ご自身が住んでいるマンションや、投資目的で所有していたマンションを売却した場合、確定申告が必要になる場合があります。フリーランスや自営業の方以外は確定申告を行った経験はほぼないかと思います。
この記事では主に居住用に所有していたマンションを売却を行った際に行う確定申告に方法、必要な書類などについてまとめています。少々面倒な計算式等も出てきますが、知っておかないと大きな出費となる可能性がありますので、覚えておきましょう。
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そもそもマンション売却で確定申告は必要なのか
まずは「確定申告とは？」という部分から簡単に説明しておきます。確定申告とは、その年（1/1～12/31）の収入と支出を算出し、さらに控除額なども計算した上で、翌年の所得税や住民税を確定させるための手続きとなります。給与所得者の多くは、この確定申告を会社の経理担当者が代行をしてくれています。いわゆる「年末調整」といわれるものです。
マンションを売却した場合、その売却で得たお金が「収入」となるため、給与収入以外にも収入があったことになり、自身で確定申告を行います。
とはいえ、「マンションは売ったが、買った価格から考えても儲けてはいない。むしろ赤字だ」という場合は、プラス収入がないため、確定申告を行う義務はありません。ただし、赤字の場合も確定申告を行うことで、節税につながりますので、できればご自身で確定申告をしておきましょう。
マンション売却で利益があると確定申告は必要
まずはマンションの売却で利益があったケースです。例えば2,000万円で購入したマンションが3,000万円で売却できたとなれば、1,000万円の利益があったということになります。この利益は譲渡所得と呼ばれ、この所得分に対して所得税や住民税がかかることになります。ちなみに譲渡所得の計算式は以下の通りです。
譲渡所得の計算式
譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用
収入費用とはマンションを売却した金額、取得費とは、マンションを購入した時の費用、譲渡費用とはマンションを売却する際に支払った費用のことを指します。
万が一利益が出ているのに確定申告を行わなかった場合、確定申告の有効期限以降もこの譲渡所得は有効であり、のちに発覚した時点で請求を受けます。さらにいえば、納付が遅れた分だけ、延滞金も収めることになります。マンション売却で利益があった場合は必ず確定申告を行いましょう。
マンションを売却した場合の税金や利益が出たかどうかの計算方法などは以下の記事で詳しく解説しています。
利益がなくても確定申告で節税できる
ではマンションの売却で利益が出なかった場合を考えてみましょう。例えば3,000万円で購入したマンションを、2,000万円で売却した場合は、1,000万円の赤字です。赤字が出たということは所得がプラスにはなりませんので、税金をより多く納める必要はありません。そのため確定申告は必須ではないのです。
しかし、ここで覚えておきたいのが、損益通算と繰越控除という単語です。マンションの売却で収益が赤字になった場合、所得はプラスではなくマイナスになります。所得が減るということは、それだけ所得税や住民税も減るということになります。
マンション売却でマイナス収益であった場合、通常の収入（給与収入など）とマンション売却のマイナス収益を合算して申告できます。これを損益通算と呼びます。例えば給与による年収が600万円の方が、マンション売却で1,000万円の赤字を出したとします。この場合は損益通算の考えにより、この方の年収は－400万円です。
さらに損益通算は、複数年に分割して通算することも可能です。不動産売却の場合、売却した年から最長4年の間はこの赤字と収入を相殺することが可能になります。これを繰越控除と呼びます。上の例でいえば、年収600万円の方は、売却した年の年収は0円、翌年の年収は200万円ということになり、収入に比例してかかる所得税や住民税もその分軽減されます。
マンションを売却した場合は、利益があろうとなかろうと確定申告をするべきであるという理由はここにあるのです。
ここでは簡単な説明ということで、わかりやすい数字で紹介しましたが、税制に関することですので実際にはもっと細かい計算や条件が必要となります。損益通算や繰越控除に関して、詳しくは以下の記事をご覧ください。
マンションを売却した年の確定申告に必要な書類
