「空き家の売却を検討しているけれど、何から始めたらいいのか分からない」「空き家を査定してもらうにはどうしたらいいの？」という悩みを抱えている人も多いのではないでしょうか。
空き家売却の際は、売却を依頼する不動産業者との相性が重要なポイントです。空き家の売却には専門的な知識が必要になることが多いので、サポートが充実していて、空き家の売却が得意な不動産業者を選ばなくてはなりません。
この記事では、空き家の査定方法や不動産業者の選び方、空き家査定時に準備しておきたいことや注意点を紹介します。不動産業者を味方につけて、より高い価格での空き家売却を目指しましょう。
- 査定方法には2種類あり、物件の種類や所在地、築年数、間取りなどの情報をもとにして査定額を算出する方法を机上査定と言います。一方、不動産会社の担当者が現地に赴き、建物の様子や周辺環境を確認した上で査定額を割り出す方法を訪問査定と言います。
- 不動産業者は、空き家の売却が得意、サポート体制が充実している、査定額の根拠を明確に説明できる、などの条件を満たすところを選ぶといいです。複数の業者に査定を依頼し、査定額とともに比較して判断しましょう。
- 査定における注意点として、査定額はあくまで参考価格であり、売り出し価格や売却額ではないという点です。実際の成約価格の間に差が生まれることも考慮して、売り出し価格や最低売却価格を決めておきましょう。
空き家の査定方法
空き家の査定方法には、主に「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
それぞれにメリットやデメリットがあるため、2つの査定方法の特徴をよく理解し、自分に合った方法で査定を行いましょう。
建物の情報で査定額を算出する机上査定
机上査定とは、物件の種類や所在地、築年数、間取りなどの情報をもとにして査定額を算出する方法です。不動産会社に査定を依頼するときは、最初に机上査定が行われるのが一般的なので、売却を検討している段階で、おおよその査定額を知りたい人にもおすすめです。
しかし、机上査定は過去の取引事例をもとに査定額を算出するため、不動産業者によって、査定額にかなりの差が出ることがあります。そのため、必ず複数の不動産業者に査定を依頼するようにしましょう。
机上査定のメリット・デメリット
机上査定のメリットとデメリットを表にまとめました。
| メリット | デメリット |
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机上査定のメリットとしては、立会いが不要で、訪問を受ける手間がかからず、すぐに査定額を知ることができるという点が挙げられます。しかし、情報のみで査定額を算出するので、査定の精度が低いというデメリットがあります。
また、不動産業者から、訪問査定をするよう勧誘される可能性があります。訪問査定をする予定がない場合はきっぱりと断りましょう。
建物の状態を見て査定額を算出する訪問査定
訪問査定とは、直接、不動産会社の担当者が現地に赴き、建物の様子や周辺環境を確認した上で査定額を割り出す方法です。具体的に空き家の売却を進める場合には、訪問査定を受ける必要があります。
実際の建物の状況から、できるだけ正確な査定額を出すためには、査定を行ってから1週間ほど時間がかかります。建物の状況を見るだけでなく、権利関係の書類もチェックされるため、あらかじめ用意しておきましょう。
訪問査定に必要な書類は以下の通りです。
| 必要書類 | 書類内容 |
| 公図 | 土地の形状や地番、接道等が分かる図面。インターネットでも取得可能です。 |
| 登記簿謄本(登記事項証明書) | 登記簿謄本は登記簿の写しで、不動産の登記事項を証明する書類です。 |
| 物件購入時の売買契約書 | 物件を購入する際に、以前の持ち主との間の売買条件を説明する書類です。 |
| 物件購入時の重要事項説明書 | 物件の内容や取引条件、告知事項などの売買契約に必要な事項が記載されている書類です。 |
| 不動産権利書(登記識別情報) | 登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する書類です。 |
| 土地測量図・境界確認書 | 一戸建てや土地の売買に必要な書類です。 土地の測量を行い、土地の面積や隣地との境界を確定したことを書面で残したものです。境界線は明確になっていないと隣接地とのトラブルになりかねないため、未確認の場合は隣接地の所有者と話し合ったのちに、測量図を作成しておきましょう。 |
