りなどを比較的自由に設計できるのが魅力です。また工事に立ち合いできるため、どのように施工されているか確認できることもメリットといえます。

しかし、マンションの購入費用と工事費が別々に必要になり、予算が組みにくいのはデメリットです。また工事に一定の期間が必要なため、すぐに入居できません。

一方、リノベーション済みマンションを購入する場合、すでに完成した部屋を確認して検討できるのがメリットです。工事費が反映されたマンション購入費用が提示されるため、予算も組みやすくなります。

しかし、完成済みのため間取りや設備などは自由にカスタマイズできません。また工事が終わっているため工事に立ち合いができず、工事の様子がわからないこともデメリットといえます。

本記事では、主に中古マンションを購入してからリノベーションする方法か、あるいは今住んでいるマンションをリノベーションする方法を解説していきます。

戸建てとマンションのリノベーションの違い

戸建てとマンションのリノベーションの違いは、以下のとおりです。

リノベーションの自由度は、戸建ての方が高いです。戸建てなら庭や玄関の外などもリノベーション可能ですが、マンションは共有部のリノベーションができません。

しかし、都心は中古の戸建てが少なく、マンションと比べて選択肢が少ない傾向にあります。中古のマンションは豊富にあるため、都心でリノベーション住宅に住みたい人は、選択肢の多いマンションのリノベーションがおすすめです。

また戸建ては柱や基礎などの構造躯体を施工する必要があるため、マンションと比べてリノベーションに高い技術力が求められます。戸建てをリノベーションする場合、技術力の高いリノベーション会社に依頼しましょう。

マンションでリノベーションできる場所とできない場所

マンションは、リノベーションできる場所とできない場所があるため注意が必要です。ここでは、マンションでリノベーションができる場所を解説していきます。

リノベーション可能なのは専有部

リノベーション可能なのは、専有部にあたる以下の場所です。

• キッチン
• お風呂
• トイレ
• 個室
• 壁や床
• メーター以降の配管 など

マンションの専有部とは、所有している部屋の中のことです。壁や天井で囲まれた内側を指し、廊下やエントランスなど、部屋の外側の設備は共用部になります。またバルコニーやポーチは専用使用部分といい、共用部に含まれるため注意しましょう。

リノベーションをする際は、既存のキッチンからシステムキッチンに入れ替える工事や、お風呂場により使いやすい浴槽やシャワー設備などを導入する工事など、専有部に施工が可能です。

専有部でも制限が出る場合がある

マンションの構造次第で、専有部分であっても一部リノベーションが難しい場合があります。

注意したい構造は2つあり、1つは水回りです。床下の構造にゆとりがない場合、水回りを移動するリノベーションは難しくなります。排水管を設置する際に一定の角度を付ける必要があり、床下にゆとりがないと角度が付けられないことが多いためです。水回りの移動が難しい構造は、直床（床スラブ貫通配管）構造といわれるものが該当します。

もう1つは、壁や天井、間取りの構造です。壁で建物を支える壁式構造よりも、柱や梁で建物を支えているラーメン構造の方が比較的間取りを変えやすいとされています。構造がどちらかわからない場合は、不動産業者による現地調査の実施が必要です。

共有部はリノベーション対象外

マンションリノベーションは、購入者であってもすべての箇所をリノベーションできるわけではなく、専有部といわれる、所有者の「○○号室」と区切られた室内のみが対象です。

以下のような共有部は、専有部と区別されるためリノベーションは不可となります。

• 支柱や屋根、外壁など躯体部分
• 外玄関やエントランスホールなど独立性がない部分
• 隣室や上下階との境界にある壁や床、天井
• 玄関ドアの外側
• 窓ガラス
• サッシの窓部分
• 排水管

リノベーションしたい部分があるが、共有部と専有部のどちらに該当するかわからない場合は、売買契約を結ぶ前にマンションの管理組合に問い合わせるなどしておきましょう。

マンションの規約で制限がある

購入するマンションの管理組合が定める管理規約によっては、リノベーションが制約されることがあります。希望するリノベーションはマンションの構造上可能でも、管理規約では禁止されているというケースもあるため、早めの確認が重要です。管理規約がそれほど厳しくないマンションを選ぶのも手でしょう。

