あなたは、「所有しているマンションを売りたいけど税金の手続きがよく分からない」と思っていませんか？譲渡益（譲渡所得）が生じた場合は確定申告を行い、税金の納付が必要ですが、複雑そうな計算やどのような書類を用意すればよいか、そもそも確定申告は必要なのかなど、考えれば考えるほど疑問は尽きないものです。しかし、面倒だからといって確定申告を行わないと、手痛いペナルティを受けることになります。
この記事では、マンションの売却時に行う必要がある確定申告の手続きを紹介し、あなたの疑問が少しでも解決できるようサポートしていきます。確定申告の具体的な方法や税務署へ提出する必要書類、申告を行う上での注意点などをまとめました。
- マンション売却では譲渡益（譲渡所得）が発生した場合に確定申告が必要です。譲渡益が発生しなかった場合でも確定申告を行うことで還付金がもらえるケースもあります。
- 譲渡所得の計算には特別控除を含められるため、特別控除の条件を満たせば税負担を軽減できます。
- 確定申告を怠ると無申告加算税や延滞税といったペナルティが発生するため、期限内に申告・納付を完了させましょう。
確定申告とは？
1年間に得た所得を納税者が自分で計算し、税金を税務署に納める（報告する）ことを確定申告といいます。面倒だからと確定申告を怠ると、ペナルティとして余計に税金を納付する必要が出てきますので、期限内に忘れずに申告を済ませましょう。
税務署に納めるべき税金の報告をすること
確定申告は、1年間（1月1日から12月31日まで）に発生した所得にかかる税金（所得税および復興特別所得税）の金額を計算し、申告期限（例年であれば翌年の2月16日から3月15日の間）までに税務署へ納付することをいいます。
ここでいう所得とは、収入から必要経費を差し引いたもので、分かりやすくいうともうけです。したがって、確定申告とは1年の間に発生したもうけに対する税金を計算し、納付する手続きのことです。
なお、サラリーマンを例にすると、給与所得が確定申告の対象ですが、収入が給与だけであれば、年末調整という形で会社が申告を行ってくれています。しかし、マンションなどの売却を行い、譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要になります。
また、税金を納めすぎてしまった場合お金を返してもらうことができ、これを還付といいます。還付申告は対象年の翌年1月1日から5年間行うことができます。なお、納めすぎたことを忘れて5年経過してしまった場合は、還付を求める権利が消滅してしまうので、注意が必要です。
確定申告を怠るとペナルティが発生する
申告期限内に確定申告を行わなかった場合、下記のように納付する税金が増えたり、青色申告者のメリットを受けられなくなったりしますので、忘れずに手続きを行いましょう。
- 納付すべき税額に対して最大20％が課せられる無申告加算税
- 申告期限を過ぎた日数分課せられる延滞税（最大年率14.6％）
- 青色申告特別控除額の減額（65万円から10万円へ減額）
- 2年連続で期限内に申告できなかった場合、青色申告の承認取り消し
マンション売却後に確定申告は必要？
結論からいえば、譲渡益が発生した場合は確定申告が必要で、逆に譲渡益が発生しなかった場合は不要となります。ただし、還付金をもらえる場合は申告を行った方が有利なこともあります。ここでは、どのような場合に確定申告が必要になるのかを詳しくまとめました。
譲渡益が発生した場合は必要
マンションを売却し、譲渡益（譲渡所得）が発生した際は確定申告が必要になります。譲渡益は、マンションを買ったときより高く売却できた場合はもちろんですが、買値より安く売った場合も確定申告が必要になる場合があります。そのため、実際に譲渡所得の金額を計算してみなければ、確定申告が必要か不要か判定することができません。
譲渡所得は以下の計算式で求めることができます。
この計算式に当てはめて、譲渡益（プラス）の場合は譲渡所得が発生していることになりますので、確定申告が必要となります。
※1譲渡収入金額…買い手から受け取った額の全額。
※2取得費…売却した不動産の購入代金や購入手数料、土地の造成費用などで、建物については購入代金から減価償却費を差し引いた金額。
※3譲渡費用…売却に要した費用（仲介手数料や測量費、印紙税など）。
※4特別控除額…3,000万円特別控除や買い換え特例、損益通算および繰越控除などを適用した場合の控除額。
納める税金が発生しない場合は不要