| 固定資産税納税通知書 | 固定資産税の確認や移転登記の際に、登録免許税を算出するのに必要な書類です。 |
| 本人確認書 | 売主の本人確認のために運転免許証などが必要な書類です。 |
| 印鑑証明書・実印 | 印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものを用意しましょう。 |
また、売主の現住所と登記上の住所が違う場合は、売主の住民票も必要になります。その場合は、発行から3ヶ月以内のものを用意しましょう。
訪問査定のメリット・デメリット
訪問査定のメリットとデメリットを表にまとめました。
| メリット | デメリット |
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訪問査定のメリットとして、実際に物件を目で見て査定をしてもらえるため、精度の高い査定額を算出できる点が挙げられます。また、その際に不動産業者に自ら物件の良い点をアピールすることも可能です。しかし、立ち会いが必要であったり、事前に必要書類を揃える必要があったりするなど、手間や費用がかかるというデメリットがあります。
空き家を高く査定してもらうためのポイント
ここまでは、2種類の空き家の査定の方法についてまとめました。
次に、空き家を高く査定してもらうためのポイントについて解説していきます。このポイントを押さえておけば、売却時にうっかり損をしてしまったというようなことがなくなりますので、しっかりと頭に入れておきましょう。
なるべく複数の会社に査定を依頼する
前の項で、不動産の査定によって、おおよその不動産の査定額を知ることができると書きましたが、これは、複数の業者に査定を依頼した場合です。
1社だけの査定では、査定額が高いのか安いのか判断できないので、その査定額だけで売却を進めてしまうと損をしてしまう可能性があります。必ず複数の不動産業者に査定を依頼し、査定額を比較するようにしましょう。
また、査定額も重要ですが、それ以上に、なぜその査定額なのかという根拠が重要です。その査定額になった根拠を納得できるまで丁寧に説明してくれる不動産業者を選びましょう。
複数の不動産業者に査定を依頼する場合は、不動産の一括査定サイトを利用するのもおすすめです。
一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3
※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）
こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。
なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。
次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
空き家の売却が得意な会社に依頼する
不動産会社によって得意分野が異なるため、空き家の売却に強い不動産会社を選べば、空き家の売却を専門にしていない不動産会社よりも高く売却できる可能性があります。
過去の売却実績や不動産業者のホームページを調べて、空き家の売却に強い不動産業者を選びましょう。
しかし、初めて不動産を売却する人にとって、自分に合う不動産業者の見極めは難しいものです。以下の記事で、不動産業者の選び方についてのポイントや注意点をまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。
空き家の査定を依頼する不動産会社の選び方
空き家の査定を依頼する場合には、主に次の3つの観点から選ぶと良いでしょう。
- サポート体制が充実しているか
- 営業マンと相性がいいか
- 査定額の根拠を説明できるか
この観点から、空き家の査定を依頼する不動産会社の選び方について解説します。
サポート体制が充実しているか
空き家の売却には専門的な知識が必要になることもあるので、相続に詳しい税理士や相続診断士、相続管理士、弁護士などの専門家によるサポートが充実している不動産会社を選びましょう。
