土地を購入して憧れの注文住宅を建てたいと思っても、「理想の土地が見つからない」「希望にあった土地がなかなか現れず探し疲れてしまった…」など、お悩みの方も多いのではないでしょうか？将来建てる家を想像しながら土地を選ぶことは簡単なことではありません。
理想の土地を探すなら、希望条件と予算を明確に決めておくことやコツを押さえて迅速に動くことを意識しましょう。人気が高い土地からどんどん売れていくものですが、焦って決めてしまっては後悔のもとです。よい土地の探し方を今一度確認してみましょう。
本記事では、希望条件と予算を考えるときのポイントから土地探しのコツ、学んでおきたい知識まで詳しく解説します。住宅のための理想の土地を購入したいと考えている人は、ぜひ参考にしてください。
土地探しで押さえたい5つのコツ
さっそく理想の土地を見つけるためにぜひ押さえておきたいコツを紹介します。次の5点を念頭に置くことで、土地探しがよりスムーズに進むでしょう。
- 希望条件の優先順位と予算を明確にする
- 現地を確認して土地を選ぶ
- 近隣の土地探しなら地域限定広告を確認
- 複数の情報を入手する
- 時間をかけすぎない
それぞれについて以下で詳しく解説します。
希望条件の優先順位と予算を明確にする
何よりも重視したいのが、土地に求める希望条件や予算を明確にすることです。これらが不明確だと思うように土地探しが進まなかったり、購入後に後悔してしまったりする恐れがあります。
「駅から遠すぎるのは嫌だ」「閑静な住宅地の土地がいい」など、何となくの希望条件を思い浮かべて土地探しをすることも多いです。しかし、土地探しを効率的に行うのであれば、具体的な希望条件や予算を決定して書き出しを行いましょう。明確な条件を伝えることで、不動産会社に希望が伝わりやすくなったり、条件に合わない土地を見に行く手間が省けたりといった効果があります。
また、希望条件に優先順位をつけておくことをおすすめします。全ての条件において希望通りの土地が見つかるのがベストですが、現実的には妥協して選ぶことになるものです。優先順位の高い希望条件を満たしているかどうかで判断することで、後悔のない土地探しを実現できます。
現地を確認して土地を選ぶ
時間や労力がかかることではありますが、実際に現地を訪問して確認して土地を選びましょう。というのも、不動産会社には説明義務のない情報であっても、買主にとっては重要なことがあるためです。たとえば「自然豊かな立地です」とだけ説明されていても、実際に現地を見てみたら虫が多くて不便な場所と感じられる場合があります。
風俗店や騒音・公害発生施設などには不動産会社に説明義務があるものの、飲食店やドッグラン・ペットショップの有無などは説明義務がありません。匂いに敏感な人や動物アレルギーの人には大切な情報ですが、不動産会社によっては説明を省かれる可能性があるため注意が必要です。
人それぞれ感じ方や重視する点は異なります。現地を訪れるからこそわかることもあるため、土地の候補が出たらまずは出向いて確認してみましょう。不動産会社の担当者に質問することをメモしておくこともおすすめです。
近隣の土地探しなら地域限定広告を確認
今住んでいる場所と近いところで土地を探しているなら、新聞の折り込みチラシや周辺の看板をチェックしましょう。
売主が売却を急いでいない場合は大々的な広告を打ち出さずに、地域限定の広告に留めているケースがあります。近隣に住んでいる場合は、このような土地の情報も入手することが可能です。
また、近所の地域密着型の中小不動産会社を訪れることもおすすめします。地域の情報に精通しており、大手不動産会社にはない売地の情報を手にしている可能性があるためです。また、近隣環境にも詳しいため、土地探しの条件などを理解してもらいやすいこともメリットでしょう。
複数の情報を入手する
よい土地を探すなら、複数の方法で情報を集めることをおすすめします。インターネット上の不動産ポータルサイトはスマートフォンひとつで手軽にできるため探しやすいですが、それだけでは集まらない土地情報も多いです。
例えば、不動産会社はポータルサイトに広告を打つ前の情報を所持していたり、ハウスメーカーによっては土地探しから施工相談まで行なっている会社もあったりします。
このように情報アンテナの数が多いほどお買い得な土地がみつかる可能性が高まります。インターネットに留まらず、不動産会社・ハウスメーカーとの相談やチラシの確認、現地訪問など、さまざまな手段を用いて複数の情報を入手しましょう。
時間をかけすぎない
情報のアンテナは多く持つべきですが、土地探しに時間はかけすぎないようにしましょう。土地の購入を考えているのは個人だけでなく、大手ハウスメーカーや不動産会社などの事業者もいます。多くのライバルが好条件の土地を狙っているので、良い土地からすぐに売れてしまうのです。
