家購入｜建売と注文住宅の5つの違いとは？後悔しない選び方のコツ

自身の家を持ちたいものの、建売住宅と注文住宅のどちらを選べばいいのかで迷っていませんか？価格差や設備寿命やグレードの点など、どちらにもメリット・デメリットがあるため、「どちらのほうがよい」とはなかなかいい切れません。

そこで本記事では、建売住宅と注文住宅の5つの違いを深掘りし、理想の家を入手するポイントについても解説します。この記事を読めば建売住宅と注文住宅のそれぞれの良い点・悪い点がわかり、後悔しない家選びのコツがつかめるでしょう。後悔のない家の購入や新築のため、ぜひ参考にしてください。

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建売住宅と注文住宅の5つの違い

建売住宅と注文住宅の違いは、自由度・価格・入居までの期間・ローンの組み方・施工や性能の5つのポイントで比較するとわかりやすいです。比較ポイント別に建売住宅と注文住宅の違いを表にまとめましたのでご覧ください。

以下でそれぞれの比較ポイントを深掘りしてみましょう。

自由度の違い

まずは自由度の違いを確認しましょう。

• 建売住宅：低い
• 注文住宅：高い

建売住宅はコンセプトが決定済み

建売住宅は基本部分のコンセプトが決定済みであるため、注文住宅と比較すると自由度が高いとはいえません。しかし言いかえれば、プランを練る手間や時間を大幅に省けるところが、建売住宅のメリットであるともいえます。

自由度が高い注文住宅は、どのような家にすればよいのかわからず時間がかかってしまったり、完成後も「こうすればよかった」と後悔に囚われてしまいがちだったりします。建売住宅は間取りや設備のグレードまで決まっているため、そういった心配がないことはメリットでしょう。

また、建売住宅でもクロスの色などに買主の意見を取り入れてくれることもあります。住宅商品によって自由度が異なるので、自分や家族のニーズに合ったタイプを選びましょう。

注文住宅は全てが自由

注文住宅はオーダーメイドの家です。施主が土地選びから構造や工法、建材、間取り、内装、設備、外装、外構・植栽に至るまで自由に決めることができます。ただし、法令で決められた建ぺい率や容積率、耐震基準などの範囲内に限られます。

プランを練る手間や時間がかかるものの、設計者やメーカーの担当者と相談しながら理想の家づくりができることが強みです。施工や設計を依頼する業者を自身で選ぶことができるため、憧れのメーカーがある方にもおすすめです。

ただし、注文住宅の敷地として購入した土地には、建築条件が設定されている場合があります。建築条件付きの土地は施工を依頼するメーカーが指定されるため、自由にメーカーを選ぶことができません。しかし、建築条件付きの土地は比較的安価なことが多いので、メーカーにこだわりがない方にはおすすめです。

価格の違い

続いて価格面の違いを見てみましょう。住宅の値段は材料費や工事費の単価はもちろん、どのようなプロセスでプランを練りながら家を建てるのかといったプロセスにも影響を受けます。

• 建売住宅：比較的安い
• 注文住宅：比較的高い

建売住宅の価格は割安

建売住宅は効率よく住宅を供給する仕組みができているため、注文住宅よりも割安で購入できます。広さにもよりますが、建物価格は1,000～2,000万円程度で比較的安く抑えられていることが多いです。価格が販売時点で決められており、事前に予算や資金計画が立てられることもメリットのひとつです。

ハウスメーカーは、設計・建材の調達や職人の手配、工事を一括で行い販売するため、建物を安く提供しやすいとされています。また、入手した広い土地を区割りして複数の家を建てて販売することも多いです。そうした住居では近隣住民が同じような時期に入居するため、関係性が作りやすいことも利点でしょう。

注文住宅の価格は上限なし

注文住宅はオーダーメイドのため建売住宅よりも割高です。2,000～4,000万円程度の建築費用を用意することが一般的です。土地の広さや導入する設備によっては、それ以上の金額をかけることも珍しくありません。