不動産業者の中には、賃貸物件や投資用物件の取り扱いをメインで行っているところもあり、全ての会社が空き家物件の売却が得意というわけではありません。
当然ですが、空き家の売却を専門的に行っている業者や空き家の売却が得意な業者に依頼をした方が、早く買い手がついたり高い価格での売却を目指したりすることができます。過去の売却実績や不動産業者のホームページの売り文句を参考に、売却を依頼する業者を選ぶと良いでしょう。
営業マンと相性がいいか
不動産売却では多額のお金が動く取引となるため、トラブルを避けるためにも、信頼のおける不動産業者に売却を依頼するようにしましょう。
訪問査定では、不動産業者の人と初めて顔を合わせる機会になりますが、その際に言葉遣いが悪い、身だしなみが乱れている、説明がわかりにくいなどの営業マンがいる業者に売却の仲介を依頼するのはおすすめできません。実績のある営業マンであれば、依頼者に不快な思いをさせないよう、言葉遣いや身だしなみ等の基本的なところには気を配っているはずです。
顔合わせの際に違和感があった場合、後になって不動産業者とコミュニケーションが取りづらく、売却活動がなかなか進まないというような状況に陥ってしまうことも起こり得ます。売却を依頼する不動産業者は、慎重に選ぶようにしましょう。
査定額の根拠を説明できるか
繰り返しになりますが、なぜこの査定額になったのかという根拠を示すことができるかどうかは、査定額以上に重要です。なぜこの査定額になったのか、査定額の根拠をわかりやすく明確に説明できる業者は、それだけの力量があるということにもなります。不明な点などがあった場合に、納得できるまで説明してもらえるような不動産業者を選びましょう。
また、極端に高い査定額を出してくる場合は注意が必要です。売主にとって、査定額は高いほうが嬉しいですが、なぜその査定額なのかという点をきちんと説明されないままにすると、実際に売却する際に、その査定額よりもかなり低い価格での売却となってしまうことがあります。そのような事態に陥らないように、査定額が高すぎたり、きちんとした根拠を示してもらえなかったりする場合は注意しましょう。
空き家の査定を受けるときの注意点
空き家の査定の流れや不動産業者の選び方について、理解されたと思います。
ここでは、空き家の査定を受ける際の注意点を紹介します。この注意点を押さえておくだけで査定価格が上がることもあるため、査定前にチェックしておきましょう。
査定の前に不具合は直しておく
設備関係の不具合がある場合、それを放置したままだと、査定時に悪い印象を与えてしまいます。不具合は直し、清掃が行き届いていない場所があったら掃除をしておきましょう。
空き家の場合、長い期間人が住んでいないということも珍しくありませんが、長い期間人が住んでいないと、思っている以上に建物は劣化しています。特に見えない部分は、カビの繁殖や水漏れ等の思わぬトラブルが発生している場合もあるため、査定前にしっかりとチェックしておくことが重要です。
査定前の準備がしっかりと行われているかどうかで査定額に影響が出ることもあります。以下は、不動産査定の事前準備について詳しくまとめた記事ですので、より高い価格で査定してもらうためにも、ぜひ参考にしてください。
売り出し価格と査定額を合わせる必要はない
勘違いしている人もいるかもしれませんが、査定額はあくまでも参考額として算出されるものなので、その価格で売却をしなければならない、または、必ず売却できる、ということはありません。
売り出し価格と査定額を同じ額に設定する必要はないので、査定額に納得がいかない場合は、業者に売却依頼をする際に、査定額よりも高い金額で売り出してもらうことも可能です。
一般的に、売り出し価格は、査定額と希望売却額とを考慮して決定することが多いため、売り出し価格を決定する前の段階で希望額の計算をしておくことをおすすめします。その際に、なぜこの金額で売り出したいのかという理由を明確にしてから不動産業者と話し合うと、売り出し価格の設定がスムーズに行えるでしょう。
査定額は売却価格ではない
査定額は参考額として算出されるものであり、必ずしも売り出し価格と査定額を同じ額に設定する必要はないという説明をしました。それはつまり、不動産会社の算出する査定額はあくまでも売却予想価格であるため、実際の売却価格を保証するものではないということになります。