数々の土地を見比べて迷っている間に、即断即決の買主が現れて土地を購入されてしまうかもしれません。そのため高望みしすぎず、かといって妥協もしすぎずに土地を選びましょう。その判断を早めるためにも希望条件と予算の明確化が重要です。迷っても決めた条件の優先順位や予算と比較して判断することができます。
また、まだ悩む余地があるという場合でも、ローンの事前審査だけは通しておきましょう。事前審査には1カ月ほどかかるため、購入を決めてから審査を受けていると、その間に他の買主候補に購入されてしまう恐れがあるため注意が必要です。
また、こちらの記事では土地を安く購入するためのポイントなどを取り上げているので、あわせてご覧ください。
希望条件と予算の決め方
土地探しを本格化する前に、希望条件と予算を明確にする必要があります。この章では、土地探しの希望条件や予算の決め方を紹介します。既に土地探しを始めている方も、ぜひ自身の希望条件や予算を確認しながらご覧ください。
希望条件の決め方
住宅用の土地の場合、次のような項目を希望条件として挙げることが多いです。
- 面積、形状、勾配、他の土地との位置関係
- エリア、沿線、駅からの距離（徒歩〇分）
- 通勤・通学の利便性
- コンビニやスーパーなど買い物施設との距離
- 病院や公園、公共施設との距離
- 静かさ・治安
- 日照条件
- 災害リスク（ハザードマップ）
上記の項目を見ながら、自身の希望を書き出してみましょう。
希望条件が思いつかないときは、家を建てたあとの生活をイメージし、家族で話し合いましょう。通勤・通学・買い物など毎日の生活に不便はないか、子育てに適しているか、老後も穏やかに暮らせそうかなど具体的に想像すると希望条件が思い浮かんできます。徒歩距離や勾配（坂道）をイメージしづらければ、分数を計りながら歩いてみたり、荷物を持って坂を上ってみたりするのも手です。
予算の決め方
希望条件の優先度を決めたら、収入や預金などを考慮して土地にかけられる予算を決定しましょう。そこで重要なのは、土地だけでなくそのあとに建てる建物分の予算も考慮するということです。
たとえば、頭金と住宅ローンで5,000万円の総予算を確保した場合に、土地を4,000万円で購入すると建物は1,000万円で建てることになります。ハウスメーカーによって建物の価格帯に違いがありますが、それでも1,000万円で家を建てるとなると選択肢がかなり限られてしまいます。
また、土地を購入して注文住宅を建てる方法の大きなメリットとして、内装や外装を自分好みにカスタマイズできることが挙げられます。建物にかけられる予算が少なくなると、その分カスタマイズの自由度が下がるため、土地と建物の条件を天秤にかけつつ予算を決めましょう。
住居用の土地を購入する際には、あわせて理想の家を建てるために必要な費用も調べておくことをおすすめします。
こちらの記事では年収別に購入できる家の価格目安や、ハウスメーカーの価格帯比較などを取り上げているので、参考にしてみてください。
理想の土地を見つける手順
土地探しの主な流れは、以下の3つのステップで行います。
- 希望エリアをピックアップする
- 土地価格・ハザードマップで調査してさらにエリアを絞る
- 希望エリアに強い不動産会社を探す・現地を訪問する
すでに土地探しをしているという方も今一度確認して、不動産会社や設定した希望エリアが適しているか判断してみてください。
①希望エリアをピックアップする
たとえば「東京に職場があるので近隣3県のどこかから選ぼう」と考えると、対象エリアが広すぎて情報収集することが難しくなります。次のような条件を参考に、希望エリアをピックアップしましょう。
- 職場の最寄り駅までにかかる時間・公共交通機関の乗り換え回数
- エリアの特徴
- ハウスメーカーの対応可能エリア
公共交通機関の乗車時間や乗り換え回数などは、賃貸物件を含めた不動産ポータルサイトで調べるのがおすすめです。条件指定で検索できるため、どのような市区町村が希望エリアに該当するのかがすぐにわかります。
上記の方法で大まかにエリアが見えてきたら「〇〇（市区町村名） 特徴」などで検索してエリアの特徴を調査しましょう。周辺環境や自治体の取り組み、商業施設や自然環境などさまざまな情報を入手できます。気になるキーワードをさらに深堀して調べるのもおすすめです。
また、依頼したいハウスメーカーがすでに決まっているなら、希望エリアに対応しているかどうかも確認しておくことも大切です。全国規模のハウスメーカーでも、エリアによって得意・不得意があり価格帯が異なることもあるので注意しましょう。インターネットだけでわからなければ、電話や店舗への訪問などでチェックしましょう。
②土地価格・ハザードマップを調査してさらにエリアを絞る
インターネットで調べていくつかのエリアをピックアップしたら、次は土地価格とハザードマップを調べてさらに候補を絞りましょう。予算に合致するのかや、長く住み続けられるのかを判断するための重要なポイントです。
土地価格を調べるための方法には次のようなものがあります。
- 不動産ポータルサイトで売り出し中の土地を調べる
