ワンルームマンションの売却は、一般のファミリー向けマンションの売却に比べて若干特殊です。居住用に加えて投資用物件も多く市場に出回っているためです。居住用と投資用のワンルームマンションとでは買い手も売り手もその層が異なるので、売却の際に気を付けたいポイントなども大きく異なります。
本記事では、居住用・投資用の二つの視点から売却までの流れや上手な取引のコツをそれぞれまとめました。ワンルームマンション売却の際の参考になさってください。
ワンルームマンションを売る方法
ワンルームマンションを売却する方法は大きく分けて不動産仲介での売却と買取での売却の２つがあります。それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。
不動産仲介で売却する
不動産業者に仲介してもらい、買い手を見つけて売却する方法です。不動産会社に査定を依頼し、査定額をもとに実際の売却額を決定すると、不動産会社が売却活動をして買い手を見つけ、取引をおこないます。査定額は提示されますが、それをもとに最終的に売却額を設定するのは売主なので、希望価格で売り出すことが可能となります。
不動産仲介の売却では、不動産業者がその時の相場や情勢、物件の状態などを見て買い手が現れやすい価格を提案するため、より適正な価格を設定できることはメリットと言えます。デメリットとしては、不動産業者に払う仲介手数料が発生すること、買い手が現れなければ売却までに時間がかかること、瑕疵担保責任を負う必要があることなどがあげられます。
瑕疵とは物件の傷や欠陥のことで、売却したあとにもその瑕疵で買い手に不利益が生じるようなら、それを売主が補償しなければならないという取り決めの事を瑕疵担保責任と言います。売り手が気が付いていなかった瑕疵に関しても、売却時までに生じていたものであれば責任を負う必要があるため、思わぬ出費につながってしまう可能性もあります。
しかし、売却期間がかかることに関して言えば、長い時間をかけることでより高い価格設定でも買い手が現れる可能性が高くなるため、利点でもあると言えます。かかってしまうコストや時間は大きいものの、売却金額も比較的高いのが不動産仲介での売却の特徴です。
買取で売却する
もう一つの売却方法は、直接不動産会社に物件を購入してもらう方法です。最大のメリットは、不動産会社との直接の取引なので、売却までに時間がかからないことです。売却期限が迫っていて早く売ってしまいたいときや、すぐに現金が必要な時などに有効です。また、不動産仲介での売却と異なり、実際買い手と売却契約を結ぶのは不動産会社になるため、瑕疵担保責任は課せられません。
デメリットとしては、売却価格が相場よりも安くなってしまうことが挙げられます。不動産会社は買い取った物件にリフォーム・修繕をおこなって、相場を見て価格を設定し売却活動をします。利益を出すためには売り出す際の価格から修繕費などの諸経費を天引きするため相場よりも低い価格で買い取る必要があり、売主は仲介で売却するよりも低い価格で取引することになってしまいます。そのため、早期売却を優先目的としている場合に主に選ばれる方法です。
ワンルームマンションを売る流れ
次に実際にワンルームマンションを売却する際の流れについて順を追って説明します。
先に述べたように、不動産会社による買取で売却するような場合はすぐ現金化したいようなときに限られ、より売却価格が高くなりやすい不動産仲介での売却が一般的です。
ワンルームマンションを不動産仲介で売却する際の一連の流れは以下の通りです。
- 事前に物件の価格をリサーチする
- 不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社との媒介契約を結ぶ
- 売却活動を行う
- 買い主との売買契約を締結し、引き渡す
1.事前に物件の価格をリサーチする
物件の相場を知っておくと、その後の取引がスムーズになるだけでなく、不当な取引を避けることができたり、交渉の材料になるなど、相場は不動産売却においてとても重要な要素です。ワンルームマンションを売却しようと思ったら、それが居住用か投資用にかかわらず、まずは物件の価格をリサーチするところからはじめましょう。
居住用の不動産の相場を調べるなら、「土地総合情報システム」や「レインズマーケットインフォメーション」などの公的なWebサービスで過去の取引を確認したり、不動産会社の物件情報サイトで似た物件の売値を確認すると良いでしょう。
投資用物件なら、物件価格は【年間の純収益÷利回り】でだいたいの金額を求めることができます。
2.不動産会社に査定を依頼する
だいたいの相場が分かったら、不動産会社に査定を依頼します。買取での売却をおこなう際も、ここまでの流れは同様です。