また、購入した物件であっても勝手にリノベーションを進めてはいけません。事前に管理組合や管理会社へ届け出・申請が必要です。申請方法は管理会社や管理組合によって異なるため、管理規約の確認時に知っておくと安心でしょう。

マンションリノベーション事例を間取り別に紹介

マンションをリノベーションする際に役立つ資料として、実際にリノベーションされた物件の事例が挙げられます。ここでは1DK、2LDK、3LDKという3つの間取り別に特徴や間取りならではの悩み、リノベーションの工夫を紹介します。

1DK

1DKのマンションは、ダイニングとキッチンがつながったスペースと、居室が1部屋という構造です。部屋の広さは1部屋あたり4畳半〜8畳半ほどで、食事など日常生活を送るスペースと寝るスペースを分けることができます。

しかし間取りならではの悩みで挙げたように、収納不足や採光の難しさ、空間の区切りにくさもあることは否めません。そこで間仕切りを取り払う、採光や空調の問題を広々とした部屋も作るといったリノベーションをおこなうと、より暮らしやすい家にできます。

坪数が広めの物件なら、2〜3人世帯にもおすすめです。また立地条件のより良い物件に住みたい一人暮らしの人にもおすすめ。なぜなら2DK以上の物件と比べると1DKは面積が狭いぶん価格は安く、同じ予算でもより立地の良い物件を購入できるからです。

2LDK

2LDKは、LDK（リビングダイニングキッチン）の他に2部屋ある間取りを指します。そのままでも個室が多く目的別に空間を使いやすい反面、家族が増えてくると収納スペース不足が起きたり、個室があるからこそコミュニケーション不足が起きたりする場合があります。

そこでリノベーションの工夫では、個室サイズを生活スタイルに合わせたものに変えることが挙げられます。個室をあえて減らし、フリースペースを設けることで、子供が生まれた際に改めて子供部屋を作るという使い方も可能です。

おすすめ世帯は、3〜4人の家族や一人暮らし世帯です。家族であれば部屋の仕切りをうまく活用し、それぞれプライベート空間を作りやすい間取りといえます。一人暮らしの場合は、リノベーションによって空間をさらに分け、趣味向けの部屋、寝室用の部屋にすることも可能です。

3LDK

3LDKは家族が多い家庭でも、十分に収納スペースを確保しつつ、それぞれの個室を用意できるゆとりのある間取りです。家族内で生活リズムが異なる場合でも、お互いの空間に干渉しすぎず過ごせます。

一方で、3LDKならではの悩みが、部屋が余ってしまう、部屋が広すぎて家事が大変になることです。子供がいる世帯や、今後生まれてくることを見越して選ぶことが多い間取りですが、子供が巣立った後は部屋が余ります。居室が3部屋欲しい理由が明確ではない場合、部屋の掃除や管理が大変になる可能性が高いです。

そこで、リノベーションでは家事効率を高める工夫や、部屋ごとの用途を明確にする工夫を取り入れることで、将来的なライフスタイルや家族構成にも適した居住空間に仕上げられます。部屋を使う理由が明確であれば、自由度の高い間取りを実現できるため、2人暮らしにも向いているでしょう。

マンションリノベーションにかかる費用と期間

実際にマンションをリノベーションして暮らすには、マンション購入費以上のコストがかかります。ここでは費用相場とリフォームにかかる費用を解説します。

費用相場は1平方メートルあたり4万～15万円

部分的なリノベーションとスケルトンリノベーション（構造部以外のリノベーション）の、1平方メートルあたりの費用目安は以下のとおりです。

ただしスケルトンリノベーションのようなマンション住戸内を一度躯体のみにする大規模なリノベーションをおこなう場合、費用が1,000万円を超えることもあります。リフォーム内容により費用が大きく変わるため、施工業者から見積もりをもらったほうが確実でしょう。

