戸建てリノベーションは今ある建物を改修して、性能や価値を向上させる目的でおこなう工事です。新築を購入せずに、こだわりの住居を手に入れたい人などを中心に、近年注目されています。
この記事は、戸建てリノベーションの魅力を紹介し、物件選びのポイントや費用を解説します。さらに、戸建て購入からリノベーション完了までの進め方や、業者選びの方法も詳しく説明するので、戸建てリノベーションに興味がある人はぜひ参考にしてください。
中古物件のリノベーションは「リノベ不動産」がおすすめ
＼リノベ不動産のおすすめポイント／
- 国内シェアNO.1*！全国200店舗のネットワークで日本中どこでも対応！
- 好立地な物件探しからデザイン・施工・住宅ローン手続きまでワンストップで安心！
- 物件購入＋リノベセットローンで新築より1,000万円もコストダウンが期待できる！
- おしゃれで快適な理想の住まいをプロデザイナーが提案！
戸建てリノベーションの魅力とは
戸建てリノベーションには、注文住宅の購入や新築への建て替えよりも費用を抑えられ、希望エリアの物件を入手しやすい魅力があります。また、マンションのような制限がないため、間取りやデザインの自由な変更が可能です。
さらに、築20年を超える中古戸建ての場合、土地代の支払いのみで入手できることもあり、購入コストを抑えられる可能性があります。
新築購入よりも費用を抑えられる
国土交通省が令和3年度の住宅市場動向調査報告書で公開しているデータによると、土地を購入して注文住宅を新築した場合の購入資金は平均5,112万円、建て替えの場合は平均3,299万円、分譲戸建て住宅を購入した場合は平均4,250万円でした。
一方、中古の戸建て住宅の購入資金は平均2,959万円です。これにリノベーション費用を加算しても、注文住宅の購入や新築への建て替えよりも総費用を抑えられる可能性があります。
戸建てリノベーションは基礎や柱を再利用するため、その分の施工費用などが抑えられるほか、一般的な木造住宅の場合は確認申請が必要なく、それにかかる費用も不要です。
“参考：国土交通省「報道発表資料（令和3年度住宅市場動向調査 報告書）」”
希望のエリアの物件を入手しやすい
中古戸建ては基本的に流通量が多いため、希望するエリアで購入できる可能性が高いです。
都市部へアクセスしやすい近郊部や、学校や病院が近くにある閑静な住宅街などは、土地を見つけるのが難しい場合が少なくありません。利便性の高い人気エリアほど、土地に空きが少ないのが実態です。
ただし、中古戸建てであれば住み替えで売りに出されることがあるため、競争率の高い人気エリアでも、物件を入手できる可能性があります。
自由な間取りに変えやすい
戸建てリノベーションには、自由に間取りを変えて、新しい価値をもった住宅に生まれ変わる魅力があります。
マンションのリノベーションは、自由に変えられない部分があったり、管理規約で制限されたりする場合があります。一方、戸建ての場合は、ドアやサッシ、床材や壁の変更が自由で、構造に影響を与えない範囲であれば柱・壁の撤去も可能です。天井の高さを変えたり、吹き抜けを造ったりもできます。
間取りやデザインを家族構成やライフスタイルに合わせて、自分好みに暮らしやすく作り変えることができるでしょう。
築20年超の戸建ては土地代だけの場合がある
築20年を超える戸建ての場合は、土地代のみで購入できる可能性があります。
日本の中古戸建て住宅の価格は、特別な需要がない限り築20年～30年でゼロになることがほとんどです。木造住宅は法定上の耐用年数が22年とされていることから評価が付けられず、解体を前提とした古家付きの土地として売りに出されるためです。
ただし、耐用年数は税額の算出のために使われるものであって、築22年を超えた建物は寿命が尽きて住めないわけではありません。劣化部分を補修し、耐震補強工事をおこなえば、この先も長く住み続けることが可能です。
“参考：国税庁「タックスアンサーNo.2100 減価償却のあらまし(主な減価償却資産の耐用年数表)」”