不動産業者による査定には築年数やエリアの相場から金額を求める机上査定と、実際に足を運び、物件の状態から金額を提示する訪問査定の2種類があります。机上査定は人を家に招くことなく短時間で査定金額を提示してもらえるため、訪問査定の前に相場を知るために利用されることも少なくありません。
不動産会社は居住用の物件ならその地域の相場と物件の状態を見て、投資用物件なら物件の状態に加えて年間収益と利回りで査定額を提示します。その提示された金額を見て契約するか否かを選択するため、事前に物件の相場を知っておくと安心です。
ワンルームマンションの査定は複数社に依頼しよう
ワンルームマンション売却のための査定は1社からではなく、複数社から査定をしてもらいましょう。査定額は不動産会社によって変わるからです。複数の査定額を比較して検討するためには、Web上で簡単に依頼ができる一括査定サイトの利用がおすすめです。
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3.不動産会社との媒介契約を結ぶ
査定額や対応を見て不動産会社を決めたら、いよいよ媒介契約を結びます。契約には1社にしか売却活動を依頼できず自分で購入者を見つけられない専属専任媒介契約と、1社にしか依頼できないが自分でも購入者を見つけられる専任媒介契約、複数社同時に依頼できる一般媒介契約の3つがあります。一般媒介契約の方が、複数社で依頼できるため人の目に触れやすく、よりはやく購入者が現れる可能性が高くなりますが、専属専任媒介契約や専任媒介契約の方は不動産会社に販売活動の報告義務が課せられており、積極的な販売活動を期待できます。
買取での売却の場合は、ここで実際に金銭の受け渡し・書類のやり取りがおこなわれ取引が終了するため、より短い期間での取引が実現しています。
4.売却活動を行う
媒介契約を結んだら、不動産会社は売却活動をおこないます。Webサイトや新聞に広告を出したり、チラシをポスティングしたり、ワンルームマンションを探している人に対して営業をおこなうなどして、買い手を見つけ出します。他の不動産会社に営業をおこない、複数の不動産会社から買い手を探すことも一般的です。専任媒介契約など1社のみへの依頼でも、複数の不動産会社から買い手を探すことができます。
こういった売却活動は居住用なら2～5か月かかることが一般的で、価格やエリア・時期によって変化します。投資用物件の場合は情勢によって売却活動期間が異なります。経済の状況や情勢、経済政策などによってすぐに売れる時期となかなか売れない時期とがあり、その変動の幅は居住用ワンルームマンションよりも大きくなります。
5.買い主との売買契約を締結し、引き渡す
買い主が見つかったら、内覧をおこない、納得できる内容であれば売買契約を結びます。ここで正確な売却金額が確定し、それに伴って仲介手数料も決定します。売却金額は、居住用なら提示していた金額をもとに決定しますが、買い主が交渉してくる可能性もあります。投資用なら年間収益と利回りによって決定されます。利回りが低いほど価格は高くなり、低金利政策がとられている現在は比較的利回りが低くなっています。
金額や条件に双方が納得し、売買契約を締結したら、実際に物件を引き渡して取引は終了します。
ワンルームマンション売却のコツ
ワンルームマンション売却の流れをつかんだところで、今度はより納得のいく売却のためのコツをいくつか解説します。ポイントをおさえて高額売却を目指しましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
査定を依頼する際に気を付けたいのは、複数の不動産会社に査定を依頼することです。できるだけ高い金額で売りに出したいところですが、高い査定額を提示され契約を結んだところ、売却するときに理由をつけて価格を大幅に下げられてしまったというようなトラブルも発生しています。複数の会社に査定を依頼することでだいたいの相場が分かり、あまりにもそれとかけ離れた査定金額を出している不動産を避けることができます。
とはいえ、査定額のみで不動産会社を選択するのは好ましくありません。査定額を提示されたら、なぜその額になったのか、この部分はどう評価されたのかなど、査定時にしっかり質問するようにしましょう。査定は不動産会社と直接やり取りができる重要な機会です。金額のみでなく、査定員の態度や説明の分かりやすさなど、今後取引をおこなっていく相手として信頼できる不動産会社を選びましょう。
一方、買取での売却であれば、そのままの査定金額での取引になるため、あまりに外れた金額だったり、相性の悪い不動産会社でない限りは査定額がより高い不動産を選択しても問題ありません。
金利が低いタイミングを狙う
マンションにかかわらず、不動産は金利が低いときの方が買い時と言われ、より短い売却期間で売ることができると言われています。金利が低いほうがローンを組みやすく買い手の負担が減って買いやすいため、売主側から見ても売りやすいという利点になります。