マンションを売却した年には、確定申告をしたほうがいい、もしくはしなくてはいけないということはお分かりいただけたかと思います。ここからは実際に確定申告をする際に必要な書類に関してまとめていきましょう。
マンション売却があった場合の確定申告には、多くの書類が必要となりますが、ひとつひとつ何のために必要か、どこで入手するのか、いくらくらい費用がかかるのかもまとめていきます。まずは、マンションの売却があろうがなかろうが、確定申告に必要な書類について簡単に紹介しておきます。
- 源泉徴収票
- 保険料支払証明書
源泉徴収票はお勤めの会社から発行される、支払われた給与と、すでに収めている所得税額が記載されている書類です。会社の経理部に言えばすぐに手に入るでしょう。生命保険や地震保険などに加入している方は、保険料の支払い証明書が年末に保険会社から送付されるかと思います。生命保険料などは控除対象ですので保管しておきましょう。
また、ほかにも医療費控除やふるさと納税などの寄付金を証明する書類も、控除対象です。該当する方は用意しておいてください。
税務署から入手する3種の書類
まずは確定申告のための書類を3つご紹介します。
- 確定申告書B様式
- 確定申告書第三表
- 譲渡所得の内訳書
これらの書類は基本的に税務署に行けばもらえる書類となります。ただし、確定申告期間、またその直前の期間などは税務署も込み合っていますし、何より平日の日中に立ち寄るというのは、仕事をしている方には難しいかと思います。
これらの書類は、国税庁のHPからダウンロードも可能になっています。ご家庭にPCがあれば、24時間いつでもダウンロードができますので、ネット回線のある方はダウンロードの方が使い勝手がいいでしょう。さらにネット上で確定申告をすべて完了できるe-taxを利用する場合は、税務署に行く必要も、ダウンロードの必要もありません。時間のない方などはe-taxを利用するのが一番のおすすめです。
確定申告書B様式
確定申告書B様式は、第一表と第二表で構成されており、第一表には収入金額や所得金額、控除額、還付される場合は金融機関の口座番号を記入します。第二表には、所得の内訳や所得から控除されるものの内訳、住民税・事業税に関する内容を記入します。
なお、確定申告書の様式にはAとBの2種類があり、マンションの売却時に使用するのは確定申告書Bとなります。確定申告書Aは、譲渡所得の申告に対応していないため、間違ってもらってこないように注意しましょう。税務署のほか、国税庁ホームページ「令和2年分 確定申告に関する様式等」から入手できます。
※2020年10月調べ
申告書第三表
前述のとおり、マンションを売却した際に発生した譲渡益は、譲渡所得として確定申告を行いますが、譲渡所得は申告書第三表を使用し、分離課税という方式で計算を行います。税務署へ直接もらいに行くか国税庁ホームページ「令和2年分 確定申告に関する様式等」から入手することができます。
※2020年10月調べ
譲渡所得の内訳書
不動産を売却した際に記入が必要になる書類です。物件の所在地や売買契約日、取得費、減価償却相当額などを記入していきます。こちらも確定申告書Bや第三表と同様、税務署のほか国税庁ホームページから入手できます。
※2020年10月調べ
売却したマンションを購入したときの書類
続いて売却したマンションを購入した時の書類を用意しましょう。
- 売買契約書もしくは売買代金の領収書
- 登記費用など諸費用の領収書
売買契約書や売買代金の領収書は、そのマンションの購入時の価格を知るために必要な書類となります。また、取得費（マンションの購入費用）には、取得の際に支払った必要経費も含まれます。不動産登記を依頼した際の手数料や、仲介手数料など、マンション購入の際に支払った費用すべての領収書を用意しましょう。
マンション売却をしたときに受け取った書類
続いてはマンションを売却した時の書類です。こちらも主に売却して得た収入を証明するために必要な書類です。
- 売買契約書もしくは売買代金の領収書
- 登記費用など諸費用の領収書
こちらも購入時と同様です。基本的にはいくらで売れたかがわかる書類が必要となります。また売却時にかかった仲介手数料、登記手数料などは売却金額から差し引いて計算されます。
本籍のある市区町村から戸籍の附票の写しを
戸籍の附票とは、戸籍謄本と住民票をつなぐ情報が記載されている書類で、各市区町村役場の窓口で発行されます。使用目的は、マンションを売却し、その住所から移転している証明と、売却したマンションにいつから入居していたかを証明することです。