リノベーションする戸建てを選ぶ際のポイント
2000年以降に建築確認申請がおこなわれた戸建てや、強度にこだわったハウスメーカーの戸建てを選ぶと、構造を支える骨組みにあたる部分の工事に必要なコストが抑えられる可能性があります。リノベーションする戸建てを選ぶ際には、次の点に注目しましょう。
住宅ローン適用外の中古戸建てを避ける
戸建ての購入やリノベーション工事の際に住宅ローンを利用する場合は、適用可能な物件を選ばなければなりません。
再建築不可物件や要セットバック物件、建ぺい率・容積率がオーバーしている物件の場合は、住宅ローンが組めない、または限度額を低く設定される可能性があるので注意しましょう。
再建築不可物件
再建築不可物件とは新しく建物を建てられない土地のことです。都市計画法により国土交通省が定めた都市計画区域と準都市計画区域に存在します。
都市計画区域と準都市計画区域で建物を建てる場合、建築基準法で定める接道義務を満たす必要があります。幅4メートル以上の道路に2メートル以上接することが求められ、この義務を満たせない土地は再建築不可物件となり、解体して更地にしても新しい建物は建てられません。
建築確認が必要ないリノベーション工事自体は可能ですが、その際に利用できる住宅ローンが制限されます。融資が認められても金利が高くなったり、一定額以上の頭金を求められたりなど、条件が厳しくなる可能性があります。
要セットバック物件
要セットバック物件とは、建て替えの際に建物を道路側から後退させる必要がある物件のことです。
セットバックとは、災害時の緊急車両の侵入や、円滑な避難を可能にする目的でおこなわれます。幅4メートル未満の道路に接する土地の建物を建て替える際は、道路の中心から2メートルの位置まで減築し、道路部分に土地を提供する必要があります。
要セットバック物件は、基本的に担保価値が低いために住宅ローンの審査が通りにくく、融資を受けるのが難しいのが実態です。
建ぺい率・容積率がオーバーしている物件
建ぺい率は、敷地面積に対する建物の面積の割合のことです。また、容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。これらの上限は、都市計画法や建築基準法で地域ごとに定められています。
100平方メートルの土地の場合、建ぺい率が40％ならば、建物面積は最大40平方メートルです。そして、容積率が80％ならば、1階と2階でそれぞれ最大40平方メートルまで建築可能になります。
建ぺい率・容積率が定められた上限をオーバーしていると、住宅ローンの適用は難しくなります。新築時は法定内であっても、その後の法改正によりオーバーしている中古戸建ては少なくないため、購入の際は注意しましょう。
2000年以降に申請された耐震性が高い戸建てを選ぶ
リノベーションする中古戸建てを選ぶ際は、建築基準法の現行法が適用された2000年6月以降に建築確認申請がおこなわれている物件がおすすめです。
建築基準法の耐震基準は大規模震災が発生するたびに見直しがおこなわれ、建物の倒壊を防ぐ目的で改正されています。
| 西暦 | 木造住宅に関して見直しされた内容 |
| 1950年 |
|
| 1959年 |
|
| 1971年 |
|
| 1981年 |
|
| 2000年 |
|
2000年6月以降に建築確認申請がおこなわれた木造住宅は、地耐力に応じた基礎構造と、柱や筋交などを固定する接合部の性能や精度が定められ、高い耐震基準を満たしています。
リノベーションをおこなう際は構造を支える骨組みにあたる部分の工事を最小限にできるため、総費用を抑えられる可能性があります。
“参考：日本木造住宅耐震補強事業者協同組合「地震と法律と 81-00（ハチイチゼロゼロ）」”
強度にこだわったハウスメーカーの中古を選ぶ
強度にこだわっているハウスメーカーが建てた戸建ては、耐震補強工事に必要なコストが抑えられる可能性が高いです。