譲渡所得を計算した結果、譲渡損失（ゼロまたはマイナス）となった際は納める税金が発生しないため確定申告が不要となります。しかし、その場合であっても、還付金を受け取ることができる場合は、確定申告を行った方が得をします。
ただし還付金の有無に注意
確定申告が不要であったとしても、還付金を受け取ることができる場合は確定申告をした方が得をします。ただし、還付を受ける権利があったとしても、還付のための確定申告を忘れていたり、面倒だからと行わなかったりすると、受け取ることができないため注意しましょう。あくまで、納税者側から還付を求める必要があります。
マンション売却後の確定申告のやり方
マンションを売却した後、確定申告をする流れは以下のとおりです。
- 申告期限の確認
- 利用できる特例の確認
- 必要書類を揃える
- 所得や税額の計算
- 書類に記入し、税務署に提出
まずは期限を確認しよう
確定申告はその年の1月1日から12月31日までの期間で発生した所得で計算を行います。また、申告書の提出期限は、翌年の2月16日から3月15日の間となります。したがって、令和2年分の申告を行う場合は、令和2年1月1日から12月31日までに得た所得を計算し、令和3年の2月16日から3月15日までの間に申告書の提出・納付を行います。
利用する特例を確認しよう
要件を満たすことで税制上の優遇措置を受けられる場合があり、このことを特例や特別控除と呼びます。ここでは、譲渡所得を計算するうえで活用できるものを紹介します。
3,000万円特別控除
自宅（居住用財産）を売却したときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。無条件で適用できるわけではなく、下記をはじめとした適用要件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいた家屋か、家屋とともに敷地や借地権を売却する。
- 売却した年の前年および前々年にこの特例や譲渡損失の損益通算および繰越控除の適用を受けていない。
- 売り手と買い手が親子や夫婦関係など特別な関係でない。
上記のほかにも適用要件がありますので、詳細は国税庁ホームページ「マイホームを売ったときの特例」をご確認ください。
特定居住用財産の買換え特例
自宅（居住用財産）を令和3年12月31日までに売却し、その代わりとして自宅を買い換えた場合は、譲渡益に対する税金を繰り延べる（先延ばし）ことができます。ただし、この特例はあくまで課税する時期を先延ばしするだけであり、税金の納付を免除されるわけではないため注意してください。
この特例にも適用要件があるほか、添付書類も必要ですので国税庁ホームページ「特定のマイホームを買い換えたときの特例」で確認してください。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除
住宅ローンの残っている自宅を住宅ローン残高を下回る金額で売却し、譲渡損失（マイナス）が発生した場合、要件を満たしたものは、他の所得（給与所得や事業所得など）と損益通算（赤字と黒字の相殺）でき、控除しきれなかった損失額は3年間繰越できる制度です。
適用要件（一部）は以下のとおりです。
- 自分が住んでいる自宅を売却する。
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えており、日本国内に存在する自宅である。
- 売却した自宅の売買契約日の前日時点で、償還期間10年以上の住宅ローン残高がある。
- 自宅の売却金額が住宅ローン残高を下回っている。
この繰越控除も上記以外の適用要件や別途必要書類があるため国税庁ホームページ「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」を確認してください。
必要書類を揃えよう
確定申告に必要な書類や入手できる場所は、以下の表を参照してください。
| 必要書類 | 入手場所 | 備考 |
| 確定申告書B様式 | 税務署 | 国税庁ホームページよりDL可能 |
| 申告書第三表（分離課税用） | 税務署 | 国税庁ホームページよりDL可能 |
| 譲渡所得の内訳書（土地・建物用） | 税務署 | 国税庁ホームページよりDL可能 |
| 売却時の書類 （売買契約書・領収書の写し、仲介手数料の領収書の写し、測量・登記費用などの領収書の写しなど） |
売却時 | |
| 戸籍の附票 | 売却不動産がある市区町村 | 現住所と売却不動産の住所が同じであれば不要 |
また上記のほか、特例や特別控除を受ける場合は別途書類が必要となりますので、税務署や国税庁のホームページで確認してください。