譲渡所得の計算には居住年数も加味されるため、いつ引っ越してきて、いつ引き渡したかがわかる書類が必要であり、それが戸籍の附票（の写し）となります。住所の移転であれば住民票でもいいように思われますが、住民票の場合直前の住所しか記載されません。今回売却したマンションから移転した日と移転先はわかりますが、いつそのマンションに入居し、何年住んでいたのかが証明できないことになります。そのため戸籍の附票の写しが必要となります。
戸籍の附票はマンションの所在地の役場ではなく、売却した方（確定申告をする方）の本籍地の役場発行となります。また、確定申告時に必要は戸籍の附票の写しは、マンション売却後2ヶ月以上経過した時点でのものが必要となりますのでご注意ください。
法務局で入手する全部事項証明書
全部事項証明書とは、売却したマンションの不動産登記簿に記載されているすべての内容を表示し、またその内容を証明するための書類です。売却したマンションが、いつ誰の名義から誰の名義に変更されたかを証明するための書類となります。全部事項証明書は法務局に行けば誰でも入手することが可能ですので、お近くの法務局で発行してもらいましょう。発行手数料は500～600円。オンラインからの請求も可能となっています。
最後に、確定申告に必要な書類を表にしてまとめておきます。ちなみに特別控除や買い替え特例を利用する場合は、さらにほかの書類も必要となりますが、ここではこれらの特例などを利用しない一般的なケースを想定しています。
| 書類 | 用途・入手場所・費用など |
| 源泉徴収票 | 勤務先より
収入と納付済みの所得税額の証明書 |
| 保険利用支払証明書 | 保険会社より
控除対象となる保険料の証明書 |
| マンション購入時の
売買契約書もしくは売買代金の領収書 |
自宅保管
マンション購入時の金額を証明 |
| マンション購入時の
登記費用など諸経費の領収書 |
自宅保管
マンション購入額に加算して取得費を算出 |
| マンション売却時の
売買契約書もしくは売買代金の領収書 |
自宅保管
マンション売却時の金額を証明 |
| マンション購入時の
登記費用など諸経費の領収書 |
自宅保管
マンション売却額から差し引いて収入金額を算出 |
| 戸籍の附票の写し | 本籍地の役所窓口
住所を移転した証明、およびマンションの居住期間を証明書 |
| 全部事項証明書 | 法務局窓口／500～600円
マンションの名義が変更されている証明書 |
| 確定申告書B様式
確定申告書第三表 譲渡所得の内訳書 |
税務署より
確定申告書類として提出する用紙 e-taxを利用する場合は不要 |
マイナンバーに関する書類
最後に必須ではないものの、あると便利なものとしてマイナンバーカードをご紹介しておきます。ここまでにも何度か触れているe-taxですが、このe-taxを利用するにはマイナンバーカードが必要となります。
税務署にいって必要書類を用意する必要も、ダウンロードした書類を印刷し郵送する必要もなく、確定申告の期間内であれば24時間いつでも自宅のPCなどから簡単に申告ができるe-taxを利用したいという方にとって、マイナンバーカードは必要不可欠です。まだマイナンバーカードを持っていないという方は、発行に必要な書類を用意しておくようにしましょう。
必要書類を揃えたあとの確定申告の流れ
確定申告を行うのに必要な書類がそろったら、さっそく確定申告を行うことになります。まだ経験したことがない方にとってはここからが面倒くさい、大変だという印象があるかもしれませんが、実はここからは非常に簡単。むしろ準備をするほうがよほど面倒です。では、簡単に流れを解説していきます。
確定申告をする時期
確定申告は、前年1/1～12/31の期間の収入と支出を、翌年2/16～3/15の間に申告します。申告期間に関しては、その年の曜日によって多少前後することはありますが、概ねこの日程と考えておけば間違いありません。
この期間中に、用意した書類を参考に必要な数字を記入するだけです。記入に関してわからないことがある場合、国税庁のHPなどに解説がありますので、参考にして記入しましょう。
必要書類の提出方法は3種類
必要な事項や数字を記入し終えたら、貼付すべき書類を添付して税務署に提出すれば確定申告は完了です。提出の方法は以下の3種類です。
- 税務署の窓口に持参
- 郵送
- e-tax