一部の大手ハウスメーカーでは、従来より地震に強く、外部からの曲げる力やねじりの力に対して、変形を抑える強度の高い家づくりを強みとしています。耐震性や耐久性を高める工法や、強固な接合部などを独自に研究・開発する資金力やネットワークを有しているからです。
このようなハウスメーカーの戸建てならば、2000年6月より前に建築確認申請をおこなっていても、建築基準法の改正後（現行法）の耐震基準を満たす場合があります。
リノベーションの自由度が高い工法の中古を選ぶ
木造の戸建て住宅には、木造軸組工法（在来工法）とツーバイフォー工法（枠組壁工法）の2つの工法があります。このうち、木造軸組工法（在来工法）は、柱や梁で建物が構成されるため、壁を取ったり移動させたりする間取りの変更が比較的自由におこなえます。
一方、ツーバイフォー工法（枠組壁工法）は、壁で建物を支える構造のため取り除ける場所が限られてしまい、間取りの変更が難しい工法です。鉄筋コンクリート造（RC造）も同様で、柱と梁で支えるラーメン構造の場合は間取りの自由度が高くなり、6枚の面で構成される壁式構造は自由度が低くなります。
自由度の高いリノベーション施工を求める場合は、構造・工法にも着目することが重要です。
- 全国200店舗のネットワークで幅広い地域に対応！
- 物件探し〜住宅ローン手続きまでワンストップ！
- 物件購入とのセットでお得にリノベーション可能！
- プロデザイナーが自分だけの理想の住空間を提案！
戸建てリノベーションの費用
ここからは戸建てのリノベーション費用を見ていきましょう。
総額1,000万円前後のケースが多い
リノベーションの総額は、戸建ての劣化状況や取り替える資材・設備のグレードなどで決まり、フルリフォームで1,000万円前後かかるケースが多いです。単価の目安は1平方メートルあたり8万～25万円で、基本的にリノベーションをおこなう面積が広くなるほど高くなります。
さらに、壁の撤去・設置などの間取りの変更があると工事の規模が大きくなり、施工期間が長くなるため、費用は高くなります。
内訳は主に人件費・デザイン費・設備費など
リノベーション費用は主に次の5種類に分類できます。
- 人件費
- 構造部分にかかる費用
- デザインにかかる費用
- 使用する資材や設備にかかる費用
- 諸経費（現場管理費・運搬費など）
また、リノベーションが完了するまでには解体工事や排水管工事など何段階ものプロセスがあり、それぞれの専門家の手によって施工されるため、人件費が3割以上を占めるケースが多いです。
戸建てリノベーションの進め方
戸建てリノベーションは次の手順で進められます。それぞれの手順を詳しく紹介します。
1.中古戸建てを選び住宅ローンの事前審査を依頼
まずは予算に合わせて希望するエリアの中古戸建てを選びましょう。その際、築年数や建築したハウスメーカー、工法なども必ずチェックします。
さらに、再建築不可物件や要セットバック物件、建ぺい率・容積率がオーバーしている物件でないことを、不動産会社の担当者に必ず確認しましょう。
条件に合う中古戸建てが見つかったら、住宅ローンの事前審査を金融機関に依頼します。借り入れが可能な物件であることを確認した後、正式に売買契約に進みます。
2.売買契約の締結
不動産会社が作成した売買契約書の内容を確認し、署名・捺印して中古戸建ての売り主と売買契約を締結します。
また、住宅ローンの本審査がおこなわれ、問題なく通過した場合は、金融機関と住宅ローンの本契約も結びます。一般的に決済はローンの本審査申し込みから1ヵ月～2ヵ月後におこなわれ、中古戸建てが引き渡しされます。
3.施工内容を決めて工事請負契約を結ぶ
リノベーション業者に設計・プランニングを依頼します。その際、どのような住まいにしたいのか具体的な希望を伝えられるように、事前に要望をメモして準備するのがおすすめです。
リノベーション業者による現地調査がおこなわれた後、設計士よりプランの提案を受けます。金額や施工内容に納得できたら、工事請負契約を締結します。
なお、すでに中古戸建てを所有していて、リノベーションにかかる費用にローンの借り入れを申請する場合は、プランの見積もりが出た時点で金融機関にローン審査を依頼しましょう。