ワンルームマンションはファミリー向けのマンションに比べると低い金額で売買されますが、それでも金利の上下に伴ってワンルームマンションの価格も変動します。居住用の物件は低金利の際には買い時のタイミングを見計らって買い手が増えることで需要が高まり、需要がないときに比べて高い金額での売却を目指せます。また、投資用物件の価格は金利により大きな影響を受けます。投資用の物件は価格が収益と利回りで決定しますが、低金利化になると利回りも一緒に低下していきます。利回りが低いほど価格は上がっていくため、投資用物件を売却する際にも金利が低いタイミングを狙うことが高額売却のポイントになります。
ワンルームマンションの残債を確認する
ワンルームマンションを購入する際、多くの場合でローンを組んで購入しているかと思います。マンションを売却する際は、そのローンの残債をすべて返済し精算しなければならないと定められています。基本的には売却金額で精算することが多いですが、その金額がローン残債を下回っていた場合、資金繰りを考える必要があるため、事前にローンの残債はいくらか、マンションはどのくらいで売れるのかなど、現在の家計の状況と合わせてシミュレーションしておくと安心です。
長期保有になるタイミングで売却をする
マンションは新しければ新しいほど高額で取引されます。築年数が古くなればなるほど価格は下がり、特に築10年未満の物件は高額で買い取られる傾向にあります。マンション売却にかかる大きな費用のなかに、不動産仲介手数料と譲渡所得税があります。譲渡所得税は不動産を売却した際に諸経費を引いても利益が出た際に納める税金です。
売却する年の1月1日で保有期間が5年超の場合、長期保有と見なされて低い税率になります。つまり、築年数が低いうちに売ろうとしても、その分所得税が多くかかってしまう場合もあるため、保有期間による減税制度と築年数による価格の上下を考え、より高く売却できるタイミングを見極める必要があります。
売却を依頼する不動産会社選びが大事
不動産会社はそれぞれマンションを得意としている、戸建てを得意としている、投資用物件に強いなど、得意分野が異なります。それに加えてエリアやどの層に人気の高い物件かなど、さまざまな要素で不動産会社によって価格が異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、より得意分野として扱ってくれる不動産を見極めることで高価買取につながります。ワンルームマンションを売却するなら、ファミリー向け物件に強いような不動産よりワンルームマンションの販売に強い不動産会社を選択しましょう。
特に、投資用のワンルームマンションを売却する際は、投資用物件の取引実績が多くあるかどうかを見て不動産業者を選択することをおすすめします。投資用物件はいわゆる投資家との取引となるため、居住用物件を主に扱うような不動産では買い手が見つかりにくくなるためです。
一方居住用のワンルームマンションなら、大手の不動産会社よりもそのエリアに強い地域密着型の不動産会社の方が短い売却期間で買い手が見つかる場合もあるため、大手にこだわらず地元の不動産にも査定を依頼しておきましょう。
事前準備をしておく
ここまで見てきたように、ワンルームマンションを高く売却するためには事前に相場を調べる、情勢を見るなど、高く売れる時期・早く売れる時期を把握しておくことが大切です。できるだけ多くの売却事例や口コミなどを確認して、正しい知識とイメージを固めておくことが高額売却への近道になります。
また、査定の際に不動産会社の査定員に与える印象は重要です。実際に売却活動をおこなうのは売主ではなく不動産会社です。つまり不動産会社との良好な関係性がなければ売却活動はうまくいきません。査定時に部屋を隅々まできれいに掃除することやリフォームは必須ではありませんが、査定員にだらしがない人だと印象を与えてしまうようでは良い取引は期待できません。居住用でも投資用でも、査定時には室内をきれいにしておき、清潔な部屋で普段からきちんと管理してあることがアピールできれば、査定員に良い印象を与えることができるでしょう。
競合物件に価格を合わせる
不動産仲介での売却の場合、価格を決めるのは売主自身です。なるべく高い金額で売りたいのはもちろんですが、買い手あってこそのマンション売却です。あまりに他の物件とかけ離れた価格で設定してもなかなか買い手が現れず、売ることができません。特にワンルームマンションは他の間取りの物件に比べて、ニーズが基本的に一人暮らしのサラリーマンに限られるためあまりに高い金額では需要がなくなってしまいます。価格を設定する際には、そのエリアで売りに出ている物件（競合物件）に合わせて設定しましょう。もし、この金額で売りたいという明確な目標があるなら、競合物件が目標金額で売却されているタイミングを見計らって売りに出すのも手段の一つです。