窓口に持参する場合注意するのは窓口が開いている時間です。税務署の窓口は平日の8:30～17:00となっており、この時間内に持参する必要があります。お仕事などの予定を調整しておきましょう。窓口に持参するメリットは、税務署職員に書類のチェックをしてもらえることです。
郵送の場合は3/15の消印有効です。遅れないようにしましょう。郵送のデメリットは職員のチェックが受けられないこと。メリットは郵便局に一度行くだけで短時間で完了することでしょう。
最後にe-taxですが、e-taxで提出する注意点は期日のみ。土日でも深夜でも提出可能というメリットはありますが、大きなデメリットはありません。
e-taxでの提出がおすすめ
e-taxで確定申告を行うメリットは、時間だけではなくほかにもいくつかありますので確認しておきましょう。
- 書類を用意する必要がない
- 添付書類が不要
- 還付金の対応が早い
まずは、税務署や国税庁のHPから、確定申告用の書類を入手する必要がないということ。税務署に行く必要も、ダウンロードした書類を刷り出す必要もありません。続いて一部添付書類も添付する必要がないということがあります。保険金の支払い証明書や源泉徴収票の添付も必要ありません。ただし、これらの書類は税務署からのちに提出を求められる可能性があります。提出しないといっても、最低でも5年間は保管してください。
最後に還付金です。確定申告により、すでに納付している所得税が、納付すべき所得税を超えている場合、還付金を受け取れます。この還付金の受け取りが、書類を利用した確定申告より、e-taxの方が早くなります。
税金は現金や口座振替で納税
確定申告により、納付する税金の金額が確定したら納税を行います。納税の方法は以下の通りです。
- 税務署や金融機関の窓口・ATMで現金払い
- 口座振替
- インターネットバンキング
- クレジットカード払い
- コンビニで現金払い
一般的な納税方法は、税務署の窓口や、金融機関の窓口、またはATMを利用した現金払いでしょう。実際に足を運ぶ手間はありますが、確実な方法です。手間を省きたい方は口座振替を申し込んでおけば、指定した口座から税金が引き落とされます。
インターネットバンキングは、「ペイジー」というサービスが利用可能です。納付金額が30万円以下の場合はコンビニエンスストアでの支払いも可能です。金融機関や税務署よりもコンビニのほうが行きやすい方におすすめです。
最後にクレジットカードですが、利用限度額の枠内であれば支払いは可能ですが、手数料がかかりますのでご注意ください。
マンションを売却した年の確定申告で注意すべき点
マンションの売却をした場合、確定申告をする必要があります。しかし、慣れない確定申告では、想定外のことが起こる可能性もあるでしょう。そこで確定申告をする前に想定しておくべき注意点に関してまとめておきます。
書類不備による再提出で期限を超過するおそれ
もっとも懸念すべきは添付書類の不備や記入漏れなど、提出書類のミスがあった場合です。この場合書類は受理されず、差し戻されてしまいます。税務署の窓口で提出すれば、その場で書類のチェックを受けることができますが、郵送の場合などは郵便が届いてから職員がチェックしますので、しばらく時間が経ってから差し戻されます。郵送で提出する場合は特に期日に余裕を持って提出しましょう。
マイナンバーカードはすぐに発行されない
これはe-taxで確定申告する方に向けた注意点ですが、マイナンバーカードに関してです。マイナンバーカードは発行申請してすぐにその場で発行してもらえるわけではありません。マイナンバーカードにはいくつか申請の方法がありますが、どの方法を利用してもカードが届くまでに3～4週間ほどかかります。
e-taxの利用を考えている方は、事前にマイナンバーカードを取得し、またe-taxを利用できる環境を整えておきましょう。
申請の方法とその流れ
マイナンバーカードの申請方法に関して簡単にまとめておきます。申請方法は4種類ありますので、一番利用しやすい方法で申請しましょう。
- スマートフォンから
- パソコンから
- 街中の証明写真機から
- 郵送
もっとも手軽と思われるのがスマホからの申請でしょう。個人番号通知書とともに郵送されている交付申請書に記載されているQRコードを読み取り申請画面にアクセスします。あとはお手持ちのスマホで顔写真を撮影し、申請画面に必要事項を記入して申請するだけです。
パソコンから申請する場合も概ね流れは同じです。デジカメやスマホで撮影した顔写真をデータとしてパソコンの中に用意しておきましょう。あとは交付申請用のページで、必要事項を入力するだけです。