所得や税額について計算していく
まず、下記の計算式を参照して譲渡所得を算出しましょう。譲渡所得を求めることができたら、税率をかけて税額を出します（税率の詳細は後述します）。
※1譲渡収入金額…買い手から受け取った額の全額。
※2取得費…売却した不動産の購入代金や購入手数料、土地の造成費用などで、建物については購入代金から減価償却費を差し引いた金額。
※3譲渡費用…売却に要した費用（仲介手数料や測量費、印紙税など）。
※4特別控除額…3,000万円特別控除や買い換え特例、損益通算および繰越控除などを適用した場合の控除額。
税務署でもらった書類に記入していく
収入額や所得、税額の計算が完了したら、税務署からもらってきた確定申告書Bや第三表など、必要書類に記入していきます。提出する書類と領収書などの証憑書類と数字が合っているかよく確認してから税務署へ持ち込みましょう。
e-Taxでの申告も可能
国税電子申告・納税システム（e-Tax）は、国税庁が管轄するシステムです。インターネットに接続できるパソコン・スマートフォンがあれば、紙の書類に記入する作業も必要ないため、税務署に書類をもらいに行く手間も省けます。
時間がなければ税理士に頼むという手段も
どうしても確定申告に割く時間がないという方は、税金の専門家である税理士に依頼するという手段もあります。気になるのは税理士に支払う報酬ですが、確定申告書の作成だけであれば、5～10万円程度が相場のようです。
確定申告の際に注意すべきこと
ここではマンション売却時の確定申告時、特に注意するべき点をまとめました。思わぬ落とし穴にはまらないよう、しっかりと確認していきましょう。
譲渡所得の計算方法について注意が必要
譲渡所得を計算する際は、当然ながら売却代金が譲渡収入金額となりますが、それ以外にも固定資産税の清算金や実測売買の清算金も収入金額に含める必要があります。うっかり計算から除いてしまわないように注意が必要です。ただし、マンションの売却時に精算された管理費は収入に含みませんので気を付けましょう。
譲渡益の計算は減価償却費を考慮して
減価償却とは、建物など高額な物品を購入した際、購入した年だけの経費とするのではなく、その物品を使う期間や割合で分割計上していくという会計上のルールです譲渡益を計算する際は、売却金額から購入金額を差し引くだけでなく、減価償却費を考慮します。減価償却費は以下の計算式で算出できます。
※1償却率は建物の構造により異なります。
木造…0.031 軽量鉄骨…0.025 鉄筋コンクリート…0.015
こで求めた減価償却費は、譲渡所得の計算式の中にある取得費を計算するために使用します。
物件の所有期間を把握する必要あり
譲渡所得にかかる税率（所得税および住民税）は、その物件の所有期間により異なります。居住用マンションの場合、以下の税率で計算します。なお、所有期間は、譲渡した年の1月1日現在で判定するため注意する必要があります
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）
書類の郵送時は返信用封筒も同封する
e-Taxを利用しなかった場合や確定申告書を税務署へ直接持ち込めない際は、郵送で提出することもできます。郵送する場合、税務署の受付印を押した控えを返送してもらう必要があるため、切手を貼り、自宅の宛名を書いた返信用封筒も忘れずに同封しましょう。税務署が混みあう確定申告期にわざわざ足を運ぶ必要がないため便利ですが、不備があると修正を行うまでに時間を要するため、入念なチェックのうえ、郵送を行いましょう。
まとめ
マンションなどの不動産を売却した際、譲渡益（譲渡所得）が発生した場合は、確定申告が必要で、それ以外の場合は基本的には不要となります。しかし、還付金の受け取りができる場合は確定申告を行った方が得をします。特例や特別控除を活用することで、将来的な税負担の軽減や節税にもつながりますので積極的に利用していきましょう。
ただし、期限内に申告・納付を行わなければペナルティを課せられることも忘れずに、スケジュール感を持って作業を行うことが肝心です。
確定申告は用意する書類が多く、仕組みも少し複雑ですので初めての方は尻込みしてしまうかもしれませんが、この記事を参考にしたり税務署などに相談したりしながら、スムーズに確定申告を行っていきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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