間取りに応じた費用相場

部屋の広さにあわせて、費用の相場を算出しました。1部屋のみリノベーションしたい人や、ワンルームや1K、1LDKの物件でリノベーションしたい人は、以下を参考にしてください。

必要な費用は施工内容によっても異なりますが、6〜8畳の広さなら畳をフローリングに張り替える場合は9〜35万円程度、壁や天井を変更する場合は10〜20万円程度で施工が可能です。

また間取りごとのリノベーション費用相場は、ワンルームや1Kなら1室あたり50～350万円程度、1LDKの場合は1平方メートルあたり15～20万円程度が目安となります。

物件選定～入居までは約3〜6ヵ月

業者とやり取りを開始してから、実際に住めるようになるまでには3～6ヵ月程度かかります。次のような流れでリノベーションがおこなわれるためです。

1. マンションを探す：1～2ヵ月
2. リノベーション設計：3～4ヵ月
3. 工事開始～終了：3～4ヵ月（フルリノベーションの場合）

中古マンションの場合、解体を開始してから予期せぬ不具合が見つかったなどで工期が伸びることもあります。余裕を持ったスケジュール調節が必要です。仮住まいも工期に合わせて過ごしやすい場所を見つけなくてはならず、計画的に進める必要があるでしょう。

また、フルリノベーションではなく部分的なリフォームの場合、1週間前後で施工が完了するケースもあります。個別に業者と打ち合わせし、自分の目指す理想のリノベーションは実際どのくらい期間が必要になるか確認しながら進めましょう。

マンションリノベーションのメリット

中古マンションを購入してリノベーションする場合、費用だけでなくその後の住み心地や将来の資産形成にもメリットがあります。ここではマンションリノベーションにより得られるメリットを紹介します。

新築マンションを購入するよりも費用がかからない

中古マンションは新築マンションに比べると、一般的に築年数を経過した物件として価格がより低くなります。

公益社団法人不動産流通推進センターの調査によると、2020年の首都圏の新築マンション平均価格は8月時点で6,011万円です。一方、首都圏の中古マンションは同じ2020年の平均価格でも約3,600万円前後と、新築マンションに比べて約半分の価格であることがわかります。

フルリノベーションで1,000万円かけたとしても、新築マンションを購入する場合に比べて1,000万円以上お得に購入できます。

また、単に購入費用が安くなるだけでなく、自分に合う空間へ変えるための投資として、新築マンションよりお得度が増すと考える人もいるでしょう。

利便性が上がる

マンションに住む人の数や必要な設備に応じてリノベーションすることで、自分たちのスタイルに合わせた使いやすい室内に作り替えられるのもリノベーションのメリットです。

人数にあわせて部屋数を増やしたり、キッチン周りの利便性を高めるためにシステムキッチンを導入したりなど、さまざまなリノベーションができます。

新築マンションの場合、予算内に収めつつライフスタイルに合う物件を探すのは難しくなります。 オプションを利用して設備の追加はできますが、自由度はリノベーションに比べると下がってしまうでしょう。

また、新築マンションより物件購入にかかる費用が少ないため、リノベーションのためにより多くの資金を充てられます。自分だけのライフスタイルを追求したい、という場合にはよりメリットが大きくなります。

マンション購入の選択肢が広がる

自分が希望する居住地が人気エリアの場合、新築マンションがなかなか見つからず苦労する可能性があります。すでに新築マンションが売り切れていた場合、重視したい要素を妥協してしまうケースも珍しくありません。

しかし中古マンションであれば、同じエリア内で条件を満たす物件を新築物件よりも豊富な選択肢から探せます。内装や設備もリノベーションすることで希望する内容に変えられるため、立地や間取り、リノベーションしやすさといった条件のみ注目して探せば良いという点も、対象となるマンションの選択肢を増やしてくれるでしょう。

資産価値の低下を防ぎやすい

新築物件は購入直後から価値が大きく下がっていきます。しかし築年数が15〜20年を超えると資産価値の下落率は次第に下がり、その後は経済の流れに応じて価格が緩やかに上下していくのが一般的です。