街中に証明写真機の中には、マイナンバーカードの申請ができる機械があります。自宅に届いている個人番号通知書を持って証明写真を撮影し、あとは画面の案内に沿って必要事項を入力して申請します。最後に郵送ですが、交付申請書に記名・押印し、顔写真とともに郵送すれば申請完了です。交付申請書を紛失した場合は再発行も可能ですので、ダウンロードページからダウンロードしましょう。
節税できる特例の適用を忘れない
マンションを売却した場合、確定申告の際に利用できる特例などがあります。もちろん特例ですから、ある程度条件がありますので、条件などは確認の上、利用できる場合は必ず利用しましょう。
まずは3,000万円の特別控除です。居住用のマンションを販売する際、ある条件をクリアすると、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けることができます。続いて軽減税率の特例があります。そのマンションに10年以上住んでいた場合、特定の条件をクリアすれば、譲渡所得にかかる税率を軽減することができます。
もうひとつは買い替えの特例があります。マンションを売却し、同一年内に新たなマイホームを購入した場合、マンションを売却したことで得た譲渡取得に対する課税を、将来に繰り越すことが可能です。
このようにマンションの売却により確定申告を行う場合は、いろいろな特例や控除があります。このような特例や控除の条件に関しては、以下の記事で詳しく解説していますので、興味のある方は目を通しておきましょう。
概算取得費を使用しないようにする
確定申告で必要な書類を紹介しましたが、もっとも問題となるのはマンションを購入した時の書類ではないでしょうか？すでに紛失してしまったという方も少なくないかと思います。
マンションを購入した時の費用を計算する方法は、当時の領収書等がなくても可能な方法がいくつかあります。ベストは領収書から計算することですが、どうしても見つからない場合は、ほかの方法で取得費を算出しましょう。
どうしても取得費が算出できない場合は、最終的に概算取得費を使用して計算することになります。概算取得費は以下の式で算出します。
計算するまでもなく、これはかなり低い金額になります。仮に1,000万円の譲渡収入金額があったマンションの場合、概算取得費は50万円になります。1,000万円で売れるマンションを、50万円で購入できるなどということはまずありません。
取得費が安いということは、譲渡取得が多くなるということであり、それだけ多くの税金を納付するということになります。きわめて特殊なケースを除き、概算取得費が実際の取得費を上回ることはありません。実際の取得費を算出できる方法を確認しておきましょう。
住民税の支払いは確定申告後の6月から切り替え
確定申告が完了し、所得税と住民税が確定すると、住民税はその後6月が支払いの開始ということになります。住民税の納付は基本一括納付ですが、希望すれば4回の分割の納付も可能です。分割納付にする場合、最初の支払いが6月末まで、2回目に支払期限が8月末まで、3度目の納付が10月末までで、最後の納付が1月末までです。
マンションの売却した時点から見ると、住民税に売却益が反映されるのは翌年ということになります。場合によっては想像以上の住民税となる場合もありますので、ある程度余裕を持って用意しておくようにしましょう。
まとめ
現在住んでいるマンションを売却した場合、翌年の確定申告を行う必要があります。確定申告は2～3月にかけてですが、マンション売却などが絡む場合、用意すべき書類が多くなります。
マンションを売却するといっても、「売ります！」、「買います！」とすぐ決まることはまずありません。ある程度売りに出している期間があるはずです。マンションの売却を行っている最中から、確定申告に必要な書類を準備するようにしましょう。特に注意すべきはそのマンションを購入した時の書類です。探しても見つからない場合は、ほかの方法で実際の取得費を算出できるように準備しておきましょう。
また、確定申告の際、e-taxを利用する場合は、事前にマイナンバーカードを用意しておく必要があります。まずは個人番号通知書など、マイナンバーカード発行に必要な書類を用意し、事前にマイナンバーカードを取得しておきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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