ワンルームマンションの売却価格の試算方法
マンションの売却価格の計算方法には大きく分けて収益還元法と取引事例比較法の2種類があります。
収益還元法で計算
収益還元法は不動産がどれくらいの収益を上げるのかを計算して価格を算出する計算方法です。収益還元法はさらに、利回りと家賃による収入から物件価格を算出する直接還元法と、将来得られる利益と物件価格のシミュレートから逆算して現在の物件価格を割り出すDCF法の2つに分けられます。この収益還元法は主に投資用の不動産で適用される計算方法で、投資用のワンルームマンションの価格にも適用されます。
取引事例比較法
取引事例比較法は、その名の通り、過去の成約事例を参考にして価格を算出する計算方法です。近い条件の不動産がいくらで取引されているかを確認し、そこに実際の物件との築年数や状態の差異を加味して金額を設定します。取引事例比較法は主に居住用の物件に適用される計算方法です。取引事例比較法で出される居住用のワンルームマンションの価格は、収益還元法で計算する投資用物件よりも低い価格が算出される傾向にあります。
居住していたワンルームマンションを売却する際にも、立地や利便性によっては投資用として高く評価される場合もあるため、投資用物件として売却することも視野に入れておきましょう。
マンション売却でかかる税金や費用
マンションを売却する際、程度はありますが大きな金額が動くことになります。伴ってそれにかかる税金や費用も大きくなります。マンション売却でかかる費用や税金もきちんと把握して、だいたいの支出を計算しておく必要があります。
売却でかかる税金
マンションを売却する際にかかる税金は以下の通りです。
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 住民税
- 固定資産税
- 消費税（投資用のみ）
売却でかかる費用
税金の他にワンルームマンション売却でかかる費用は以下の通りです。
- 不動産会社への仲介手数料
- 引っ越し費用
- ローン残債の繰り上げ返済費用
ワンルームマンション売却で注意すること
ここまで、価格の計算方法や税金、売主が負担しなくてはいけない費用など、必ず知っておきたい項目を述べてきましたが、他にも留意しておきたい点があります。
利益が出た場合は確定申告が必要
ワンルームマンションを売却して利益が出た場合は必ず確定申告をしなくてはなりません。売却益が出た場合、売却した翌年の3月15日までに確定申告をおこないましょう。それを過ぎてしまうと延滞税が発生し、余計な費用がかかってしまいます。
精算すべき費用があることに注意
居住用のワンルームマンションの売買に関しては、精算しなければならない費用がいくつかあります。固定資産税および都市計画税は先述のように1月1日時点の所有者に支払い義務があるため、売主に支払い義務が課せられる場合があります。また、マンションの管理費や修繕費については所有者が支払いますが、月の中日に取引をおこなった場合は売主が既に払ってしまっている可能性もあります。その際は買主から売主にその分を返金しなければなりません。
マンションによって他にも精算すべき諸経費がある場合があるため、売却の際には契約書などを確認しておきましょう。このような精算は決して義務ではありませんが、双方できちんと話し合って精算を済ませてから引き渡しをおこなったほうがトラブルもなく無難です。
投資用マンションの売却は税金が高くなることもある
居住用のマンションの売却には所有期間による減税制度、3000万円までの控除措置や、買い替えの場合繰り延べ制度が用意されているなどの特例を受けられることがあります。
しかし、このような特例を受けることができるのはいずれも自分が居住していた住居であり、投資用に購入して人に貸していた物件や実際に住んでいなかった物件は対象外となります。加えて投資用ワンルームマンションで収益を得ると条件によっては消費税が課せられることもあるため、税金が高額になる場合があり注意が必要です。
まとめ
ワンルームマンションの売却は、他の間取りの物件と比べて同じエリアで価格の競争が激しいことや、投資用物件が多いことでより検討しなければならない要素が多いため、より正しい知識を身に着けて臨む必要があります。
不動産会社と契約を結ぶ前に、売却するワンルームマンションの価値を自分で正しく理解し、売却にあたってかかるコストや税金・ローン残債を把握しておくことで、スムーズかつトラブルのない安全な取引をおこなうことができます。
ポイントをおさえて後悔のないマンション売却を目指しましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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