老後に家を住み替える4つのタイミングと4つの方法を徹底解説

不動産売却

住み慣れたマイホーム…。でも老後もそこに住み続けるべきか悩んでいませんか? 多くの人が家を購入した当時から、定年~老後では世帯人数や状況も変わってきます。長く住んでいて年齢を重ねていくうちに、使いづらさが気になってくることもあるでしょう。そこで選択肢となるのは「住み替え」です。

本記事では老後に住み替えるおすすめのタイミング4つと、住み替え方法を4つ紹介します。それぞれのメリットとデメリットまでわかりやすく解説するので、ぜひ将来の参考にご覧ください。この記事を通して選択肢を増やし、スムーズな住み替えと快適なセカンドライフを叶えましょう。

老後の住み替えで起こりえる失敗

老後の住み替えは余裕があるため、いつ住み替えをしても良いと考える方も多いかもしれません。しかし住み替えでは、タイミング次第で失敗することがあります。まずはそのよくある失敗から掘り下げていきましょう。

  • 住み替えのタイミングに失敗
  • 住み替えで資金が無くなる

住み替えのタイミングに失敗

住み替えで悩みどころとなるのは、家を売却する・家を購入するタイミングが合わないことがあるという問題です。家を売りながら新居を探し、購入…さらに引越しまでスムーズに繋がるというのは中々難しいです。

例えば新居購入前に旧宅の売却が進んでしまえば(売り先行)、仮住まいが必要になります。

逆に旧宅の売却前に新居購入・引っ越しをすることになれば(買い先行)2軒分の固定資産税などの費用負担が増えてしまうでしょう。さらにローンが残っていれば、負担額が嵩むことになります。

このようにタイミング次第では仮住まいが必要になったり、余分な費用を支払うことになってしまいます。

住み替えで資金が無くなる

住み替えでは新居購入資金、税金、引っ越しなどに費用がかかります。そのため、住み替えで資金が無くなってしまったという失敗も考えられるのです。

例えば旧宅が希望価格で売れないこともあり、想定より資金が少なくなることも考えられます。また、もし売却予定日が決まっているなら、早く売るために売却代金を下げることが必要になることもあるでしょう。

住み替えでは大きな資金がかかるのはもちろん、このような不確定要素で余計にお金がかかる可能性があることは憂慮すべき点となります。

老後に住み替える4つのタイミング

お金もかかり、タイミング良く転居が難しい住み替えですが、では、実際に老後住み替えに適したタイミングはいつなのでしょうか? おすすめになるのは以下のいずれか4つのポイントです。

  • 夫婦のみの暮らしになるとき
  • 定年退職時
  • 家が老朽化したとき
  • 介護が必要になったとき

以下で詳しく解説していきます。

夫婦のみの暮らしになるとき

マイホームを買う多くの人は結婚し、家族が増えて手狭になるという方や将来的な資産のために購入する人が多いです。そのため、いずれは子どもが家を出たりすることで、世帯人数が変わることも考えられます。住み替えは、この世帯人数が減ったタイミング、夫婦のみの暮らしになるときがおすすめです。

世帯人数が減ることで家財道具や荷物も減ることが考えられる他、同居人が少ないため新居では同居人数に合わせた狭い家に住み替えられます。より小さい規模の家に住み替えることで結果的に費用を抑えられるため、タイミング的にはおすすめの1つです。

定年退職時

次におすすめなのは定年退職時の住み替えです。定年退職をすれば、家から仕事場への通勤が無くなります。つまり場所に縛られなくなるため、好きな場所へ住むことが可能になるのです。

さらに定年退職時には退職金が出ることが一般的なため、それを住宅ローンや新居購入費用に充てることができます。また住宅ローンの金融機関での年齢制限は70歳、返済は80歳までとすることが多いです。そのため退職金があれば、ローンの返済をスムーズに進めることができるでしょう。

家が老朽化したとき

家が老朽化した時もおすすめの住み替えタイミングです。老朽化に伴って建て替えやリフォームをすることも選択肢として考えられますが、場合によっては住み替えのほうが費用が安く済むこともあります。