- 国土交通省の土地情報システムで調べる
不動産ポータルサイトには、売り出し中の土地の情報と売出価格が掲載されています。すべての土地が掲載されているわけではありませんが、エリアの価格相場を調べるには有用です。
上記の方法だけでは情報が乏しい場合には、国土交通省がインターネット上で提供している土地情報システムを活用しましょう。実際に取引が行われた不動産価格の情報やエリアの基準値の価格を調べられます。
③希望エリアに強い不動産会社を探す・現地を訪問する
不動産会社を訪問するのは、ある程度エリアを絞ってからがおすすめです。そのエリアに強い不動産会社を選ぶことで、掘り出し物件に出会える確率がアップします。不動産会社は非公開の不動産情報を持っていますが、非公開の土地は不動産ポータルサイトには掲載されないので、不動産会社に探してもらわなければ出会えません。
また、該当エリアに強い不動産会社を選べば、買い物施設やその他公共施設までの道のりや、エリア全体のメリット・デメリットなど詳しい情報も得られるでしょう。
実際に希望エリアを訪れて、地元の不動産会社を探すという方法もあります。そのエリア内や近隣に店舗がある不動産会社なら、土地の詳しい情報を持っているはずです。同時に、周辺を散策することで生活をイメージしやすくなることも、現地訪問のメリットといえます。
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土地をチェックする際のポイント
最後に、土地探しをするにあたって知っておきたい、家を建てるのに適した土地の特徴を説明します。不動産会社へ相談して土地の候補が出てきたら、次の点を重視して土地を選びましょう。
- 周辺環境
- 建ぺい率・容積率・高低差
- 地盤の強さ・災害リスク
- ライフラインの整備状況
- 日当たり・日照時間
周辺環境
周辺環境は自身の手で変えることができないため、土地を購入する前によく調べておく必要があります。たとえば次のようなことを確認しましょう。
- 近隣の治安
- 最寄りのスーパーやコンビニ
- 近隣の病院
- 役所までの距離や行き方
- 公園や保育施設までの距離
- 駅までの道の明るさ
しかし、土地を購入する人によって必要な周辺環境は異なります。自身や家族、パートナーと周辺環境に求める条件を話し合っておくとよいでしょう。
建ぺい率・容積率・高低差
建ぺい率や容積率、高低差といった土地の制限や形状も事前にチェックしましょう。
建ぺい率とは、土地の大きさに対して建てられる建物面積の制限のことをいい、容積率は各階の延べ床面積の制限をいいます。制限によっては理想の土地が建てられない場合もあるため、事前に調べておくと安心です。建ぺい率や容積率は土地の管轄自治体のホームページや都市計画課窓口で確認できます。
また、高低差のある土地は盛り土や整地といった造成工事に費用がかかるため、そうした費用を踏まえて予算にあっているか見極めましょう。
土地の制限については次の章でより詳しく解説しています。
地盤の強さ・災害リスク
地盤が緩い土地では、災害発生時に地盤沈下や液状化を起こす危険があり、地震や洪水の影響を受けやすいため注意が必要です。また、立地によっては高潮・津波・土砂災害などのリスクもあります。
地盤の強さや土地の特性は、売買契約前に不動産会社から資料とともに説明されるので、しっかり確認しましょう。不安があれば必ず質問して、売買契約を結ぶかどうかを慎重に検討することをおすすめします。
事前準備としては、国土交通省が提供するハザードマップポータルサイトの「わがまちハザードマップ」で調べる方法が挙げられます。都道府県・市区町村を入力すると、その地域のハザードマップを入手できる自治体のサイトへつながるため便利です。
ライフラインの整備状況
上下水道・電気・ガスなど、ライフラインが整備されているかどうかも確認しましょう。ハウスメーカーや大手不動産会社などが土地を買い取り、新居を建てることを前提に整備を済ませている新規造成地であれば、基本的にライフラインは整備されています。
一方、個人が所有している土地の場合はライフラインが整備されているとは限りません。元々は家が建っていて引き込みこそされているものの、数十年前に整備されたものだと交換しなければならないこともあるでしょう。その交換費用は、特別な規定を契約書に盛り込まない限りは買主が負担します。
また元々家が建っていなかった土地では、ライフラインの引き込み自体が行われていないこともあります。その分、土地の価格は安いかもしれませんが、整備のためにかかる費用を加算して考えるべきです。土地代+ライフラインの整備代を計算し、それでもお買い得かどうか判断しましょう。
日当たり・日照時間
日当たりが良いかどうかも長年暮らす上では考慮したいポイントです。洗濯物を干すこと以外に関係がないと思えるかもしれませんが、毎日のことなので健康被害も考えられます。