価格が上がる要素としては、設計や建材、設備、地下室の建設などがあげられます。理想の家を追求するほど際限なく価格は上がってしまうため、予算配分にメリハリをつけてこだわりたい部分にはお金をかけ、そうでない部分は節約するようにしましょう。

ただし、ハウスメーカーによっては建物価格1,000万円～2,000万円の安価なプランを用意している場合もあります。そうしたプランでは決められた複数の間取りの中から気に入ったものを選ぶなど、比較的自由度は低くなることが多いです。しかし、既にコンセプトが決まっている建売住宅よりも希望に沿った家を作ることができます。

建売住宅と注文住宅の価格差

実際の建売住宅と注文住宅の間の価格差を見てみましょう。以下はフラット35の利用者調査（2020年度）からわかった首都圏の建売住宅・注文住宅の平均取得費用です。

“出典：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査 2020年度集計表」を加工”

このように注文住宅のほうが建売住宅よりも多くの資金が必要になるケースが多いことがわかります。世帯年収平均も建売住宅が598.4万円に対し、注文住宅は710.3万円と高い水準でした。こだわりが強い人は金額が高くなりやすいため、予算を明確にしてから行動することをおすすめします。

入居までの期間の違い

建売住宅と注文住宅とでは、契約から入居までの期間も異なります。

• 建売住宅：1～4ヶ月程度
• 注文住宅：1～2年程度

あわせてそれぞれの注文から入居までの流れもここで確認しましょう。

建売住宅なら1～4ヶ月程度

契約から入居までの期間は、建物が完成している場合は1ヶ月程度、未完成の場合は4ヶ月程度かかることが一般的です。

建売住宅の場合の入居までの流れは次の通りです。

1. 予算・希望条件を整理
2. 物件探し
3. 物件決定
4. 住宅ローン仮審査
5. 売買契約の締結・住宅ローン正式申し込み
6. 着工・竣工・検査（建物が未完成の場合）
7. 代金決済・引渡し・登記
8. 入居

建売住宅の購入は売主との契約締結がメインです。契約が滞りなく行われれば、数ヶ月で購入することができます。

注文住宅は1～2年程度

注文住宅のプロセスは建売住宅より工程が多いため、土地を探し始めてから入居できるまでに1～2年はみておく必要があります。

注文住宅の場合の流れは次の通りです。

1. 予算・希望条件を整理
2. 土地・設計事務所・施工会社探し
3. 土地・設計事務所・施工会社決定
4. 仮プラン決定・土地のつなぎ融資仮審査
5. 土地の売買契約の締結、土地のつなぎ融資正式申し込み
6. 土地の代金決済・引渡し・登記
7. 本プラン決定・住宅ローン仮審査
8. 工事契約の締結、住宅ローン正式申し込み
9. 着工・竣工・検査
10. 建物の代金決済・引渡し・登記
11. 入居

このように、建売住宅よりもタスクが多く、時間や手間がかかることが注文住宅の特徴です。ただし、上記の流れはデザインビルド方式のもので、ひとつのメーカーが設計と施工を一括して行う場合は簡略化できます。

ローンの組み方の違い

ローンの組み方にも以下のような違いがあります。

• 建売住宅：土地代と建物代併せて住宅ローンが利用できる
• 注文住宅：土地代分はつなぎ融資、建物竣工後は住宅ローンを組む

建売住宅は総額でローンが組める

建売住宅の場合は、土地代と建物代の両方があらかじめ分かっているため土地代と建物代をあわせた総額でローンが組めます。建物が完成していれば金融機関の審査や融資の実行も早く、入居できるまでにそれほど時間はかかりません。

ローン審査や契約を一度で終わらせることができるため、手間がかからないことがメリットでしょう。

注文住宅は土地分のつなぎ融資が必要

注文住宅の場合は土地代のつなぎ融資と建物部分の住宅ローンを組み合わせて資金調達を行います。

住宅ローンはあくまでも住宅の購入・建築・リフォームのためのローンであるため、土地取得の目的では住宅ローンは利用できないことが一般的です。土地取得代を調達するにはつなぎ融資を利用しましょう。