  • リフォーム費用の基準…100万円~
  • 建て替えの基準…数千万円~

小規模なリフォームならそこまでかからない可能性がありますが、老朽化が進めば1か所のリフォームで済まないことも多いため、費用も膨らんでくるでしょう。また、建て替えとなればさらに桁違いの費用がかかるため、いっそのこと住み替えのほうがお得な可能性もあります。そのため老朽化で悩んでいるなら、どちらの選択肢でメリットが多くあり、費用面でもお得なのか検討する必要があるでしょう。

介護が必要になったとき

歳を重ねるとどうしても、体も衰えてきて住み慣れた家が住みにくくなったり、介護が必要になることもあります。その必要が感じた時も、住み替えがおすすめのタイミングです。例えば足腰が辛いとなれば、バリアフリー化や階段が無い家とすることで将来的に楽に過ごしやすいです。

また、介護が必要となればそれに適した環境の住まい、もしくは施設への転居も選択肢になります。ご家族と相談して、将来的にどのような住まいの形で暮らしていきたいか検討してみて下さい。

老後はみんなどうする?住み替える4つのパターン

老後に住み替えるタイミングについて見てきました。では次に一般的にどんなパターンで住み替えをしているのでしょうか?よくあるパターンでは以下の4つが挙げられます。

  • 一戸建てからマンションへ住み替えるパターン
  • 老後向けの住宅に住むパターン
  • 建替えなどをして同じ場所に住むパターン
  • 子どもと一緒に住むパターン

それぞれのパターンごとに解説していきます。

一戸建てからマンションへ住み替えるパターン

国土交通省が発表する「令和2年度住宅市場動向調査報告書」では、60歳以上の人の住み替えはマンションを購入する人の率が高いとされています。そのため、一般的には一戸建ての方はマンションへ住み替える人が多い傾向があります。

これは子どもが成人するなどで同居人の人数が減り、人数に合ったより手狭なマンションに移りたいと考える人が多いためです。また、一戸建てなどは郊外などの立地が多いですが、利便性が高い駅近などのマンションに移るケースも多くなっています。

老後向けの住宅に住むパターン

住み替えを機にさらに先の将来を見据えて、老後向けの住宅に住むパターンも多くあります。老後向けの住宅とは、老人ホームとは違い自立生活を基本としたシニア向けの住宅を指します。具体的にはシニア向け分譲マンション、高齢者向け住宅といった名称で扱われているものです。前者は分譲購入、後者は賃貸という形になるため、それぞれ選択肢があります。

これらの老後向けの住宅では、快適なバリアフリー環境はもちろん、必要に応じて介助・介護サービスを受けることができます。将来的に備えたいと考えている方に向いている選択肢と言えるでしょう。

コレクティブハウスについて詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。

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建替えなどをして同じ場所に住むパターン

慣れ親しんだ場所から住み替えたくないという人も一定数いるため、同じ場所で建替えるというパターンもあります。長年住んでいて老後も暮らしやすい環境なら、無理に住み替えを行う必要はありません。

家をリフォームや建替えをして、年齢に合った過ごしやすい造りにしてしまえば、老後も安心して過ごせる環境にできるはずです。例えば家が大きい場合にはサイズダウンしたり、バリアフリー化など自由に望む形での住まいの形を作ることができるでしょう。

子どもと一緒に住むパターン

身体の変化を感じたタイミングで子どもと一緒に住むパターンも多いです。子どもと一緒に住み始める場合は、子ども世帯の家に同居する、子どもが住んでいる家を二世帯住宅にする、近隣の新居に引っ越すなどの方法があります。将来的に介助もしくは介護が必要になる可能性も高いため、もし子どもに世話をして欲しいのなら選択肢にあがるでしょう。