日当たりを考えるときの基準は、隣家との間に3m以上の空間を確保できることです。土地だけを購入するためイメージしづらいかもしれませんが、3mを確保した場合の面積を計算し、建てたい家の広さに合致するかどうかを考えてみましょう。3m以上確保できれば風通りも良いため、換気しやすくカビを防ぐことにもつながります。
なお区画全体の日当たりもチェックするときは、冬場の日当たりを確認しましょう。夏は太陽高度の高さから均一に日が射すものの、冬場は太陽高度が低いため日陰が生じやすくなります。冬場でも日当たりが良ければ、1年中日当たりが良いと判断できます。
以下の記事では土地購入での失敗例や、買わないほうがよいとされる土地はどのようなものかについて取り上げているので、あわせてチェックしておきましょう。
土地探しに役立つ知識
やや専門的にはなりますが、土地探しでチェックしておきたい規制や道路との関係などの知識も蓄えておきましょう。次のポイントを詳しく解説します。
- 土地ごとの規制
- 埋没物の有無
- 地形や境界
- 今後の開発計画
土地ごとの規制
土地に関連した規制に関して、次のような関連用語について把握しておきましょう。
| 用語 | 内容 |
| 用途地域 |
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| 建ぺい率 |
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| 容積率 |
|
| 建築基準法 |
|
このように、土地にかけられた制限によっては思うような建築ができない場合があります。「屋上を作りたい」「3階建ての家にしたい」など、建てる家にこだわりがある方はこうした制限にも注意して土地を選びましょう。
埋没物の有無
土地に隠された埋没物には要注意です。たとえば次のようなものがそれに当てはまります。
- コンクリート片
- 屋根瓦
- 古くて使えない水道管や浄化槽
これらが地中に埋まっていると撤去しなければ建物を建てられないため、撤去費用が必要です。
あらかじめわかっている埋没物であれば、不動産会社から説明があったり契約書に記載されたりしますが、未発覚の埋没物に関しては誰にもわかりません。土地購入後に発覚した埋没物の撤去費用を、売主と買主のどちらが負担するのかを契約書で定めておきましょう。
地形や境界
土地の地形や境界についても注意すべき点がいくつかあります。
- 土地との高低差
- 地形
- 隣地の境界
道路との高低差
坂道に沿って段々になっている土地では、土地と道路の間に高低差が生まれます。高低差が激しい場合は、土砂崩れを防ぐための擁壁や外階段の設置、造成工事などの費用がかかるため注意が必要です。
また、平坦な土地よりも建物の高さが厳しく制限されるため、理想の建物を建てられるのかを含めて検討しましょう。
地形
四角に整形された土地であればスムーズに家を建てることができますが、旗竿地や不整形地の場合は、建設前に土地の計測や整備が必要なことがあります。その分の工事費用がかかってしまうため、総予算と引越しまでの希望期間に合致するかを見定めましょう。
隣地との境界
隣地との境界が曖昧なまま長期間が経過している土地があります。境界が曖昧だと実際の土地の面積がわからず、建物を建てたあとで隣地の所有者が境界線を主張してトラブルに発展するケースも少なくありません。よって境界が明確に定められていない土地の購入は避けることをおすすめします。
ただし、どうしてもそういった土地が欲しい場合は、建物を建てる前に隣地の所有者と話し合い、境界を決めて土地の測量を行いましょう。
今後の開発計画
今後の開発計画があるかどうかを確認しておくことも大切です。開発計画がメリットになることもあれば、デメリットになることもあります。たとえば土地からほどよい場所に、商業施設や公共施設が建設される計画があれば利便性が向上しますが、近隣すぎると騒音や日照への影響も考えられます。
都市開発計画は、自治体のホームページでも確認できるのでチェックしておきましょう。情報がない場合は、不動産会社に質問することをおすすめします。
まとめ
夢のマイホーム実現のためには、条件にあった土地を購入する必要があります。しかし、理想の土地がなかなか見つからず、土地探しに疲れてしまうことも珍しいことではありません。
後悔しない土地探しの最大のコツは、希望条件の優先順位をつけて予算を明確にしておくことです。「やっているけどなかなか見つからない」という方は、ぜひ希望条件や予算の洗い直しを行いましょう。土地探しを進めていく中で、条件や優先順位が変わってきている可能性があります。
良い土地から早く売れてしまうため、希望条件と予算のすべてに当てはまる土地を探し出すことは困難です。希望条件の最優先事項に該当している土地であれば、十分に購入を検討する価値があります。
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