そこで、査定額を参考に、自ら売り出し価格を設定する必要があります。売り出し価格は、相場より高すぎてもなかなか買い手が見つからず、反対に低すぎても損をしてしまいます。また、あまりに相場よりも価格が低い場合、訳あり物件なのではないかと買い手側に不信感を与えてしまうこともあるため、不動産会社の担当者と相談をして慎重に決めましょう。
売り出し価格は、購入希望者に値下げ交渉をされるケースも少なくないため、査定額と売り出し価格、そして実際の成約価格の間に差が生まれることも考慮する必要があります。あらかじめ最低売却価格も決めておくことで、売れなかったからといって、焦りの気持ちからむやみやたらに値下げをし、大幅に売却価格が下がってしまうのを防ぐことができるでしょう。
空き家の査定に関するQ＆A
ここまで、空き家の査定についてまとめてきました。しかし、まだ解消できていない疑問点があるかもしれません。
そこで、空き家の査定に関するよくある質問をピックアップし、それに回答する形でさらにくわしく説明していきます。
買取査定の場合は査定額が低くなるのか？
仲介とは、不動産業者と媒介契約を締結して買主を探す方法です。一方、買取とは、不動産業者にその物件を買い取ってもらう方法です。
買取査定の場合は、仲介の場合よりも価格が7～8割ほど安くなってしまいます。例えば、仲介だと2,500万円程度で売却できる家を不動産業者に買い取ってもらった場合、買取価格は1,750万円ほどになってしまいます。
その代わり、売却期間が短く、すぐに現金化できるというメリットもあります。ただし、よほど早期売却を優先したいという場合でなければ、仲介で高い価格での売却を目指したほうがいいでしょう。
放置した空き家の査定額は低くなる？
空き家を長期間放置してしいると、査定価格がどんどん下がっていく恐れがあります。なぜなら、長期間放置することで、建物の劣化が進み、場合によってはリフォームしても人が住めないほど損傷が激しくなることがあるからです。
そうなると、査定時よりも売却価格が下がり、最悪の場合には、買い手が見つからないということも考えられます。このような事態を防ぐためにも、できるかぎり清掃をしたり、設備のメンテナンスをしたりすることをおすすめします。
また、木造住宅の場合は換気も重要なので、定期的に空気の入れ替えをすると、劣化のスピードを遅らせることができるでしょう。
遠方の空き家でも査定できるのか？
遠方の実家を相続したけれど、誰も住んでおらず、空き家になっているので売却したいというケースも多いことでしょう。その場合、現地の不動産会社に依頼すれば、基本的には査定や売却に対応してくれます。土地勘もあるので、現地の不動産会社に売却を依頼するほうが良いでしょう。
また、机上査定は24時間どこからでもインターネットで申し込みが可能なため、遠方の空き家でも査定を申し込むことができます。
ただし、先ほどから言及しているように、長期間人が住んでいない物件は、思っている以上に劣化してしまうため、設備関係の不具合がある場合には査定時に悪い印象を与えてしまい、査定額に影響する可能性があります。また、清掃が行き届いていない場所があったら掃除を徹底して行うなど、査定前にしっかりと自分の目でチェックし、できる限り手入れをしておくことが大切です。
まとめ
通常、家の売却には3～6ヶ月ほどかかるといわれますが、空き家の売却はそれ以上に時間がかかる場合が多いです。時間に余裕がないと選択肢の幅が狭くなってしまい、結果的に査定価格よりも低い金額での売却になってしまう可能性が高くなるので、余裕をもって行動するようにしましょう。また、売却期間が長くなれば長くなるほど、物件の劣化が進み、売却価格は下がってしまいます。
この記事では、空き家を高い価格で査定してもらうためのポイントも紹介しているため、それらを押さえておくだけでも、より良い条件での売却を目指すことができます。
物件の売却は、多額のお金が動くため、信頼のおける不動産を選ぶことが大切です。査定価格は不動産選びの指標になるため、複数の会社に依頼をし、それぞれの査定価格と査定理由を比較したうえで、適切な不動産会社を選択することをおすすめします。
そして、空き家の売却を得意とする不動産業者を味方につけて、有利に売却を進められるようにしましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
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