4つのパターンのメリット・デメリットを比較

ここまでご紹介してきたパターンでは、メリット・デメリットはどんなものがあるでしょうか? それぞれを比較してみましょう。

パターン メリット デメリット
一戸建てからマンションへ住み替えるパターン
  • 便利な施設が近隣に存在している場所を選ぶと老後も安心
  • 住居のメンテナンス部分が減る
  • 資産価値のあるマンションなら将来的に売却も可能
  • 上下や隣の騒音が気になることもある
  • 大規模修繕で追加の修繕積立金が必要になる場合もある
老後向けの住宅に住むパターン
  • 老後介護が必要となったときも安心して暮らすことができる
  • 賃貸契約であるサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)なら、住替えも可能
  • 希望のエリアに住めるとは限らない
  • 介護度に応じて住み替える必要性がある
建替えなどをして同じ場所に住むパターン
  • 今まで住んでいた家にまた住める
  • 立地次第では賃貸併用住宅に建て替えて収入を得ることも可能
  • 仮住まいのための手間や費用がかかる
  • 自宅の手入れが老後も必要
  • 立地によっては老後は住みづらいこともある
子どもと一緒に住むパターン
  • 親の健康状態などを把握しやすい
  • それぞれ助け合える
  • 親子間の関係が必ずしもうまくいくとは限らない
  • 二世帯住宅の場合は間取りが独特なので売却しづらい

このようによく見られるパターンでも優れたメリットの反面、将来的な不安や手入れの問題などのデメリットもあります。もしこれらのパターンを選択するなら、ご自身の場合に当てはめてみて、どちらが有利かを検討するようにしましょう。

老後の住み替えは購入・賃貸のどちらが有利?

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老後に住み替えとなると新居を購入するか、賃貸にするか選ぶことになります。実際のところはどちらが有利なのでしょうか?

結論から言えば、一概にどちらが良いとは断言できません。

何故なら個々の貯蓄額や住み替え前後の環境、状況などによって得られるメリットが異なるためです。購入でも賃貸にしても、支払っていけるだけの資産は必要になるのはもちろんですが、「本当に老後に住みやすいか」という部分が最重要になります。

例えば家を購入すればそれが財産となるため、財産として子どもに残すなどの活用も可能です。しかし場合によっては家という遺産が子どもの枷になってしまうこともあるでしょう。逆に賃貸なら気軽に好きなところに住むことができますが、資産形成できないことや生きている限り賃料を支払う用意が必要です。

このようにそれぞれの状況によりどちらが良いとは断言できないため、老後に自分が「何を必要としていてどうやって過ごしたいか?」という部分を考えてみるようにしましょう。

また、家の購入と賃貸の費用比較などは、以下の記事を参考にご覧ください。

賃貸か購入かどっちが良いの?コスト・管理・自由度の観点から徹底比較
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老後に住み替える場合の住宅ローンのポイント

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老後に住み替える場合では住宅ローンを組む方も多いでしょう。そこで次に老後の住み替えの場合の住宅ローンのポイントについてご紹介します。

年齢を重ねた後の住宅ローンは以下3つに気を付ける必要があります。

  • 老後は年金以外の収入源がない
  • 無理のない範囲でローンを組む
  • 預貯金等はすべて使わない

老後は年金以外の収入源がない

投資などで不労収入がある人以外は、基本的に老後は年金以外の収入源がないことを念頭に置く必要があります。住宅ローンを組んで新居を購入するにしても、賃貸を借りるとしても、基本的には資産を削って費用を捻出することになるでしょう。そのため、収入源が無く、預貯金などの資産から捻出する状態で生活していけるのかを想定することが重要です。

年金があると言っても年金だけで生活費を賄うことは難しいことも多いので、資産に余裕がないと生活が厳しくなる恐れがあります。

無理のない範囲でローンを組む

もし新居を購入するにあたり、住宅ローン組むなら無理のない範囲でローンを組むことをおすすめします。何故なら高齢になってからのローン審査は厳しくなることも多いためです。

さらにあまり高齢になってもローンが残っているとなると、収入源が無い中でローンの返済と生活費で家計が厳しくなる恐れもあります。また突然病に倒れてしまえば、支払うことができずに家族に負担を残すことにもなりかねません。

預貯金等はすべて使わない

すぐ動かせるお金が無くなってしまうため、住宅ローンを組むために預貯金を全て使ってしまうことは避けましょう。

例えば、高齢になってくると不確定要素が多くなり、日々にかかる出費も様々です。自分の身体に合う衣食住、健康管理のためのサプリメント、習い事など、人にもよりますが、働いていた頃とは違った費用がかかってきます。しかし、すぐ使えるお金に余裕が無ければ、このような部分で使うことが厳しくなるでしょう。