手続きや利息の負担など手間やコストはかかるものの、土地購入資金の借り入れができます。住宅ローンは建物が完成してから融資が実行されるので、土地購入と建物竣工の間を「つなぐ」ローンということです。

つなぎ融資の注意点

つなぎ融資には次のような注意点があります。利用の際は金利や税制面について十分な確認をしておきましょう。

• 利用条件がある（一定の期間内に住宅を建てる、住宅完成後の住宅ローン利用の内諾を金融機関から得るなど）
• 金利は住宅ローンよりも高めに設定されていることが多い
• つなぎ融資だけでは住宅ローン控除が利用できない

施工や性能の違い

最後に施工や性能の違いについて解説します。

• 建売住宅：設備グレードは低い傾向
• 注文住宅：設備グレードを選べる

建売住宅は設備グレードは低い傾向がある

建売住宅は、売主と契約したメーカーが施工を担当するため、買主で指定したメーカーを利用したり、間取りなどに対して意見したりすることは難しいです。ただし、売主と契約していくつもの建築を担当している経験豊富なメーカーが施工するので安心感は高いでしょう。

また、設備の性能は注文住宅に比べて低い傾向にあります。建売住宅は求めやすい価格であることを魅力として販売することが多く、導入する設備や建材のグレードを抑えるためです。

ただし、すべての建売住宅の性能が低いわけではありません。独自のルートで性能の高い設備を導入するハウスメーカーもあるので、こだわりのある設備があれば不動産会社に伝えておくとよいでしょう。

注文住宅は需要に合わせた設備を選べる

注文住宅は、施行の段階から状態をチェックできるというメリットがあります。施工するハウスメーカーを指定できる場合も多く、基礎工事の状態や施工の進み具合を確認できることは利点でしょう。

さらに、設備のグレードも建売住宅に比べて高い傾向にあります。人気の高い海外製の食洗器を導入したり、耐震性能の高い建材を利用したりしてグレードを上げることが可能です。また、自身には必要のない設備を省いたり、グレードを下げたりすることもできるため、より需要に適した家を作ることができます。

［建売住宅or注文住宅］どちらを選ぶ？

「両親の同居を考えているのでなるべく段差を少なくしたい」「幼い子供がいるので家事が楽な住まいに住みたい」など、住まいに対するニーズは人それぞれです。

この章ではそれぞれの特徴や違いをふまえ、建売住宅と注文住宅それぞれにどのような人が向いているのかを探っていきます。また、購入後に後悔した例も紹介します。

建売住宅

まず、建売住宅に向いている人と後悔した例を見てみましょう。

建売住宅が向いている人

• 土地と建物を一緒に購入したい
• パッケージ化された家でも構わない
• 家のコンセプトや設計に大きなこだわりがない
• 家の購入価格を抑えたい
• できるだけ早く入居したい
• ローンの借り入れは1回にしたい
• ローンの返済総額を抑えたい

建売住宅で後悔した例

建売住宅を購入した後、次のような点で後悔した声がありました。

このように、建売住宅はよく比較せずに入居してしまうと、住みにくく感じたり、設備の修理や改善に費用がかかったりすることも多いようです。

注文住宅

一方、注文住宅に向いているのはどのような人でしょうか？後悔事例も併せてご紹介します。

注文住宅が向いている人

• 土地と建物の購入が別になっても構わない
• オーダーメイドの家を建てたい
• 家のコンセプトや設計にこだわりたい
• 家を建てる費用が多少割高になっても構わない
• 入居が先になっても構わないのでじっくりと家づくりをしたい
• ローンの借り入れが2回になっても構わない
• ローンの返済総額が若干高くなっても構わない

注文住宅で後悔した例

注文住宅の後悔事例は次の通りです。

注文住宅は、施主の思い通りに作ることができて自由度が高い反面、建築に明るくない素人が意見するため実際に住んだときに思わぬ不利益が出る可能性があります。自由にできたことで、住んだ後にも「こうするべきだった」と後悔が残りやすいことはデメリットでしょう。