例えば築年数が15〜20年の物件をリノベーションした場合、価格が安定した物件に付加価値を付けることができます。購入後数年で市場価値が下がるリスクを減らせるため、数年後の物件価値を維持しやすくなるでしょう。

マンションリノベーション時の注意点

マンションリノベーションをする際は、仮住まいの費用がかかるケースもあるなど注意点があります。マンションリノベーション時の注意点をまとめました。

仮住まいの費用がかかるケースもある

通常リノベーション工事中はたとえ購入していても住むことができません。1ヵ月程度の工事ならホテルや短期賃貸マンションも視野に入りますが、数ヵ月に及ぶ工事なら賃貸物件を借りる必要もあります。工事完了後は、仮住まいから引越す費用も必要です。

仮住まいで暮らす間の生活費も含め、予算を組んでおきましょう。業者によっては工事中、仮住まいへの引越しをサポートしてくれることもあります。工事期間や働き方によっても選択肢は変わるため、一度相談しておくと安心です。

その他にも後悔しがちなポイントや注意点を知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

リノベーション後は火災保険の見直しが必要

マンションをリノベーションすると、マンションの評価額が変化します。もし設備や機器の増築などがある場合、火災保険の金額も増額されるのが一般的です。

もし保険会社にリノベーションを通知しないと、万が一の事態が起きても保険金が満足に支払われない可能性があります。リノベーションをおこなったら、必ず保険会社へ通知しましょう。

また火災保険では、自然災害が原因で起きる雨漏りには補償を受けられます。しかし、リノベーション工事の結果、施工不良が原因で起きた雨漏りなどは補償がされないため注意しましょう。

リノベーションできるマンション探しのポイント

結論をいえば、お金に糸目を付けなければどのような物件でもリノベーションは可能です。しかし現実的ではありません。ここではリノベーションを前提にマンションを探す際のポイントをわかりやすく解説します。

間取りが変更しやすい構造を選ぶ

実現したい間取りが決まっている場合は、実現したいリノベーションに向いているマンションの構造かどうかで選びましょう。マンションの構造には大きく分けて次の2つの構造があります。

• ラーメン構造：柱と梁で建物を支える構造
• 壁式構造：壁で建物を支える

制約が少なく、間取りを変更しやすいのはラーメン構造です。柱と梁で建物を支えているため、耐久性に問題がない壁であれば自由に取り外しできます。間取り図で見ると四隅に出っ張りがあるものがラーメン構造です。

壁式構造は壁で建物を支えているため、壁を取り外してしまうと耐震性や耐久性が下がってしまう恐れがあります。リノベーションは不可能ではないものの、壁を生かした設計にする必要があるため、希望する間取りが実現できない可能性があることを考慮しておきましょう。

物件探しから業者に依頼する

複数の物件や業者を比較して探すことに負担を感じる人や、物件をプロの目線でチェックしてもらいたいという人もいるかもしれません。実際、中古マンションをリノベーションするには、複数の専門業者とのやり取りが必要になることもあります。

複雑なやり取りや手続きをおこなわずに物件を探すには、リノベーションに向いた物件探しから施工までワンストップで請け負ってくれる業者に依頼するのも手です。業者とのやり取りをおこなう窓口を1か所にまとめられるだけでなく、マンション購入用のローンとリノベーション用のローンを1つにし、ローン金利を抑えやすいメリットもあります。

耐震性をチェック

リノベーションを前提にマンションを探す際は、1981年6月1日以降に建築確認を受けている新耐震基準のマンションかどうかも1つのポイントです。理由は3つあります。

• 安全性を確保するため
• 旧耐震基準の物件だと住宅ローン審査が厳しくなることがあるから
• 旧耐震基準は住宅ローン控除など税額の優遇制度が使えないから

注意したいのは、耐震基準は確認申請のタイミング次第で適用される点です。建設年が1981年6月1日以降の物件でも、確認申請がそれ以前の場合は旧耐震基準となっている可能性があります。検討中の物件が1981年前後に建設されている際は耐震基準について詳しくチェックしておくと安心です。