また、一番懸念すべきなのは身体にかかるお金がある点です。年齢を重ねれば何らかの通院費が必要になる可能性も高く、さらに大病にかかってしまえば多額の治療費が突然必要になることも考えられます。

これらに備えるためにも、預貯金には余裕を残してローンを組むことが大切です。

住宅ローンの基本や年齢別の借入期間などについては、以下の記事もご活用下さい。

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老後で住み替える際に注意したいこと

老後に住み替えで失敗しないためには、注意点もあります。本記事の最後には住み替えで注意したい以下の4つのポイントを解説していきます。

  • なるべく元気なうちに住み替える
  • 資金計画をしっかり立てる
  • 住みやすい家や環境を選ぶ
  • 売却する場合は複数社から査定を受ける

ぜひ最後に目を通して、住み替えの計画に役立てて下さい。

なるべく元気なうちに住み替える

老後の住み替えで注意したいのは、移動が難しくなってからでは遅いという点です。老後というと、本当にお年を召してからの転居を想像する人も多いですが、健康に不安が出るようになってからや介護が必要になってからの住み替えは難しいです。そもそも住み替えとそれに伴う引っ越しには手間、体力、時間が必要になります。

そのため自身が自発的に進めることができなくなってからでは、例えば望む住まいの形が取れなくなったり、子どもや親族に望んでいなかった迷惑がかかってしまう可能性があるのです。だからこそ、なるべく元気なうちに準備を始めて住み替えを進めるようにしましょう。

資金計画をしっかり立てる

ローンでの注意点でも触れましたが、老後は収入源が減ることから無理な住み替えは大きな負担となってしまう可能性があります。そのため、資金計画はしっかりと立てるようにしましょう。新たに家を購入するなら住宅ローン返済の計画、賃貸や施設ならその費用を捻出し続けられるのかという資金計画を綿密に練るようにして下さい。

家にかかる費用で年金がすべて無くなってしまわないよう、無理がない計画を立てましょう。

住みやすい家や環境を選ぶ

あくまでも住みやすい家や環境を選ぶことを優先しましょう。老後は豊かで自由な生活を送りたいと望んでいる人は多いと思います。それも大切ですが、将来的に住みにくい家や環境を選んでしまうと、後々悩みの種になってしまうことになります。

例えば、環境部分なら、食品や日用品などの宅配サービスが受けやすい環境、近隣にそれらを含めた商業施設が揃った環境であることが挙げられます。住みやすい家で言うと、階段や段差がないことや生活しやすい間取りや設備も重要です。

憧れのセカンドライフを叶えつつ、将来的に快適に過ごせる住み替え先を選ぶようにしましょう。

売却する場合は複数社から査定を受ける

住み替えによって旧宅を売却する場合は、複数社から査定を受けて適正かつなるべく高い売買取引を行えるようにしましょう。高く売ることができれば手元にお金を残せるため、買い替えにかかる購入費用や、これからかかってくる生活費に回すことができます。

また、複数社に査定を受けることで知らないうちに買い叩かれる心配もなく、より良い条件での売却先を見つけられる可能性も高まるでしょう。住み替えでは購入費用や諸経費など多くのお金がかかってくる事だからこそ、高く売れるようにほんの少し努力することを忘れないようにして下さい。

複数社からの査定は、1回の入力と申込で複数社からの査定を受けられる不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

不動産一括査定サイトについては、以下の記事でおすすめのサイトをご紹介しています。ぜひ一括査定サイト選びにご活用下さい。

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まとめ

老後の住み替えは、新居購入か賃貸のどちらが良いかは一概に言えません。また、住み替え先がマンション、老後向けの住宅、建て替えなど、どれを選ぶかによって得られるメリットが異なります。近隣の施設への利便性か、もしくは介助・介護サービスを受けられる環境を重視するのか、自身が望む生活の形を具体的に想像しておきましょう。

また、同時にそれぞれの場合でのデメリットもあるため、良い点だけで決めてしまわずにリスクについても検討してみて下さい。本記事で紹介したポイントを参考に、ぜひ計画的に元気なうちから住み替えを始めていきましょう。

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