4.着工〜引き渡し・入居
リノベーションの工期は一般的に2～3ヵ月です。解体時や中間時点などに経過を確認し、進捗状況を業者と共有しながら進めます。
工事が完了した際は業者とともにチェックし、問題がなければ引越しして入居しましょう。
リノベーション業者の選び方
リノベーション業者選びは、それぞれの強みや特徴、得意分野や施工実績を調べて吟味しましょう。また、アフターケアの保証内容と期間を確認するのも重要です。
特徴や得意分野を調べる
リノベーション業者は、特徴や得意とする分野を調べて選びましょう。
業者ごとにデザインやコストパフォーマンスなど、異なる強みや特徴を持っています。また、水回り改修や耐震設計など、特定の改修箇所やプロセスを得意とし、セールスポイントにしている業者もあります。
デザイン性や費用、使い勝手のよさや耐久性など、リノベーションする際に重要視したいことや、優先すべき事項を明確にし、それにマッチする業者に依頼するのがおすすめです。
施工実績が豊富な業者を選ぶ
リノベーション業者の公式サイトを調べたり、問い合わせしたりして、施工実績が豊富な業者であることを確認しましょう。実績を重ねた業者には、経験をもとにさまざまなプロセスを確実に進める技術やノウハウがあるため、トラブルなくスムーズに工事が進みます。
また、施行前・施行後の写真を確認できる場合は、理想に近い施工事例を探してみるのもポイントです。完成後のイメージを業者に的確に伝える資料として用いることもできるでしょう。
アフターケアの保証がある業者を選ぶ
リノベーション業者は、アフターケアの保証の有無をチェックし、施行後に問題が発見された場合の対応があることを確認して選びましょう。緊急対応の方法や定期点検の回数など、アフターケアの内容は業者ごとに異なります。
また、工事個所や設備機器ごとに異なる保証期間が設定される場合が多いため、契約前に正確に把握するようにしましょう。
中古物件のリノベーションは「リノベ不動産」がおすすめ
＼リノベ不動産のおすすめポイント／
- 国内シェアNO.1*！全国200店舗のネットワークで日本中どこでも対応！
- 好立地な物件探しからデザイン・施工・住宅ローン手続きまでワンストップで安心！
- 物件購入＋リノベセットローンで新築より1,000万円もコストダウンが期待できる！
- おしゃれで快適な理想の住まいをプロデザイナーが提案！
まとめ
戸建てリノベーションは新築よりも費用を抑られ、希望のエリアに自分好みのデザインや間取りの住居を持つことができます。
リノベーションする中古戸建てを選ぶ際は、住宅ローンが適用できない可能性がある再建築不可物件や要セットバック物件、建ぺい率・容積率がオーバーしている物件を避け、耐震性が高く強度にこだわったハウスメーカーが施工したものを選ぶのがおすすめです。また壁を取り除いたり、移動させたりしやすい工法で施工されていることも確認しましょう。
リノベーションを依頼する業者は、それぞれの強みや特徴、得意分野や施工実績をチェックして選びます。さらに、アフターケアの保証内容と期間を確認し、施工後に問題があった際は迅速に対応する体制が整っている業者を選びましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
◆記事で紹介した商品・サービスを購入・申込すると、売上の一部がマイナビニュース・マイナビウーマンに還元されることがあります。◆特定商品・サービスの広告を行う場合には、商品・サービス情報に「PR」表記を記載します。◆紹介している情報は、必ずしも個々の商品・サービスの安全性・有効性を示しているわけではありません。商品・サービスを選ぶときの参考情報としてご利用ください。◆商品・サービススペックは、メーカーやサービス事業者のホームページの情報を参考にしています。◆記事内容は記事作成時のもので、その後、商品・サービスのリニューアルによって仕様やサービス内容が変更されていたり、販売・提供が中止されている場合があります。