見積もり以外の費用を確認する

リノベーションの見積もりは、施工業者がマンションの状態を直接見たうえで必要な補修費用も含めた見積もりを出すことが一般的です。しかし、壁の中や床をはがさないとわからない配線や配管の劣化が工事開始後に見つかった場合は、追加費用が発生するケースがあります。

追加工事扱いになると予算オーバーになるリスクも出るため、見積もり以上に費用がかかる可能性が出た場合は、どのような対応になるのか業者へ確認しておきましょう。

マンションのリノベーションでよくある質問

ここではマンションリノベーションに関するよくある質問2つに回答します。

マンションリノベーションで使えるローンや補助金はある？

住宅ローンとリフォームローンが利用可能です。条件を満たせば自治体や国がおこなう補助金や支援事業の活用もできます。

住宅ローンとリフォームローンが使える

住宅ローンはリノベーション費用も含めた借り入れが可能です。返済期間は最長35年と長く、収入など条件次第で最大1億円程度と高額な借り入れがおこなえます。住宅ローンを使用し一定の要件を満たすリノベーションをおこなったのち、確定申告など手続きを進めると所得税の減税も受けられます。手続きが多くなるためスケジュールはタイトになりがちです。

リフォームローンは返済できなかった時に差し押さえの対象となる担保がなくても融資を受けられる無担保型が多く、住宅ローンと比べると審査期間も短く借り入れやすい傾向があります。しかし住宅ローンと比べると借り入れ限度額が小さめで、金利も高いのがデメリットです。

支援事業や補助金を使う手も

国土交通省がおこなうこどもエコすまい事業や都道府県や市区町村の補助金など、マンションリノベーションに使える補助金はさまざまです。耐震やバリアフリー、省エネ、長期優良住宅化など、住宅の性能を高めるものが対象になることが多いものの、それ以外のマンションリノベーションにも適用できることがあります。

注意したいのは申請時に求められる要件が毎年変わる点です。制度を利用できる戸数が決まっている場合もあり、申し込み期限内であっても上限に達してしまうと募集が終了される場合もあり、着工前からの情報収集が大切になります。

リフォームに関する補助制度を調べる際には、管轄の都道府県や市区町村に問い合わせるほか、住宅リフォーム支援制度を検索できる一般社団法人住宅リフォーム推進協議会の「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト（令和4年（2022年）度版）」も活用できます。

マンションリノベーションで費用を節約する方法は？

費用を節約する方法はいくつかあります。方法とポイントを以下にまとめました。

いずれの方法でも重要なのは、費用を抑えても良いところと抑えたくないところを分けることです。例えば、キッチンは費用を抑えすぎると機能性が落ちてしまい、後々の生活で不便な個所が出てくるかもしれません。キッチンの優先度を高くしたければ、他の部分はコストを抑えて簡単な補修だけで済ませるという方法を検討できるでしょう。

さまざまなメリットがあるリノベーションだからこそ、自分好みの間取りにするにはどうすれば良いか、費用を抑える箇所とそうでない箇所を分け、納得のいく設計を目指しましょう。

まとめ

マンションリノベーションは注文住宅では高くなってしまいがちなオリジナリティある間取りを、費用を抑えつつ実現できるのがメリットです。中古マンションを活用するからこそ、新築マンションが見つかりづらい立地でも物件を探しやすくなります。リノベーションには物件の資産価値を維持する効果も期待できるため、将来のライフスタイルを考えた物件選びも重要です。

一方で、リノベーションしたくてもできない箇所があったり、マンションごとの管理規約に左右されたりと、制限が付く側面もあります。事前にリノベーションしたい箇所を明確にし、物件探しの段階でリノベーションが可能なマンションを選ぶようにしましょう。物件購入からリノベーションまで、ワンストップで請け負ってくれる業者を使うのも手です。

今回紹介した注意点を参考に、理想の間取りやマンション選びをおこなってみてください。

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※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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