理想の家を手に入れる5つのポイント

最後に建売住宅、注文住宅にかかわらず理想の家を手に入れるためには、どのようなことに気を付けたらいいのかを見ていきましょう。

上記の5つにポイントをまとめてみました。ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

POINT1：本当に家を購入してよいのかを検討する

一度家を購入すると簡単には手放せないので、慎重に検討する必要があります。持ち家と貸家それぞれのメリット・デメリットを知り、その上で自分や家族のライフスタイルやライフプランに合った選択をしましょう。

持ち家・貸家それぞれの特徴を比較してみました。

自分や家族のライフプランについては、住まいに詳しいファイナンシャル・プランナー（FP）に相談するのがおすすめです。不動産会社や金融機関などに在籍していたり、紹介してくれたりすることもあるので担当者に聞いてみましょう。

POINT2：資産価値が下がりにくい土地を選ぶ

築年数が経過するにつれて建物の価値は下がっていきます。

したがって、いつか手放すことや引き継ぐことを考えるなら、できるだけ価値が下がりにくい土地を選ぶことが大切です。

次の4つの面に着目し、資産価値を保ち続けられる土地を選びましょう。

POINT3：将来の支出を考えて予算を確保する

家を購入・新築する際には、将来の支出を考えて予算を組むことが大切です。予算を確保するにあたり、以下の3つのポイントをチェックしましょう。

• ローンを組んだときに月々の返済額が生活を圧迫しないか
• 家の購入費以外に、直近でまとまったお金（医療費など）の出費の予定がないか
• 将来の修繕に備えて月々に一定額の積立ができるか

家の購入や新築には、物件取得費（土地代・建物代）のほかにも初期費用や維持費用といった費用がかかります。以下で内訳を解説します。

物件取得費

初期費用（イニシャルコスト）

維持費（ランニングコスト）

POINT4：ローンの金融機関は総合的に見て決める

ローンの金融機関を決めるときは金利の安さだけでなく、自分に合った方法で無理なく返済できるかに重点を置き、次の視点から総合的に判断しましょう。

• 無理なく返済できるか
• 各種手続きは簡便か
• 手数料は高くないか（繰り上げ返済なども想定しておく）
• 団体信用生命保険（団信）の保障内容は十分か

ハウスメーカーが推薦する金融機関や、ネットなどで広告を出している金融機関の他、勤務先でより有利な条件の住宅ローンを用意していることもあるので、そちらも調べてみてください。

POINT5：決断前に家の専門家からアドバイスを聞く

自分たちだけで決断する前に、不動産会社やハウスメーカー、設計事務所、金融機関、無料の住宅相談窓口などで、建築士やFPなど専門家からのアドバイスをもらいましょう。

建売住宅の場合も注文住宅の場合も、まずは家族やパートナー、友人などとじっくり話し合い、新しい家でどのような暮らしを送りたいのか具体的なイメージを持つことが大切です。しかし、自分たちの希望だけで施工や購入を進めてしまうと、入居後に暮らしにくさを感じる恐れがあります。

後悔したからといって家は買い直しが容易でないため、家族との話し合いがまとまったら、それをもとに専門家に話を聞きましょう。

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まとめ

今回は建売住宅と注文住宅の違いを比較し、建売住宅と注文住宅それぞれの向いている人の特徴や後悔したポイント、理想の家を手にするポイントを詳しく紹介しました。

建売住宅と注文住宅のいずれかが優れているというわけではなく、それぞれにメリット・デメリットが存在します。そのメリット・デメリットをどう感じるかは人それぞれ異なります。つまり、家を選ぶ際は両者の特徴や違いを理解したうえでライフプランを見据え、マッチしているほうを選ぶことが大切です。

家の購入や新築で後悔しないためには、家族やパートナーとじっくり話し合うことももちろんですが、専門家のアドバイスを得ることもおすすめします。「絶対にこうする」と決めつけるのではなく、さまざまな視点を持ってベストな選択をしましょう。

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